吴寿江、裴泽忠租赁合同纠纷二审民事判决书
河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）豫15民终4559号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴寿江，男，1991年1月1日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。
委托诉讼代理人：刘进，河南振蓼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：裴泽忠，男，1963年3月1日出生，汉族，住固始县。
委托诉讼代理人：张志东，河南振蓼律师事务所律师。
上诉人吴寿江因与被上诉人裴泽忠租赁合同纠纷一案，不服固始县人民法院(2020)豫1525民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴寿江及其委托诉讼代理人刘进、被上诉人裴泽忠及其委托诉讼代理人张志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴寿江上诉请求:1、依法撤销固始县人民法院（2020）豫1525民初2658号民事判决，依法改判或将案作发回重审。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、原审法院认定事实不清，判决上诉人继续履行合同，支付租金及押金15万元，无法律依据。被上诉人提供的租赁物和场地不符合约定用途,针对该违反出租人基本义务的行为，上诉人有权拒绝支付后期租金，且有权依法主张解除合同并要求其承担相应的违约责任。1、上诉人签署案涉合同的本意是通过对租赁物的使用创造经济价值,保持租赁物符合约定用途应是出租人的义务,而合同签订后不久，上诉人便发现承租来的机器设备隔三差五出现故障且每次修理少则几千，多则上万元，合同签订后不足一个月的时间维修费就近5万元。为此，双方补充附加条件,被上诉人作出“机器整修后，保证能正常生产,否则退还订金以及租金，并承担上诉人损失”的承诺。但事实上,上诉人多次整修后，机器仍问题不断，根本无法实现连续正常生产。2020年4月16日，被上诉人擅自将厂房门上锁，从合同签订后至锁门前的用电量以及上诉人提供的维修单据就足以证实上诉人承租来的机器设备是不符合正常运转条件的。2、对于废水污气直排问题，被上诉人始终不能正确面对这一约定义务,竟口头辩称自己有环评合格证书,试问连基本的防治措施都没有,如何能环评合格。因案涉厂区内将从事排放重污染物的纺织整浆业，根据《环境保护法》相关规定，建设项目主体工程和环保防治污染的设施，应当“同时设计、同时施工、同时竣工验收”。上诉人作出了违法与否的判断，预测到如果在没有任何环保措施的情况下,进行生产经营,将会使其自身受到行政甚至刑事处罚的严重损失。在被上诉人未履行环保义务前，上诉人不敢也不能违法生产经营。原审法院认为没有证据证实因环保问题无法正常生产，是从出现问题的角度予以分析,没有顾及双方特别约定环保问题的意图是防范严重后果的出现。因此，依据《合同法》第二百一十六条、《民法典》第七百零八条的规定，被上诉人违反了出租人义务。依据《合同法》第六十七条、《民法典》第五百二十六条的相关规定，被上诉人作为先履行一方未履行环保义务、并且提供租赁物不符合约定，后履行的上诉人一方有权拒绝其支付后期租金的请求。被上诉人迟延履行主要义务以及违约的行为已致使合同目的不能实现，上诉人依法解除于法有据。二、对于原审判决支付维修费、电费、燃气费68211.76元,上诉人认为维修费条款的约定显失公平,超出上诉人在合同签订时对常规维护性费用承担的预期。电费与燃气费的结算期间与实际使用期间不符,结算金额包含上诉人未使用期间的费用。1、关于维修费问题，双方签订合同时虽约定维修费由上诉人承担,但是结合本案实际,该条款严重违反公平原则。上诉人订立合同时，意在愿意承担常规的维护性费用,而非本案中实际产生的非常规的机械故障维修费用。本案合同签订日是3月18日,4月16日被上诉人单方擅自将厂房门锁住,不到一个月的时间内,机器多次出现大的故障，维修费用近5万元，比月租金3.3万余元还高,并且这种状态的维修是不能根除的,也是超出上诉人预期的,如按字面意思理解和适用,将会使上诉人的权益严重受损,违反民事主体从事民事活动,应当遵循的公平原则，显然不能合理确定双方的权利义务。2、关于电费与燃气费的计算期间和计算金额，上诉人认为原审法院的判决,未扣除3月18日合同签订前、以及4月16日厂房锁门后的费用，应当将上诉人没有实际使用期间的费用排除在外。三、原审判决上诉人偿还被上诉人3万元,超出被上诉人的诉讼请求范围，违反了处分原则。综上,上诉人的诉请，具有事实依据，亦合乎法理与情理。请贵院支持上诉人的诉请。
