上诉人南京仙鹤广场置业有限公司与被上诉人顾甲、顾某商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁少民终字第10号
上诉人（原审被告）南京仙鹤广场置业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区仙鹤茗苑51幢235号门面房。
法定代表人石美玉，南京仙鹤广场置业有限公司公司董事长。
委托代理人李林田，男，1981年2月20日生，汉族。
委托代理人张虎英，男，1969年6月3日生，汉族。
被上诉人（原审原告）顾甲，男，1971年12月11日生，汉族，某公司经理。
被上诉人（原审原告）顾某，男，2008年2月28日生，汉族，学生。
法定代理人顾甲（系顾某父亲），自然信息同上。
上列两被上诉人共同委托代理人邢云福，江苏东南律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人李玥赟，江苏东南律师事务所律师。
上诉人南京仙鹤广场置业有限公司（以下简称仙鹤公司）与被上诉人顾甲、顾某商品房预售合同纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2014年12月17日作出（2014）玄锁民初字第358号民事判决，仙鹤公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人仙鹤公司委托代理人李林田、张虎英与被上诉人顾甲、顾某委托代理人邢云福、李玥赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2011年4月18日，南京市国土资源局与仙鹤公司签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定南京市国土资源局将南京市玄武区NO.2011G08地块出让给仙鹤公司，出让土地用途为批发零售用地、商务办公用地，规划用地性质为商业金融业用地，合同同时对出让人、受让人的其他权利、义务进行了约定。
2011年9月2日，南京市玄武区环境保护局以玄环建许字（2011）63号文件，从环保的角度同意仙鹤公司在NO.2011G08地块进行批发零售、商务办公及相关配套设施项目建设，文件中载明该项目不设餐饮等高污染商铺，并要求仙鹤公司在售楼或出租时以合同形式明确告知购房者或承租者。
2011年9月13日，南京市发展和改革委员会以宁发改投资字（2011）776号文件，核准同意仙鹤公司建设NO.2011G08地块项目，项目建设的主要内容为批发零售、商务办公以及与之相应的配套设施（含代建公交场站及公厕等）。
2011年9月26日，仙鹤公司取得“仙鹤门公交综合用地”（涉案房屋所在土地）的建设用地规划许可证，包括建设用地和代征用地，其中建设用地的用地性质为C2商业金融业用地，代征用地的用地性质包括G1公共绿地、S1道路用地、U21公共交通用地。
2013年11月5日，仙鹤公司建设的“南京仙鹤新天地社区商业中心”工程通过了竣工环保验收，环保验收文件中载明的建设内容中不设餐饮，并再次要求仙鹤公司告知购房者。
2014年1月29日，仙鹤公司建设的以上工程通过竣工验收。
二、2012年7月30日，顾甲、顾某（乙方、预购人）与仙鹤公司（甲方、预售人）签订了一份《﹤仙鹤新天地广场﹥商品房预售合同》，约定甲方依法享有南京市玄武区NO.2011G08地块的国有土地使用权，获准在该地块开发建设商品房，乙方向甲方购买401室房屋，该房屋设计用途为商业，建筑面积97.59平方米，单价10000元／平方米，总价975900元，乙方于2012年7月31日前支付495900元，并申请银行贷款480000元，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；甲方应于2013年9月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之三／日向乙方支付迟延期间的违约金；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按合同约定的单价，据实结算房价款；商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处，该合同同时对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，顾甲、顾某分别于2012年7月30日、2012年12月3日支付购房款495900元、480000元，仙鹤公司于2014年1月29日将401室房屋交付顾甲、顾某，至今该房屋所有权未转移登记至顾甲、顾某名下。