王兰、郑胜利租赁合同纠纷民事再审民事判决书
山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）鲁民再284号
上诉人（再审申请人）：王兰，女，1974年8月5日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。
委托诉讼代理人：张维，北京大成（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丛凡力，北京大成（青岛）律师事务所律师。
上诉人（再审被申请人）：郑胜利，男，1955年4月19日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。
委托诉讼代理人：陈建军，山东双麟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢永宾，青岛市北中大法律服务所法律工作者。
上诉人王兰因与上诉人郑胜利海上船屋租赁合同纠纷一案，不服青岛海事法院（2021）鲁72民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王兰上诉请求：1.撤销青岛海事法院（2021）鲁72民再1号民事判决，改判驳回郑胜利对王兰的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由郑胜利承担。事实和理由：一、原审对租金认定错误，王兰已支付了5年租赁期间的租金100万元，不存在欠付租金的情况。1.涉案合同并非简单租赁，而是郑胜利将其经营的市南区海港一号服务旅游社转让给王兰经营。合同签订前，郑胜利将营业执照原件交给王兰，并承诺负责完成全部经营手续的变更。双方于2018年7月22日签订《海上船屋租赁合同》，王兰于2018年7月30日分三笔支付租金100万元，并陆续投入大量资金将趸船码头进行改造。王兰在办理工商登记的过程中，被告知无法办理工商变更，相关部门也告知无法办理消防、环保、安全等手续，旅游服务社作为住宿、餐饮经营的合同目的无法实现。双方沟通后签订新的《房屋租赁合同》取代原合同，约定将涉案趸船码头作为经营使用，将租期延长为5年，王兰已交纳的100万元租金作为5年租金，郑胜利并表示，宾馆可以放心经营，会协调相关部门可能的检查工作。但郑胜利并未办理，亦未协助办理任何经营手续，两份涉案合同均系在郑胜利未如实披露相关信息的情况下签订。原审法院审查后，在已确认合同无效的情况下，未对合同签订背景予以综合考虑，不符合客观事实。2.《房屋租赁合同》在双方充分协商的情况下签订，不应认定为格式合同。因王兰发现《海上船屋租赁合同》的合同目的无法实现，无法办理工商等手续，找到郑胜利协商后，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同系工商部门提供的版本，并非王兰单方提供的格式合同，后续办理工商登记，还需提供本合同作为要件。《房屋租赁合同》签订于2018年10月下旬，晚于《海上船屋租赁合同》，系后合同取代前合同，并非存在两份合同并行，并非原审认定的格式条款和非格式条款不一致。格式合同一般为机构面向广泛的客户或相对方提供的标准模板，本案王兰与郑胜利均系自然人，不存在提供格式合同的情形。3.结合《房屋租赁合同》，5年100万元的表述是实际情况，更能与其他条款相互对应。双方签订的《房屋租赁合同》，租金明确为100万元，没有“每年100万元”的表述。双方系短时间内两次签订合同，不可能对最为关键的租金作出不明确的约定。该合同第七条违约责任表述为承租总价的30%，说明100万就是第二份合同5年租金的总价。原判决根据《房屋租赁合同》“欠付租金三个月”“2018年7月30日未付100万租金”认定合同金额为每年100万，不符合客观情况。正因为《房屋租赁合同》系根据事实情况双方协商签订，且签订时全部租金已支付完毕，双方才简单的在工商部门的合同中填写了期限与日期，原审对租金的分析不符合客观情况且没有依据，仅为推测作出分析。4.原审按照青岛顺利航修有限公司（以下简称顺利公司）将涉案海域出租给郑胜利的虚假证据，认定海域租金，进而推测本案合同租金，认定错误。