刘俊荣与山东省博兴县渤海置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民一终字第626号
上诉人（原审原告）刘俊荣。
委托代理人李国强。
委托代理人牟玉峰，山东滨渤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东省博兴县渤海置业有限公司，住所地博兴县工业园。
法定代表人舒忠峰，该公司董事长。
委托代理人孙春宁，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人张东霞，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人刘俊荣因商品房销售合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2014）博民初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2011年6月22日，刘俊荣与山东省博兴县渤海置业有限公司（以下简称渤海置业公司）签订《商品房买卖合同》，合同编号为GF-2000-0171，约定刘俊荣购买渤海置业公司开发的渤海锦绣城23#中区12号楼1单元7层02室商品房一套，该商品房总价款计930301元。渤海置业公司应于2012年10月31日前将符合该合同第八条规定的“该商品房经验收合格”条件的房屋交付刘俊荣，如果渤海置业公司逾期交房其违约责任为（附件四）：1.出卖人在本合同规定交付之日起30日内向买受人交付房屋的，买受人认可本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任；2.逾期超过30日但不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；3.逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条就商品房的交付约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件三约定，……电梯间地面花岗岩铺装……楼梯间地面踏步铺石材……阳台地面铺地砖。附件四关于规划、设计变更约定：经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门同意之日起30日内书面通知买受人……出卖人在不影响买受人生活使用前提下，有权对小区内非经营性的公共配套设施、绿化等除前款处的规划进行局部调整。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第八条处理。该条约定，“因买受人或行政机关原因导致房产证逾期或不能办理的出卖人可免除违约责任。因买受人未按时办理交房手续，导致权属登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任……”合同签订后，刘俊荣于2012年10月2日向渤海置业公司支付128900元购买了车位、储藏室。2012年10月23日，刘俊荣支付房款930301元后，渤海置业公司为其出具了收据。同月，刘俊荣接到渤海置业公司的入住通知书，通知其于2012年11月24日办理入住手续。刘俊荣认为不符合交房条件，拒绝接收房屋。已接收房屋的各购房户因室内阳台未铺装地砖，渤海置业公司已分别找补了相应价款。另，涉案23#住宅楼经建设单位即渤海置业公司、施工单位江苏省建工集团有限公司、监理单位淄博建鲁工程建设项目管理公司、设计单位滨州市建筑设计研究院先后于2012年10月23日前出具了工程竣工验收意见、建设工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、地基与基础工程质量验收报告、主体工程质量验收报告、屋面工程质量验收报告、装饰装修工程质量验收报告、住宅工程质量分户验收记录（公共部分）及验收表等，质量等级评定情况均为合格。
原审法院认为，诉讼双方就渤海锦绣城23#中区12号楼1单元7层02室商品房签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为有效，该合同应作为认定事实的依据。本案的争议焦点为：一、涉案房屋的交付条件“经验收合格”是否应理解为“经综合验收合格”，是否存在逾期交付房屋的违约责任；二、关于电梯间、楼梯间、阳台的设计变更是否符合合同约定，刘俊荣主张赔偿损失是否具有事实及法律依据；三、刘俊荣主张的主卧穿衣间东南两侧墙体的建筑材料不符合建筑要求，是否由渤海置业公司承担质量担保责任；四、是否存在逾期办理涉案房屋权属证书的违约责任。关于焦点一，涉案房屋的交付条件“经验收合格”是否应理解为“经综合验收合格”，是否存在逾期交付房屋的违约责任。关于本案房屋的交付标准，应依据法律、行政法规的规定及商品房买卖合同的约定综合认定。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012-10-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”但对于“验收合格”的解释，诉讼双方产生分歧。刘俊荣认为，涉案房屋应依法经上级主管部门如消防、环保、工程质量监督、规划等相关部门综合验收出具合格证明后才能视为渤海置业公司交付的房屋确实经验收合格。原审法院认为，刘俊荣该主张不能成立，理由如下：第一，关于双方约定的“验收合格”是否应解释为“综合验收合格”。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列表述。从该表述方式理解，除有相反证据能够推翻外，应当认定双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”是不同的标准。刘俊荣所主张的“验收合格”的标准，实际上是房地产开发项目竣工综合验收被取消之前所施行的“综合验收合格”的标准，刘俊荣应有相应的证据或法律依据予以证实该解释的必要性及法定性，否则其主张不能成立。第二，关于涉案房屋及所属的房地产开发项目是否应经相关行政部门综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再能成为商品房交付的法定条件。