嵎南仲裁委员会办公室、济南仲泰房地产有限责任公司等土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书
山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2021)鲁01民终9160号
上诉人（原审被告）：济南仲裁委员会办公室，住所地济南市。
法定代表人：王伟，主任。
上诉人（原审被告）：济南仲泰房地产有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：孙瑞，董事长。
共同委托诉讼代理人：吴海洋，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东凤凰岭旅游项目开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：白寒，董事长。
委托诉讼代理人：孙梁，山东灵岩律师事务所律师。
上诉人济南仲裁委员会办公室、济南仲泰房地产有限责任公司（以下简称仲泰公司）因与山东凤凰岭旅游项目开发有限公司（以下简称凤凰岭公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。
济南仲裁委员会办公室、仲泰公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0113民初2404号民事判决书，改判驳回凤凰岭公司诉讼请求，或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费用由凤凰岭公司承担。事实和理由为，一审认定事实错误，适用法律不当，具体如下：
一、一审法院以济南仲裁委员会办公室未返还景区钥匙为由减免2018年度资产托管使用费20万元，系认定事实和适用法律错误。签订《资产托管与承包经营协议》以后，凤凰岭公司有保管景区钥匙和承包经营的权利和义务。一审期间刘某某曾带人强行将一宗钥匙弃置在济南仲裁委员会办公室，与济南仲裁委员会办公室无关，济南仲裁委员会办公室没有接受和保管及确定案外人强行弃置的钥匙是否凤凰岭公司持有的义务。一审法院认定“济南仲裁委员会办公室认可收到景区钥匙”系认定事实错误。目前，刘某某弃置的钥匙仍在我处，但景区经营正常，说明景区钥匙一直在凤凰岭公司处，也说明该宗弃置的钥匙与景区托管承包经营没有直接关系，不影响凤凰岭公司对景区托管经营资产的使用。
二、一审法院无视价格评估程序严重违法，鉴定意见依据不足且与本案明显不具有关联性的情况下，将鉴定意见作为本案定案依据，认定事实明显错误。
1.一审鉴定机构脱离法院《司法鉴定委托书》，仅凭凤凰岭公司单方《变更鉴定事项申请书》，便私自改变鉴定内容，鉴定结论明显违法，不能作为本案定案依据使用。
2.双方之间的资产托管与承包经营系市场行为，系双方综合市场情况协商确定的市场价格，但《价格评估结论书》脱离市场价格，不考虑景区现状，径行采用“成本法、收益法”得出评估结论，显然不具有可参照性，鉴定意见与本案不具有关联性，依法不能作为本案定案依据。
3.鉴定机构认可房屋和土地同时经营会产生增值收益，涉案资产属于景区资产，与自用资产存在巨大差异，房屋与景区结合，增值收益巨大。鉴定机构在《价格评估结论书》声明“评估价值未考虑房屋土地同时经营状态下可能带来的增值收益”，鉴定结论脱离资产托管与承包经营关系，依法不能作为本案定案依据。
4.本案争议焦点系划定红线是否影响托管承包经营资产价值，但根据鉴定人员庭审答复意见，《价格评估结论书》鉴定检材却不包含耕地红线情况，并且鉴定人员明确表示此次评估结果是根据变更鉴定事项申请书，“不涉及客观情况变化”。也就是说，鉴定结论完全脱离本案争议焦点，其得出的鉴定结论与本案不具有关联性，依法不应作为本案定案依据。
5.《价格评估结论书》的基准日为2021年5月20日，而鉴定机构于2020年12月8日开展现场查勘，距基准日相差近半年时间，现场勘查时间早于基准日，鉴定结论明显错误。
6.《价格评估结论书》系基准日2021年5月20日房产价格结论，鉴定结论将因时间变化而变化，以该基准日的鉴定结论不能作为调整基准日以后资产托管与承包经营费的调整依据。