郑胜利系顺利公司的总经理，也是该公司的实际控制人，二者之间签订的所谓《海域租赁合同》没有证明效力，其金额标准不具参考性。该海域租赁因违反《海域使用权管理规定》第四十三条规定，不具合法性，不应参考。事实上，根据王兰提交的（2019）鲁02民终3825号民事判决，整个涉案区域的浮码头、突堤码头、海域及卸鱼棚、油罐等相关设施及资产租赁价格仅为10万元，海域单独租金远低于10万元，可以解释价格降为20万每年的合理性。二、原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，判令王兰按照100万每年支付占用费，适用法律错误。1.本案租赁标的并非城镇房屋，而是趸船码头，兼具船舶和码头港口属性，不应参照城镇房屋的解释。2.根据上述解释第五条第一款规定，背景应当是合同无效但未影响当事人居住、使用的情形，而本案合同目的无法实现，王兰在经营之初就被街道办事处、工商、海洋渔业等部门勒令停业，标的物不具使用价值，不应参照该解释。3.原审已认定合同无效，合同金额不属于独立条款，即便原租金为100万每年，亦不应继续参照该标准，而应当根据合同目的及标的物的使用情况综合认定。至于王兰已交付的租金及所谓占用费，应结合标的物的合法性、可使用性及双方过错综合认定，应驳回郑胜利的诉请，双方另案处理。三、原审未对部分事实进行认定，特别是郑胜利擅自捐赠的后果及其提交虚假证据、身份问题。1.郑胜利在签订合同后5个月，未与王兰协商，擅自将趸船码头捐赠给青岛市救生协会，导致该协会强行安装门头，阻扰王兰经营，可印证涉案标的可使用性受到严重干扰。根据《房屋租赁合同》第十条约定，可判断郑胜利在出租时就已盘算将涉案趸船码头捐赠，但为获取租金，隐瞒该情况出租给王兰，也可解释为何租期从3年变为5年，租金为5年100万元。2.郑胜利提供的证据与其在庭审中的陈述存在矛盾，应认定为虚假证据。郑胜利提交的其与顺利公司的租赁合同，证明涉案标的系其从顺利公司每年60万租赁而来，但其在庭审中又陈述涉案趸船码头系其本人购买湘株洲工0070工程船并进行的改建，前后陈述矛盾。对郑胜利提交的证据二、三，王兰的质证意见为真实性不予认可，但原审仍予以确认。3.原审未查明郑胜利与顺利公司之间的关系。2011年郑胜利系顺利公司的股东，至今仍担任总经理，其本案出租行为是个人行为还是代表公司的职务行为，原审未予认定，应查明二者的关系。对郑胜利与顺利公司之间制作提交的证据，因二者存在利害关系，相关证据均应不予认可。
郑胜利辩称，一、本案认定事实正确，特别是关于租金是5年100万元还是每年100万元的事实。二、郑胜利认为本案双方所签《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，关于办理相关备案的问题，不违反法律强制性规定，仅是管理性规范而不是效力性规范。三、王兰违反合同约定，未按约定支付房租，应承担违约责任。四、王兰在上诉状中所称的大部分内容并非事实，其上诉理由不能成立，请求依法驳回王兰的上诉请求。
郑胜利上诉请求：1.撤销青岛海事法院（2021）鲁72民再1号民事判决，改判或发回重审；2.确认双方签订的《房屋租赁合同》有效，并依法改判解除该合同；3.依法改判王兰按每日0.274万元支付自2019年9月1日至2020年7月22日的租金；4.依法改判王兰支付违约金30万元；5.上诉费由王兰承担。事实和理由：原审认定事实错误。一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方应按合同约定履行，并承担违约责任。二、原审免除王兰因疫情原因停止经营期间的租金，没有法律依据。1.涉案标的系郑胜利从他人处租赁，经允许后转租给王兰。郑胜利已向上一手出租人支付了相应租赁费，原审免除王兰疫情期间停止经营期间的租金，侵害了郑胜利的权利。2.虽然按照政府规定餐饮行业停业，但根据青岛市政府的规定，餐饮行业自2020年3月1日起开始复工，原审只将租金计算至1月15日是错误的。
