高峰与山东振嘉房地产有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书
山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民再6号
再审申请人（原审原告）：高峰。
被申请人（原审被告）：山东振嘉房地产有限公司，住所地滕州市美明嘉苑路2号楼1单元502室。
法定代表人：马丽明，总经理。
委托代理人：范光杰，山东真谛律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人：郭春，山东恒正律师事务所律师（特别授权）。
再审申请人高峰与被申请人山东振嘉房地产有限公司（下称振嘉公司）商品房买卖合同纠纷一案，山东省邹城市人民法院于2015年1月21日作出（2014）邹商初字第110号民事判决，已经发生法律效力。再审申请人高峰不服，向本院提出再审申请。本院于2015年12月14日作出（2015）济民申某第264号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭审理了本案。再审申请人高峰、被申请人山东振嘉房地产有限公司的委托代理人范光杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审邹城市人民法院经审理认定：
1、2012年9月20日，原告（再审申请人）与被告（被申请人）签订商品房买卖合同一份（编号AJ-2-1-1703），载明：出卖人山东振嘉房地产有限公司，买受人高峰、韩某乙，买受人购买第0002幢01单元01-1703号房，建筑面积116.360平方米，每平方米3928元，购房总金额457062.08元。第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人超过合同约定交付期限60日，买受人可以解除合同，出卖人退还全部房款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。附件四约定：合同补充协议1：买受人应按相关规定缴纳如下费用：A、自行向有关单位缴纳以下费用，并在接受商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据：1）专项维修基金；B、买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用。……7、出卖人提示买受人充分审阅本合同及附件后签订。合同经原、被告双方签字盖章按手印。原告以按揭贷款的方式购买该房，缴纳首付款157062.08元，余款300000.00元办理了银行按揭贷款。
2、2013年12月24日，原告在被告处领取了入住通知书，通知书载明：依据我公司与贵方签订的《商品房买卖合同》中约定，我公司建设的爱家豪庭住宅小区已于合同约定时间内具备了交付使用的条件，现将爱家豪庭项目2号楼1单元1703房正式交付于贵方使用，为了能够全程陪同您顺利交房，避免一天交房客户过于集中，本次交房将分批进行。请接到通知书后于2014年1月8日13：30时到爱家豪庭售楼处办理入住手续。……另载明需缴纳相关费用：……2、天然气初装费：3300元；暖气配套费30元／M2，需3490.50元；有线电视初装费：300元；……如您未在《入住通知书》约定的时间内办理房屋入住手续，即视为您已自动接收。
邹城市人民法院另查明：
1、2010年12月31日，被告与邹城市住房和城乡建设局签订《房地产企业缴费协议书》一份，约定被告就爱家豪庭项目的城市基础设施配套费交纳12113979元整，按地上建筑面积104573.5平方米，每平方米116元计算。协议签订后，被告已经于2010年12月31日、2011年1月1日两次履行完毕。
2、2012年8月20日，被告振嘉公司与邹城市燃气总公司签订建设工程施工合同，约定，邹城市燃气总公司为爱家豪庭小区内791户燃气安装施工，每户3300元，总金额2610300元，2012年9月13日、2014年1月2日邹城市燃气总公司两次收取被告燃气安装费共计2610300元。
3、2014年1月13日，被告振嘉公司向山东广电网络有限公司邹城分公司缴纳有线电视开通费237300元。2014年5月3日，被告振嘉公司与山东广电网络有限公司邹城分公司签订爱家豪庭小区有线电视入网协议书，约定由被告振嘉公司代理住户缴纳本小区所有楼房（含未出售楼房）有线电视一次初装费237300元，每户300元计791户。
4、2012年1月11日、2012年9月12日，被告振嘉公司分别取得了爱家豪庭小区一期及二期及地下工程的建设工程规划许可证。
5、2012年3月26日，被告振嘉公司取得了爱家豪庭2#楼的商品房预售许可证。
6、2013年11月23日，设计单位邹城市建筑设计研究院有限公司、施工单位邹城市建筑工程公司、监理单位邹城市华远工程建设监理有限公司、建设单位山东振嘉房地产有限公司邹城分公司等四家单位对被告开发的爱家豪庭G2#楼经联合出具了《单位工程竣工质量验收报告》和《单位工程质量竣工验收记录》，其质量等级评定情况为合格。
邹城市人民法院原审认为：原、被告双方订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点问题有两个，一是原告请求解除与被告订立的商品房买卖合同的事实依据和法律依据；二是原告请求被告返还购房首付款、赔偿损失及违约金的事实依据和法律依据。