三、一审法院脱离《资产托管与承包经营协议》以房屋租赁价格作为托管承包经营费的测算依据，明显系认定事实和适用法律错误。根据《资产托管与承包经营协议》，凤凰岭公司承包经营凤凰岭景区资产，支付资产管理承包经营使用费、土地租金及相关费用，资产管理承包经营使用费包含景区资产管理、承包、经营三项费用。协议同时明确，凤凰岭公司对景区资产负有保值增资义务。因此，房屋与其他资产密不可分，资产管理承包经营使用费与单独的房屋租金明显不同，一审法院以房屋租赁价格作为托管承包经营费的测算依据，明显系认定事实和适用法律错误。
凤凰岭公司辩称，一、一审判决认定2018年济南仲裁委员会办公室未将拔山村委会刘某某转交钥匙及时交给凤凰岭公司，应当减免部分资产使用费证据充分。一审卷宗中第99-101页拔山村委会主任刘某某的笔录中，刘主任认可2018年村委会将景区客房和大门钥匙交给了济南仲裁委办公室的张景新。一审卷宗第59-61页庭审笔录中，济南仲裁委员会办公室明确承认收到过刘某某交付的钥匙。凤凰岭景区主张过返还钥匙，但仲裁委员会办公室称没有找到钥匙。显然其作为资产提供方，应当收到钥匙后及时向资产使用方交付，才能保障凤凰岭公司对资产的正常使用，其行为必然影响了相关资产的正常使用，应当承担相应责任。
二、?关于鉴定结论意见书所提出的异议，鉴定机构已经在卷宗第103-104页进行详细答复，且鉴定人在最后一次庭审中也出庭接受质询，依据充分，程序合法，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司上诉理由重复且不成立。关于评估使用方法，属于专业范畴，以鉴定机构答复为准。关于房屋和资产增值问题，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司没有任何依据，根据鉴定勘察情况，景区经营惨淡，根本没有增值空间。而且上诉意见承认房屋与景区结合，既然景区都划入生态红线范围内无法开发利用，那房屋租金必然受到影响，与济南仲裁委员会办公室、仲泰公司在一审中提出的“景区侧重自然景观，与房屋价值无关”观点相矛盾。鉴定人员庭审笔录70-71页中，法庭提问：你在作出鉴定结论时，景区现状是否考虑景区有红线部分无法开发使用。鉴定人回答，现状是划定红线以后，景区现在的使用状况显然考虑了该因素。关于济南仲裁委员会办公室、仲泰公司提出鉴定勘察日与基准日不一的问题，鉴定机构在一审卷宗103-104页中已经说明理由。同时，鉴定基准日晚于现场查勘日，对济南仲裁委员会办公室、仲泰公司是极其有利的，判决结果是从鉴定基准日2021年5月20日开始调整价格，如果从2020年12月8日开始调整价格，应当多减免半年时间的资产使用费数十万元。关于济南仲裁委员会办公室、仲泰公司称鉴定基准日结论不能作为调整基准日以后资产托管与承包经营费的调整依据，一审判决明确载明此费用自2021年5月20日起适用，今后如发生足以影响定价的其他客观情形，双方均可就新的客观变化再行主张调整价格，保留了双方今后再起诉调整的权利和空间。
三、关于济南仲裁委员会办公室、仲泰公司提出一审法院脱离《资产托管与承包经营协议》，以房屋租赁价格作为托管承包经营费的测算依据系明显错误的问题。?凤凰岭公司初始鉴定申请为，对《资产托管与承包经营协议》中托管资产管理承包经营使用费因客观情况变化致使减少金额进行评估鉴定（原合同约定价格减去现状下资产出租的市场价格），实质上就是鉴定资产使用（出租）市场价格。2020年12月9日鉴定机构给双方下发补充资料清单，要求明确是否仅将房产土地纳入评估范围，并确定该部分资产在托管协议中所占比例，若无法明确，需要提供房产土地之外的资产明细，提出了需要明确房产和土地之外的资产在协议资产中比例问题。因土地系在拔山村委会处承包，承包费另外缴纳，不属于资产托管协议范围之内，因此托管资产使用费就被分为房屋和房屋之外资产两部分，显然济南仲裁委员会办公室、仲泰公司作为资产提供方，有义务提供资产明细，但济南仲裁委员会办公室、仲泰公司最终也没有提供，导致房产之外其他资产数量和价值不明，无法确定比例。