王兰辩称，一、在坚持原审关于标的物非法性、合同无效的事实认定部分及上诉意见的基础上，王兰认为原审对租金的认定存在错误。该租金的基础并非房屋租赁，而是就郑胜利在标的物上开办的旅游服务社进行转让而交付的租金，因标的物非法导致合同目的无法实现，进而导致合同无效，因此，郑胜利无权主张租金，也无权主张按照该标准支付占用费。二、从原审提交的两份租赁合同看，二者之间的关系是后合同取代先合同，合同中关于租金的表述就是100万元，没有每年的字样。根据合同条款并结合签订的背景，应认定王兰已支付了全部租金。原审对占用费所依据的法律规范不当，该法律规范规定的系陆地上房屋租赁存在的情形，与本案标的物无关联性。
2019年8月7日，郑胜利向青岛海事法院起诉请求：1.判令解除郑胜利与王兰签订的《房屋租赁合同》；2.判令王兰支付自2019年9月1日起至实际搬离之日止的占有使用费（按照年租金100万元计算）；3.判令王兰支付违约金30万元。事实和理由：郑胜利（作为出租人）与王兰（作为承租人）于2018年7月22日签订租期为三年的租赁合同，约定租金每年7月31日前支付，租金为100万元。后双方再次签订租期为2018年8月30日至2023年8月30日的合同，租金仍为每年100万元，支付期限为2018年7月30日，但王兰未支付第二年以来的租金。
青岛海事法院于2020年3月5日作出（2019）鲁72民初1383号民事判决，认定如下事实：2018年1月1日，郑胜利与案外人顺利公司签订《海上浮码头租赁合同》，约定郑胜利自案外人处承租坐落于青岛市青岛海丰集团有限公司（以下简称海丰公司）海域浮动码头上整体约2600平方米和平台，租赁期限自2018年1月1日起至2028年1月1日止。
2018年7月22日，郑胜利与王兰签订《海上船屋租赁合同》，约定郑胜利将坐落于青岛市海上浮码头整体2600平方（除郑胜利两间自用）租赁给王兰，租期自2018年8月18日至2021年8月18日，租金每年7月31日前一次性付清，租金100万元整。
郑胜利述称，签订合同当日，郑胜利向王兰交付涉案房屋。
后来，因王兰刚接手经营，效益不是很好，而且，王兰对涉案房屋进行了部分投资，3年租期回收成本较难，王兰与郑胜利协商，要求将期租起始日后延，并且增加租期。2018年11月，郑胜利和王兰补签了《房屋租赁合同》》，约定：租期五年，自2018年8月30日至2023年8月30日；租金100万元，交纳期限为2018年7月30日；并约定：承租人拖欠租金累计达三个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付承租总价30%的违约金。
王兰2018年8月支付了自2018年8月18日起至2019年8月17日的租金，后未再支付租金。
郑胜利于2019年11月29日变更诉讼请求，请求内容如上文诉讼请求部分所述。
青岛海事法院（2019）鲁72民初1383号民事判决判令：一、自判决生效之日起解除郑胜利和王兰签订的《房屋租赁合同》；二、王兰自判决生效之日起十日内向郑胜利支付自2019年9月1日起至判决生效之日的前一日止按照每日0.274万元计算的租金；三、王兰自判决生效之日起十日内向郑胜利支付违约金30万元；四、驳回郑胜利对王兰的其他诉讼请求。如果未按判决确定的付款期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由王兰负担。
王兰不服青岛海事法院（2019）鲁72民初1383号民事判决，向青岛海事法院申请再审。青岛海事法院于2020年11月1日作出（2020）鲁72民申2号民事裁定，裁定本案由青岛海事法院另行组成合议庭再审。
王兰申请再审请求：1.撤销青岛海事法院（2019）鲁72民初1383号民事判决；2.依法驳回郑胜利的诉讼请求；3.本案诉讼费由郑胜利承担。事实和理由:一、王兰的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第九项规定的情形。1.青岛海事法院违反法律规定向王兰公告送达民事起诉状、开庭传票等法律文书，送达程序违法，剥夺了王兰的辩论权利。2.郑胜利向青岛海事法院恶意提供王兰的虚假联系方式，导致本案法律文书没有有效送达给王兰，导致王兰没有参与本案一审诉讼程序的审理。3.自2018年9月起，涉案租赁标的物一直由王兰实际经营，郑胜利对该情况熟知，法院应依法进行调查。