经南京房地产测绘事务所测绘，401室房屋建筑面积为96.89平方米。因401室房屋交付存在逾期，仙鹤公司按已收房价款万分之三／日分三次向顾甲、顾某支付了自2013年10月1日至2014年1月14日期间的逾期交房违约金共31033.62元。
三、在顾甲、顾某购房前，仙鹤公司的相应售房宣传资料中载明房屋具备餐饮功能。但后因房屋并不具备餐饮功能，相关业主多次与仙鹤公司进行交涉。2013年12月1日，仙鹤公司与业主代表达成了《关于仙鹤新天地交付的协议承诺书》，约定因仙鹤新天地楼盘不具备餐饮功能，仙鹤公司保证到环保部门补办相关手续，确保通过环保及相关部门审核，以使项目具备餐饮功能和相关设施，并自行承担一切费用；因办理环保手续需要时间，而房屋尚未交付，自2013年12月11日至2013年12月31日期间的违约金，全体业主不再向仙鹤公司收取，从2014年1月1日起，若仙鹤公司仍不能及时交房给业主，则不免除此阶段的违约金；为保证工程顺利完工，仙鹤公司承诺于2013年12月3日支付400万元工程保证金至双方指定的账户上，用于设备采购及工程安装等。
2014年1月15日，在南京市玄武区仙鹤门地区管委会的见证下，仙鹤公司（甲方）与顾甲、顾某及小区业主案外人王春之、顾浩（均为乙方）达成了一份《协议》，约定：甲方负担仙鹤新天地广场01幢、02幢、03幢项目餐饮功能施工，包括餐饮经营所必须的给排水管道、烟道及过滤设施、油污隔离池，并承担费用；餐饮功能环保方案，按建设规定报批、备案、存档，餐饮功能工程施工前，必须通过环保及相关部门的审批，领取规范手续，并负责确保通过验收；餐饮功能工程施工前甲方支付400万元工程专用资金至胡仁高（仙鹤公司原法定代表人）与朴贞明（业主代表）的联名账户，该资金只能用于餐饮功能的建设、施工、环评方案、审批，包括材料款、设备款、工程款；工程工期自实际竣工验收备案之日起至向后顺延110个日历天内止；甲方应按预售合同约定向乙方支付延期交房违约金，乙方同意免除其中15天的违约金，否则乙方有权拒绝收房；如甲方依照本协议履行义务，乙方即不再向甲方追究至实际工程竣工验收备案之日以后的违约金及所谓餐饮工程改造期间的经营损失，否则甲方除承担自2013年11月1日起至餐饮功能竣工验收日止的延期交房违约金外，另承担因不具备餐饮功能所造成的相关客户的经营损失（包括支付违约金及经营损失，违约金按购房款总额万分之三／日计算，经营损失按购房款总额万分之三／日计算）。
2014年1月22日，在江苏中虑律师事务所及南京市玄武区玄武湖街道仙鹤门村民委员会的见证下，仙鹤公司与业主代表达成了一份《协议变更说明》，约定餐饮工程竣工前，仙鹤公司准备400万元作为工程保证金，其中210万元支付给仙鹤广场全体业主作为2013年11月份延期交房的违约金，余款190万元作为餐饮工程施工的专项资金。
上述《协议变更说明》签订后，仙鹤公司对仙鹤新天地广场01幢、02幢、03幢项目进行了隔油设备安装、排烟设备安装、餐饮改造室外管网工程及风管开洞加固等工程的施工。
四、根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定，城市用地采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，其中中类C2为商业金融业用地，包括C21、C22、C23、C24、C25、C26六个小类，C24为服务业用地，包括饮食等用地。顾甲、顾某于2014年6月26日向法院起诉，要求：1、仙鹤公司与顾甲、顾某共同办理商品房房屋产权证；2、仙鹤公司立即退还顾甲、顾某所购商品房面积差价7000元；3、仙鹤公司立即支付顾甲、顾某违约金43915.5元，4、仙鹤公司立即赔偿顾甲、顾某经营损失43915.5元。
原审审理中，顾甲、顾某与仙鹤公司的主要争议焦点是2014年1月15日的《协议》是否有效。对此双方的意见及举证、质证如下：
