黄联生、昆明三农农牧有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终8946号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄联生，男，彝族，1969年7月17日出生，住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：李从良，云南经方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴云，云南经方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明三农农牧有限公司，住所地：云南省官渡区工业园区大板桥街道小哨社区。
法定代表人：袁战稳，董事长。
委托诉讼代理人：张斌，建纬（昆明）律师事务所律师。
上诉人黄联生与被上诉人昆明三农农牧有限公司（以下简称三农公司）租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄联生上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回三农公司的诉讼请求，支持黄联生反诉请求第二、三项。事实与理由：一审判决故意“回避”本案被上诉方的违约事实，认定事实不清、未依法追究违约责任、导致适用法律法规错误，严重损害了上诉人的合法权益。一、本案中，导致双方《小哨生态畜牧小区项目承包合同书》不能履行的直接原因是被上诉人严重违约造成的。并非一审法院认定的是“因国家政策或人力不可抗拒的原因”（一）被上诉人在不具备养殖条件的情况下，隐瞒真相与上诉人签订了《小哨生态畜牧小区项目承包合同书》，被上诉人存在重大过错。当时的《环境保护法》第二十六条明确规定:“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”而该项目至今为止，被上诉方均未取得“环境保护行政主管部门验收合格”文件，也就是说在2014年7月25日与被上诉人签订合同时，被上诉方即违反诚实守信原则，在明知项目还未通过环保验收的情况，隐瞒真相未将真实情况告知养殖户，成为导致今天合同无法履行的最直接的原因。该项目在2010年昆明市中级人民法院就做出判决（2010）昆环保民初字第1号民事判决，认定该项目环保不达标，严重污染了环境。进一步证实了被上诉人在明知环保不达标不具备养殖条件的情况下在2014年7月依然和上诉人签订了《承包合同书》。（二）《承包合同书》第五条规定:甲方（三农公司）的权利与义务（1）有提供五个“统一”服务的义务，即统一建筑设计，统一防疫管理，统一环保治污，统一物业管理（含环境卫生、污水处理、水电管线、道路、绿化、治安保卫等综合物业管理）。……。三农公司在提供五个“统一”服务不到位的情况下即组织养殖，导致环境污染。虽然被上诉人也组织了整改但整改不到位。（三）2016年6月省环保厅给三农公司下发《对小哨片区突出环境问题进行挂牌督办的通知》，责令限期整改。（四）2016年12月昆明空港经济区管委会给三农公司下达《关于对昆明三农农牧有限公司实施关闭的决定》文中明确“经省环保厅、市环保局现场检查，三农公司存在的突出环境问题，虽然历经限期整改、集中整治，但仍无法从根本上解决长期以来存在的问题…”，“由于通过采取行政处罚、约谈、罚款、限期整改、集中整治等措施，均无法彻底解决你公司存在的突出环境问题，为彻底消除环境隐患，根据中华人民共和国环境保护法61条规定及环境保护令第30号第8条第四款规定，经昆明空港经济区管委会研究决定:依法关闭昆明三农农牧有限公司”从以上可以认定，被上诉人的养殖项目从发包签订合同时就不具备养殖条件（排污环保设施不到位），虽然在政府的要求下也进行了一定的整改，但整改不到位，直到2016年12月昆明空港经济区管委会不得不因环境污染严重下达了关闭此项目的决定。使《承包合同书》无法再履行。被上诉人如此简单直接的违约责任，一审法院却认定为合同解除是“因国家政策或人力不可抗拒的原因”。二、本案适用法律错误、适用合同条款错误。本案中，造成合同不能继续履行的责任方是被上诉方，而一审判决对被上诉人的违约责任不知什么原因完全“视而不见”和“避而不谈”，导致适用法律和合同条款错误。（一）《合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，被上诉人在签订合同时故意隐瞒“不具备养殖条件”的事实，违背诚实信用原则。