ᖰ乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会、李福喜租赁合同纠纷二审民事判决书
河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫07民终3933号
上诉人（原审原告，反诉被告）：新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会，住所地：新乡市凤泉区耿黄乡何屯南1排东19号。
法定代表人：刘金玉，主任。
委托诉讼代理人：任保国，河南普建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝玲玉，河南普建律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：李福喜（又名李明喜），男，1963年11月29日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：白晓明，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。
上诉人新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会（下简称何屯居委会）因与上诉人李福喜租赁合同纠纷一案，均不服河南省新乡市凤泉区人民法院（2018）豫0704民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何屯居委会的委托诉讼代理人任保国、郝玲玉，上诉人李福喜及其委托诉讼代理人白晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何屯居委会上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或者改判支持何屯居委会的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由李福喜承担。事实和理由：1、原审法院认定事实错误，何屯居委会不应当承担李福喜对新乡市凤凰山水泥厂新增房屋建筑物及构筑物、机械设备的损失，这些改造超出了合同约定的范围，并且李福喜上述行为未经过何屯居委会同意，也未同何屯居委会就上述行为的价格进行商讨，该行为而产生的一切后果或损失理应由其自己承担。2、一审法院认定双方未在合同中约定违约金，因此对何屯居委会要求的逾期付款违约金笼统的不予支持是错误的。李福喜迟延支付租金给何屯居委会造成损失，应当支付相关费用，何屯居委会要求其支付逾期付款的违约金应当支持。
李福喜上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第三项；2、改判驳回何屯居委会的全部诉讼请求；3、改判支持李福喜的反诉请求；4、本案的一、二审诉讼费用全部由何屯居委会承担。事实和理由：一、一审对租赁期间认定错误，造成租赁费计算错误，该认定与事实不符，亦没有法律依据。1、一审已查明，2015年2月15日，李福喜所承租的新乡市凤凰山水泥厂被政府责令关停。根据双方合同第八条约定，终止合同的条件成就，合同应当终止，双方权利义务消灭，未履行的不再履行。且水泥厂关停后无法继续使用，案涉租赁合同不应也不能再继续履行，故本案的租赁费应该按租赁合同实际履行的期间计算，即2005年3月15日至2015年2月15日，共计九年11个月，按约定租赁费每年300000元计算，上诉人租赁期间的租赁费为2975000元（25000元/月×9年11个月）。2、双方当事人变更减少的5000元/月租赁费，一审没有予以扣减。水泥厂的编织袋车间一直由案外人史振坤占有使用，何屯居委会自始未向李福喜交付过该车间，故其承诺每月减少租赁费至20000元/月。故李福喜应付的租赁费为2380000元，减去已付租赁费1740155元，实欠639845元。二、一审遗漏认定了李福喜对水泥厂的部分改造费用，包括2005年电网改造费167693.47元、2007-2008年改造一套包装机的费用为155070元，该两项费用不包含在评估报告所评估价值中，应当从租赁费中予以扣减。三、机立窑拆除过程中给李福喜造成经济损失28550元，李福喜代何屯居委会垫付清淤费5000元、律师费30000元，这些费用均应由何屯居委会承担，并从租赁费中扣减。