考虑到房屋是托管资产中绝大部分资产，因此凤凰岭公司提交变更鉴定事项申请，要求评估房产现状出租市场价格，只是明确和缩小了范围。有了房屋出租价格，除以房屋所占比例，即可确定总资产使用费，在最后一次庭审笔录中，一审法院也要求济南仲裁委员会办公室、仲泰公司庭后指定期限提供书面核算报告，但济南仲裁委员会办公室、仲泰公司依然没有提供，因其举证不足，应当承担不利法律后果。因此，比例不清责任完全在于济南仲裁委员会办公室、仲泰公司，一审判决按照其他资产占比三分之一，以房屋价格除以三分之二确定资产托管使用费价值，不仅符合法律规定，也对济南仲裁委员会办公室、仲泰公司极其有利。托管资产中主要资产就是房屋，其他资产无非就是一些年代久远的家具家电、设施等，仅占总资产的少数，凤凰岭公司认为至多占据20%比例，但为减轻诉累，接受一审判决结果，不再计较。
凤凰岭公司向一审法院提出诉讼请求：请求判令凤凰岭公司免交2017年2月8日至2019年2月7日的承包经营使用费70万元及代缴的土地租赁费30万元，共计100万元；请求判令自2019年2月8日起至合同终止之日止的承包租赁费变更为每年10万元；诉讼费用由济南仲裁委员会办公室、仲泰公司承担。
一审法院认定事实：2013年1月2日，拔山村委会（甲方）与济南仲裁委员会办公室、仲泰公司（乙方）签订《景区管理与土地租赁补充协议》，由乙方租赁被告拔山村委荒地和坡地，建立凤凰岭生态旅游区，景区土地租期为五十年，自2010年5月8日始至2060年5月8日止。合同中第二条第2项约定:“乙方已将景区内的下列五块土地规划开发使用，这五块土地的规划用途分别如下：Jnbs001，500亩，木屋度假区；Jnbs002，30亩，水上活动及游乐区；Jnbs003，88.5亩，凤鸣苑别墅区；Jnbs004，30亩，85.56亩，会议中心Jnbs005，80亩，观赏景区。土地总面积为786.04亩。
2013年2月8日，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司（甲方）与凤凰岭公司（乙方）签订《资产托管与承包经营协议》，协议约定甲方将基于与拔山村委会签订协议所获权益转让给乙方，相关内容为：“一、租赁土地的相关权益转让，2002年6月6日，市法制办和仲裁委与拔山村村委会签订了《荒山绿化和土地租赁合同》。鉴于市政府部门体制变化使租赁协议承租主体发生变化，遂于2010年以济南仲泰房地产有限责任公司作为乙方与拔山村签订新的合同，现为开发凤凰岭景区需要，由甲方与拔山村村委会签署新的《景区管理和土地租赁补充协议》，并把该协议的相关权益一并交由乙方承包经营，2002年与拔山村签署的租赁协议，2010年签署的《荒山绿化和土地租赁合同》及新签的《景区管理和土地租赁补充协议》的相关权益延续及承租主体的变化不影响承包经营，其租赁协议承租主体变化若造成对本协议纠纷，其责任由甲方承担。租赁协议权益由乙方承继后，土地租金及相关责任一并由乙方承担。”双方约定合同期限为40年，前两年不需支付使用费，由乙方支付给此前投资者张丛海补偿款，第三年支付10万元使用费，此后每年增加10万元，直至增加至100万元每年不再增加。在合同履行过程中，因各方存在分歧，拔山村委会曾自凤凰岭公司处取走景区和托管资产的部分钥匙，后于2018年左右将上述钥匙交付济南仲裁委员会办公室，但济南仲裁委员会办公室未向凤凰岭公司交付，其主张曾同意凤凰岭公司以不使用钥匙的方式经营景区，凤凰岭公司对此不予认可。
2020年2月28日，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司（甲方）与凤凰岭公司（乙方）签订《协议书》，载明经各方协商一致，现就乙方应付的资产管理承包使用费、土地租金及相关费用等事宜达成如下协议：1、经甲、乙方确认，根据《资产托管与承包经营协议》第4条之规定，自2015年2月8日至2020年2月7日，乙方应向甲方支付5年资产管理承包经营使用费合计150万元。其中第三年（2015年2月8日至2016年2月7日）10万元，第四年（2016年2月8日至2017年2月7日）20万元，第五年（2017年2月8日至2018年2月7日）30万元，第六年（2018年2月8日至2019年2月7日）40万元，第七年（2019年2月8日至2020年2月7日）50万元。