同时2010年昆明市中院就作出判决，认定该项目环保不达标，严重污染了环境。（二）《合同法》第七章违约责任第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉方虽然对环保不达标采取了补救措施进行整改，但依然未达标，导致环境受到重大污染，是造成今天合同无法履行的直接原因，当然要承担赔偿损失等违约责任。（三）双方签订的《小哨生态畜牧小区项目承包合同书》第十条明确了“违约责任”，而第九条“合同的变更与处理”指不可抗力或国家政策原因即双方无过错的情况下的有关约定。本案不属于“承包期间因国家政策或人力不可抗拒的原因”。相反，小哨生态畜牧小区项目符合国家政策，因此获得官渡区农业局招商引资项目，获官渡区区发改委立项。之所以今天被关闭，是因为三农公司违反环境保护法第26条“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用”，导致无法彻底解决存在的突出环境污染问题，最终被关闭。其次，本案也不属于“如因国家建设或其他原因造成项目被征用……因被上诉方的违约（环保不达标），在2016年12月昆明空港经济区管委会因环保问题就做出关闭决定时，该《承包合同书》事实上已经不能再依法继续履行了。此时（2016年12月）被上诉人即应该按照《承包合同书》第10条全面承担违约责任（包括上诉人对猪圈的直接投入损失、违约造成的其他损失等)。至于该项目不能再履行后半年、一年或更长时间之后，政府对这片土地如何重新规划，如何与养殖户建筑给以补偿，与三农公司无关，与本案当事人的合同纠纷无关。至今为止，关闭该项目是针对三农公司违法行为造成环境受到严重污染，即因被上诉人违约污染导致关闭、合同无法再履行，而不是因国家征用导致合同无法履行。三农公司和一审法院混淆因违法行为被关闭导致无法履行合同和国家征用土地后导致无法履行合同两个完全不同的概念。第三，《承包合同书》为三农公司的格式合同，除了租赁时间、价格可以协商，其他都不允许协商修改，上百个养殖户的合同书都一样。其中第九条“地上资产赔偿按照承包年限分配…”显失公平。因为“地上资产”完全由养殖户足额自筹资金建盖，按照“谁投资谁受益”的公平原则，三农公司没有资格参与分配。在签订合同时，养殖户就对此条款提出异议要求修改，但三农公司以招租人的强势就不同意修改，属于霸王条款。根据《合同法》第四十条、第四十一条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。第四，本案中，三农公司属于违约方，本应按照《承包合同书》第10条“由违约方承担因违约(给守约方)造成的一切经济及法律责任”。在“指挥部”要求被上诉人与上诉人就合同解除后的其他损失协商期间，在被上诉人未对其他损失达成赔偿协议时，守约方（上诉人）尚未提出追究被上诉人的违约责任时，令人震惊的事发生了:本案中违约方被上诉人，在未按照合同法及《承包合同书》第10条承担违约责任的前提下却“恶人先告状”。一审判决违反公平原则，支持违约方向守约方强行分配守约方合法获得的补偿款，导致“违约方得到奖励，守约方受到惩罚”的颠倒黑白的裁决结果。（一）双方签订的《小哨生态畜牧小区项目承包合同书》的标的物是土地的使用权，并非地上建筑。即使解除合同，上诉人的义务是归还土地使用权。（二）养殖户在承包土地范围内的建筑（禽舍及配套房屋）完全由养殖户全资建设，三农公司未出资一分钱。本案中，上诉人自筹近百万资金建设猪圈等设施，政府给的52万补偿款（每平米100-500元）仅仅只是给上诉人直接投资损失的的部分补偿（并非全部投资），此款当然归属养殖户（投资人）。（三）政府（指挥部）给被上诉人的通知（公开信）中明确两点:1.根据关停三农公司养殖区工作安排，政府(指挥部)与上诉人就房屋补偿事项达成了补偿协议:补偿费属于养殖户，将足额直接支付给养殖户。2.“请你公司自接到通知之日起，在30日内（2017年4月27日前），依法终止你公司与该养殖户的合同（协议）”。协议终止后，违约方除了房屋补偿责任外，还应该就养殖户的其他损失（如提前低价处理不具备出栏的牲畜损失及预期正常利润损失等等）协商做出一定的赔偿。四、一审判决多处逻辑混乱、文理不通、漏洞百出。本案中,上诉方提供的证据全部证明了因被上诉方开始就不具备养殖条件，之后治污不力受到多次处罚，整改不达标，最终导致养殖小区关闭的严重违约行为。被上诉方的证据没有一份能直接证明上诉人有过错。按照一审判决结果，无过错的上诉方还需要拿出政府给予上诉人的补偿款总额的10多万给被上诉方，出现了“违约方获得奖励，守约方受到惩罚”的判决结果。
