南昌市强劲电源科技有限公司与南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会（以下简称顺外村委会）、原审被告罗九发房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1186号
上诉人（原审被告）：南昌市强劲电源科技有限公司，住所地南昌市青山湖区顺外路。
法定代表人：罗九发，该公司总经理。
委托代理人：姚志洪，江西赣兴律师事务所律师。
委托代理人：龚海琴，江西赣兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会，住所地南昌市青山湖区顺外路。
法定代表人：曾春平，该村民委员会主任。
委托代理人：李初望，江西锦成律师事务所律师。
原审被告：罗九发，男，汉族，。
委托代理人：龚海琴，江西赣兴律师事务所律师。
上诉人南昌市强劲电源科技有限公司（以下简称强劲公司）因与被上诉人南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会（以下简称顺外村委会）、原审被告罗九发房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2015）湖坊民初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人强劲公司的委托代理人姚志洪、龚海琴，被上诉人顺外村委会的委托代理人李初望，原审被告罗九发的委托代理人龚海琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告系青山湖区湖坊镇顺外村村民的自治组织，具有管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产的职责。被告强劲公司系自然人投资的有限责任公司企业法人，法定代表人是被告罗九发，经营范围为电子产品的制造、蓄电池组装等。原告系坐落于南昌市青山湖区湖坊镇（原市郊区湖坊乡）顺外村丘号为4-40的129幢三层建筑面积2153.76平方米车间（顺外路原淀粉厂）和丘号为4-41的130幢六层建筑面积5610平方米车间（顺外路原戒毒所）的所有权人。1999年8月13日，南昌市房管局向原告核发了该两栋房屋的所有权证，并附记集体所有制土地上的房屋，不属商品房。2013年4月5日，南昌市人民政府核发了该两栋房屋及周边土地的集体土地所有证，登记的土地所有权人为湖坊镇顺外村农民集体，土地总面积为64963.87平方米。2004年11月22日，原告与被告强劲公司签订租赁合同，由被告强劲公司租赁原告上述原淀粉厂三层房屋，租赁时间从2004年12月1日至2007年11月30日。租赁期满后，被告强劲公司继续租赁原告的厂房。2009年9月23日，被告罗九发代表被告强劲公司又与原告签订租赁合同，约定由被告强劲公司租赁原告上述原淀粉厂三层房屋和该房屋南边10多米原戒毒所六层房屋的一、二层车间，面积为3695平方米，租赁时间为一年，从2009年10月1日至2010年9月30日，租金每平方米每月4元，月租金合计14780元，应在每月的五日前交清当月租金，被告强劲公司在承租期间有权装修，承租期满或因承租方原因终止合同，被告强劲公司对房屋的装修无偿赠给原告。合同还对相关问题作了规定。因生产用电需要，被告强劲公司在租赁期间出资在三层厂房的东边安装了两台变压器，并在两栋租赁房屋周边搭建了一些临时建筑。2010年9月28日，被告强劲公司向原告出具书面报告，报告写明：本公司因生产扩建，车间用地不足，在六楼车间后面的空地搭建了一些临时建筑，已投入生产中，面积约为100平方米左右，如遇到以后拆迁、搬迁或城市规划，我公司不需要任何补助，并在三年以后向村委会交纳一定的土地使用费。租赁期满后，被告强劲公司继续使用原告的上述租赁厂房进行生产，并继续按租赁合同约定的租金标准向原告支付租金至2012年3月30日。