顾甲、顾某认为：1、在顾甲、顾某与仙鹤公司签订合同前，仙鹤公司的宣传资料、相关政府网站的公示、媒体、网站的报道等均表明房屋具备餐饮功能，鉴于此顾甲、顾某购买了401室房屋。但至2013年12月1日，包括顾甲、顾某在内的业主得知所购商品房不具备餐饮功能，故此与仙鹤公司协商，双方达成承诺书，仙鹤公司承诺到环保部门补办环保手续，并支付400万元用于餐饮功能施工，以使项目具备餐饮功能，但仙鹤公司未履行该承诺。2014年1月15日，在仙鹤门地区管委会的见证下，顾甲、顾某与仙鹤公司达成了《协议》，同样约定了仙鹤公司进行餐饮功能施工，并支付400万元工程专用资金，但仙鹤公司亦未履行该协议。双方于2014年1月22日达成《协议变更说明》，变更了工程专用资金的给付和分配，其他约定同《协议》，此后仙鹤公司亦进行了部分餐饮功能的施工。因此《协议》系双方在自愿、合法的基础上达成，仙鹤公司没有证据证明《协议》的签订存在胁迫情形，也无证据证明《协议》存在无效情形；2、涉案房屋所在土地的出让合同及规划许可证、规划设计要点都明确载明了规划用地性质为商业金融业用地。按照用地分类，商业金融业用地包括饮食（即餐饮功能）。仙鹤公司将政府规划与开发商的具体开发项目混淆，政府规划只是将土地的使用划出大类，具体在该大类范围内如何开发、开发成什么业态，仙鹤公司具有主动权。之所以仙鹤新天地项目在环评报告中无餐饮功能，是因为仙鹤公司为降低成本未申报餐饮功能，并不是环保部门不同意，对于仙鹤公司申报范围外的内容环保部门当然不予评估；3、2014年7月，仙鹤新天地业主委员会为完善仙鹤新天地楼盘的餐饮功能，委托南京港华燃气有限公司就仙鹤新天地燃气工程向南京市规划局提出申请，并得到了行政许可，后进行了实际施工，由此可见仙鹤公司有能力履行《协议》，但其未履行，构成违约，应按《协议》约定承担违约责任；4、因仙鹤公司承诺履行《协议》，故包括顾甲、顾某在内的业主于2014年1月29日附条件的接收了房屋。仙鹤公司已按商品房预售合同的约定支付了顾甲、顾某2013年10月1日至2014年1月14日期间的逾期交房违约金，但因仙鹤公司未履行《协议》，故顾甲、顾某以购房总款为基础，按万分之三／日要求仙鹤公司支付自2014年1月30日至2014年6月28日共计150天的违约金和经营损失。
顾甲、顾某针对自己的主张提供了以下证据：1、仙鹤公司售房宣传资料、南京市玄武区投资促进局网站关于仙鹤广场的公示资料、南京网上房地产关于仙鹤新天地的售房宣传资料、2013年12月11日《扬子晚报》刊登的关于仙鹤新天地的新闻报道，证明仙鹤公司销售给顾甲、顾某的商品房明确具备经营餐饮的功能；2、2014年1月20日，仙鹤公司原法定代表人胡仁高出具的承诺书一份，证明2014年1月15日的《协议》完全是双方在平等基础上协商的，且仙鹤公司承诺继续履行该协议；3、南京市规划局建设规划要点，证明由于仙鹤公司未完成餐饮功能，仙鹤新天地业主委员会委托案外人就新增的燃气工程报南京市规划局批准并施工，进一步证明2014年1月15日《协议》不违反法律规定。仙鹤公司对证据1真实性认可，但认为其任何承诺必须符合法律规定和相关政府批准文件的要求，仙鹤公司所作宣传明显违反政府批文，应属无效。对证据2不予认可，该承诺书明显不是胡仁高所写，不能代表签字人的真实意思表示。对证据3真实性认可，但认为案外人获得燃气接入的行政许可并不代表相关政府部门同意将土地用途变更为包含餐饮。
仙鹤公司则认为：1、顾甲、顾某所购商品房所在土地用途为批发零售用地和商务办公用地，不具备餐饮功能，对此已由仙鹤公司与南京市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定。虽该合同同时约定规划用地性质为商业金融用地，但土地用途和规划用地性质系不同概念，土地用途为土地上的建设内容，即建成后房屋的使用性质，而规划用地性质为该土地的规划使用条件，是根据该土地的用途和性质进行的分类。根据规划法和土地管理法规定，出让土地必须先由规划部门确定出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，再由土地管理部门根据规划条件确定具体的建设内容后挂牌出让，即土地必须在规划土地大类中确定具体用途。另外南京市玄武区环保局、南京市发展和改革委员会等部门的相关审批文件也明确了该土地不包含餐饮功能。