根据《资产托管与承包经营协议》第1条规定，乙方应向甲方支付上述5年的土地租金及相关费用共计75万元。……3、甲方要求乙方按照《资产托管与承包经营协议》及本协议约定支付第五年、第六年资产管理承包经营费、土地租赁费及相关费用共计100万元，并于本协议签订之日起30日内支付至甲方指定账户；乙方认为因发生情势变化事项，应对该期间资产管理承包使用费和代缴的土地租赁费用免缴。双方认为，如乙方对该费用确有异议，可以通过诉讼途径予以确认。诉讼中，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司认可凤凰岭公司已交清2017年2月8日前的费用。
根据济南市自然资源与规划局（原济南市国土资源局）提供的资料显示，2016年开始开展生态保护红线划定工作，并经2018年和2020年两次定稿。凤凰岭景区除已建房屋和硬化路面区域之外的绝大部分区域被划入生态红线保护区域。
诉讼中，凤凰岭公司申请对《资产托管与承包经营协议》中托管资产的管理承包经营使用费因客观情况变化导致减少金额进行评估鉴定。鉴定过程中，双方对评估资产情况进行测绘，确认托管资产中的房产共31项，建筑总面积8607.899平方米，均未办理不动产权证书。鉴定机构要求济南仲裁委员会办公室、仲泰公司补充提交资产托管明细并明确是否仅将房产、土地纳入评估范围并确定该部分资产在《托管资产与承包经营协议》中所占比例，若无法明确，需提供除房产、土地外资产名称、规格型号、购置日期、数量、单价等详细信息。因济南仲裁委员会办公室、仲泰公司未提交相关证据，凤凰岭公司遂变更鉴定事项为对涉案房产在景区现状下出租的市场价格进行评估。一审法院委托山东得惠价格评估有限公司评估。经评估，该评估公司作出《价格评估结论书》，鉴定结论为：“在价格评估基准日2021年5月20日，山东凤凰岭旅游项目开发有限公司与济南仲泰房地产有限责任公司、济南仲裁委员会办公室土地承包经营权纠纷一案涉及的房产在景区现状下出租的市场价格为：￥191952元。”。凤凰岭公司为此支付鉴定费10000元，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司为此支付鉴定人员出庭费用2000元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，根据景区现状，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司交付凤凰岭公司使用的房屋等资产是否存在利用价值明显下降的情况，是否应当减少租赁使用费；第二，2017年至2019年期间，是否存在凤凰岭公司因济南仲裁委员会办公室、仲泰公司的原因无法全部正常使用景区和相关资产的情况，是否仍应全额支付费用。
关于焦点一。第一，《中华人民共和国环境保护法》第二十九条规定，国家在重点生态功能区、生态环境敏感区和脆弱区等区域划定生态保护红线，实行严格保护。国务院《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》也对生态红线划定工作作出具体要求，包括确保优先地位，只能增加，不能减少。因此，凤凰岭景区绝大部分土地区域被划入生态保护红线之内属于政府政策原因导致，不属于商业风险，也非双方可以预料和控制；第二，凤凰岭景区远离市区，托管资产的经营和使用价值完全依托于景区，自然景观本身固有一定价值，但是否允许对景区整体进行人为修整、添附，对商业利用价值存在巨大影响。而在2016年后，除已建成和硬化区域外，景区绝大部分地区被划入生态保护红线范围之内，丧失了今后人为整修、添附和提升的可能，景区利用价值应存在降低；第三，双方签订协议时，将与拔山村委会签订协议中的权益一并转让给凤凰岭公司，原协议中明确约定大部分土地用途为进行开发建设，故转让权益即包括了景区的继续开发建设权利。故在商定资产使用价格时，将景区可开发利用这一条件考虑在内亦属合理。