2011年6月23日，南昌市青山湖区人民政府办公室发布《青山湖区2011年整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动工作方案》，其中附有青山湖区整治铅蓄电池企业工作责任表写明被告强劲公司存在违法问题：1、实际生产规模超过环评审批规模未验收，扩建无环评手续；2、污染治理设施不完善，废水渗坑排放；3、危险废物处置不规范；整治要求为：责令停产整改，限期到省环保厅补办环评手续，在未通过省环保厅环保审批前不得生产，完成时限2011年7月31日前。2011年9月6日，南昌市青山湖区人民政府办公室向区政府各相关部门和湖坊镇政府发出《关于关停南昌强劲电源科技有限公司的通知》，通知写明：依据环保部办公厅《关于查处江西部分铅蓄电池企业环境违法问题的监察通知》（环监【2011】18号）文件要求，南昌强劲电源科技有限公司违反了建设项目环境保护管理的规定，卫生防护距离要求未落实，区环保局多次下令整改，该公司在整改期限内未按要求完成整改任务。为加强重金属污染防治工作，杜绝污染事故发生，根据《中华人民共和国环境保护法》第三十九条规定，经区政府研究，决定依法关停该公司，具体关停工作由区环保局、区工商局、湖坊镇政府联合组织实施。2012年8月14日，被告强劲公司向原告交纳了至2012年3月30日的租金。2012年8月22日，原告向被告强劲公司送达《关于解除租赁关系的通知书》，写明：因你公司在整改期间内未按要求完成治理污染的整改任务，现接青山湖区政府办公室《关于关停南昌强劲电源科技有限公司的通知》，你公司已被政府关停，鉴此我村特通知你公司，解除与你公司的租赁关系，请你公司在接到本通知书15日内交完租赁费后予以搬离。此后，被告强劲公司未按原告的通知的期限内搬离租赁房屋。2012年9月，南昌市青山湖区人民政府组织有关行政执法部门和湖坊镇人民政府等单位对被告强劲公司租赁原告的南边六层车间（原戒毒所）一层北边的部分墙体和窗户进行了拆除，并对一层车间内的部分工作台进行了拆除。此后，被告强劲公司停止生产经营，但有部分设备和物品未搬走。2015年5月28日，原告向被告强劲公司送达关于要求立即付清租赁费的通知，要求被告强劲公司立即搬离租赁房屋并付清租金及占有使用费。被告仍未腾空租赁房屋，也未付清原告租金。故原告于2015年6月10日向原审法院起诉两被告，要求被告支付结欠的租赁费546860元及利息，并立即归还租赁物。在该案审理中，原审法院于2015年6月22日对原告租赁给被告强劲公司的房屋进行了现场勘验并拍摄了照片。经现场勘验和拍摄照片可以看出：租赁房屋的六层房屋第一层有三间北面的外墙和窗户已拆除，一楼内有部分工作台已拆除，一楼基本空置，二楼放置了一些生产设备，该房屋南面至南边的围墙搭建了一层砖木结构的简易房屋，放置了一些生产设备，该栋房屋有一段时间没有生产使用；北面的三层房屋的一楼放置了一些生产设备和生产电池用的材料，在近期有小规模生产的情况，但没有看到工人在生产；在该房屋南边有一排搭建的铁皮简易房屋，该房屋二楼有一部分是被告强劲公司的原办公室，有办公桌，但没有看到人员办公，三楼基本空置，没有生产设备；该栋房屋东边20多米的地方有三台变压器（其中两台属被告强劲公司出资安装所有）；南边房屋的东北面和东面搭建了一排L型的砖木结构的平房。2015年9月11日，原告撤回起诉。2015年10月20日原告再次向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。经调解，双方当事人未达成协议。
原审法院认为：原告与被告强劲公司签订的租赁合同于2010年9月30日租赁期届满后，被告强劲公司继续使用租赁房屋，原告也同意被告强劲公司继续使用租赁房屋，原告与被告强劲公司签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因青山湖区人民政府发文关停被告强劲公司，原告于2012年8月下旬向被告强劲公司通知解除租赁关系，原审法院认定原告与被告强劲公司于2012年8月底终止租赁合同。被告强劲公司应及时付清原告租金并腾空房屋向原告交付，被告未付清原告租金应按银行同期贷款利率计算逾期利息，被告强劲公司没有腾空房屋交付原告应按租金标准向原告支付占有使用费。