对于第一个焦点问题，邹城市人民法院认为：根据我国《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张已向被告发出解除合同的《催告函》，提交了于2014年3月15日向山东振嘉房地产有限公司邹城分公司发出《催告函》回执单及客服短信，《催告函》载明：“本人与贵公司于2012年9月20日签订商品房买卖合同，合同约定于2013年12月31日之前交房，时至今日贵公司仍未如约履行交房义务，依据相关法律规定，望贵公司即日起90天内依法履行交房义务。否则，本人将依法解除与贵公司签订的商品房买卖合同。”原告提交的该份催告函系原告向山东振嘉房地产有限公司邹城分公司发出，而被告不认可已收到该催告函，即使该函确实到达被告处，但与原告提交的第3份证据入住通知书相矛盾，入住通知书载明原告到被告处办理入住手续的时间为2014年1月8日13：30；第四条又载明“如您未在《入住通知书》约定的时间内办理房屋入住手续，即视为您已自动接收”。同时，被告亦提交证据证实原告已于2013年12月24日在入住通知书领取表上签字，综上，邹城市人民法院认定被告已履行了交房义务，交付时间为2014年1月8日。原、被告合同第九条约定：如果超过合同约定交付期限60日，买受人可解除合同，出卖人退还全部房款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。双方合同约定交房时间为2013年12月31日，被告逾期8天交房未违反合同第九条约定，因此，原告在收到入住通知书后又向被告发出限期交房的催告函并依催告函主张解除合同的理由不予采信。
关于原告主张被告向其发放的入住通知书要求缴纳天然气初装费、暖气配套费等费用违法的问题，邹城市人民法院认为，在原告提交的双方均签字认可的《商品房买卖合同》第四条约定了商品房单价为每平方米3928.00元；但在合同附件四1、B项又约定“买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用……”，从上述约定看出，每平方米3928.00元房屋单价未包含天然气初装费、暖气配套费等费用，否则，原、被告不会在附件四中又作出由被告代收相关费用的约定。并且，原告亦未提交相关证据证实其于2012年9月20日在合同上签字时对上述约定提出过异议或双方达成过新的协议；而据原、被告双方合同第二十条和第二十一条的约定，双方已约定附件四为合同条款。合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原、被告合同的附件四未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同条款，原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告已提交相关证据证实其已向相关部门交纳了相关配套费用，原告亦应按合同约定履行自己的义务，故原告主张被告收取天然初气装费、暖气配套费等费用违法的理由不予采信。
关于原告主张被告收取供气、采暖、电视费用违反了邹城市人民政府的相关规定的问题，邹城市人民法院认为，2011年1月1日起施行的《邹城市城市基础建设配套费征收管理办法》第三条规定，城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计收，每平方米186元。其中综合配套费116元（其中教育设施配套费用16元）；专项配套费70元（供水10元、供气16元、供热44元）。但邹城市城市规划管理委员会已于2010年12月30日同意“爱家豪庭”项目并且与被告签订房地产企业缴费协议书，且邹城市人民政府于2014年1月3日召开的专题会议决定：2011年1月1日前虽未取得规划许可证，但市规委会批准同意建设，且已签订规费缴纳协议的项目，按照协议要求的标准执行。因此原告所购房屋不适用《邹城市城市基础建设配套费征收管理办法》的规定。
关于原告主张依据《山东省商品房销售条例》第四十条、《山东省物业质量保修金管理办法》第十五条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第七条、《山东省实施〈房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理暂行办法〉细则》第二条、第五条、第六条、第十条规定，被告不具备交房基本条件的问题，邹城市人民法院认为，原告依据的《山东省商品房销售条例》第四十条规定：“买受人应当按照国家和省有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。”该条系规范买受人的义务；《山东省物业质量保修金管理办法》第十五条规定：在商品房屋交付使用时，开发企业应当向业主提供保修金交存证明；《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第七条规定：开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明；《山东省实施〈房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理暂行办法〉细则》第二条、第五条、第六条、第十条均是规范行政主管部门验收工程竣工的具体办法。诉讼中，原告仅是将上述条款罗列而没明确要求被告应提供具体的房屋交付标准，综合上述条款的规定，原告理解的交房条件是被告提供包括质量验收、规划验收、公安消防验收、环保验收等竣工综合验收备案证明。被告辩称涉案房屋已由设计、施工、监理、建设等单位验收合格，交房标准符合双方商品房买卖合同第八条的约定，具备了交房条件。邹城市人民法院认为，1、关于质量验收问题。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件：“……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；”因此，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准。