凤凰岭公司使用的资产完全地处景区之内，并依托于景区进行经营和吸引客户，景区的可利用价值下降，势必带来相关资产的商业利用价值下降，从而影响资产使用价格；第四，2020年2月28日《协议书》中亦载明，对于2017年度和2018年度承包管理经营使用费和土地租赁费存在争议，双方约定可通过诉讼途径解决，故凤凰岭公司该项请求不违反双方约定；第五，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司方在承包土地建造景区之初，也是景区作为一个整体进行开发利用，其于2013年与拔山村委会签署的补充协议中亦约定了五块土地详细用途为开发建设。故济南仲裁委员会办公室、仲泰公司辩称景区主要侧重自然景观构成，无需人工开发，划定红线对价值无影响的意见，与之相悖，一审法院不予采信。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此资产托管使用费的数额应当根据实际情况进行变更，根据评估结论，在价格评估基准日2021年5月20日，涉案资产中房产在景区现状下出租的市场价格为191952元每年，该价格可以反映托管资产中占主要部分的房产的客观市场租用价值，在无相反证据情况下，可作为调整后价格的标准。关于托管资产中除房产外其他资产在总资产中所占价值比例，因济南仲裁委员会办公室、仲泰公司作为资产提供方未按鉴定机构要求提供除房产、土地外资产名称、规格型号、购置日期、数量、单价等详细信息，且鉴定人员陈述现场勘验时双方均无法对该部分资产进行区分并提交证据，致无明确依据确定房屋之外资产所占比例，故结合双方现有证据和房屋价值明显多于其他资产价值的客观情况，本案中按照房屋占比为2/3计算总费用。因此，在景区现状下的托管使用费应当按照房屋出租价格除以其所占比例计算为287928元（191952元÷2/3）。此费用自2021年5月20日起适用，今后如发生足以影响定价的其他客观情形，双方均可就新的客观变化再行主张调整价格。
关于焦点二。凤凰岭公司主张因济南仲裁委员会办公室、仲泰公司原因导致2015年2月后一直无法正常经营，但未提供充分证据证明，其要求减免2017年度费用缺乏事实依据，一审法院不予支持。但拔山村委会陈述在2018年左右将景区大门及客房钥匙交还,济南仲裁委员会办公室认可收到钥匙且未返还,凤凰岭公司，但对交付的具体时间和钥匙对应的资产范围不能确定，一审法院对2018年左右济南仲裁委员会办公室收到凤凰岭景区部分钥匙且未返还凤凰岭公司的事实予以确认。济南仲裁委员会办公室、仲泰公司作为资产的出租方，有义务在收到景区资产钥匙后及时交付凤凰岭公司，以保障凤凰岭公司的租赁物使用收益权，但其未交付钥匙的行为，在一定程度上影响了相关资产的正常使用和利用，阻碍了凤凰岭公司相关权利的行使，应承担相应责任。但根据目前查明情况，只能证实凤凰岭公司在此期间无法使用部分托管资产,凤凰岭公司要求全部免除租金缺乏事实和法律依据，一审法院认为减免2018年度（自2018年2月8日至2019年2月7日止）资产托管使用费40万元的50%为宜。关于土地租赁费用，因涉及土地所有方拔山村委会的权益，本案中不宜进行处理。
综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国环境保护法》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、凤凰岭公司应向济南仲裁委员会办公室、仲泰公司支付的2018年2月8日至2019年2月7日的资产管理承包经营使用费减交20万元；二、凤凰岭公司与济南仲裁委员会办公室、仲泰公司于2013年2月8日签订的《资产托管与承包经营协议》中付款方式变更为：乙方自2021年5月20日起每年向甲方支付资产管理承包经营使用费287928元，不再浮动；三、驳回凤凰岭公司的其他诉讼请求。案件受理费14700元减半收取7350元，由凤凰岭公司负担4010元，由济南仲裁委员会办公室、仲泰公司负担3340元，鉴定费10000元及鉴定人员出庭费用2000元，由凤凰岭公司负担6546元，由济南仲裁委员会办公室、仲泰公司负担5454元。
