青岛康大养殖有限公司与张凤旭租赁合同纠纷二审民事判决书
山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二商终字第998号
上诉人（原审原告、反诉被告）青岛康大养殖有限公司。
法定代表人高思诗，董事长。
委托代理人童建飞，系该公司工作人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张凤旭。
委托代理人孙吉春，系平度云翔法律服务所法律工作者。
上诉人青岛康大养殖有限公司（以下简称康大公司）因与被上诉人张凤旭租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第1407号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月10日立案受理。本院受理后，由审判员盛新国担任审判长，代理审判员温燕担任本案主审，与代理审判员王晋共同组成合议庭进行了审理。上诉人康大公司的委托代理人童建飞，被上诉人张凤旭及其委托代理人孙吉春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
康大公司在一审中诉称：2012年4月25日，康大公司租赁张凤旭位于平度市东阁街道办事处赵家庄村北养殖场一处，并签订《商品鸡养殖场租赁合同》，合同约定；租赁期限10年（自2012年4月25日起至2021年4月24日），合同签订后，康大公司发现张凤旭出租给康大公司的养殖场没有环评手续，根据平度市环保局的规定，没有环评手续是禁止养殖商品鸡的，张凤旭称该养殖场可以养殖商品鸡，然而2014年3月20日，平度市环保局作出平环罚字（2014）022号行政处罚决定书，对康大公司罚款50000元。康大公司认为，承租张凤旭的养殖场属于违法经营养殖，继续租赁会导致被平度市环保局继续处罚的可能，康大公司租赁此养殖场已实现不了养殖目的。张凤旭不是赵家庄村村民，根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转租或出租用于非农建设。在集体土地上建房出租牟利违反法律规定，应当认定租赁合同无效。请求依法判令解除康大公司与张凤旭签订的《商品鸡养殖场租赁合同》租赁合同，诉讼费由张凤旭负担。
张凤旭在一审中答辩并提起反诉称：1、要求康大公司继续履行合同，如果康大公司未办理相关手续，根据合同约定张凤旭积极协助康大公司办理有关手续。2、根据双方合同约定，张凤旭方没有违约，康大公司要求解除合同视为康大公司违约，根据合同第六条违约责任第二款合同期内，康大公司未按时交纳租赁已经违约，康大公司应在第二年3月24号前一次性付清租赁费，既然康大公司已经违约，要求康大公司承担违约金66万及逾期的租赁费。3、康大公司在经营期间，被平度市环保局以环评原因作出的行政处罚是康大公司没有按照法律规定到环保局办理环评手续，导致康大公司受处罚是其自己的责任，与张凤旭无关。
康大公司在一审中针对张凤旭的反诉答辩称：康大公司没有违约，张凤旭的反诉请求不应当支持。
原审法院经审理查明的事实：2010年6月21日，张凤旭与平度市东阁街道办事处前赵家庄村民委员会签订土地承包合同，合同约定，张凤旭通过招标的方式承包平度市东阁街道办事处前赵家庄村民委员会的土地26.4亩，合同还约定，承包期限3年，在承包期内，只允许进行种植业、养殖业经营。2010年12月28日，双方又签订土地承包合同补偿协议，约定将承包合同期限变更为30年。合同签订后，张凤旭在该土地上建起了自动化养殖场。
2012年4月25日，张凤旭将该养殖场租赁给康大公司并签订《商品鸡养殖场租赁合同》，合同约定；租赁期限10年（自2012年4月25日起至2021年4月24日），每年租金660000元。合同第2条第2项约定，甲方（张凤旭）应积极支持乙方（康大公司）自主经营，协助乙方办理养殖手续。第六条违约责任，合同期内，若任何一方违约，则应支付对方损失及违约金660000元。合同签订后双方依约履行。2014年3月20日，康大公司被平度市环境保护局以其未采取有效污染防治措施，鸡棚内的废气未经处理直接排放，其行为违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第五十六条的规定罚款50000元。2014年4月11日，康大公司起诉要求解除其与张凤旭签订的《商品鸡养殖场租赁合同》租赁合同。
另查明，康大公司在使用所租张凤旭的房屋过程中，新建消毒池一个、地磅一个、打井一眼、监控设备一套、焚烧解剖房二间、在鸡舍内增设风机配电箱6个、增设灭火器箱10个、对鸡舍内的养鸡鹏进行改造、在生活区内房屋增设小后窗一个、将生活区内物料库后墙拆除制作安装铝合金门、在生活区内房屋建淋浴间一处、在南仓库增设壁子二个及铝合金门二个、增设压力罐底座一个、热水器一台、增设配电箱及电缆价值5000元，还进行了鸡场维修与改造。