针对李福喜的上诉，何屯居委会辩称：一、一审认定李福喜应向何屯居委会缴纳租赁费3400000元是正确的。1、新乡市环境监察支队作出的监察通知是基于环境治理需要作出的，而非国家政策需要而关闭水泥厂。双方合同中也约定了李福喜应当按要求搞好环境污染治理，费用由其负责。故因李福喜经营管理行为导致环境未达标，该监察通知与双方合同是否需要终止没有必然联系。2、根据合同约定，李福喜享有对承租场地和设备的完全经营自主权，因此即使生产线需要拆除，李福喜完全可以利用租赁物对生产经营进行调整和产品升级，一审对租赁费的认定是正确的。3、即使双方合同于2015年2月15日终止，并不意味承租人因此所应承担的返还租赁物、赔偿损失等责任也相应终止。李福喜怠于履行，长期占用场地，应当继续支付占用期间的租赁费。二、李福喜主张每月扣减租赁费缺乏法律依据，合同并未涉及编织袋车间的问题，双方履行期间李福喜也从未提出任何异议，足以证明其对承租现状是认可的。三、李福喜要求在其应付的租赁费中扣除2005年电网节能减容改造费167693.47元，2007-2008年改造一套包装机的费用155070元是没有法律依据的，并且二审法院也不应当审理。1、一审中李福喜对评估报告结果没有异议，二审重新主张要求上述费用没有依据，数额也是其自己算出的，何屯居委会不予认可。2、李福喜是否进行电网节能兼容改造和购置包装机与何屯居委会无关，即使发生上述费用，也属其正常生产经营开支。3、李福喜就上述事项一审中没有提出任何主张，应当另行起诉。四、李福喜要求为其支付机立窑拆除过程中造成经济损失、垫付清淤费、律师费均没有事实和法律依据。综上，应依法驳回其上诉请求。
针对何屯居委会的上诉，李福喜辩称：一、李福喜对新乡市凤凰山水泥厂新增房屋建筑物及构筑物、机械设备等项目改造或增设所支出的费用，应由何屯居委会承担。1、一审中，何屯居委会对李福喜提交的《关于凤凰山水泥厂增修生产设施投资的请示报告》明确表示无异议，对四名证人证言的真实性也均未提出异议，说明改造事宜曾向何屯居委会汇报，居委会的相关主管人员还去现场查看，其对改造实施明知且已经同意。2、李福喜在对水泥厂进行改造时，何屯居委会作为出租方明知承租人李福喜的行为却从未表示过反对，应视为对改造行为的默认。3、李福喜对原设施改造及新增设施，使水泥厂的价值增加，李福喜的支出构成有益费用，在租赁期届满后，何屯居委会应当支付该有益费用。二、李福喜不应向何屯居委会支付任何违约金。双方合同中并未约定违约金，且何屯居委会也没有任何证据证明李福喜有违约行为，或其自身有所损失及损失数额。相反，何屯居委会没有及时支付李福喜改造费用及垫付单相关款项，相互折抵后，何屯居委会还应向李福喜赔偿损失。
何屯居委会向一审法院提起诉讼请求：要求李福喜支付租赁费1859845元及逾期付款违约金。
李福喜向一审法院提起反诉请求：在以租金抵偿固定资产投资、经济损失和其它债务之后，何屯居委会再另行支付李福喜587977.68元。
一审法院认定事实：2005年3月15日，何屯居委会作为出租方（甲方）与承租方李福喜（乙方）签订《企业租赁合同》。合同约定：甲方将原新乡市凤凰山水泥厂所有的设备、房屋、附属设施、生活及办公用品造册，按清单双方核实移交给乙方负责使用期间的保养和维修，合同期满后甲方按移交表接收，发生丢失和损坏由乙方照价赔偿，设备保持正常运转状态；租赁期限为7年，自2005年3月15日至2012年3月15日；租赁费交纳办法，每年30万元，合同签订后交前半年的15万元，到5月15日交后半年的15万元，12月15日交明年的承包费，在承包期内每年如此；甲方是企业资产所有者，有权对企业资产进行监督，每半年对企业进行一次审计，对资产进行一次清核，防止资产流失；甲方原有债务一律由甲方负责，租赁期内的债务一律由乙方负责，双方互不承担责任；乙方根据生产需要，需增加的设备和固定资产，须向甲方打报告，双方共同考查价格，共同协商；因不可抗拒的自然灾害造成损失或国家需要不能生产时，双方共同协商解决；遇到国家政策改变而需要终止合同时，双方以国家大局为重，及时终止合同，遗留问题，双方协商解决。合同签订后，何屯居委会即将其原新乡市凤凰山水泥厂交由李福喜生产经营。在合同尚未到期时，双方于2011年9月16日再次签订《企业租赁合同》，其中除约定租赁期限为10年，自2011年9月16日至2021年9月16日，与前述双方签订的合同内容不一致外，其他内容均与前述合同相一致。李福喜在租赁经营新乡市凤凰山水泥厂期间，于2005年3月25日向何屯居委会出具《关于凤凰山水泥厂增修生产设施投资的请示报告》，主要内容为：为保证生产的正常进行，经研究决定在厂区内增修部分生产设施，具体内容及投资计划如下：1、立窑北增设熟料大棚面积800m2，钢骨彩瓦结构，造价400元/m2，预计投资32万元；2、清除办公室门前两花坛，并硬化路面面积300m2，造价49元/m2，预计投资1.47万元；3、南水泥库换屋面瓦，用石棉瓦1200块，每块13.5元（含安装费），预计投资1.62万元，若用彩钢瓦，约预投资4.61万元。以上三项投资合计35.09万元或38.08万元。2005年3月26日，何屯居委会在该报告上加盖其印章并签署“同意此报告”的意见。