因此，即使本案存在对王兰户籍地址无法有效送达的情况，青岛海事法院也应依法向本案租赁标的物所在地进行送达，而非直接采用公告送达。二、王兰的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。郑胜利已将租赁标的物捐赠给青岛市救生协会，郑胜利并非本案适格主体，其诉讼请求没有事实与法律依据；三、王兰的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项规定的情形。1.郑胜利系顺利公司的实际经营人，其与顺利公司签订的《海上浮码头租赁合同》，实际是双方为本案诉讼制作的虚假合同，双方不存在真实租赁关系。2.《海上船屋租赁合同》没有实际履行，其落款时间系郑胜利后期伪造，收款收据是郑胜利单方制作，依法不能作为裁判依据。3.《房屋租赁合同》改变了《海上船屋租赁合同》约定的内容，基于意思表示最新最近且不违反合同目的的原则，本案依法应当以后成立的《房屋租赁合同》作为裁判依据。综上，青岛海事法院送达程序违法，判决认定的基本事实缺乏证据证明，郑胜利存在恶意诉讼的行为。根据相关法律的规定，王兰提起再审，请求依法裁判。
青岛海事法院再审认定事实:2018年7月22日，郑胜利与王兰签订《海上船屋租赁合同》一份，双方约定郑胜利将坐落于青岛市海上浮动码头整体2600平米（除郑胜利两间自用）租赁给王兰。租期自2018年8月18日至2021年8月18日，租期三年。租金每年7月31日前一次性付清，租金100万元。合同签订当日，郑胜利将出租房屋交付王兰；王兰于2018年7月24日和8月3日分别向郑胜利支付了60万、36万、4万三笔款项，共计100万元，郑胜利向其出具了收据，收据载明自2018年8月18日至2019年8月17日租金。
之后双方又签订一份《房屋租赁合同》，签订时间郑胜利主张为2018年11月中旬，王兰主张为2018年10月下旬。该份合同约定：房屋坐落为青岛市市南区青岛海丰公司海域浮码头船舶，共计三层，经营使用（详见营业执照）。租赁期限共伍年，出租房从2018年8月30日起将出租房屋交付给承租方使用，至2023年8月30日收回。承租人拖欠租金累计达叁个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。租金（大写）壹佰万元整（人民币），交纳期限2018年7月30日。修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔叁月认真检查，修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。如果出租人有赠予，应与承租人协商，并根据实际情况，重新签订合同。合同中的内容为手写的，庭审中王兰确认是其丈夫书写的。
2019年1月12日，郑胜利作为顺利公司总经理，代表该公司与青岛市救生协会签订捐赠协议，无偿捐赠涉案趸船码头。2019年7月3日，顺利公司与青岛市救生协会签订公益捐赠协议终止协议。
2020年4月20日，青岛市海洋发展局到四川路××号乙对王兰作了一份询问笔录，告知王兰其租赁的“海上一号”趸船超出了海域使用范围，需要移入海域使用证规定范围内。
2020年6月9日，青岛市海洋发展局对宁茂汉作了一份询问笔录，询问海域出租时海上都有什么物品，回答海域出租时就有一个突堤码头，一个浮码头，再没有其他物品；询问现在海域内放置的趸船是谁放的，回答是顺利公司放的，2017年5月以来其曾多次要求顺利公司整改；询问宁茂汉租赁海域到原登记机关备案了吗，回答没有备案；询问依据《海域使用权管理规定》第43条海域使用权出租应当到原登记机关备案，是否知道，回答不知道。
2020年6月17日，青岛市海洋发展局出具的《提取证据材料登记表》中显示，顺利公司擅自将海域原有较小浮码头撤掉，安放了较大的趸船，改变海域用途用海0.005公顷，非法占用海域0.024公顷。
2020年7月30日，青岛海事局前海海事处向郑胜利出具一份《关于四川路××号乙“海上一号”浮码头座浅善后安全处置工作的告知书》，载明2020年7月23日，四川路××号乙“海上一号”浮码头的座浅，目前已经对通航环境造成影响，应尽快打捞清除，消除影响。
