上海久辈贸易发展有限公司诉上海东闵投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终13374号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海久辈贸易发展有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇潘垫村343号5幢114室。
法定代表人：李成山，总经理。
委托诉讼代理人：郭小平，北京安博（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海东闵投资发展有限公司，住所地上海市闵行区光华路598号2幢AA4114室。
法定代表人：计**，董事长。
委托诉讼代理人：邵玉民，上海熊兆罡律师事务所律师。
上诉人上海久辈贸易发展有限公司（以下简称“久辈公司”）因与被上诉人上海东闵投资发展有限公司（以下简称“东闵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初13284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
久辈公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、上诉人主张的延期交房违约金均有事实和法律及合同依据，应当予以支持。1.双方合同明确约定延期交房的违约责任，故上诉人主张违约金具有合同依据；2.被上诉人提交的证据根本不能证明其曾向上诉人履行了交房义务。第一，案外人出具的交还物业厂房书明确写明2017年3月2日交还厂房东部，而该证据系被上诉人作为证据提交，故被上诉人不可能在2017年2月26日交付全部厂房；第二，被上诉人提交的上海A有限公司（以下简称A公司）出具的《情况说明书》不具有真实性；第三，被上诉人提交的有“闵行区马桥镇环境保护办公室”字样印章的《整改意见通知书》等材料均不具有真实性；第四，被上诉人前法定代表人的车辆出现在厂区并不能证明被上诉人依约交付了房屋；第五，上诉人提交的《东闵入住企业清单》虽是复印件，但能够与案情相互印证，一审法院应当采纳其真实性；第六，被上诉人关于其退还已收取的租金及押金的解释毫无可信度；第七，大房东的解约通告已经明确解约的理由，即被上诉人不按时支付租金、装修押金、水电费等，未经政府同意擅自对租赁物进行改建装修等；二、一审法院认定租赁合同于2017年8月8日解除是错误的，解除时间应为2017年5月10日。1.被上诉人在反诉状中主张的租金截止日期亦为2017年5月10日，因为该日是大房东全面接管包括涉案房屋在内的厂区的日期，被上诉人对此亦是明知的；2.大房东发出解约通知后，上诉人经大房东同意于2017年5月10日后将设备搬进XX号楼底楼及XX号楼第三层直至2017年8月8日，该期间上诉人与大房东形成使用关系，与被上诉人没有关系；3.上诉人搬离房屋时，系大房东要求上诉人办理移交手续，移交手续亦保存在大房东处，该事实亦说明被上诉人此时对于房屋已经没有租赁权；三、被上诉人主张的租金及使用费没有事实和法律依据，不应得到支持。即便房屋已经交付，大房东自2017年4月17日不断张贴解约及停水停电公告以及接管园区的行为亦导致上诉人无法正常使用房屋进行生产，故被上诉人亦无权主张租金或者使用费；四、上诉人不应支付任何违约金。即便应当支付，合同约定的违约金标准亦应调整为按年租金的千分之一计算，且在租赁标的变更的情况下，年租金标准亦应调整为XX号楼底楼的租金，而不是XX号楼整幢楼的租金。
东闵公司辩称，一、本案证据足以证明被上诉人已经按时交付租赁房屋；二、被上诉人退还已收取的租金及押金系出于上诉人前法人代表的要求，且该笔费用也是作为XX号楼的费用收取的；三、园区涉及裙楼违章，大房东要求被上诉人整改，整个物业也由大房东接管，但并没有解除合同，双方合同还是在继续履行。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