被上诉人裴泽忠辩称，一审认定事实清楚。一审根据双方签订的合同约定判决完全正确，机器运转正常，完全满足生产，并非隔三差五出现故障，上诉人无故更换电子元件，却称维修费，与实际不符。上诉人无法连续生产是因为买不到货，并不是因为机器故障。答辩人将厂房门锁上是因为上诉人停止生产，未留看管人员便离厂，不是不让上诉人生产，上诉人要求的话可随时开门。厂房位于产业聚集区内，设备符合环保要求。按照合同的约定，负先履行义务的是上诉人吴寿江。电费、天然气费均产生于租赁期内，依合同约定应由上诉人承担。3万元是答辩人替上诉人垫付的购买生产材料的费用，该费用理应由上诉人负担，一审判决正确。
吴寿江向一审法院诉讼请求：1.请求依法判决被告返还押金100000元。2.请求依法判决被告支付机器维修费及辅助设备费110000元。3.请求依法判决被告支付违约金及经济损失（水电税等）100000元。4.诉讼过程中，原告（反诉被告）增加诉讼请求：要求解除合同。5.本案的诉讼费由被告承担。
裴泽忠向一审法院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行合同；2.判令反诉被告支付反诉原告租金158000元、押金50000元、违约金240000元，共计448000元；3.诉讼中，被告（反诉原告）增加诉讼请求：要求反诉被告及时支付拖欠的电费、燃气费、卫生费27507.89元。4.诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）吴寿江与被告（反诉原告）裴泽忠为租赁厂房和设备进行磋商，2020年3月18日，双方签订《厂房和设备租赁合同》。双方约定：由被告（反诉原告）将其拥有的厂房和设备出租给原告（反诉被告）使用，租期自2020年3月18日至2022年3月18日。每年租金40万元，同时，在合同附加条件中对第一年的租金给付方式修改补充为，签订本合同时在2天内向被告（反诉原告）支付人民币10万元，4月20日前向被告（反诉原告）支付10万元以及5万元押金；环保由被告（反诉原告）负责。租赁期间，该厂房所发生的水、电、天然气费用等由原告（反诉被告）承担，原告（反诉被告）直接支付给相应公司，与被告（反诉原告）无关。租赁期间，双方均不得提前终止合同，否则不归还定金及租金，一方付给另一方租金的100%作为违约金。合同签订后，原告（反诉被告）于2020年3月18日支付被告（反诉原告）订金（双方认可为租金）10万元。原告（反诉被告）未在2020年4月20日前按照双方约定支付10万元租金及押金5万元。2020年4月9日，原告（反诉被告）通过微信支付方式向被告（反诉原告）借款3万元，同日，被告（反诉原告）替原告（反诉被告）垫付维修费2.8万元。2020年5月30日，被告（反诉原告）替原告（反诉被告）垫付电费3891.79元。2020年3月31日、4月26日，被告（反诉原告）替原告（反诉被告）垫付燃气费36319.97元。2020年6月10日，原告（反诉被告）向一审法院提出司法鉴定申请，要求对案涉的一套韩国整浆联合机器是否能够正常生产进行鉴定，以支持其提出的诉讼请求，因原告（反诉被告）未交纳鉴定费，上海新蓦尔检测技术有限公司作退回鉴定处理，一审法院2020年9月8日对该案终结对外委托。
一审法院认为，依法成立的租赁合同受法律保护，当事人不得擅自变更或解除，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。原告（反诉被告）没有证据证实被告（反诉原告）提供的机器设备无法正常使用，或因环保问题无法正常生产，从而不能实现合同目的，故原告（反诉被告）要求解除合同的请求，不予支持；被告（反诉原告）要求继续履行合同的请求，予以支持。原告（反诉被告）要求返还押金（实为租金）的请求，不予支持。因双方在合同中约定，租赁期间所发生的水、电、天然气费用等由原告（反诉被告）承担，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付维修费的请求，不予支持；因被告（反诉原告）没有违约行为，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金及赔偿直接经济损失（水电税等）的请求，不予支持。被告（反诉原告）按照合同约定要求原告（反诉被告）支付租金10万元、押金5万元，偿还借款3万元，返还垫付维修费、电费、燃气费68211.76元，以上合计248211.76元的请求，予以支持。原告（反诉被告）未按双方合同约定2020年4月20日前支付租金和押金，应承担违约责任，违约金酌按未支付租金和押金金额的30%计算，即45000元。
被告（反诉原告）辩称，原告违约，被告无违约情形，原告未按合同约定支付租金和押金。该辩称意见，符合事实和法律，予以采纳。被告（反诉原告）辩称，按照合同约定，租赁期间厂房和设备的维修由原告负责，费用也由原告承担。该辩称意见，符合双方的合同约定，予以采纳。被告（反诉原告）辩称，原告违约，无权要求被告支付违约金，原告已正常生产，无权要求赔偿直接经济损失（水电税等）。该辩称意见，符合事实和法律，予以采纳。被告（反诉原告）辩称，原告违约，给被告造成损失，要求原告支付违约金。该辩称意见，符合事实和法律，予以采纳。