张凤旭称，如果解除合同，1、要求康大公司按合同约定支付违约金660000元。2、设备能够正常运转，在交接时进行试车。3、对于康大公司增设的压力罐底座、配电箱及电缆，经验收合格张凤旭可以继续使用。4、康大公司在使用所租张凤旭的房屋过程中，（1）将东西院墙处的排水沟部分损坏，要求康大公司恢复原状。（2）鸡棚的部分湿帘纸损坏，要求恢复原状。（3）引风机排气筒部分损坏，要求恢复原状。（4）鸡舍向西排水沟部分损坏，要求恢复原状。（5）鸡棚内养鸡架康大公司自行改装，要求恢复原状。5、康大公司自己建的消毒池，张凤旭原来就有，要求恢复原状；地磅康大公司可以拉走；康大公司打的水井是报废井，也没有给人家钱；对于监控设备张凤旭不需要，康大公司可以拆走；对于焚烧解剖房未经张凤旭同意，属于违章建筑，要求康大公司拆除恢复原状；对于鸡舍内的风机配电箱，康大公司可以拆走；对于灭火器张凤旭可以拆走；对于后窗后门未经张凤旭同意私自改造，要求恢复原状；对于建的壁子和铝合金门，给张凤旭造成影响，张凤旭需要拆除，给张凤旭造成一定的拆除费用，要求赔偿；对于增设的压力罐底作价后张凤旭愿意继续使用；对于热水器，康大公司可以拆除拿走。
原审审理中，对康大公司新增的设施，除地磅康大公司可以拉走外，其余均无偿交给张凤旭，张凤旭不再追究康大公司对排水沟、鸡棚湿帘纸、引风机排气筒、养鸡架的改装恢复原状。康大公司与张凤旭双方于2014年9月3日下午对养殖场进行了交接。
原审法院认为，法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康大公司是从事养殖业多年的专业养殖公司，在与康大公司签订合同时，应当知道张凤旭新建起的养殖场还没有从事养殖业，也没有办理环评手续，而与其签订《商品鸡养殖场租赁合同》，并且在合同中约定由张凤旭协助其办理养殖手续，却在经营两年后，又以张凤旭的养殖场没有环评手续为由要求终止租赁合同理由不当，属违约行为，应当承担违约责任。故张凤旭要求康大公司按照租赁合同的约定承担违约责任，支付违约金的主张，符合法律规定，原审法院予以支持。但根据国家环境保护总局《畜禽养殖污染防治管理办法》第六条规定，新建、改建和扩建畜禽养殖场，必须按建设项目环境保护法律、法规的规定，进行环境影响评价，办理有关审批手续。张凤旭在建设养殖场时，没有事先办理有关审批手续，导致康大公司在养鸡过程中被平度市环保局以其没有环评手续为由罚款，张凤旭也有一定的责任。根据以上情况，康大公司承担70%的违约责任为宜，张凤旭承担30%的责任为宜。因康大公司撤离张凤旭的养殖场时，没有对养殖场进行交接，故康大公司应自2014年4月25日起至2014年9月3日养殖场进行交接之日，按每天1808.2元（660000元÷365天）向张凤旭交纳养殖场占用费。康大公司还主张该租赁合同违反中华人民共和国土地管理法的相关规定，所举证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、青岛康大养殖有限公司与张凤旭2012年4月25日签订的《商品鸡养殖场租赁合同》终止履行。二、青岛康大养殖有限公司于判决生效后10日内付给张凤旭自2014年4月25日起至2014年9月3日养殖场进行交接之日养殖场占用费231449.6元（1808.2元×128天）。三、青岛康大养殖有限公司于判决生效后10日内付给张凤旭违约金462000元（660000元×70%）。四、驳回青岛康大养殖有限公司的其他诉讼请求。五、驳回张凤旭的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费6350元，邮寄费60元，共计8710元，由青岛康大养殖有限公司负担6097元，张凤旭负担2613元。
宣判后，康大公司不服，向本院提起上诉。
上诉人康大公司上诉称：一、关于租赁合同的效力问题。《土地管理法》第四条、第六十三条有关土地用途管理的强制性规定，属于关于合同的效力性强制性规定，农村集体所有土地使用权不得出让、转租或出租用于非农建设，被上诉人未经批准在租用的集体土地上建房出租牟利违反法律强制性规定。且上诉人租用后，已连续发生村民阻挠、上访及被行政机关处罚的问题。据此，上诉人起诉时已明确提出合同无效并提供了相关的判例。一审法院不作任何分析就以证据不足为由，否定了康大公司关于确认合同无效的请求，判令康大公司承担违约责任完全错误。二、关于一审法院判决上诉人支付鸡场占用费231449.6元的问题。租赁合同无效，上诉人不需要支付占用费，因上诉人诉前已通知被上诉人终止合同，被上诉人拒绝交接后上诉人才诉至一审法院，在案件审理过程中，经一审法院主持办理了交接，判令上诉人支付占用费没有法律依据。三、关于上诉人是否构成违约的问题。无效合同不存在违约的问题。退而言之，即使合同有效，上诉人要求解除合同也不构成违约。1、造成合同无法继续履行的原因不在上诉人。建设养殖场办理环评手续，应该在申请建场时由建设方办理，不可能在建设完毕后由承租人办理。被上诉人未经环评，未经有权机关批准擅自在农耕地进行建设，属非法建筑，导致上诉人在租赁期间被环保部门处罚，被村民阻挠及上访闹事，无法使用鸡场正常经营，合同目的无法实现，上诉人要求解除合同并不违约。但一审法院随意确定由上诉人承担70%的责任，被上诉人承担30%的责任，无事实依据。2、一审法院认定上诉人按比例承担违约金数额66万元，数额过高，没有合同和法律依据。合同约定只有被上诉人无故终止上诉人正常经营活动及上诉人未按时交纳租金才视为违约，适用违约金条款，且违约金条款应根据违约程度予以适用。3、双方判决前已交接完毕，就解除合同已达成合意，一审法院判决上诉人支付违约金没有依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审法院：一、撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。经本院向上诉人释明，上诉人坚持其上诉请求及理由。