久辈公司向一审法院起诉请求：1.判令东闵公司自2017年2月27日起至实际交付使用之日止，按每天5万元（人民币，下同）的标准支付久辈公司XX号厂房（底楼）东面部分迟延交付使用的违约金；2.判令东闵公司自2017年3月22日起至实际交付使用之日止，按每天5万的标准支付久辈公司XX号厂房底楼中间部分迟延交付使用的违约金；3.判令东闵公司自2017年4月22日起至实际交付使用之日止，按每天5万的标准支付久辈公司XX号厂房底楼西面部分迟延交付使用的违约金。诉讼过程中，久辈公司诉讼请求变更为：1.判令东闵公司自2017年2月27日起至2017年4月21日止，按每天5万元的标准支付久辈公司XX号厂房（底楼）东面部分迟延交付使用的违约金；2.判令东闵公司自2017年3月22日起至2017年4月21日止，按每天5万的标准支付久辈公司XX号厂房底楼中间部分迟延交付使用的违约金。
东闵公司则向一审法院反诉请求：1.判令久辈公司支付房屋租金60,568元；2.判令久辈公司支付违约金1,638,000元；3.判令久辈公司赔偿损失5万元。诉讼过程中，东闵公司变更诉讼请求为：1.解除久辈公司与东闵公司签订的房屋租赁合同；2.判令久辈公司支付XX号楼租金195,093元；3.判令久辈公司向东闵公司支付XX号楼占有费257,533元；4.判令久辈公司向东闵公司支付违约金84万元；5.判令久辈公司向东闵公司赔偿律师代理费、交通费、鉴定费等经济损失5万元。
一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX园区的产权人为上海B有限公司（以下简称“B公司”）。该园区内，XX幢全幢建筑面积为8,587.86平方米，层数为5层；XX幢全幢建筑面积为12,242.61平方米，层数为5层。
2016年4月29日，B公司（作为出租方，签约甲方）与东闵公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方向乙方出租位于上海市闵行区XX路XX号第XX幢、第XX幢、第XX幢厂房、门卫、配电房及场地，厂房面积为26,484.88平方米，地下室面积为7,252平方米。乙方承诺，租赁期限内按合同诚信经营，不得整体转租。租赁期限为12年，自2016年5月1日至2028年4月30日止。其中2016年5月1日至2016年9月30日为免租期。第1年租金为4,547,197.69元，第2-3年每年年租金为8,349,539.80元。乙方在该合同签署后30天内，向甲方支付三个月的押金。乙方如不能按时支付租金，每逾期一日，甲方按年租金的千分之二向乙方收取滞纳金。乙方逾期支付租金累计达三个月，视为乙方以其行为拒绝履行该合同，甲方有权单方面终止该合同，终止通知送达该合同标的物所在地后即生效。在该合同租赁期限内，乙方不得将房屋及场地整体转租给他方，否则甲方有权单方面终止该合同，终止通知送达该合同标的物所在地后即生效。乙方为引进企业进行分割转租，对分割转租部分的单位信息及情况报甲方备案。
2016年12月，久辈公司（作为承租方，签约乙方）与东闵公司（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方向乙方出租位于上海市闵行区XX路XX号、门卫配电房及场地。XX号楼整幢厂房建筑面积为9,017.25平方米。租赁整幢厂房年租金为280万元，物业费为162,310.50元每年。先付后用，乙方每年按4期支付租金，付三押二。乙方在该合同签署后2日内，向甲方支付第1期的租金，三个月押金70万元，合计70万元。乙方在任何情况下拖欠租金时，甲方有权直接以租房押金充抵，不足部分甲方仍有权继续追索。乙方如不能按时支付租金，每逾期一日，甲方按年租金的千分之五向乙方收取滞纳金。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而造成违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。
2017年1月11日，久辈公司（作为承租方，签约乙方）与东闵公司（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方向乙方出租位于上海市闵行区XX路XX号、门卫配电房及场地。XX号楼整幢厂房建筑面积为9,017.25平方米。甲方承诺XX号楼在2017年2月16日交房给乙方使用。租赁整幢厂房年租金为280万元，物业费162,310.50元每年。先付后用，乙方每年按4期支付租金。付三押二。乙方在该合同签署后2日内，向甲方支付第1期的租金，三个月押金70万元，合计70万元。乙方在任何情况下拖欠租金时，甲方有权直接以租房押金充抵，不足部分甲方仍有权继续追索。乙方如不能按时支付租金，每逾期一日，甲方按年租金的千分之五向乙方收取滞纳金。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而造成违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。