之后，李福喜在生产经营新乡市凤凰山水泥厂的同时，还对该厂进行了电力减容改造、白土棚改造、厕所改造、食堂改造，并修建了自行车棚、民工住房，购买安装了两个矿粉罐、一套罗茨风机、一台地磅，更换电力设备（油闸）一套。在此期间，何屯居委会还曾派员进行查看。对于李福喜在租赁新乡市凤凰山水泥厂期间新增的房屋建筑物及构筑物、机器设备等资产，2018年4月3日，河南天佑资产评估事务所有限公司作出豫天评字（2018）第016号《资产评估报告书》，评估结论为：在评估基准日2017年12月15日，李福喜新增的房屋建筑物及构筑物、机器设备的评估值为528136.55元。其中白棚改造822㎡，评估价值净值55896.00元；地面1128㎡，评估价值净值22560.00元；自行车棚127.89㎡（后墙属于何屯居委会），评估价值净值15346.80元；厕所改造（加盖预制板顶、粉刷墙面、贴瓷砖、地面瓷砖、水冲便池），评估价值净值6000.00元；民工住房464.13㎡，评估价值净值176367.50元；食堂改造131.16㎡，评估价值净值98366.25元；规格型号60T矿粉罐一个（含地基），评估价值净值40000.00元；规格型号80T矿粉罐一个（含地基），评估价值净值440000.00元；罗茨风机一套（二手设备），评估价值净值24000.00元；规格型号150T地磅一台（二手设备、含地基），评估价值净值33600.00元；更换电力设备（油闸）一套（二手设备），评估价值净值12000.00元。2007年12月11日，一审法院在执行（1998）新经终字第274号经济判决书时，作出（1999）执字第20号执行裁定书，在执行中扣划新乡市凤凰山水泥厂40634.59元。2015年2月15日，新乡市环境监察支队向凤泉区环境保护局作出新环监函（2015）7号《关于限期拆除新乡市凤凰山水泥厂生产线的监察通知》，要求对新乡市凤凰山水泥厂按照新《环境保护法》严厉打击，同时上报当地政府，依法关闭其水泥磨机生产线，并拆除生产设备。李福喜已支付何屯居委会租赁费为1740155元。
一审法院认为：何屯居委会与李福喜先后签订的《企业租赁合同书》，后一份合同实际系对双方租赁期限的延长，该两份合同均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己义务。关于李福喜在租赁经营新乡市凤凰山水泥厂期间对该厂原设施的改造费用及新增设施的费用能否折抵其应交纳的租赁费问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。双方在合同中约定“乙方根据生产需要，需增加的设备和固定资产，须向甲方打报告，双方共同考查价格，共同协商”。根据上述规定和约定，李福喜在租赁经营中对原设施改造及新增设施应征得出租方何屯居委会的同意。否则李福喜应自行承担民事责任应。“出租人的同意”包括明示的同意与默示的同意，也就是说，既包括承租人实施行为时出租人的明示同意，也包括出租人知道承租人的行为而不表示反对的缄默。本案中，李福喜在对新乡市凤凰山水泥厂进行地面硬化、白土棚改造、厕所改造、食堂改造，修建自行车棚、民工住房，购买安装矿粉罐、罗茨风机、地磅，更换电力设备（油闸）时，何屯居委会作为出租方明知承租人李福喜的行为而未提供有效证据证明其表示反对，应视为其对李福喜的行为的默认。李福喜对原设施改造及新增设施，使得新乡市凤凰山水泥厂的价值增加，李福喜的支出构成有益费用，在李福喜租赁期间届满后，可以向出租人即何屯居委会要求支付该有益费用。关于李福喜代何屯居委会垫付的执行款问题。双方在合同中约定“甲方原有债务一律由甲方负责，租赁期内的债务一律由乙方负责，双方互不承担责任”，根据该约定，2007年12月11日，新乡市凤泉区人民法院在执行生效判决时，扣划新乡市凤凰山水泥厂40634.59元。该款为李福喜在承租新乡市凤凰山水泥厂期间的财产，李福喜为何屯居委会垫付的该执行款，理应由何屯居委会返还李福喜。关于李福喜提出的其所使用的系由申守中购买的磨机，其向申守中提供的水泥应由何屯居委会承担。该院认为，该涉及该设备的权利义务关系与李福喜并不存在关联性，李福喜因此而向申守中支出的费用，何屯居委会不予认可，故李福喜可另行处理。对李福喜称史振坤侵占水泥厂场地造成其损失，与本案不是同一法律关系，该院不予审理。李福喜称在机立窑拆除过程中造成其经济损失以及其为何屯居委会垫付清淤费、为何屯居委会垫付律师费用，要求何屯居委会予以支付，但李福喜均不能提供有效证据加以证明，故该院对李福喜的该主张均不予支持。关于双方租赁合同的终止问题，李福喜提出双方合同已于2015年2月15日终止，其主要理由为政府责令关闭水泥磨机生产线，并拆除生产设备。