2、关于规划验收问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条将原《中华人民共和国城市规划法》规定的规划验收改为核实，因此关于涉案房屋是否符合规划的行政管理方式已经改变。3、关于公安消防验收问题。2009年10月1日起施行的《中华人民共和国消防法》对消防验收的规定进行了修改，该法第十一条规定：国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋总层为17层，属于二类住宅建筑，依照上述规定，涉案商品房不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。4、关于环保验收问题。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收……”因此，《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》规定的验收程序系针对建设项目配套的环境保护设施的验收，而非建设项目本身。5、关于竣工综合验收备案证明问题。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再是商品房交付的法定条件。《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第七十六项规定“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，该条关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式而不属于竣工验收的范畴。综上，原告主张依据的《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》和《山东省实施〈房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理暂行办法〉细则》既非法律也非行政法规，应视为对房地产开发企业的行政管理，原告据此主张被告交房不具备基本条件的理由不予支持。并且，原、被告《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”双方在合同中约定商品房交付标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列表述。可见，双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”应是不同的标准。而原告并未提交相关证据证实双方对交付标准作了补充规定。2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。该法也并未规定房地产交付需取得规划、公安消防、环保等认可文件或者准许使用文件。因此，原、被告双方约定的交付条件并不违反法律和行政法规的规定，故被告辩称经设计、施工、监理四家单位验收合格即满足房屋交付条件的辩称理由予以采信。
综上，邹城市人民法院认为：原告请求解除与被告订立的商品房买卖合同，既不符合双方合同第九条约定解除的情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，对其请求依法不予支持。
对于第二个焦点问题，邹城市人民法院认为，基于对第一个焦点问题的上述分析，原、被告在合同第六条已约定原告的付款方式为按揭贷款，在合法有效的合同履行过程中原告主张被告返还房屋首付款及赔偿包括担保费、房地产经纪与代理费、登记费、首付款利息、22个月的等额本息还款数额及利息、信用卡手续费、房屋租金等损失的请求不予支持。而同时，被告逾期8天交房并未违反双方合同第九条的约定，故原告主张违约金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，邹城市人民法院判决驳回原告高峰的诉讼请求。案件受理费5044元由原告高峰负担。
再审申请人高峰再审申请称：一、我有新的证据，足以推翻原判决。被申请人不具备交房条件，不能依法履行交房义务；邹城市政府的文件中明确指出基础设施配套费应当是由振嘉公司交纳，邹城市人民政府文件明确指出，“开口费”的征缴对象是在城市规划区范围内新建、扩建、和改建城市建设项目的，即房地产开发商，高峰没有义务交纳所谓的“开口费”。振嘉公司称不交“开口费”就不给钥匙，已经构成根本违约，高峰提出解除合同的要求应予支持。二、高峰与振嘉公司的合同附件四提到“买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用”，这一条款违反法律法规，属于无效条款。原审依据被申请人已向有关部门交纳了相关配套费用，作为原告应该交纳的依据，没有相关规范性文件支持。三、2011年山东省高院民事会议纪要对商品房交付条件中“验收合格”的理解与适用问题，明确规定商品房交付时的“验收合格”应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，即由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收。原审判决认定诉争商品房经设计、施工、监理三家单位验收合格即满足房屋交付条件，规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。然而，原审判决认定诉争商品房经设计、施工、监理三家单位验收合格即满足房屋交付条件，与省高院会议纪要相悖，属认定事实不清、适用法律错误。申请人高峰请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、请求判决被申请人赔偿购房首付款及损失共计249097.33元。