2017年2月21日，双方签订《XX路XX号XX号厂房补充协议》1份，约定：1.甲方承诺对XX号厂房东面现服装厂一块，在2017年2月25日搬离，在2017年2月26日交付给李某使用。2.针对XX号厂房底楼中间办公室这一块在3月20日搬离，在2017年3月21日交付给李某使用。3.对XX号厂房西面模具一块，甲方承诺在2017年4月20日全部搬离，并在2017年4月21日交付给李某使用。4.乙方把XX号厂房的2F、3F、4F、5F楼层退还给甲方。5.如在规定时间内甲方不能按时交付给乙方使用厂房，每推迟一天赔偿乙方5万。
2017年4月21日，B公司发布《关于终止房屋租赁合同的通告》，并张贴至涉案园区，载明：“因东闵公司构成对房屋租赁合同的根本性违约。经慎重考虑，已于2017年4月17日发函、送达了终止合同通知书，终止双方2016年4月29日签订的房屋租赁合同的履行……东闵公司已无权对XX路XX园区进行招商和房屋转租的活动。我司于2017年5月10日接管XX路XX园区，于2017年5月15日停电停水。为使各方减少损失，望各租赁公司积极配合，及时办理，恢复原状”。
2017年5月15日，B公司发布《通知函（四）关于终止房屋租赁合同的通告之二》，并张贴至涉案园区，载明：“我司于2017年4月21日在XX路XX园区内张贴了《关于终止房屋租赁合同的通告》，并将通告送达至各租赁公司，且于2017年5月10日接管园区，各租赁公司也知晓了合同已终止以及后续需要各租赁公司积极配合搬离的事项。现再次通告：1.所有租赁公司于2017年5月31日前全部搬离，恢复原状，保证设备设施墙体等完好无损的移交，并清理好场地。2.如因特殊原因暂时无法办理园区的，请即日起至2017年5月25日之前与我司进行协商相关事宜。3.各租赁公司于2017年5月31日之后逾期未搬离的物品，按废弃物品处置，并向各租赁公司按实收取代处置废弃物和清理场地各项费用”。
2017年7月15日，B公司向久辈公司发出《通告》，载明：“我司与贵司未建立租赁关系，但贵司目前使用我司上海市XX路XX号XX号房一层、XX号房三层及配电房一间办公室的房屋。据此，我司通知贵司：1.贵司应在2017年7月31日前自行搬离在我司上海市XX路XX房一层、XX房三层及配电房一间办公室房屋内的货物和设备，逾期未办理的货物和设备视为废弃物，由我司无偿处置。2.2017年8月1日起上述房屋内不再供水、供电，并实行封闭式管理，禁止人员、车辆进出”。
嗣后，久辈公司与东闵公司因涉案房屋租赁事宜协商不成遂成讼。
诉讼中，东闵公司为方便计算租金数额，自愿要求按产证面积统一从2017年4月21日起算XX幢楼的租金。
另查明，久辈公司于XX路XX号XX号楼租赁合同签署后，曾向东闵公司支付466,666.66元押金及相应租金。后因XX路XX号XX号楼租赁物无法交付，东闵公司于2017年1月11日签订XX路XX号XX号楼租赁合同时向久辈公司退还其已缴付XX号楼的租金，于同年3月24日退还前述押金。
再查明，2017年2月25日，上海市闵行区马桥镇环境保护办公室出具整改意见通知单（闵马环改字[2017]年第1019号）1份，载明：“被检查单位为久辈公司，检查地址为XX路XX号XX号楼1楼，法人为李某。闵行区马桥镇环保监管人员于2017年2月25日9时10分至10时在对你单位现场检查过程中发现，你单位存在以下问题：未经环保审批，擅自投入生产或经营、其他未经项目预审评估。针对上述问题，先要求你单位立即停止生产或经营”。
案外人A公司出具情况说明书1份，载明：“我单位于2017年2月26日从久辈公司租赁了闵行区XX镇XX路XX号XX号楼一楼厂房进行使用，并于当日进行租赁交接，租赁面积为400平方米，我单位按合同约定向久辈公司支付租金”。