原告（反诉被告）辩称，原告认为被告构成违约，原告在支付了租赁合同的费用后，被告提供的设备无法使用，其反诉无事实和法律依据。以上辩称意见，没有证据予以证明，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）吴寿江的诉讼请求。二、原告（反诉被告）吴寿江继续履行与被告（反诉原告）裴泽忠之间2020年3月18日签订的《厂房和设备租赁合同》。三、原告（反诉被告）吴寿江于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）裴泽忠租金及押金15万元，返还被告（反诉原告）裴泽忠垫付的维修费、电费、燃气费68211.76元，偿还被告（反诉原告）裴泽忠还借款3万元，以上各项合计248211.76元。四、原告（反诉被告）吴寿江于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）裴泽忠违约金45000元。五、驳回被告（反诉原告）裴泽忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用2975元，由原告（反诉被告）吴寿江负担；反诉案件受理费4217元，由被告（反诉原告）裴泽忠负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了其于2020年4月17日向燃气公司的工作人员缴纳的15000元燃气费，拟证明一审判决燃气费用与实际不符，被上诉人提交的燃气费票据上部分金额是上诉人交的。被上诉人质证称这15000元燃气费与本案无关，只能证明转给了个人，不能证明转给了燃气公司。被上诉人提交了淮滨县环境保护局淮环审[2019]63号文件及2020年11月18日信阳市生态环境局颁发的排污许可证，以此证明河南忠达纺织有限公司的厂房设备是符合生产的。上诉人质证称，该文件仅能证实即将从事的项目符合国家政策，文件也要求严格执行环保措施，被上诉人提供的厂房污水和废气是直排，无任何污染防治措施和净化装置，与其在合同补充条款中约定的环保由被上诉人负责义务相违背，被上诉人构成根本违约。文件中强调的项目，并不能证明被上诉人实际已经建设，排污许可证只能证实有排污权，仍需按照文件规定安装净化、活性炭、高排气孔装置。被上诉人辩称，环保项目落实了才会发许可证。本院针对被上诉人提交的淮环审[2019]63号文件及排污许可证于2020年1月13日向淮滨县环境保护局进行了调查核实并向相关负责人进行了询问，了解的情况是：河南忠达纺织有限公司没有按照63号文件要求安装环保设备，不能投入生产。该调查核实的情况已分别向当事人说明并由当事人分别发表意见。
二审查明，双方合同附加条件：2、甲方（裴泽忠）承诺在乙方（吴寿江）机器整修结束后，要保证乙方正常生产，否者退还订金及租金。3、环保由甲方负责。另查，合同签订后，上诉人对机器设备进行了整修。一审庭审中上诉人称4月18日工人离厂，其父亲留守到4月29日，4月30日其返回厂门被锁，锁也被换了。被上诉人称，是因为厂里没人了，我才锁的门。二审庭审中，被上诉人称，四月底他没人了，我把其中一个后门换了锁，另外的是加了把锁。从上诉人在一审提交的录音资料显示，双方签订合同时，被上诉人承诺给上诉人包活。2020年4月18日的通话记录中显示：“裴总，反正这两天你看着，如果不到原料的话，我肯定不得斗了，……我刚才核算成本了，这个月已经亏7万多，将近八万，我不可能再往里面背了，”“这个损失你肯定也要承担的，不应该我一个人背的，……到时候机修维修方面你肯定也要承担的……”“你别说我没跟你讲，如果反常没原料的话，我肯定是把人全部撤走，这两天把该清理的清理好了，将来不行全部拉走来，没办法了，因为搞不下去了，只有这个办法来，好吧”被上诉人均答：“好，好”。
另查明，被上诉人没有按照淮滨县环境保护局淮环审[2019]63号文件要求落实环保措施。经向该局相关负责人询问，其称经到厂区现场查看，该厂没有按照批复意见安装环保设备，不能投入生产。
二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、双方签订的合同是否应继续履行，一审判决上诉人支付被上诉人租金及押金15万元是否正确。2、一审判决的维修费、电费、燃气费是否适当。3、一审判决3万元是否超出诉讼请求范围。