2005年6月28日，宁茂汉与海丰公司签订了一份租赁合同，宁茂汉承租海丰公司所属的位于青岛市的浮码头、突堤码头、海域以及卸鱼棚、油罐等相关设施及资产。租赁期限为2005年7月1日至2020年6月30日。租金为每年人民币10万元。2014年12月宁茂汉与顺利公司签订一份协议书，宁茂汉将自己承租的上述区域，租赁给顺利公司使用，使用期限暂定为五年六个月。自2015年1月1日起至2020年6月30日，使用费为每年25万元。上述海域使用权人为海丰公司，地址为青岛市，项目名称为渔业码头，用海类型为交通运输用海，批准使用终止日期为2019年6月11日。
2015年7月9日，郑胜利从株洲通盛运输贸易有限公司处购买一艘绞吸式挖泥船，价款为65万元。2015年10月23日该船在湖南省株洲市地方海事局办理了船舶注销登记。郑胜利将该挖泥船经青岛海事达船舶设计有限公司设计后，改造为趸船浮码头。
2017年4月18日，郑胜利在青岛市市南区市场监督管理局办理了个体工商户营业执照，名称为市南区海港一号服务旅游社，经营场所为青岛市为渔业码头，经营范围为旅游服务信息咨询、住宿、娱乐、休闲垂钓、保健理疗、餐饮（凭许可证经营）、依据食药部门批准的食品经营许可项目经营。批发、零售：工艺品、食品（凭许可证经营）、经营其他无需行政审批，一般经营项目。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。郑胜利确认其并未办理餐饮、食品的经营许可证。
2017年8月，青岛市海洋与渔业局向海丰公司发函称，海乐汇摩托艇帆船俱乐部从顺利公司租赁海域进行水上娱乐，违反海域用途及法律规定。
庭审中，郑胜利确认涉案趸船替换了原来小的浮码头，改造为浮码头后并未到有关主管部门办理登记检验经营资质等手续。在王兰租赁经营期间，郑胜利并未定期进行修缮。王兰确认餐饮经营至2020年1月份，因疫情原因停止经营。王兰提供的员工工资表证明其经营至2020年1月15日。2020年7月23日，该浮码头沉没座浅。
在本案再审审理过程中，王兰申请反诉，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款的规定，青岛海事法院当庭告知王兰其反诉请求不在再审审理范围，可以另行起诉。
青岛海事法院经再审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
青岛海事法院再审认为，郑胜利将涉案趸船码头上的船屋交付给王兰使用、收益，王兰向其支付租金，双方之间形成了租赁合同关系。本案的焦点如下：
一、郑胜利与王兰之间的合同是否有效。郑胜利主张，双方之间的合同为合法有效合同。王兰主张，认为涉案标的物属于非法标的物，租赁合同无效。对此，青岛海事法院认为，该合同的租赁物为趸船码头上的船屋，趸船码头是指用锚碇在岸边的、供船舶停靠的趸船组成的码头，兼具船舶和码头港口属性。因为具有船舶与港口码头的双重属性，其应当符合管理船舶与港口码头的法律法规的强制性规定。同时因其用于餐饮宾馆经营，应当符合海域使用和海洋环境保护的规定。
第一，从船舶管理角度看，根据《船舶检验管理规定》第十一条，法定检验是指船旗国政府或者其认可的船舶检验机构按照法律、行政法规、规章和法定检验技术规范，对船舶、水上设施、船用产品和船运货物集装箱的安全技术状况实施的强制性检验。第十二条，有下列情形之一的，应当向国内船舶检验机构申请建造检验：（二）改变船舶主尺度、船舶类型、分舱水平、承载能力、乘客居住处所、主推进系统、影响船舶稳性等涉及船舶主要性能及安全的重大改建，或者涉及水上设施安全重大改建的。船舶、水上设施建造或者重大改建，应当向建造或者改建地船舶检验机构申请检验。涉案趸船浮码头系由注销的绞吸船改装为趸船码头，未经检验和审批。郑胜利提供了设计公司的改建图纸，但未提供审批机关的审批文件与改造后的检验手续，庭审中其陈述因不跑航线故不需要审批、检验手续，对该主张不予支持。
第二，从港口码头管理角度看，郑胜利营业执照中的经营范围包含垂钓靠泊等项目，符合《中华人民共和国港口法》第三条的规定，具备港口功能。该法第二十二条规定，从事港口经营，应当向港口行政管理部门书面申请取得港口经营许可，并依法办理工商登记。涉案趸船浮码头未获得港口经营许可，营业执照不能证明符合港口经营的许可。