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方租赁合同期限届满日为2021年9月16日，在合同期限尚未到期时，李福喜所承租的新乡市凤凰山水泥厂被政府关停，此时终止双方的租赁关系符合双方合同的约定。故李福喜提出的双方租赁合同已终止的意见，该院予以支持。但是在双方租赁合同终止后，李福喜并未向何屯居委会返还租赁物，而继续占有使用原新乡市凤凰山水泥厂的场地及附属物，对其使用费应参照双方签订的租赁合同的约定计算。至何屯居委会向该院提起诉讼之时，李福喜应向何屯居委会交纳租赁费为3400000元，扣除李福喜已向何屯居委会交纳的租赁费1740155元，尚欠何屯居委会租赁费为1659845元。对李福喜要求以和何屯居委会应支付其的费用折抵其应交纳的租赁费的意见，对其要求合理部分，该院予以支持。双方应付款项相互折抵后，李福喜尚欠何屯居委会租赁费1091073.86元（1659845元-528136.55元-40634.59元），应承担相应民事责任。对于何屯居委会要求李福喜支付的逾期付款违约金，因双方在合同中未进行约定，故对何屯居委会的该项请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条的规定，判决：一、由李福喜在判决生效后十日内支付新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会租赁费1091073.86元；二、驳回新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会的其他诉讼请求；三、驳回李福喜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21539元，反诉受理费减半收取4840元，共计26379元，由新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会负担8904元，李福喜负担17475元。鉴定费3000元（李福喜已交纳），由新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会负担，在执行中支付李福喜。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院依职权对永强钙业有限公司的法定代表人张永强进行调查，其称2008年开始在李福喜租赁的水泥厂院内烘干车间建厂，并支付给李福喜租赁费50000元/年，2015年水泥厂停产后仍向李福喜支付租赁费，直至2018年何屯居委会将场地收回，张永强开始与何屯居委会签订租赁合同，并将租赁费支付给何屯居委会。何屯居委会对张永强的陈述真实性无异议，但认为2018年以前案涉场地均是由李福喜进行管理并享受收益，水泥厂是否停产并不影响租赁场地的使用价值，事实上李福喜因继续管理控制该场地还在继续享受租赁场地产生的收益。李福喜对张永强的陈述真实性无异议，称刚开始是跟张永强合伙办厂，并没有收费，后来李福喜退出了才开始收取租赁费，逐渐增加到一年50000元，张永强在水泥厂内经营的情况何屯居委会知情，而且水泥厂停产后要求何屯居委会交接但其一直拒绝，将后续收取张永强的租赁费都用于支付工人的看场费用、电费等，且在水泥厂停产后场地的使用均是由何屯居委会决定的。
本院认证，因双方对于张永强的陈述均无异议，对该事实的真实性予以确认。对于当事人二审争议的事实，除一审法院查明的事实外，本院另查明：2006年10月4日，李福喜向何屯居委会出具《关于机立窑拆除过程经济损失报告》，主要内容为因爆破拆除机立窑给新乡市凤凰山水泥厂造成了28550元的损失，申请从租赁费中适当给以补偿。何屯居委会当时分管企业的李士彬于2006年10月7日注明收到并签字确认。
本院认为：关于李福喜应当支付的租赁费数额问题。
计算租赁费的截止时间。2015年2月15日后水泥厂的生产线已经拆除，李福喜无法进行生产经营，何屯居委会已认可李福喜停产的事实，虽然双方合同中约定了租赁期限，但生产线拆除后合同目的已经无法实现，一审判决认定终止双方租赁合同的理由并无不当。合同终止后，李福喜应当尽快搬离厂房，而其在合理期间内仍未搬离，其应当对占用场地期间给何屯居委会造成的损失承担赔偿责任。何屯居委会主张以合同约定数额支付租赁费，因何屯居委会和李福喜签订的租赁合同中约定，租赁物为何屯居委会的生产线和相关的场地、机械房屋及生活设施，可以看出双方签订合同的目的在于李福喜租赁新乡市凤凰山水泥厂进行生产经营，并支付租赁费用，双方合同约定的租赁费数额亦是对该水泥厂利用生产线、场地、设施等进行经营的情况下所计算的数额，而非仅对场地、设施等进行租赁所应支付的数额，故在何屯居委会明知水泥厂的生产线已经拆除并停产的情况下，要求李福喜按照合同约定数额支付有失公平，但因停产后李福喜仍利用该场地对外租赁并收取费用，其称不予支付租赁费的理由亦不能成立，本院酌定2015年2月15日之后，李福喜应当按照每月10000元赔偿其占用场地期间给何屯居委会造成的损失。故合同终止前李福喜应当支付给何屯居委会的数额为2975000元，终止后至何屯居委会要求的2016年6月30日止，李福喜应当支付的产地占用费共计10000元/月×16.5个月=165000元。扣除李福喜已经支付的租赁费1740155元，李福喜尚欠何屯居委会1399845元。