刘俊荣据此主张涉案房屋必须进行竣工综合验收方能视为合同约定的“验收合格”无法律依据，本院不予支持。第三，刘俊荣主张的工程质量、消防、规划、环保、人防等项验收是否属于法律、行政法规的强制性规定。原审法院认为，诉讼双方签订的《商品房买卖合同》虽然仅约定了“商品房经验收合格”作为交付标准，但该“验收合格”除竣工验收外，还应包括法律、行政法规强制规定的验收。1.关于工程质量验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件：“……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；”因此对建筑工程质量的验收被包含在建设工程竣工验收中，没有独立的验收程序。2.关于消防验收。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋所在楼房共计18层，属于二类住宅建筑，依照上述规定，涉案商品房不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。3.关于规划验收。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条将原《中华人民共和国城市规划法》规定的规划验收改为核实，因此关于涉案房屋是否符合规划的行政管理方式已经改变，涉案房屋无法进行规划验收。4.关于环保验收。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登计表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收……”因此，《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》规定的验收对象系针对建设项目配套的环境保护设施的验收，而非建设项目本身。5.关于人防验收。《中华人民共和国人民防空法》及《人民防空条例》均未设立人民防空工程的验收程序，也未明确规定人民防空主管部门对城市建筑设施的验收程序。综上，刘俊荣主张涉案房屋及建设项目必须经过工程质量监督部门、消防部门、规划部门、环保部门、人防部门的验收，既无合同约定，又无法律、行政法规的强制性规定，本院不予支持。关于涉案房屋的交付问题。原审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。根据本案证据，涉案楼房已经于2012年10月20日经以上四单位验收并出具了验收报告，质量等级均为合格，应认定符合合同约定的达到交房条件。刘俊荣于2012年10月接到渤海置业公司的入住通知书，通知其于2012年11月24日办理入住手续。因此，应认定渤海置业公司通知刘俊荣交接房屋的时间为2012年11月24日。合同约定的交房日期为2012年10月31日，应认定渤海置业公司逾期交房24天。但根据双方合同约定，“出卖人在本合同规定交付之日起30日内向买受人交付房屋的，买受人认可本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任。”因此，刘俊荣主张渤海置业公司承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，关于电梯间、楼梯间、阳台的设计变更是否符合合同约定，刘俊荣主张赔偿损失是否具有事实及法律依据。关于电梯间、楼梯间，原审法院认为，涉案楼房实际施工中，电梯间和电梯前室铺设的抛光地面砖，1-3层楼梯间砖踏步是抛光砖，3层以上为水泥踏步，虽未按照合同附件三约定的电梯间地面花岗岩铺装，楼梯间地面踏步铺石材，但根据双方合同附件四关于规划、设计变更约定，该变更不属于“导致该商品房结构形式、户型、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能”的情形，符合合同中“出卖人在不影响买受人生活使用前提下，有权对小区内非经营性的公共配套设施、绿化等除前款处的规划进行局部调整。”的约定，且涉案楼房已通过相关部门验收合格，因此，刘俊荣请求渤海置业公司按照合同约定继续履行对电梯间、阳台约定的主张，本院不予支持。关于刘俊荣主张的损失部分，原审法院认为，其未向法庭提交相关证据证明其所受损失情况，具体数额无法确认。《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”电梯间、楼梯间属于全体业主共有部分，而非刘俊荣专有部分。如果刘俊荣认为渤海置业公司对共有部分的设计变更侵害了其权益，相应损害赔偿应另行主张。关于阳台，实际施工未按照合同约定的地面铺装地砖。在房屋交接过程中，渤海置业公司已按照一定标准向各购房户退还了相应价款。因刘俊荣拒绝接收涉案房屋，该项损失可在双方交接涉案房屋时一并处理。关于焦点三，刘俊荣主张的主卧穿衣间东南两侧墙体的建筑材料不符合建筑要求，是否由渤海置业公司承担质量担保责任。刘俊荣在本案诉讼过程中，自愿放弃该项请求，本院不再审查。关于焦点四，是否存在逾期办理涉案房屋权属证书的违约责任。原审法院认为，渤海置业公司已按照合同约定及时通知刘俊荣交接房屋，履行了交房义务，但刘俊荣未按时办理交房手续，拒绝受领房屋，按照双方合同约定，“因买受人未按时办理交房手续，导致权属登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任”。因此，刘俊荣请求渤海置业公司承担逾期办理房屋权属证书并赔偿损失的主张不能成立，本院不予支持。综上，刘俊荣的各项诉请无事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘俊荣对山东省博兴县渤海置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6020.80元，由刘俊荣负担。
