陈建华与张鹄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡滨开民初字第0379号
原告陈建华。
被告张鹄。
委托代理人朱学兵，江苏双汇律师事务所律师。
第三人吴亚建。
第三人刘新杰。
委托代理人薛福明（受吴亚建、刘新杰的共同特别授权委托）。
委托代理人阳学周（受吴亚建、刘新杰的共同特别授权委托），江苏崇宁律师事务所律师。
第三人焦春书。
委托代理人吕伟，江苏福庆律师事务所律师。
原告陈建华与被告张鹄、第三人吴亚建、刘新杰、焦春书房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈建华，被告张鹄的委托代理人朱学兵，第三人吴亚建、刘新杰的共同委托代理人薛福明和阳学周到庭参加诉讼；第三人焦春书经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告陈建华诉称：2010年11月，其租赁了被告张鹄坐落于无锡市滨湖区胡埭镇张舍苑北侧（一期B地块）商业用房一楼、四楼商业用房，双方签订了《房屋租赁合同》1份，合同约定：租赁房屋面积总计为1264.3平方米，租期10年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止，前五年每年租金214931元，后五年每年递增租金20000元。合同签订后，其按约支付了一年的租金214931元。其承租该房屋后，意欲经营宾馆服务行业，即投入巨额资金对该房屋进行了装修，并购买了经营宾馆所需的各种设备及物品，其共投入的资金高达120万元左右。根据上述《房屋租赁合同》第六条约定，被告应负责提供市政、消防、排污、环保等方面的文件，以便其顺利办理相关的经营证照。其将房屋装修好后，曾多次向被告索要办理消防、环保手续，但被告一拖再拖拒绝提供，导致其开办的滨湖区胡埭吉庆商务宾馆不能正常经营，给其造成了巨额的经济损失，被告的行为属于根本性违约，其有权解除合同。在该商业用房三楼经营的至尊娱乐歌厅的噪音超标，导致其开办的宾馆生意很差，是造成其无法经营的次要原因。其于2014年12月已经自行停业。现其要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；要求被告赔偿其损失1337859元（其中固定资产原值为1301454元、存货现值为36405元，合计1337859元）；要求被告按《房屋租赁合同》第十二条的规定向其支付违约金10万元；要求被告按《房屋租赁合同》第三条的规定退还其定金20000元；要求被告返还2010年12月1日至2011年11月30日止的1年的房租金214931元；本案受理费和评估费由被告承担。
被告张鹄辩称：其不存在违约行为，故其不同意解除双方的租赁合同关系；原告同时主张定金和违约金，不符合法律规定，原告只能选择其中之一主张，且原告在租赁期间存在拖欠租金的行为，故原告无权要求其支付违约金或定金；原告要求返还1年房租金的主张无法律依据；原告在租赁房屋之前以及租赁合同履行中知道涉案房屋未办理环评手续，且未办理环评手续的责任在于本案第三人，故相关损失应由第三人承担。
第三人吴亚建、刘新杰述称：涉案房屋有立项批复、用地规划许可、建设工程规划许可等手续，属于合法建筑；其和被告之间订立的《房屋租赁合同》及《胡埭张舍苑北侧（一期B地块）租赁补充协议》等已经明确了该房屋的瑕疵，其已经告知被告该房屋的环评验收手续没有通过，因此其是按照和被告约定的房屋交付条件将房屋交付被告的；无论原、被告之间纠纷如何处理，都不能直接向其主张权利；原告无法经营宾馆的真正原因是因为三楼歌厅的噪音超标而造成的，该原因与其无关。现其要求驳回原告的诉讼请求。
第三人焦春书在法定期间内未作述称。
经审理查明：2010年11月，被告张鹄（甲方）与原告陈建华（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方自愿将无锡胡埭张舍苑北侧（一期B地块）商业用房四楼1264.3平方米的房屋（其中四楼面积1192平方米、一楼大厅及电梯楼梯分摊面积72.3平方米，累计租赁面积1264.3平方米）出租给乙方，乙方同意承租用途为商业用房、仓库、办公用房；租赁期限为10年，即自2010年12月1日至2020年11月30日止；租金价格前5年每平方米每年170元（不含税金），租金计每年214931元，后5年租金价格在原价基础上每年递增20000元；租金每半年交付，一年分二次支付完毕，每期租金提前15天付款，逾期15天按照违约处理；甲乙双方签订租房合同后乙方应交付给甲方定金20000元，定金自动转为新合同的租赁保证金。甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金返还乙方（不包括利息），如甲乙双方中有一方违约，应付双倍定金给对方；甲方确保外电、外水、消防等外部设施到位合格，涉及内部设施由乙方自行解决，费用自理；在市政、消防、排污、环保、卫生、保安、绿化等部门如需甲方出面或提供相关文件、批文以办理乙方租赁房屋的相关事宜时，甲方应负责提供相关文件，以便乙方顺利办理以上事宜。