被申请人答辩称：1、被申请人有权收取基础设施配套费。基础设施配套费包括综合设施配套费和专项设施配套费，综合配套费是由被申请人承担的，在原审中被申请人提交了相关证据并经原审法院认定。对于专项配套费包括燃气煤气这个应由买受人来承担，理由是：在买卖合同中，已明确约定该费用由买受人承担，同时专项配套费的收取，也是济宁市人民政府和各县级市区明确规定由买受人承担，相关文件在原审中已经查明。被申请人所定的房价不包括专项配套费，是由被申请人与邹城市各主管部门分别签订了费用支付协议，先行垫付之后依据买受人签订的协议分别收取。这种交易模式在我们济宁地区均是这样执行的。所以我们认为对于申请人在再审中提出的配套费是否收取在原审法院已经作出了明确的阐述，被申请人在此不再赘述。申请人的再审理由不能成立，我们要求申请人依据合同约定履行该项义务。2、对于申请人认为被申请人出售的涉案商品房没有经验收合格，不符合出售条件，并认为违反了2011年省高院297号文会议纪要精神。我们认为：首先，根据建筑法、城市房地产管理法及最高院关于商品房买卖有关的司法解释，法律规定商品房应经验收合格方能交付使用，但是，无论是全国人大常委会制定的法律还是国务院制定的行政规章及最高院有关司法解释，均没有明确规定对于商品房要经过哪些验收程序，才是影响商品房交付的效力性禁止规范。根据申请人与被申请人于2012年9月20日签订的商品房买卖合同第八条明确约定涉案商品房是要经过验收合格方能交付，并排除综合验收合格的规定。那么，根据商品房验收合格的程序，被申请人于2013年11月23日对涉案商品房组织五家验收单位进行验收，其中包括发包人、承包人、设计单位、监理单位、监理工程师，在验收合格后出具书面的验收合格报告，这就是申请人与被申请人约定的商品房经验收合格而不是综合验收合格，双方也没有选择以综合验收合格作为交付条件。无论是消防、环保、绿化等的验收是在综合验收的范围内，不进行以上环节的验收，开发商也仅仅是承担行政责任，违反的是管理性禁止性规范。而不影响商品房的交付行为的合法性。同时，被申请人完全认可原审法院对商品房交付合格所做的认定。被申请人请求驳回再审申请人的再审请求。
本院再审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院再审认为：申请人与被申请人双方2012年9月20日订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行。本案中，1、申请人与被申请人《商品房买卖合同》第八条明确约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”由此可见，双方当事人约定的交付标准为“该商品房经验收合格”，该约定排除了“该商品房经综合验收合格”的标准，而该约定在山东省高级人民法院2011年297号会议纪要文件之后，即该约定未采取山东省高级人民法院2011年297号会议纪要规定的“综合验收标准”，且该约定亦符合中华人民共和国建设部GB50300-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》6，6.0.3、6.0.4、6.0.7国家标准规定的“施工单位应自行组织检查评定”、“建设单位负责人组织施工、设计、监理等单位进行单位工程验收”、“单位验收合格后，应在规定时间内报建设行政管理部门备案”的规定，故本案中的验收合格符合国家标准，应认定为被申请人交付的房屋既符合合同约定，亦符合国家标准，被申请人在房屋交付问题上没有违约行为。2、双方签订的《商品房买卖合同》附件四约定：“合同补充协议1：买受人应按相关规定缴纳如下费用：A、自行向有关单位缴纳以下费用，并在接受商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据：1）专项维修基金；B、买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用。”，由此可见，本案中再审申请人所述的由“煤气、采暖、电视、宽带”等开户费所组成的“开口费”已明确约定该费用由买受人即再审申请人承担，被申请人有“代收转交相关部门”的权利，故被申请人向申请人代收相关“开口费”符合合同约定。再审申请人认为“买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用，这一条款违反法律法规，属于无效条款”，但判定合同条款是否有效应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的，方可认定合同条款无效，现再审申请人没有证据证明本案中的《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，且本案被申请人作为房地产开发企业，其向有关部门交纳的费用，最终应当体现在商品房买卖价格或代收的相关费用中，故本案被申请人向申请人代收煤气、采暖等“开口费”既符合合同约定，也符合法律、行政法规的强制性规定，被申请人在代收“开口费”问题上亦无违约之处。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，再审申请人的再审请求理由不能成立，其再审请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项、国务院《诉讼费用交纳办法》第九条第二项的规定，判决如下：
维持邹城市人民法院（2014）邹商初字第110号民事判决。
二审案件受理费5044元由再审申请人高峰负担。
本判决为终审判决。
审判长　　秦绪启
审判员　　张　鹏
审判员　　韩圣秋
二〇一六年三月十四日
书记员　　孙衍慧