仙鹤公司未经合法批准，擅自改变政府控制性详细规划确定的土地用途，违反了我国城乡规划法、土地管理法和环境保护法的强制性规定，其签订的《协议》应属无效合同；2、虽仙鹤公司按照承诺和2014年1月15日的《协议》委托施工单位进行了部分餐饮功能的改造，但《协议》非仙鹤公司真实意思表示，系包括顾甲、顾某在内的业主采取围堵仙鹤公司工作人员，限制其人身自由等非法手段，迫使仙鹤公司所签，为此仙鹤公司曾报警。另顾甲、顾某等业主还不断向南京市质监站投诉，质监站以项目存在矛盾为由，长时间不为仙鹤公司办理竣工手续，导致仙鹤公司无法交付房屋，被迫签订《协议》；3、仙鹤公司已于2014年1月29日向顾甲、顾某交付房屋，并足额向顾甲、顾某支付了违约金，已不存在逾期交房违约金。顾甲、顾某依据《协议》，要求仙鹤公司按逾期交房违约金的标准支付违约金，明显没有事实和法律依据，且该违约金比例高于顾甲、顾某所遭受的损失。同时顾甲、顾某没有证据证明经营损失客观存在，其主张的经营损失和违约金存在重复计算，故应驳回顾甲、顾某第3、4项诉请。
仙鹤公司针对自己的主张提供了南京市公安局玄武分局板仓派出所接处警工作登记表，证明2014年1月17日，顾甲、顾某等业主将仙鹤公司的工作人员封堵在项目现场，限制其自由，仙鹤公司工作人员报警，同时证明2014年1月15日的《协议》不是仙鹤公司真实意思表示。顾甲、顾某对该证据真实性认可，但认为报警时间是2014年1月17日，而《协议》签订时间是2014年1月15日，仅凭该登记表无法证明业主胁迫仙鹤公司。
原审法院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中顾甲、顾某与仙鹤公司签订的《﹤仙鹤新天地广场﹥商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。顾甲、顾某依约支付了购房款，仙鹤公司应依约在房屋交付后90日内协助办理房屋所有权证。现房屋未登记至顾甲、顾某名下，经测绘房屋实际面积比合同约定面积少0.7平方米，顾甲、顾某要求仙鹤公司协助办理房屋所有权证，并按约定退还房屋面积差价7000元，于法有据，且仙鹤公司无异议，予以支持。
二、关于本案的争议焦点，原审法院认为，2014年1月15日仙鹤公司与顾甲、顾某等达成的《协议》合法有效，理由如下：
1、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款规定“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证”。本案《国有建设用地使用权出让合同》约定土地用途为批发零售、商务办公，南京市发展和改革委员会文件中也载明项目主要建设内容为批发零售、商务办公及相应配套设施，南京市规划局根据仙鹤公司提供的合同、文件等资料而向仙鹤公司颁发了建设用地规划许可证，确定土地性质为C2商业金融业用地。根据涉案土地在规划时所使用的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定，C2商业金融业用地包含C24在内的6个小类，而C24服务业用地包含饮食用地，即规划部门并未排除涉案房屋所在土地进行餐饮建设。此外，该规划许可证载明的用地包括U21公共交通用地，即用地性质在规划时可精确到小类，若规划部门明确该用地排除饮食功能，则完全可体现于规划许可证中。
2、虽然南京市玄武区环境保护局对涉案房屋所在项目进行环境影响评价时，相关批复文件载明不包括餐饮，但根据《中华人民共和国环境影响评价法》第二条“本法所称环境影响评价，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度”、第二十二条第一款“建设项目的环境影响评价文件，由建设单位按照国务院的规定报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目有行业主管部门的，其环境影响报告书或者环境影响报告表应当经行业主管部门预审后，报有审批权的环境保护行政主管部门审批”之规定，建设项目的环境影响评价系政府环保部门根据建设单位的申请，对建设项目可能造成的环境影响所作的分析和评估。环境影响评价并不能改变土地规划性质及用途，仙鹤公司不能以政府环保部门的文件抗辩涉案土地用途不包括餐饮，更不能以此否定《协议》的效力。