因政府依法关停被告强劲公司拆除了租赁房屋中六层的房屋一层的部分墙体和窗户及工作台，虽然被告没有全部腾空该房屋二层的设备和物品，但该栋房屋的一、二层已不具有使用价值，故原审法院对原告要求被告支付该栋房屋的一、二层占有使用费的请求不予支持。被告强劲公司一直占有原告租赁房屋中三层的房屋未交还原告，故被告强劲公司应按租金标准计算支付原告该栋房屋的占有使用费，但对原告要求被告支付房屋占有使用费利息的请求原审法院则不予支持。被告强劲公司在租赁房屋周边私自搭建的建筑物属临时建筑，没有经过政府相关部门的批准建设，被告强劲公司应自行拆除，被告在租赁房屋旁边安装的两台变压器应予迁移他处。被告罗九发作为被告强劲公司的法定代表人与原告签订租赁合同，合同的承租方写明为被告强劲公司，且原告是向被告强劲公司收取租金，被告罗九发应属履行职务行为，原审法院对原告要求被告罗九发承担本案租赁合同责任的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）、（五）、（七）项和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告南昌市强劲电源科技有限公司在本判决生效后十日内支付原告南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会租金73900元及该款自2012年9月1日起至2015年8月31日止按中国人民银行同期贷款利率所计算的逾期付款利息；二、被告南昌市强劲电源科技有限公司在本判决生效后十日内支付原告南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会2012年9月1日至2015年8月31日房屋占有使用费310140元；三、被告南昌市强劲电源科技有限公司支付原告南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会自2015年9月1日至腾空租赁房屋之日止按每月8615元计算的房屋占有使用费；四、被告南昌市强劲电源科技有限公司在本判决生效后三十日内腾空坐落于湖坊镇顺外村129幢（顺外路原淀粉厂）三层房屋和130幢（顺外路原戒毒所）六层房屋的一、二层交还原告南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会；五、被告南昌市强劲电源科技有限公司在本判决生效后三十日内拆除上述房屋周边搭建的全部临时建筑物，恢复原状；六、被告南昌市强劲电源科技有限公司在本判决生效后三十日内迁移上述房屋旁的两台变压器，恢复原状；七、驳回原告南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10336元，由原告南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会负担3036元，被告南昌市强劲电源科技有限公司负担7300元。
强劲公司不服一审法院判决，向本院上诉称：请求撤销南昌市青山湖区人民法院（2015）湖坊民初字第185号民事判决第一项、第二项，请求依法改判上诉人不承担租金和占有使用费。其理由是：2009年9月23日双方签订了一份《租赁合同》，租期为一年，该租赁合同到期后，双方口头达成了续租协议，该续租协议约定了租金，对其他事项没有约定；2012年8月22日，顺外村委会向强劲公司发出解除租赁关系通知书，并对涉案的租赁物进行了拆除，强劲公司在收到涉案的通知书后也同意解除涉案的租赁合同，强劲公司支付租金的时间截止为2012年8月14日。据此，强劲公司未拖欠被上诉人租金；在租赁期间，强劲公司向顺外村委会报告后筹资安装的变压器所有权归强劲公司所有，涉案的两台变压器应由顺外村委会合理折价收回。