另查明：陈建华租赁上述房屋的四楼等用于开办和经营滨湖区胡埭吉庆商务宾馆。该宾馆于2011年5月27日开业，已经通过消防的验收。2011年8月3日，无锡市滨湖区环境保护局对滨湖区胡埭吉庆商务宾馆出具了《限期办理环境影响审批通知书》1份，载明：按照国家《环境影响评价法》等有关法律、法规规定，建设单位在办理工商注册登记的同时，必须在建设项目开工前及时办理建设项目环境影响审批手续，为确保贵单位的合法权益，避免不必要损失，现特通知贵单位：请于2011年8月18日前来滨湖区行政服务中心环保窗口咨询和办理相关手续，在未经环境影响审批前不得开工建设（经营）。2014年2月，无锡市滨湖区环境监察大队对滨湖区胡埭吉庆商务宾馆出具了0000772号《环境违法行为限期改正通知书》1份，载明：经我队现场调查发现，你单位有以下环境违法行为：未经环保审批同意，擅自在胡埭镇张舍苑B块北侧11号从事住宿服务，现根据有关环境保护法律及相关规定，对你单位提出以下限期整改要求：限于2014年3月15日前补办环保审批手续。
再查明：2011年，刘新杰、吴亚建（甲方）与张鹄（乙方）订立《房屋租赁合同》及《胡埭张舍苑北侧（一期B地块）租赁补充协议》等合同，约定甲方将坐落于无锡市滨湖区胡埭张舍苑北侧（一期B地块）商业用房的二楼、三楼、四楼和部分一楼房屋出租给乙方，并言明出租房未通过环保验收、对乙方今后的经营将造成一定影响，故双方在2010年3月27日签订的补充协议中明确了双方的责任。2010年11月，张鹄将四楼等房屋转租给陈建华，2011年5月将三楼等房屋转租给焦春书。后焦春书在三楼开办和经营滨湖区胡埭至尊娱乐歌厅。陈建华曾多次到相关部门反映，上述歌厅经营中产生的噪音超标，严重影响了其宾馆的正常经营。2014年12月，陈建华经营的滨湖区胡埭吉庆商务宾馆自行停业。
又查明：2006年5月19日，无锡市规划局滨湖分局颁发锡规滨地许（2006）第036号《建设用地规划许可证》，载明：“用地单位为胡埭镇人民政府、用地项目名称为张舍地块农民安置房、用地位置胡埭镇张舍村、用地面积为可建设用地面积约157160平方米，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。”2006年12月无锡市发展和改革委员会颁发了锡发改资（2006）第267号《关于滨湖区胡埭镇建造征地拆迁安置房项目立项的批复》，内容如下：“滨湖区发展和改革局：你局锡滨发改基（2006）第625号报告悉。经研究，同意你区胡埭镇建造征地拆迁安置房，并予立项。该项目总建筑面积约11万平方米，总投资估算2亿元，所需资金按规定渠道解决。项目实施应落实环保要求，同时认真执行有关政策规定。所建住宅的安置工作，应按有关规定办理。希按规划、环保要求进行选址定点，并按基本建设程序办理有关建设手续后，认真组织实施。”2009年3月17日，无锡市规划局滨湖分局颁发建字第F-3202112009A0036号《建设工程规划许可证》，载明“建设单位为无锡市滨湖区胡埭镇人民政府、建设项目名称为征地拆迁安置房张舍地块（富安一期），建设位置为胡埭镇张舍村，建设规模为178038平方米，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，经审核，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。”在该《建设工程规划许可证附件》中列有B块商业用房，涉案房屋即属于B块商业用房。2009年4月7日，富安一期B地块拆迁安置房经施工单位无锡市金洪涛建筑工程有限公司、监理单位无锡太湖明珠建设咨询有限公司、建设单位胡埭镇人民政府、设计单位无锡市城归设计有限责任公司、无锡水文工程地质勘察院等单位共同参与，通过了工程竣工验收，并出具了《单位工程竣工验收证明书》。2010年2月9日，无锡市公安消防支队向无锡市滨湖区胡埭镇人民政府出具了《建设工程竣工验收备案凭证》，载明：“你单位于2010年1月28日经网上备案受理系统进行了富安一期B块（该工程位于胡埭镇，建筑总面积为58000平方米，为最高11层的住宅，及1栋4层的商业用房，地下汽车库建筑面积1563平方米）工程竣工验收消防备案，备案号：320000WYS100004313）。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。经我队现场检查，该工程已具备使用条件，消防验收抽查合格。你单位对建筑消防实施应当定期维护保养，保证完好有效。”2015年1月，无锡市滨湖区建设局出具了《关于胡埭镇富安一期B块竣工验收情况的说明》1份，载明：“胡埭镇富安一期B块建设工程项目建设单位胡埭镇人民政府根据施工单位提供的工程竣工报告，于2009年5月由建设单位建设管理部门组织，有施工单位无锡金洪涛建设工程公司、监理单位无锡太湖明珠建设咨询有限公司、设计单位无锡市城归设计有限公司、勘察单位无锡水文工程地质勘察院等单位共同参与，由滨湖区建设工程质量监督站监督，进行了工程竣工验收，验收过程中发现的质量问题施工单位按要求实施了整改。验收后参建各方形成了工程质量验收记录和相关检查、评估报告，滨湖区建设工程质量监督站在监督验收过程中未发现违反国家建设工程质量验收有关规定的行为。工程项目于2010年2月通过无锡市消防支队的建设工程竣工验收备案，工程通过了建筑水电检测和电梯检测，并形成了报告。综上所述，可认为胡埭镇富安一期B块建设工程项目符合房屋质量安全使用的要求，特此予以说明。”