被上诉人三农公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。合同解除是因为政府征收，属于不可抗力，征收的原因是因为排放导致环境污染问题，被上诉人对于合同解除并无过错。上诉人应当按照合同约定的年限享有地面拆迁补偿款。请求驳回上诉，维持原判。
三农公司向一审法院起诉请求：1.判令解除三农公司与黄联生签订的《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》；2.支付三农公司应得补偿款项147702.17元；3.本案诉讼费由黄联生承担。
黄联生向一审法院提起反诉，请求：1.判决撤销三农公司、黄联生签订的《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》；2.请求判决三农公司退黄联生一年土地租金11900元；3.请求判决三联公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院确认事实如下：2014年7月25日，三农公司（以下称甲方）与黄联生（以下称乙方）签订《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》，双方约定：一、承包范围为：仁慈东路以北，东西边界以两组高压线之间2.7亩，最终以实际测量面积为准。二、承包期限：承包期限为27年，即自2009年8月1日起，至2037年1月31日止。三、承包价格：每五年为一个价格期，第一期承包价格为：每亩每年3000元，每五年递增20%，递增基数不变。四、付款方式：签订合同时，缴清第一个五年承包款，合计40200元，乙方在6个月内完成土地整理。五年后，每付一年，提前一个月付款，先付款后使用。逾期付款的，乙方按每日千分之一承担违约金……八、后续处理：承包期满后，承包项目的不动产无偿归甲方所有，乙方不得认为破坏，乙方需要继续承包使用的，甲方可优先考虑。九、合同变更与终止：承包期间因国家政策或人力不可抗拒的原因本合同变更或终止，但须经双方协商一致并签订变更协议后方可实施。如因国家建设或其他原因造成项目被征用的土地赔偿金归村委会所有，地上资产赔偿按承包年限分配，已使用年限归甲方，未使用年限归乙方……。合同签订后，双方依约履行。2016年12月30日，云南省昆明空港经济区管理委员会向三农公司下发《云南省昆明空港经济区管理委员会关于对昆明三农农牧有限公司实施关闭的决定》，决定指出，由于通过采取行政处罚、约谈、罚款、限期整改，集中整治措施，均无法彻底解决你公司存在的突出环境问题，为彻底消除环境安全隐患，现依据《中华人民共和国环境保护法》第六十条、《环境保护令》第30号第八条第四款等相关法律规定之规定，经昆明空港经济区管理委员会研究决定：依法关闭昆明三农农牧有限公司。2017年3月13日，小哨哨峰山片区征地拆迁安置工作指挥部向三农公司下发通知，载明：我指挥部于2017年3月11日已与你公司养殖区内的养殖户黄联生达成了房屋补偿协议，补偿金额为520078.05元，请你公司自接到本通知之日起，在30日内（2017年4月10日前），依法终止你公司与该养殖户的合同（协议），并向我部提供双方签章的终止原件，逾期不向我部提供终止协议原件或有效法律手续，我部将向该养殖户拨付补偿尾款，由此造成的后果和损失由你公司承担。庭审中，三农公司、黄联生确认黄联生承包时间为27年，已用年限为7.67年，黄联生已领取上述拆迁补偿款520078.05元，黄联生向三农公司支付了2009年8月1日至2017年8月1日的租金，其中2016年8月1日至2017年8月1日支付的租金为9648元，物管费3055元，合计12703元。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.三农公司与黄联生签订的《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》是否应解除，是否应撤销；2.三农公司主张黄联生支付其补偿款项147702.17元是否应支持；3.黄联生反诉主张三农公司返还其一年土地租金及物管费是否应得到支持。