2017年3月10日，上海市闵行区马桥镇环境保护办公室向A公司发出整改意见通知书1份，载明：“地址为XX路XX号，经现场巡查，无法提供环评手续。你公司以上行为已违反环境保护有关规定，现依据《中华人民共和国环境保护法》之规定，对你公司提出立即办理环评手续的整改要求……2017年3月30日前完成整改，并将书面整改报告于2017年3月14日前提交”。
2017年8月8日，久辈公司的法定代表人李某出具字据1份，载明：“久辈公司于2017年8月8日全部搬离XX路XX号XX号房及XX房三层堆放的物品并移交钥匙”。
审理中，经东闵公司申请，一审法院委托华东政法大学司法鉴定中心对东闵公司向法庭提交的字据（移交单）中落款“移交人”处署“李某”签名的真实性进行鉴定。华东政法大学司法鉴定中心于2017年12月22日出具华政[2017]物（笔）鉴字第234号文检鉴定意见书。该鉴定意见如下：检材日期为“2017.8.8”的“移交单”落款处的“李某”签名笔迹是李某本人所写。该司法鉴定意见书程序合法，一审法院确认其证据效力。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案的争议焦点之一在于涉案房屋是否交付的问题。久辈公司述称东闵公司从未实际交付房屋，东闵公司则抗辩涉案房屋已按约交付。一审法院认为：其一，双方虽未对房屋交接签订书面文件，但根据送检鉴定的字据（移交单）可以看出，房屋曾交付久辈公司使用之事实。其二，根据上海市闵行区马桥镇环境保护办公室于2017年2月25日出具的整改意见通知单可以印证，久辈公司曾入驻涉案房屋。其三，从案外人A公司出具的情况说明书及上海市闵行区马桥镇环境保护办公室2017年3月10日向A公司发出的整改意见通知书来看，久辈公司曾实际掌控涉案房屋并转租案外人使用。其四，根据涉案房屋产权人B公司2017年7月15日张贴的《通告》可得知，涉案房屋曾由久辈公司实际掌控。综上，一审法院采信东闵公司所持涉案房屋已按约交付之主张。
本案的争议焦点之二在于涉案房屋的解除时间。双方因合同履行争议，东闵公司要求解除合同，久辈公司亦无异议，一审法院予以准许。久辈公司主张合同已经于2017年4月21日解除，东闵公司认为涉案房屋的租赁合同的解除日期应为2017年8月8日。本案中，根据送检鉴定的字据（移交单）显示，久辈公司于2017年8月8日搬离涉案房屋，双方合同已无履行可能性，故一审法院认为双方签订的合同解除时间应为2017年8月8日。
关于租金。根据上述查明的事实可知，久辈公司于2017年8月8日搬离。租赁期内，承租方应当支付租金。根据双方签订的补充协议，XX幢厂房东面部分于2017年2月26日交付、XX幢楼厂房底楼中间部分于2017年3月21日交付、XX幢楼厂房西面部分于2017年4月21日交付。考虑到厂房东面、中间、西面面积无法准确测量，现东闵公司为方便计算租金数额，自愿要求按产证面积统一从2017年4月21日起算XX幢楼的租金，对于交易双方而言尚属公平合理，一审法院予以准许。久辈公司应支付东闵公司上述期间使用涉案房屋的相应租金。
关于占有使用费。本案中，双方并未就XX路XX号XX幢楼的使用作出任何约定，却被久辈公司实际占有使用，故东闵公司提出参照XX幢楼的租金标准计算收取占有费的主张，一审法院予以支持。至于起算时间，就现有证据并不足以证明久辈公司2017年2月20日已入住。故一审法院认为，XX幢楼的占有使用费应于2017年2月26日起算。
关于违约金。本案中，合同解除的责任在久辈公司。合同解除后，久辈公司应当承担相应的违约责任。现东闵公司要求久辈公司支付违约金84万元，一审法院结合东闵公司的实际损失及本案的实际情况，酌情确认久辈公司应当承担三个月的租金（即70万元）作为违约金。东闵公司主张的律师代理费、交通费于法无据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、上海久辈贸易发展有限公司与上海东闵投资发展有限公司就上海市闵行区XX路XX号XX幢楼签订的《房屋租赁合同》及《XX路XX号XX号厂房补充协议》于2017年8月8日解除；二、上海久辈贸易发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东闵投资发展有限公司自2017年4月21日起算至2017年8月8日的租金156,213元；三、上海久辈贸易发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东闵投资发展有限公司自2017年2月26日起算至2017年8月8日止的占有使用费250,082.19元；四、上海久辈贸易发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东闵投资发展有限公司违约金70万元；五、驳回上海久辈贸易发展有限公司的全部本诉诉讼请求；六、驳回上海东闵投资发展有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,800元，鉴定费6,000元，合计28,800元，由上海久辈贸易发展有限公司负担。