第三，从海域的使用角度看，《山东省海域使用管理条例》第四条规定，单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。第十条规定，增殖、养殖、盐业、交通、旅游等行业规划涉及海域使用的，应当符合海洋功能区划。第十八条规定，不符合海洋功能区划和海域使用规划的不得批准使用海域。《海域使用权管理规定》第四十三条规定海域使用权出租、抵押的，双方当事人应当到原登记机关办理登记手续。涉案的经营场所为趸船码头，用于经营除标的物合法外，还必须取得所在海域的海域使用权。趸船码头所在的海域系海丰公司出租给宁茂汉，宁茂汉出租顺利公司，顺利公司出租给郑胜利，均未进行登记备案。涉案海域用途交通运输用海，不能用于餐饮、住宿、服务经营，属于违法使用海域。郑胜利擅自将海域原有较小浮码头撤掉，安放了较大的趸船，改变海域用途用海0.005公顷，非法占用海域0.024公顷。
第四，从海洋环境保护角度看，《中华人民共和国海洋环境保护法》第四十八条规定，海洋工程建设项目的环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。环境保护设施未经海洋行政主管部门验收，或者经验收不合格的，建设项目不得投入生产或者使用。第六十三条规定，船舶必须按照有关规定持有防止海洋环境污染的证书与文书。涉案趸船码头，不具备环保设施、手续及排污的审批。
因此，涉案租赁物不具备合法性，不具有开设服务旅游社（宾馆）的功能，无论是涉案趸船码头本身，还是海上船屋租赁合同，均违反了相关法律、行政法规的强制性规定。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案租赁合同无效。
二、《房屋租赁合同》中的租金是否为每年100万元。郑胜利主张，双方在《房屋租赁合同》中约定的租金为每年100万元。2018年7月22日，双方签订《海上船屋租赁合同》，租期三年，每年租金100万元。随后补签的《房屋租赁合同》，租期五年。之所以补签第二份合同是因为王兰提出要延长租期，因此并没有在租金上再协商，也就是租金没有变动。因为第一份合同已经注明每年租金100万元，也就是不影响认定每年租金为100万元的事实。再者，考虑出租人建造房屋和装修的实际投入，五年共计100万的说法与现实情况严重不符。王兰抗辩，双方在《房屋租赁合同》中约定的租金为五年共计100万元。2018年7月22日，双方签订《海上船屋租赁合同》。由于合同目的无法实现，双方经协商，重新签订新的《房屋租赁合同》取代原合同。《房租租赁合同》中约定租期为五年，租金为100万元，不存在每年100万的表述。此外，《房屋租赁合同》中，租金的交纳期限为2018年7月30日，早于合同签订日期。这也能够证明，双方约定将王兰已交的100万租金作为五年租金这一事实。
对此，青岛海事法院认为，需结合签订两份合同的背景及合同条款综合分析判断。2018年7月22日，双方签订《海上船屋租赁合同》，租期三年，对此合同约定的租金为每年100万元双方均无异议。王兰于2018年7月24日和8月3日分别向郑胜利支付了60万、36万、4万三笔款项，共计100万元。之后双方又签订一份《房屋租赁合同》，签订时间郑胜利主张为2018年11月中旬，王兰主张为2018年10月下旬。租赁期限变为五年，对此双方无异议。争议焦点在于合同中写明：租金（大写）壹佰万元整（人民币），交纳期限2018年7月30日，并无系每年租金还是五年租金的描述。结合庭审查明的事实，青岛海事法院认为该租金为每年租金100万元。理由如下：
第一两份合同时间相差仅仅四个月左右，租金作出每年100万元到五年100万元的重大调整，需要提供合理的解释。王兰方面的解释未能提供充分的证据予以证明。
第二，第二份《房屋租赁合同》系王兰方面提供的格式合同，所有合同内容为王兰丈夫书写，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案双方对租金条款有两种解释，应当作出不利于合同提供方和书写方的解释。