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，三农公司与黄联生签订的《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，应受保护。该承包合同在履行过程中，云南省昆明空港经济区管理委员会于2016年12月30日向三农公司下发《云南省昆明空港经济区管理委员会关于对昆明三农农牧有限公司实施关闭的决定》，因环境问题，为彻底消除环境安全隐患，被依法关闭，后黄联生于2017年3月11日与案外人签订拆迁补偿协议，现拆迁协议已履行完毕，故双方已不能再继续履行《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》。现三农公司主张解除该承包合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于该合同的解除时间，一审法院认为，在黄联生与案外人签订拆迁协议后，2017年3月13日，小哨哨峰山片区征地拆迁安置工作指挥部向三农公司下发通知，限三农公司、黄联生于2017年4月10日前依法终止该承包合同，因双方当事人至今未签订解除该承包合同相关协议，也未就解除该承包合同时间达成一致，故一审法院确认《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》于2017年4月10日解除。即而，黄联生反诉主张撤销该承包合同，因无相应事实和法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点2，一审法院认为，三农公司、黄联生签订的《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》系有效合同，双方应按约定履行，该承包合同第九条约定：承包期间因国家政策或人力不可抗拒的原因本合同变更或终止，但须经双方协商一致并签订变更协议后方可实施。如因国家建设或其他原因造成项目被征用的土地赔偿金归村委会所有，地上资产赔偿按承包年限分配，已使用年限归甲方，未使用年限归乙方。依据该约定，上述拆迁补偿款应根据承包年限中使用年限、未使用年限所占比例进行分配，即已使用年限所占比例的拆迁款权益归三农公司享有，未使用年限所占比例的拆迁款权益归黄联生享有。庭审中，三农公司、黄联生确认黄联生承包时间为27年，已用年限为7.67年，故三农公司应分得拆迁款为：520078.05×7.67年÷27年＝147702.17元。现三农公司主张黄联生支付其拆迁款为147702.17元，一审法院予以支持。黄联生辩称云南省昆明空港经济区管理委员会已发文给三农公司，要求三农公司与黄联生终止原合同的协议，并且要求30天内签订，如果超过期限不签，补偿款将发放给黄联生，因此三农公司不能主张补偿款，对此一审法院认为，在上述承包合同中，双方对因拆迁所得的补偿款分配有具体约定，案外人云南省昆明空港经济区管理委员会虽将补偿款全部支付给黄联生，并不影响该拆迁款的具体分配，双方应按合同约定履行，故黄联生的辩称一审法院不予采纳。关于争议焦点3，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。黄联生现主张三农公司返还其一年租金为9648元，物管费3055元，合计12703元。对此，一审法院认为，《昆明市标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》一审法院确认于2017年4月10日解除，黄联生应支付该承包合同解除前的相应租金，即黄联生应支付三农公司2009年8月1日至2017年4月10日期间的租金，对于2017年4月10日后黄联生支付的租金三农公司应予返还，庭审中，双方确认黄联生已支付三农公司2016年8月1日至2017年8月1日支付的租金及物管费共计为12703元，故黄联生应返还三农公司租金为：12703元×112日÷365日＝3897.9元。因此，三农公司辩称不应返还租金的主张一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、三农公司与黄联生签订的《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》于2017年4月10日解除；二、由黄联生于本判决生效之日起十日内支付三农公司拆迁款147702.17元；三、由三农公司于本判决生效之日起十日内支付黄联生租金及物管费3897.9元；四、黄联生的其他诉讼请求不予支持。