3、无论从仙鹤公司的售房宣传，还是从相关媒体、网站的报道看，涉案房屋应包括餐饮功能，同时仙鹤公司在达成《协议》后也实际进行了部分餐饮功能改造，以上事实足以表明《协议》系仙鹤公司的真实意思表示。仙鹤公司举证的接处警情况登记表无法证明《协议》系受胁迫所签订，仙鹤公司辩称《协议》系受胁迫所签订，对此不能提供其他证据，因此对该抗辩意见原审法院不予采纳。
综上，顾甲、顾某与仙鹤公司签订的《协议》合法有效，双方均应依约定履行各自义务。
三、根据《协议》约定，仙鹤公司有义务使涉案房屋具备餐饮功能，但至今仍未完全履行，故仙鹤公司应按照《协议》约定承担违约责任。我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案《协议》约定仙鹤公司同时应支付违约金和经营损失，按法律规定应择一适用，因顾甲、顾某无证据证明实际存在经营损失，故原审法院确认仙鹤公司应支付顾甲、顾某以已付房款为基数计算的2014年1月30日至2014年6月28日期间的违约金43915.5元。仙鹤公司辩称其已支付顾甲、顾某逾期交房违约金，且《协议》约定的违约金高于损失，故不同意支付，对此《协议》约定的违约金与商品房预售合同约定的违约金系不同概念，且仙鹤公司未举证证明顾甲、顾某主张的违约金过高，故对仙鹤公司该抗辩意见原审法院不予采纳。原审法院据此判决：一、被告南京仙鹤广场置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助将坐落于南京市玄武区仙鹤新天地广场01幢401室房屋所有权过户至原告顾甲、顾某名下；二、被告南京仙鹤广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告顾甲、顾某房款7000元；三、被告南京仙鹤广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾甲、顾某违约金43915.5元；四、驳回原告顾甲、顾某的其他诉讼请求。
宣判后，仙鹤公司不服该判决，向本院提起上诉称，原审根据仙鹤公司与顾甲、顾某在2014年1月15日签订的《协议》及2014年1月22日签订的《协议变更说明》，判令仙鹤公司向顾甲、顾某支付违约金属于事实认定不清，适用法律错误。仙鹤公司提供的2014年1月14日等连续几日的报警记录均可证明仙鹤公司的领导签订该《协议》时被限制人身自由，是为了营救员工迫于无奈才在《协议》上盖章，协议内容并非真实意思表示，与《南京市商品房预售合同》约定的土地用途也不符，仙鹤公司与顾甲、顾某签订的《协议》、《协议变更说明》属于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，应属无效协议。涉诉商品房的土地用途为批发零售用地和商务办公用地，不具备餐饮功能，《协议》的内容违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效协议。仙鹤公司与顾甲、顾某签订的《南京市商品房屋预售合同》并无约定涉诉房屋具备餐饮功能，顾甲、顾某认为仙鹤公司在销售中宣传涉及房屋具备餐饮功能，但是依据最高人民法院相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。一审法院依据仙鹤公司与顾甲、顾某签订的《协议》判决赔偿因不具备餐饮功能而承担违约金，但是仙鹤公司已经积极为顾甲、顾某就餐饮功能进行赔付并由业主自行施工，是否能取得环保及相关部门的审批等手续，并非仙鹤公司可控范围内的事务，且双方在《协议》中对经营损失的约定为“除承担自2013年11月1日起至餐饮功能竣工验收之日止的延期交房违约金外，另承担因不具备餐饮功能所造成的相关客户的经营损失”，在一审中顾甲、顾某已经认可收到延期交房违约金，至于仙鹤公司赔偿经济损失的前提也是不具备餐饮功能，在一审中顾甲、顾某也认可已由仙鹤公司对餐饮功能进行了赔付并由业主自行安装使涉诉商品房具备了餐饮功能，故仙鹤公司根本不存在任何违约责任。