宣判后，刘俊荣不服上诉称，一、被上诉人出售给上诉人的房屋未经验收合格，应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十条规定了消防强制验收制度。而被上诉人在该建筑工程竣工验收中，没有消防部门出具的验收合格的报告。也没有环保、人防等部门提供的验收报告。一审判决引用建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）将涉案商品房排除在《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类之外错误。该规范总则1.03.1条明确规定该规范适用于十层及十层以上的居住建筑，涉案商品房完全属于该范围之内。涉案房屋应属消防部门出具验收合格报告的建筑工程，未经消防部门验收，属不得交付使用的商品房，上诉人有权拒绝接收房屋，被上诉人应按合同约定向上诉人支付逾期交房违约金197223元。二、关于电梯间、楼梯间设计变更的问题。一审判决将电梯间、楼梯间定为非经营性的公共配套设施与事实不符。就电梯间、楼梯间，上诉人缴纳了公摊面积费用152629元。发生设计变更时被上诉人应向上诉人告知，被上诉人私自对该处设计作出变更，造成建筑物价值贬损，应将设计成本与实际成本的差价返还上诉人。被上诉人未将该变更告知业主，构成违约，使得涉案房屋未达到约定的交房条件，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。三、关于逾期办理房屋权属证书的违约责任。因被上诉人未按规定交付验收合格的房屋，导致上诉人至今不能办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，作出公正、公平的判决。
被上诉人山东省博兴县渤海置业有限公司辩称，一、关于房屋验收：2012年10月20日该房屋所在工程已通过勘察、设计、施工、监理及建设单位五方验收合格，达到合同约定的交付条件。消防验收属于独立的验收环节，系在工程竣工验收后建设单位向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请，不属于约定的房屋交付条件。上诉人于2012年11月收到被上诉人的交房通知但拒绝接收房屋，由此导致的损失应由上诉人自行承担，被上诉人不应承担逾期交房的违约责任。二、关于电梯间、楼梯间设计变更：被上诉人开发建设的房屋符合双方约定，对电梯间及楼梯间的建筑做法变更属合法变更。合同明确约定被上诉人在不影响上诉人生活使用前提下，有权对小区内非经营性的公共配套设施、绿化等规划进行局部调整。电梯间、楼梯间属于公共配套设施，被上诉人根据设计单位确认进行做法变更符合双方约定及法律规定。房屋交付后，电梯间和楼梯间变为全体业主共有，上诉人的维修变更请求应通过物权法救济，而不能依据合同关系主张。三、关于逾期办理房屋权属证书：被上诉人已按约定通知上诉人办理交付手续，且该房屋在合同约定的交付时间已经具备交付条件，被上诉人拒绝受领房屋，导致至今未办理交房手续，被上诉人不应承担违约责任。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国消防法》第十条规定了特定建设工程的建设单位应当将消防设计文件报公安机关消防机构备案的一般原则，并未对消防验收作出规定。上诉人主张的在第十条规定了消防验收的《中华人民共和国消防法》，为1998年9月1日起施行的《中华人民共和国消防法》，该法已于2009年5月1日被现行《中华人民共和国消防法》所取代，不再具有效力。现行《中华人民共和国消防法》第十三条对适用消防验收的建设工程规定为本法第十一条规定的建设工程，即国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程。而公安部《建设工程消防监督管理规定》列举的应当进行消防验收的建筑中包括一类住宅建筑。原审法院援引建设部《高层民用建筑设计防火规范》中关于住宅登记的规定，系为甄别涉案房屋是否属于《建设工程消防监督管理规定》规定的应当进行消防验收的建筑工程，并未对该国家标准适用范围作出评价。《高层民用建筑设计防火规范》作为国家标准，其适用范围的效力表现在何种建筑的防火设计应当遵从该标准，从逻辑和法律上均无法由该标准的适用范围推导出应当进行消防验收的建筑工程的范围。上诉人援引失去效力的法律规定和国家标准中与争议焦点无因果关系的条文提出上诉，其主张不能成立，本院不予支持。
上诉人主张电梯间、楼梯间存在设计变更，而被上诉人未向其告知，但上诉人二审中明确表示不行使合同约定的要求退房的权利，因此无论电梯间、楼梯间是否构成设计变更，均不影响合同的履行。诉讼双方签订的商品房买卖合同附件四对出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的处理方式约定为：出卖人自收到买受人书面异议15日内，双方现场确认并负责按合同约定标准维修。双方签订的商品房买卖合同未约定商品房装饰、设备达不到约定标准是买受人拒绝受领房屋的事由，而是约定了其他救济途径。上诉人以装饰、设备不达标为由拒绝受领房屋，并主张被上诉人向其退还建筑成本差价，缺乏法律规定和合同约定，本院不予支持。上诉人一审中请求被上诉人履行合同对电梯间、楼梯间、阳台的约定，但上诉人未证实其曾向被上诉人提出书面异议，其主张权利的途径不符合约定的方式，本院不予审查。上诉人在按照合同约定的方式主张权利受阻时，可另行起诉主张。
综合前述分析，上诉人在接到被上诉人交房通知书后，无正当理由拒绝受领房屋，其无权向被上诉人主张逾期交房违约金。根据合同约定，因买受人未按时办理交房手续，导致权属登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任，故上诉人要求被上诉人承担逾期办理房屋权属登记的违约责任的主张亦不能成立。此外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审程序应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理。上诉人在二审中陈述的关于工程质量验收、环保验收、人防验收以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的竣工综合验收等主张，超出其上诉请求范围，且原审法院已作出了认定，本院不予审理。
综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6020.80元，由上诉人刘俊荣负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　韩现文
审　判　员　　王　琳
代理审判员　　刘　洋
二〇一五年十一月二十三日
书　记　员　　张　智