二审期间，上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据。一审法院确认的《官渡区标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》第八条约定，“乙方不得认为破坏”错误，应当是“乙方不得人为破坏”。一审法院确认的其他事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案中,三农公司与黄联生于2009年5月28日签订《昆明市标准化生猪养殖基地小哨三农生态畜牧园项目承包合同书》，约定由黄联生以固定交纳一定费用的方式，经营使用三农公司有权出租的土地，符合租赁合同的特征，一审法院在租赁合同法律关系项下评述本案，符合法律规定。对于一审法院认定上述承包合同书于2017年4月27日解除，本案双方当事人均无异议，本院对于该判项予以维持。
一、关于拆迁补偿款。根据本案承包合同的约定，因国家建设或其他原因造成项目被征用的，土地赔偿金归村委会所有，地上资产赔偿按承包年限分配，已使用年限归三农公司，未使用年限归黄联生。该合同载明黄联生自愿以土地承包形成应招入园并签订合同。上述约定并非格式条款，黄联生认为该条款对其不发生法律效力，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人黄联生认为系三农公司未按承包合同约定履行五个“统一”服务，从而导致三农公司的园区被政府强行关闭并被拆迁，故三农公司不应分得拆迁补偿款。本案养殖基地被政府强制关停的根本原因是农户饲养的家禽、家畜产生的粪便未经有效处理污染水体，根据《云南省昆明空港经济区管理委员会关于昆明三农农牧有限公司实施关闭的决定》，其中提到“三农公司及养殖户环保意识淡薄，观念落后；环保投入及环保设施建设不到位，现在的养殖规模远远超出当初设计规模。”由此可见养殖园区被关闭存在多方原因。《承包合同书》中并未明确约定三农公司须处理黄联生因养殖产生的动物粪便并保证达到环保要求，合同也未免除黄联生治理污染的义务。本案中，2017年3月22日，小哨哨峰山片区征地拆迁安置工作指挥部与黄联生达成房屋补偿协议，上述承包合同约定的补偿金分配条件成就，一审法院据此确认三农公司应分的补偿款520078.05元×7.67年÷27年＝147702.17元并无不当，本院予以维持。
二、关于土地租金的认定。一审法院在反诉请求中记载黄联生主张返还土地租金11900元，但在本院认为部分确记载黄联生主张返还租金9648元及物管费2055元，合计12703元。黄联生在二审中确认，认为其在一、二审中均主张三农公司退还土地租金11900元。但经本院查阅一审卷宗，黄联生当庭陈述其主张返还租金9648元及物管费2055元。本案中，黄联生支付承包费至2017年8月1日，一审法院判决认定本案承包合同于2017年4月10日解除，黄联生未提交证据证明在该时间之前将所租赁的场地返还给三农公司，或者在此时之前该场地已经被强制拆除，一审法院按照租赁时间计算租金和物管费，认为应返还三农公司租金为：12703元×112日÷365日＝3897.9元，符合本案实际，本院予以维持。
三、关于黄联生在向一审法院提交的民事反诉状中的第三项反诉请求：判决三农公司补偿黄联生根据昆政发[2008]61号文件应得的扶持资金，一审判决中并未记载黄联生该项反诉请求。现黄联生上诉要求二审法院支持该反诉请求。经本院查阅一审卷宗，黄联生在陈述反诉请求时，表述为“诉请事项同前案一致，数额不同，返还一年租金9648元，物管费3055元，合计12703元”，因本案所涉系列案一审法院合并审理，黄联生所指前案未提出该项反诉请求，故本院认为黄联生在一审中当庭放弃该诉讼请求，故其不能在二审中增加该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，黄联生的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3254元，由黄联生承担，反诉案件受理费59元，由昆明三农农牧有限公司承担16.7元，黄联生承担42.3元。二审案件受理费3254元，由黄联生承担。
本判决为终审判决。
审判长　刘　涛
审判员　杨章亮
审判员　李　娜
二〇一九年十二月二十五日
书记员　叶芳言