被上诉人张凤旭答辩称：一、关于合同效力问题。签订合同时，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。二、关于占用费231449.6元是自2014年4月25日至2014年9月3日养殖场交接之日的占用费，在此期间，上诉人并未将养殖场交付给被上诉人，应当支付占用费。三、造成合同无法继续履行的原因，是上诉人自身经营不善。上诉人作为从事养殖业多年的专业养殖公司，在签订合同时就应当知道被上诉人新建的养殖场还没从事养殖业，尚未办理环评手续，仍然与被上诉人签订合同，并在合同中明确约定了由上诉人办理手续，被上诉人协助办理。上诉人在经营两年后，第一次以没有环评手续为由要求终止合同，无法律依据，应当认定违约，承担全部违约责任，一审法院判了被上诉人承担30%的责任，被上诉人勉强接受未提上诉。且经被上诉人协调，上诉人未实际受到处罚。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，上诉人上诉没有法律依据和事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，康大公司在一审的诉讼请求为：一、请求依法判令解除双方于2012年4月25日签订的《商品鸡养殖场租赁合同》。二、案件受理费由张凤旭承担。在一审诉讼过程中，2014年9月3日，经一审法院主持，双方对养殖场进行了交接，双方均认可合同已解除。二审期间，经本院向上诉人释明，上诉人坚持其上诉请求及理由：要求撤销原判，支持其诉讼请求。
双方租赁合同中第四条第二项约定：张凤旭应积极支持康大公司自主经营，协助康大公司办理养殖手续，保证康大公司的正常供电供水。对此，康大公司在一审庭审过程中认可该约定中的养殖手续主要是环评手续。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本案庭审后经调解未果。
本院认为，根据各方的诉辩，本案争议的焦点问题是：双方当事人哪方构成违约及违约责任承担问题。
本院认为因租赁合同系双方当事人真实意思的表示，上诉人主张合同无效所依据的相关法律规定是管理性规定，并非是影响合同效力的规定，上诉人据此主张合同无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。因双方当事人对2014年9月3日在一审法院的主持下，双方对养殖场进行了交接，合同解除均无异议，上诉人要求解除合同的诉讼请求已成立并执行完毕，现上诉人在上诉理由中对原审判决的鸡场占用费及违约金提出异议：
关于争议焦点问题，双方之间签订的租赁合同明确约定：张凤旭应积极支持康大公司自主经营，协助康大公司办理养殖手续。且康大公司在一审庭审过程中也明确认可该约定中的养殖手续主要是指环评手续。现上诉人作为专业从事养殖的专业养殖公司，在与被上诉人签订合同时，应当知道被上诉人新建立的养殖场尚未办理环评手续，却仍旧与被上诉人签订了租赁合同，并在合同中明确约定了由上诉人办理环评手续，现却在经营两年后，又以被上诉人的养殖场无环评手续为由要求解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，被上诉人建立养殖场应当按照相关的规定办理环评手续却未办理相应的审批手续，对合同解除也有一定责任，原审法院依据双方的过错程度，酌定由康大公司承担70%的违约责任，张凤旭承担30%的违约责任并无不当，本院依法予以确认。因双方合同明确约定了违约条款，约定：合同期内，若有任何一方违约，则应支付对方损失及违约金六十六万元整。现上诉人虽主张违约金过高，但原审法院已依据双方的违约责任对违约金进行了分担，判令由康大公司承担66万元的70%的违约金，已经对违约金进行了调减，并不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。
因双方均认可2014年4月25日是合同约定的每个年度租赁费起算的时间点，而在双方对养殖场交接之前，上诉人实际占有养殖场，应当向被上诉人支付自2014年4月25日至2014年9月3日的养殖场占用费，原审法院依据养殖场的年租金数额计算的占用费并无不当，本院依法予以确认。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8650元，由上诉人青岛康大养殖有限公司承担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　盛新国
代理审判员　　王　晋
代理审判员　　温　燕
二〇一四年十二月十日
书　记　员　　张　恬
书　记　员　　赵晓华