顺外村委会答辩称：2009年9月23日，顺外村委会和强劲公司签订了一份《租赁合同》，将位于南昌市顺外村的原淀粉厂和戒毒所的一至二楼厂房租赁给强劲公司，并约定租金标准为每平方米4元，月租金为14780元。合同到期后，双方又达成口头协议，要求按原租金标准续租顺外村委会所有厂房，双方均无异议。而到了2012年3月30日之后，强劲公司再也没有向顺外村委会支付过任何形式的租金，不履行《租赁合同》约定的义务，所以顺外村委会在2012年8月22日解除《租赁合同》。但强劲公司称其已向顺外村委会交纳了至2012年8月22日的租金。根据“谁主张，谁举证”原则，强劲公司应提供交纳租金的证据。可是迄今为止，强劲公司并未拿出能够证明其主张的相关证据，所以强劲公司的主张是不能成立的；解除《租赁合同》后，强劲公司仍继续在租赁物屋内进行小规模生产，所以顺外村委会要求强劲公司支付从2012年8月22日起至向一审法院起诉之日2015年8月31日期间的占有使用费（按租金标准）完全是合理合法的。强劲公司以从解除《租赁合同》之日起停止使用为由，不向顺外村委会支付上述费用是无事实和法律依据的。至于变压器的收益权，顺外村委会认为自己与强劲公司之间既无合同约定，也无法律规定，不应向强劲公司支付变压器的补偿收益；强劲公司认为顺外村委会对其租赁的租赁物进行拆除，这也是没有事实依据的，只是强劲公司违反了《中华人民共和国环保法》的相关规定，青山湖区相关职能部门联合湖坊镇人民政府对顺外村委会租赁给强劲公司南边六层车间（原戒毒所）其中一层北边的部分墙体和窗户进行了拆除。在一审答辩阶段，顺外村委会已提供相关政府文件用于证明该事实，所以强劲公司认为顺外村委会对其租赁的租赁物进行破坏是没有任何事实依据的。综上，强劲公司的请求既无事实依据也无法律依据，请求驳回强劲公司的上诉请求。
原审被告罗九发与上诉人强劲公司的上诉意见一致。
本院经审理查明：涉案的租赁房屋有2幢，其中一幢为郊房权证01.07字第**09.129号,三层,2153.76平方米;另一幢为郊房权证01.07字第**09.130号,六层,5610.00平方米,承租人只租了其中的一、二层，面积为1870平方米。合同约定的面积为3695平方米。
本院二审对原审法院查明的其他事实予以确认。
本案的争议焦点：涉案的租赁合同什么时候解除；强劲公司什么时候开始停止交纳租金；涉案房屋现状如何；两台涉案的变压器如何处理。
本院认为：上诉人强劲公司与被上诉人顺外村委会签订的租赁合同于2010年9月30日租赁期届满后，双方口头协议强劲公司继续使用涉案的租赁房屋，但租赁期限为不定期。南昌市青山湖区人民政府于2011年9月6日作出湖政办字[2011]32号《关于关停南昌强劲电源科技有限公司的通知》，顺外村委会于2012年8月22日向强劲公司作出《关于解除租赁关系的通知书》。据此，应认定双方于2012年9月初终止租赁合同。经查,强劲公司自2012年4月1日后未提供有关交纳涉案租金及占有使用费的有关证据,强劲公司应及时付清涉案的欠付租金并腾空涉案的房屋交付给顺外村委会，同时强劲公司没有腾空房屋交付给顺外村委会，强劲公司自2012年9月应按租金标准向顺外村委会支付涉案房屋的占有使用费。
在本案中,因政府依法关停，原审法院根据现场勘察认定郊房权证01.07字第**09.130号涉案房屋（一、二层）不具有使用价值，不予支持该栋房屋的（一、二层）占有使用费;同时认定郊房权证01.07字第**09.129号涉案房屋（三层）强劲公司在使用，且未交还顺外村委会，强劲公司应按租金标准计算支付该栋房屋的占有使用费给顺外村委会（面积2153.76×每月每平方米4元=每月8615元）,原审法院的上述认定并无不当,本院予以支持。
在本案中,涉案的两台变压器因强劲公司未提起反诉,强劲公司上诉请求涉案的两台变压器应由顺外村委会合理折价收回,因双方不能在二审审理中达成调解协议,根据相关法律规定，本院对该请求不予处理。
综上，上诉人南昌市强劲电源科技有限公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7061元，由上诉人南昌市强劲电源科技有限公司承担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　罗云奇
代理审判员　　曹　渊
代理审判员　　邓　晖
二〇一六年九月七日
书　记　员　　滕漪兰