反诉案件受理费7,201.69元，由上海久辈贸易发展有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方的主要争议焦点在于被上诉人是否已向上诉人交付租赁房屋。上诉人虽主张被上诉人并未实际交付房屋，但被上诉人就房屋交付的事实提交了充分的证据，该些证据之间可以相互印证，形成证据链。况且，上诉人关于机器设备存放于厂区过道以及2017年5月10日后经B公司允许将设备堆放涉案厂房的抗辩意见，既没有证据支持，亦不符合常理，本院实难采纳。一审法院据此认定被上诉人向上诉人交付了租赁房屋，并无不当，本院予以认同。由此，上诉人要求被上诉人承担延期交房违约金，显然缺乏依据，本院难以支持。
关于合同的解除时间。上诉人主张应以B公司全面接管园区厂房的时间即2017年5月10日为合同解除日；被上诉人则认为应以上诉人搬离的时间为准。对此，本院认为，一则，上诉人提交的证据并不足以证明B公司于2017年5月10日实际接管了租赁房屋或者上诉人搬离前已经无法正常使用房屋；二则，本案亦无证据表明上诉人在搬离之前有解除合同的意思表示，即便B公司的行为客观上导致了上诉人搬离租赁房屋，以搬离之日作为合同解除时间亦于法有据。由此，一审法院采纳被上诉人关于合同解除时间的主张，并无不当，本院予以维持。
关于租金及使用费。被上诉人要求上诉人支付占有租赁房屋期间的租金以及实际占用租赁标的之外房屋的使用费，于法有据，应予支持。至于数额，一审法院所作认定，应属合理，本院予以维持。
关于违约金。根据查明的事实，被上诉人主张的违约金系合同约定的上诉人逾期支付租金的滞纳金，而上诉人逾期支付租金，故被上诉人要求其支付相应的违约金，具有合同依据。但本院须指出的是，第一，上诉人欠付的租金总额仅有10余万，且被上诉人主张的违约金计算截止日期亦是2017年7月26日；第二，根据双方签订的补充协议，租赁标的XX号楼XX号楼底层，租赁面积减少约五分之四，而被上诉人主张的违约金仍是以XX号楼的全部租金为计算基数；第三，B公司作为产权人自2017年4月开始即多次发出解约及搬离通告，被上诉人在庭审中亦认可园区物业已由B公司接管，故在此情形下，上诉人延期支付部分租金亦有合理的抗辩理由。可见，一审法院虽已对被上诉人主张的违约金数额予以调低，但其调整后的数额仍然显著过高，明显有失公平，本院依法予以纠正。由此，结合本案的具体情况，本院将上诉人应支付的违约金酌情调整为6万元。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初13284号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初13284号民事判决第四项、第六项；
三、上海久辈贸易发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东闵投资发展有限公司违约金人民币60,000元；
四、驳回上海东闵投资发展有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币22,800元，鉴定费6,000元，合计28,800元，由上海久辈贸易发展有限公司负担。反诉案件受理费7,201.69元，由上海东闵投资发展有限公司负担4,700.54元，上海久辈贸易发展有限公司负担2,501.15元。
二审案件受理费人民币31,650.36元，由上海久辈贸易发展有限公司负担26,530.36元，上海东闵投资发展有限公司负担5,120元。
本判决为终审判决。
审判长　毛　焱
审判员　蒋庆琨
审判员　娄　永
二〇一九年一月十七日
书记员　曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；