针对焦点1，双方签订的合同是否应继续履行，一审判决上诉人支付被上诉人租金及押金15万元是否正确的问题。经查，涉案《厂房和设备租赁合同》虽是双方当事人真实自愿的意思表示。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但从本案查明的事实可以认定:被上诉人出租的机器设备多次发生故障，且在上诉人租赁一个多月的时间内整修机器花费达几万元；上诉人从事的是“整浆并”化纤织造加工，按照双方合同的约定环保由被上诉人负责，但被上诉人出租的厂房没有安装环保设施，按照环保部门的要求不符合生产条件。合同法第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”结合本案，被上诉人明知上诉人租赁厂房是从事纺织加工，却将没有环保设施不符合生产条件的厂房租赁给上诉人，违反合同约定，且双方在履行合同过程中，上诉人明确告知要撤走，不再干了，被上诉人表示同意，且上诉人撤走后被上诉人将后门换了锁，其他门加了锁，双方以自己的行为表明不再履行合同。综上，双方签订的合同符合解除的条件，上诉人请求解除合同有事实及法律依据，一审判决双方继续履行合同不当应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，上诉人没有按照合同附加条件的约定在4月20日之前支付租金10万及押金5万元。双方于2020年3月18日签订合同，2020年4月底上诉人撤离厂，2020年5月13日上诉人向法院起诉，根据双方合同履行情况及查明的事实，上诉人应承担占用期间的租金，即根据合同约定每月3.3万元，本院酌定上诉人支付被上诉人租金6.6万元。一审判决上诉人支付被上诉人租金及押金15万元不当应予纠正。
针对焦点2，一审判决的维修费、电费、燃气费是否适当的问题。双方合同约定，租赁期间，该厂房所发生的水、电、天然气费用等有乙方（吴寿江）承担。乙方直接支付给相应公司，与甲方无关。关于电费，双方对一审处理意见无异议，对一审电费已查明清楚的事实本院予以确认即上诉人应支付被上诉人电费3891.79元。关于燃气费。一审中被上诉人提交一份2020年4月26日淮滨县弘昌天然气有限公司出具的河南忠达纺织有限公司（裴泽忠）燃气、天然气发票，金额为36308.6元，并附有收费明细一份即2020年4月17日缴款14349.53元；另一张欠费明细显示，该公司账户余额651.03元，实欠21724.85元。上诉人称其中有15000元是其所交并向本庭提交2020年4月17日向燃气公司的工作人员微信转款15000元的凭证并出示微信截图，根据双方提供的依据可以认定2020年4月17日的燃气费应为上诉人所交，应从总额中扣除，即上诉人应支付被上诉人燃气费21959.07元。关于维修费。双方合同约定，租赁期间，乙方（吴寿江）发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时维修，并及时通知甲方（裴泽忠）。维修费用全部由乙方承担。经查，上诉人于2020年3月18日签订合同后对机器设备进行了整修，从上诉人在一审提供的“送货单”显示，清理调试、修理加住宿共计15000元，按照合同约定应由上诉人承担。经查，上诉人整修机器大部分为更换零部件，上诉人更换零部件的金额为33690元，换电频器被上诉人支付28000元。因合同解除后，厂房及其设备上诉人要返还给被上诉人，被上诉人可继续使用。因更换的零部件已安装，如拆除将不利于使用势必造成浪费，为避免双方当事人的利益失衡,从有利于资源利用，公平的原则考虑，更换的零部件不再返还，被上诉人支付的换电频器款28000元由被上诉人承担。一审对燃气费、维修费的部分判决不当应予纠正。
针对焦点3，一审判决3万元是否超出诉讼请求范围问题。经查，一审庭审中，上诉人认可向被上诉人借款3万元，被上诉人在一审反诉中已主张权利，为节约诉讼资源，不增加当事人的诉累，一审将3万元借款一并处理并无不当。另，关于违约问题。经查，被上诉人将没有环保设施不符合生产条件的厂房租赁给上诉人，违反合同约定，但上诉人未按照合同约定支付租金和押金，且其明知厂房没有环保措施，却租赁该厂房从事纺织加工，也有明显过错，对于双方争议的违约金及损失双方互不支付。一审判决上诉人支付被上诉人违约金4.5万元不当，应予纠正。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销固始县人民法院（2020）豫1525民初2658号民事判决全部判项；
二、解除裴泽忠与吴寿江于2020年3月18日签订的《厂房和设备租赁合同》；
三、吴寿江于本判决生效之日起10日内支付裴泽忠租赁费66000元、电费3891.79元、燃气费21959.07元、借款30000元，合计121850.86元。
四、裴泽忠于本判决生效之日起10日内返还吴寿江订金（租金）100000元。
五、驳回吴寿江的其他诉讼请求。
六、驳回裴泽忠的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2975元，由上诉人、被上诉人各负担1487.5元。
本判决为终审判决。
审判长　　沈继红
审判员　　周林凤
审判员　　彭　晨
二〇二一年一月二十一日
书记员　　熊晓梅