综上所述，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人顾甲、顾某辩称，仙鹤公司与顾甲、顾某于2014年1月15日签订的《协议》及2014年1月22日签订的《协议变更说明》系双方真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，合法有效，顾甲、顾某认为一审判决事实认定清楚，法律适用正确，顾甲、顾某已反复强调，协议的签订不存在仙鹤公司所说的胁迫，《协议》是仙鹤公司与业主协商的最终结果，其协商过程长达2-3个月，在签订《协议》之前，仙鹤公司出具多份的承诺、协议，其内容包括完善餐饮功能，且协商全部在仙鹤公司的售楼中心完成，有街道管委会的见证，协议的内容是双方平等协商的结果。协议书是仙鹤公司与业主之间达成，盖有公司签章，且仙鹤公司在签订协议后部分履行了协议的内容，现仙鹤公司辩称协议因欠缺法定代表人签名因而不发生效力，明显依据不足。一审法院依据《协议》要求仙鹤公司承担违约责任，于法有据，仙鹤公司的违约责任不仅符合《合同法》的相关规定，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。仙鹤公司的宣传材料及招商文宣中对仙鹤新天地项目的商业业态的表述均为餐饮，仙鹤公司的宣传材料及招商文宣应视为合同内容，仙鹤公司违反合同约定，应当承担违约责任。仙鹤公司作为一个专业房地产开发企业，在与顾甲、顾某签订协议时，对协议中审批手续取得的政策预判应高于普通业主，在协议签订过程中，仙鹤公司并未对其取得的审批手续有任何异议，在履行过程中以“非仙鹤公司可控范围”进行抗辩无法成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理中，上诉人仙鹤公司提交2014年1月15日接处警工作登记表一份，“处警经过及结果”记录：民警到现场，仙鹤新天地项目经理胡仁高称：其项目部与业主正在协商交房问题，到目前为止业主没有过激行为，刚才是其驾驶员报警的，驾驶员修车去了，其与报警驾驶员联系了，不要民警处理什么了。民警现场告知不得有过激行为，协商解决。上诉人主张其公司领导自2014年1月14日就开始被业主围堵在售楼处，系在被业主限制了人身自由情况下签订《协议》。被上诉人顾甲、顾某对该证据真实性予以认可，但是认为该报警记录是单方面的说明，且胡仁高自述不存在过激行为，故该证据不能证明存在胁迫行为。
以上事实，有《﹤仙鹤新天地广场﹥商品房预售合同》、《关于仙鹤新天地交付的协议承诺书》、《协议》、建设用地规划许可证、《国有建设用地使用权出让合同》、销售不动产统一发票、南京市发展和改革委员会宁发改投资字（2011）776号文件、南京市玄武区环境保护局玄环建许字（2011）63号文件、《延期交房赔偿协议》及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为，本案二审争议的焦点是双方当事人于2014年1月15日所签订的《协议》是否合法有效。双方当事人对所签订的《﹤仙鹤新天地广场﹥商品房预售合同》的效力均无异议，上诉人仙鹤公司主张受胁迫签订2014年1月15日的《协议》，根据上诉人提供的接处警工作登记表，上诉人的项目部经理的自述并不能反应其受胁迫签订协议的事实。上诉人以政府环保部门的文件抗辩涉案土地用途不包括餐饮，并以此主张《协议》违法，但上诉人在售房宣传、相关媒体、网站的报道均包含涉案房屋应包括餐饮功能的内容，且上诉人在签订《协议》后也实际进行了部分餐饮功能改造，原审认定签订《协议》系上诉人真实意思表示并无不当，故《协议》不存在合同无效的其他法定情形，上诉人主张《协议》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。本案双方当事人所签订的《﹤仙鹤新天地广场﹥商品房预售合同》、《协议》及《协议变更说明》均合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。双方当事人在《协议》及《协议变更说明》中均对违约责任及违约金进行了约定，上诉人应当按照协议内容履行合同义务。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人仙鹤公司的上诉理由不足，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元，由上诉人仙鹤公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　丁　钰
代理审判员　　相媛媛
代理审判员　　徐聪萍
二〇一五年四月二十日
书　记　员　　宋龙雯