本院二审期间，凤凰岭公司提交情况说明1份，以证明济南仲裁委员会办公室、仲泰公司没有提供相应鉴材，导致房产之外其他资产数量和价值不明，无法确定比例；考虑到房屋是托管资产中绝大部分资产，因此凤凰岭公司提交变更鉴定事项申请，要求评估房产现状出租市场价格，只是明确和缩小了范围。济南仲裁委员会办公室、仲泰公司对该证据的真实性无异议，但认为该份情况说明已表明济南仲裁委员会办公室、仲泰公司积极配合鉴定机构完成鉴定事项，为了更好的满足鉴定机构的鉴定需要，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司明确鉴定机构可以根据鉴定需要到本单位查阅建设费用凭证、资产购置凭证。
经审查，一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。
本院另查明：长清区人民法院（2015）长民初字第1944号民事判决（以下简称1944号判决）载明：2015年7月，凤凰岭公司起诉拔山村村委会称，2013年2月8日，凤凰岭公司与济南市仲裁委员会办公、仲泰公司签订《资产托管与承包经营协议》，对凤凰岭生态旅游区资产托管问题进行了约定。2015年2月1日，拔山村村委会以景区经营不景气为由，强行接管景区，不让凤凰岭公司经营管理，侵害了该公司的合法权益，给该公司造成了巨大的损失，请求判令该村委会停止侵权，赔偿因侵害行为造成的损失约50万元。拔山村村委会辩称，其未强行接管景区，是凤凰岭公司征得村委会同意的情况下，自愿将景区交村委会看管，并向在村委会交付了大门钥匙，办公楼等区域的钥匙由该公司自行保管。拔山村委会提交证明一份，载明：“由于凤凰岭景区经营不景气，自2015年2月1日起，有拔山村村民委员会接管，关于景区内的一切设施，有村委会负责看管和维护，以后关于财产有什么纠纷，与看管人韩某某无任何关系，特此证明。（凤凰岭公司与拔山村村委的公章）2015年2月1日”，凤凰岭公司的章为原件，其他为复印件。该判决认为，凤凰岭公司和拔山村村委会对各自主张均未提交充分证据予以证实，判决驳回凤凰岭公司的诉讼请求。凤凰岭公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院（2016）鲁01民终6324民事判决（以下简称6324号判决）认为，关于拔山村委会是否存在强行接管涉案景区的行为，双方均提交了除拔山村委会于2015年2月1日的证明，该证明内容亦未体现强制接管的意思表示，凤凰岭公司在证明复印件上加盖的公章，亦系其对该份证明内容的认可。如拔山村委会强行接管正常营业状态下的涉案景区，凤凰岭公司应及时主张权利，要求拔山村委会停止侵害其经营权利，但其在证明复印件上加盖公章予以确认的行为，与常理不符。根据本案现有证据，无法认定拔山村委会系强行或协商接管涉案景区，故对于其侵权行为是否存在亦不能认定。判决驳回上诉，维持原判。
2016年6月20日，拔山村村委会向长清区人民法院出具“情况说明”一份，载明：“济南市长清区人民法院：因贵院审理的济南仲裁委员会、济南仲泰房地产开发有限责任公司与山东风凰岭旅游项目开发有限公司合同纠纷一案，涉及到我村，现我村针对相关事实说明如下：山东凤凰岭旅游项目开发有限公司于2013年2月开始经蕾我村的凤凰岭景区，但是由于其经营情况不理想，在2014年11月停止运营凤凰岭景区，同时雇佣了韩某某看管景区。由于看管需要费用，山东凤凰岭旅游项目开发有限公司当时的法定代表人朱建明在2015年2月1日到我村与我村书记刘绪生协商前期拖欠我村村民务工工资的支付事宜时提出由于目前市场不好，景区严重亏损，无法继续经营维系，且看管维护亦需要人力物力，无力负担，希望我村代为接收看管，在双方达成基本一致后，朱建明安排景区的临时看管人韩某某前去我村办理了相关的交接手续，山东凤凰岭旅游项目开发有限公司及韩某某与我村办理了相关的交接手续(韩某某将大门钥匙交付我村，但是景区内的设施、设备仍在山东凤凰岭旅游项目开发有限公司控制之下)，并由我村先盖章确认，交由韩某某，韩某某拿回去盖章后交付山东凤凰岭旅游项目开发有限公司盖章确认，并将确认后的交接手续交付我村。交接手续办理后，我村就依据交接看管景区大门，以加强对出入人员的管理，加强护林防火和避免毁损和丢失景区内的相关设施、设备，保证景区安全。”