第三，结合《房屋租赁合同》中欠付租金的条款，每年租金100万元更加符合意思表示的解释。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”若解释100万元系五年租金，且一次性已经支付完毕，与《房屋租赁合同》中两个条款矛盾。第一个条款为关于“承租人拖欠租金累计达叁个月的，出租人可以终止合同，收回房屋”的条款，租金已经一次性支付完毕，合同中如何会有欠付租金三个月可以收回房屋的约定。第二个条款为交纳期限2018年7月30日，王兰的租金此时并未支付完毕，仅支付了60万元，2018年8月3日支付了40万元。
第四，结合庭审中查明的涉案海域由海丰公司出租给宁茂汉，宁茂汉出租顺利公司，顺利公司出租给郑胜利的事实可以看出，仅海域租金已达到每年25万元。郑胜利又将趸船改建、装修，达到餐饮宾馆运营的标准，每年20万不符合常理。
因此，青岛海事法院认为，《房屋租赁合同》仅对租赁期限、租赁期限的起止点重新进行明确约定，租金100万元条款并未变更，仍为《海上船屋租赁合同》中的每年租金，而非五年租赁期限内的全部租金；相应地，租金支付期限应认定为租赁期限内每年的7月30日。
虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，郑胜利有权参照合同约定的租金标准请求房屋占有使用费。租金每年100万元，则每天约为2740元。王兰已经支付了100万元租金，按照《房屋租赁合同》约定，对租赁期限的起止点重新进行明确约定，为2018年8月30日至2023年8月30日，欠付的租金为自2019年8月31日起的租金。郑胜利主张自9月1日起算，系对其自身权利的处分，青岛海事法院予以支持。根据庭审查明的事实，2020年1月15日因疫情原因，王兰停止经营。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2020年发生的新冠疫情构成了不可抗力，青岛海事法院酌定因疫情原因停止经营期间的租金免除支付责任。2020年7月23日，该浮码头沉没座浅。结合上述时间节点信息，青岛海事法院认为，王兰应当支付自2019年9月1日至2020年1月15日共计137天的房屋占有使用费，共计375380元。
三、关于违约金的主张。郑胜利主张王兰欠付租金，违反合同约定，应当承担违约责任。王兰抗辩郑胜利违约在先，擅自将涉案趸船码头捐赠，且未履行维修保养义务，导致船舶沉没，无权主张违约金。对此，青岛海事法院认为，上已述及，涉案租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十七条规定:“合同无效、被撤销或终止，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”违约金条款并不属于独立存在的有关解决争议方法的条款。故涉案合同无效，违约金条款自始无效，郑胜利关于违约金的主张不予支持。
综上，涉案租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，郑胜利关于解除合同的诉讼请求不予支持，但郑胜利有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因合同无效，关于违约金的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第一百一十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国港口法》第三条、第二十二条，《中华人民共和国海洋环境保护法》第四十八条、第六十三条，《船舶检验管理规定》第十一条、第十二条，《海域使用权管理规定》第四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第五条之规定，判决：一、王兰自判决生效之日起十日内向郑胜利支付自2019年9月1日起至2020年1月15日止的房屋占有使用费375380元；二、驳回郑胜利对王兰的其他诉讼请求。如果未按判决确定的付款期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由王兰负担5855元，郑胜利负担9745元。