针对李福喜称因案外人史振坤占用编织袋车间应减少月租金的主张。首先，对于史振坤是否占用编织袋车间的事实，因生效判决中已经认定“何屯居委会按双方约定将原新乡市凤凰山水泥厂交付给李明喜使用，其中包括本案争议的13亩土地”，且驳回了史振坤的诉讼请求，李福喜并未提供有效证据推翻该事实，故其对史振坤占用水泥厂部分场地的主张证据不足。其次，李福喜一审提交的证人出庭证言中并未确认何屯居委会同意了减少月租金的事实，并不能证明双方对于租金变更达成一致意见，故李福喜主张按每月20000元支付租赁费没有依据，本院不予支持。
关于李福喜主张的增加设备费用以及其他损失是否应当冲抵租赁费的问题。
对于李福喜在对新乡市凤凰山水泥厂进行地面硬化、白土棚等进行改造所支出的费用能否冲抵租赁费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人对租赁物进行改善和增设他物所支出的费用系有益费用，有利于租赁物价值的增加和继续使用，因租赁物所有权属于出租人，故应由出租人承担该费用。本案中，李福喜已经按照合同约定提前对上述增加的设备和固定资产向何屯居委会作出了请示报告，该报告中明确写明了改造项目及投资费用，居委会在报告中签字并盖章的行为，可以认定双方对上述项目达成了一致意见。李福喜增加设备及改造的现有价值经一审法院委托鉴定机构进行评估确定为528136.55元，该评估报告双方并未提出异议，应予确认。何屯居委会应当对该部分费用承担责任，李福喜要求以该费用冲抵租赁费符合法律规定，本院予以支持。
对于李福喜称以电网减容改造费用和购置包装机费用冲抵租赁费的问题。因李福喜提交的证据不足以证明其向何屯居委会提前申请对上述项目进行增设、改造，并经居委会同意。且在本案一审诉讼过程中，李福喜亦未对该两项增加设备申请评估鉴定，因改造距今时间较长，该两项设备现在是否具有价值以及价值多少的问题，李福喜提交的证据均不足以证明，故其主张冲抵租赁费本院不予支持。
对于李福喜主张拆立窑造成损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，租赁物需要维修而出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。李福喜提交的损失报告中列明了损失项目及数额，何屯居委会工作人员已经签字收到，说明其对拆立窑所造成损失的事实予以认可，对于修复该损失的费用因何屯居委会未能提供证据加以反驳，故应当以李福喜主张的28550元为准，该部分损失应当冲抵李福喜所欠租赁费。
对于李福喜主张的垫付清淤费用、律师费用等问题，因其提交的证据不能证明该部分费用系何屯居委会应当支出的费用，何屯居委会对此亦不予认可，故该部分费用冲抵租赁费的主张不能成立，本院不予支持。对于李福喜代何屯居委会清偿的债务40634.58元，因双方均未提出异议，本院予以确认。
综上所述，李福喜应当支付何屯居委会的数额应为1399845元-528136.55元-28550元-40634.58元=802523.87元；一审判决部分事实认定不清，对欠款数额认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省新乡市凤泉区人民法院（2018）豫0704民初673号民事判决；
二、李福喜于本判决生效后十日内支付新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会租赁费802523.87元；
三、驳回新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会的其他诉讼请求；
四、驳回李福喜的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21539元，反诉受理费减半收取4840元，鉴定费3000元，共计29379元，由新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会负担5876元，李福喜负担23503元。二审案件受理费28880元，由新乡市凤泉区耿黄镇何屯社区居民委员会负担5776元，李福喜负担23104元。
本判决为终审判决。
审判长　　张立东
审判员　　康建轶
审判员　　倪文怡
二〇一九年一月十一日
书记员　　王敬怡