双方认可凤凰岭景区的涉案房屋未取得规划、建设手续。2004年10月25日，济南拔山实业有限公司因非法占有拔山村村委会集体农用地建设凤凰岭观光植物园，被济南市国土资源监察大队下达了土地行政处罚决定书，后要求该公司补办征用手续。该手续后未补办。
本院认为，本案的争议焦点有两项,一是凤凰岭公司关于免交2017年2月8日至2019年2月7日的承包经营使用费、土地赁费的理由是否成立;二是景区部分区域被划入生态保护红线是否属于情势变更，现分别分析认定如下:
一、关于免交相关承包经营费、土地租赁费的理由是否成立。凤凰岭公司主张济南仲裁委员会办公室自2017年开始控制景区钥匙，不让其经营，要求免交该2017年度和2018年度的承包经营费与土地租赁费，应证明济南仲裁委员会办公室实施了上述控制钥匙、不让其经营的事实及该事实与其未获得经营收入具有因果关系。
在1944号民事判决及6324号民事判决中，拔山村村委会提交的“证明”记载，凤凰岭公司自愿将景区钥匙交与拔山村村委会。该案判决认定凤凰岭公司关于拔山村村委强行取走景区钥匙、应赔偿各项损失的证据不足，驳回其诉讼请求。后拔山村村委会向长清区人民法院出具“情况说明”载明，凤凰岭公司因经营不理想，于2014年11月停止运营凤凰岭景区，要求由拔山村村委看管景区的，并出具证明，交付钥匙。因此，一审法院认定涉案景区的钥匙由拔山村村委强行取走后交与济南仲裁委员会办公室证据不足，也与上述生效判决不一致。即使景区部分钥匙被拔山村村委会强行取走，凤凰岭公司也可积极另配钥匙，恢复正常经营。凤凰岭公司主张因钥匙被拿走就两年无法经营，与常理不符。因此，凤凰岭公司主张2017年2月8日至2019年2月7日济南仲裁委员会办公司和仲泰公司“不让经营”，证据不足。
同时，上述拔山村村委会的“情况说明”中记载，凤凰岭公司因经营不理想而于2014年停止运营景区。本案二审调查中，凤凰岭公司也认可涉案钥匙现在还在仲裁委员会办公室，而其公司现在仍在经营。这些情形说明，凤凰岭公司经营收入减少与涉案钥匙是否放在仲裁委员会办公室之间，没有必然因果关系。
综上所述，一审法院将双方约定的2018年2月8日至2019年2月7日的40万元承包租赁费，以景区钥匙被放在仲裁委员会办公室的理由减少50%，在因果关系方面及减少数额的具体确定方面，均没有充分的依据。
二、景区部分区域被划入生态保护红线是否属于情势变更。
根据合同法司法解释二第二十六条规定，情势变更所指的变化，系合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案中，在双方签订涉案协议之前，凤凰岭景区的观光植物园建设即因占用农用地被处罚，征地手续一直未能补办，涉案房屋建设也未取得建设规划、施工等方面的许可，说明凤凰岭公司无法对涉案景区进行相关的开发建设的风险在其签订涉案合同之前已经存在，并非合同签订后发生的不可预料的商业风险，与生态保护红线政策无必然联系。一审法院认为生态保护绒线政策的实施属于双方订合同后发生的情势变更，事实依据不充分。同时，根据最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法〔2009〕165号）要求，适用情势变更原则变更或解除合同的，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时报最高人民法院审核。一审法院适用情势变更原则变更双方协议未报审核，不符合上述要求。
综上所述，济南仲裁委员会办公室、仲泰公司的上诉理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初2404号民事判决；
三、驳回山东凤凰岭旅游项目开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费14700元，减半收取7350元，鉴定费10000元、鉴定人员出庭费用2000元；二审案件受理费29400元，均由山东凤凰岭旅游项目开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员　　赵雯
二〇二一年十二月十七日
书记员　　韩雪