本院审理期间，郑胜利提交证据一份：百度查询大众网的海报新闻于2020年3月1日发布的新闻打印件1份，证明：青岛市新冠肺炎疫情防控指挥部下发的关于统筹抓好服务业疫情防控和有效开业复工的通知，明确规定从2020年3月1日起对商超、餐饮、住宿等行业迅速全面开工复业。王兰质证称，对真实性、合法性、关联性均不认可。该证据系打印件，无法确认其真实性；该证据所展示的并非正式行文格式，无法确认是否系相关机关发布的正式通知；该证据本身与王兰没有关联性，无法证明2020年3月1日起王兰就可以复工。对郑胜利提交的证据，本院认证如下：即便该证据规定2020年3月1日起青岛市各行业开始复工，但不能证明王兰此时亦复工投入经营，该证据无法达到郑胜利的证明目的，本院不予采信。
本院查明的事实与再审查明的事实一致。
本院认为，本案系海上船屋租赁合同纠纷。当事双方争议的焦点问题是：一、涉案租赁合同的效力问题；二、涉案《房屋租赁合同》约定的租金是否为每年100万元；三、原审对房屋占有使用费、违约金的认定是否正确。
关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案标的为趸船码头上的船屋，兼具船舶和港口码头的双重属性，应当符合船舶管理、港口码头相关法律法规的规定。但从本案事实看，涉案趸船码头系由注销的绞吸船改装，未经检验和审批，亦不具备环保设施、手续及排污审批；营业执照载明的经营范围包括垂钓靠泊等，具备港口功能，但却未获得港口经营许可；涉案海域的用途亦不包括餐饮、住宿、服务经营，系违法使用海域。因此，无论涉案趸船码头，还是涉案租赁合同，均违反了相关法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形，青岛海事法院认定涉案租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。
关于第二个焦点问题。双方对2018年7月22日签订的《海上船屋租赁合同》中约定的每年租金100万元没有异议，争议主要产生于双方重新签订的《房屋租赁合同》，郑胜利主张租期为5年，租金为每年100万元，王兰则主张租金为5年100万元。本院认为，双方签订《海上船屋租赁合同》后时间不久，即协商签订了《房屋租赁合同》，租金却出现了从每年100万元到5年100万元的重大差异，不符合常理，王兰对此没有提供证据予以合理解释。涉案《房屋租赁合同》中有关于承租人拖欠租金情况下的处置条款，若涉案合同为5年100万元租金且一次性支付完毕，则没有设置该条款的必要，亦没有设置租金交纳期限的必要。涉案海域经层层转租，郑胜利承租时的价格已为每年25万元，加之又进行了趸船改建、装修，其再对外出租时，若将租金定为每年20万元，与经营的惯常做法不相符。综上，双方在《房屋租赁合同》中仅对租赁时间进行了重新约定，不能认定双方对租金标准进行了变更，涉案合同的租金仍应为《海上船屋租赁合同》中约定的每年100万元。
关于第三个焦点问题。涉案租赁合同虽然无效，但王兰存在实际占用涉案趸船码头经营的情形，郑胜利有权参照合同约定的租金标准向王兰主张房屋占有使用费，青岛海事法院适用法律并无不当。对于占有使用费的数额，2020年发生的新冠肺炎疫情对经济发展和人们的生产生活造成了重创，王兰的经营活动于2020年1月15日停止。青岛海事法院认定新冠肺炎疫情构成不可抗力，并免除了王兰停止经营期间的支付责任，故判令王兰支付2019年9月1日至2020年1月15日期间的房屋占有使用费，符合法律规定。郑胜利没有证据证明王兰何时恢复了经营，故2020年1月16日之后至2020年7月22日期间的房屋占有使用费，青岛海事法院未予支持，并无不当。对于违约金，因涉案合同无效，违约金条款自始无效，青岛海事法院未支持郑胜利违约金的主张，亦符合法律规定。
综上所述，王兰、郑胜利的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费15600元，由王兰负担5855元，郑胜利负担9745元。
本判决为终审判决。
审 判 长　姚锋
审 判 员　赵童
审 判 员　董兵
二〇二一年八月十六日
法官助理　周淼
书 记 员　郭君