又查明：2007年8月，无锡胡埭工业园有限公司、无锡市滨湖区胡埭镇人民政府（甲方）与无锡市金洪涛建筑工程有限公司（乙方）订立了《房屋租赁（租金抵算工程款）合同》1份，约定：甲方将其合法拥有的胡埭安置房一期B地块商业配套用房6600平方米（其中综合楼约5800平方米，二层楼店面房800平方米）出租给乙方，房屋租金抵算乙方工程款，乙方承诺租赁该房屋仅作为商业配套使用，该房屋租赁期同该地块土地有效期，按法律规定租赁合同有效期20年期满后，本合同自动续期，不再另签合同。2014年5月3日，无锡金洪涛建筑工程有限公司出具《说明》1份，载明：由于结欠说明人工程款，无锡胡埭工业园有限公司和无锡市滨湖区胡埭镇人民政府因此将坐落于胡埭富安一期B地块商业配套用房（面积6600平方米）出租给说明人使用，租赁期限为该地块土地有效期，在此租赁期限的租金抵充结欠说明人的工程款。上述工程款实际属于刘新杰和吴亚建所有；换句话说，无锡胡埭工业园有限公司和无锡市滨湖区胡埭镇人民政府实际是结欠刘新杰和吴亚建工程款。因此对胡埭富安一期B地块商业配套用房（面积6600平方米）实际享有处分权的是刘新杰和吴亚建，而并非说明人。
在审理过程中，经陈建华申请，本院委托无锡中证资产评估事务所有限公司对滨湖区胡埭吉庆商务宾馆内的存货、装修装潢及电子设备进行评估。无锡中证资产评估事务所有限公司于2015年3月4日出具了锡中评报字（2015）第016号《资产价值评估报告》，内容如下：装修装潢的现值为676335元（原值为966193元）、电子设备的现值为234683元（原值335261元）、在库周转材料的评估价值为11478元、在用周转材料的评估价值为36405元。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《胡埭张舍苑北侧（一期B地块）租赁补充协议》、《建设用地规划许可证》、《关于滨湖区胡埭镇建造征地拆迁安置房项目立项的批复》、《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、《建设工程竣工验收备案凭证》、《限期办理环境影响审批通知书》、《环境违法行为限期改正通知书》、《关于胡埭镇富安一期B块竣工验收情况的说明》、《房屋租赁（租金抵算工程款）合同》、《说明》、《资产价值评估报告》及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：原、被告之间的《房屋租赁合同》，系双方当事人自愿订立，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。涉案房屋的立项、规划、消防等手续已经办妥，系合法建筑，可以使用。原告陈建华于2010年11月承租该房屋准备用于经营宾馆，于2011年5月27日开办了滨湖区胡埭吉庆商务宾馆，并一直经营至2014年12月止。虽然无锡市滨湖区环境保护局于2011年8月3日向滨湖区胡埭吉庆商务宾馆发出《限期办理环境影响审批通知书》，无锡市滨湖区环境监察大队于2014年2月向吉庆商务宾馆发出《环境违法行为限期改正通知书》，但是相关环境管理部门并未责令陈建华停止营业，事实上陈建华自2011年5月开业以后，一直经营至2014年12月止，该停止经营的行为也是其自行作出的，并非有关部门对其处罚所致，故涉案房屋未办理环评验收合格手续对陈建华的经营活动未造成实质性的影响。其次，原告陈建华投资经营宾馆，应当按照规定先办妥环评验收合格手续后，再开办经营；但是陈建华却在完成装修、办理工商营业执照后再去申请补办环评手续、未果，陈建华在进行投资前未提前申请办理环评手续的风险应由其自行承担，故涉案房屋未办理环评验收合格手续的瑕疵不构成根本性违约。因此，原告要求解除《房屋租赁合同》、要求被告赔偿损失1337859元、支付违约金10万元、退还其定金20000元、返还1年的房租金214931元的诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，判决如下：
驳回原告陈建华的诉讼请求。
本案受理费19855元，评估费18000元，合计37855元，由原告陈建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审　判　长　　许　颖
人民陪审员　　倪国平
人民陪审员　　夏建伟
二〇一五年五月十八日
书　记　员　　闵袁霖
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。