杨青与山东信达置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民一终字第386号
上诉人（原审原告）杨青。
委托代理人路站站，男，汉族，1987年10月6日出生，住址同上。
被上诉人（原审被告）山东信达置业有限公司，住所地滨州经济开发区黄河二路以南、渤海二十路以东。
法定代表人周来杰，该公司董事长。
委托代理人王磊，山东志城律师事务所律师。
委托代理人屈岩磊，山东志城律师事务所律师。
上诉人杨青因房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨杜民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2011年5月18日，杨青与山东信达置业有限公司（以下简称信达公司）签订商品房买卖合同，由杨青购买信达公司开发的信达国际花园城一期第30幢2单元1202号商品房。合同第六条约定，买受人签约后当日内交清首付99495元，其余房款231000元通过银行按揭贷款缴纳。第八条交付期限条款约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定，（1）逾期不超过90日，自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五支付的违约金并继续履行合同；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接条款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到通知起七日内到出卖人指定的地点办理交接手续，逾期即视为交付，由此发生的一切责任及费用由买受人承担。附件四补充协议关于通邮地址联系方式双方约定，买受人提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的地址是准确的通邮地址。因买受人提供资料不实和邮寄地址错误，均由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任。出卖人向买受人发出通知，可以采取电话通知、挂号邮寄、在报纸上发布公告等方式。合同签订后，杨青依约向信达公司支付购房款330495元，但信达公司在2012年12月31日未能按期交房。2013年1月18日，杨青在交房通知函签收表上签字，表示已收到信达国际花园城入伙通知书、入伙须知、入伙手续单等交房材料，交房通知书上注明的交房时间为2013年1月23日，入伙须知上注明业主在办理交接手续时同时领取《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《业主手册》等手续。涉案房屋经建设单位信达公司、设计单位山东纬剑工程设计有限公司、施工单位浙江天立建设工程有限公司滨州分公司及监理单位淄博永安建设项目管理有限公司滨州分公司于2013年1月20日前相继出具了竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工报告、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表（户内部分）等竣工验收文件，其质量等级评定为合格。
原审法院认为，诉讼双方就信达国际花园城第30幢2单元12层2-1202号房签订的编号为201105180167号商品房买卖合同系双方真实意思表达，不违反法律法规的效力性强制性规定，予以支持。合同第八条“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”为并列选项，从该表述方式理解，除有相反证据能够证明外，应当认定双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”是不同的标准。双方当事人选择的是“该商品房经验收合格”，原审法院认为本案标的的交付条件不能理解为“综合验收合格”，因此对于杨青要求信达公司提供《竣工综合验收合格证》的主张不予支持。本案的争议焦点之一是就本案当事人约定的交房条件信达公司是否必须取得其建设管理机构发出的竣工验收备案表。原审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。依据2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”及2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第七十六项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理改为告知性备案管理暂行办法》改为告知性备案”的规定，原审法院认为关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式而不属于决定竣工验收合格与否的范畴，综合信达公司提交的包括竣工工程质量验收报告、工程竣工报告在内的验收资料，原审法院认为本案涉案房屋已经于2013年1月20日验收合格，信达公司无需向杨青出具竣工验收备案表及面积测绘表。信达公司以滨州市气象局出具的2012年1－9月份降水情况证明主张遭遇不可抗力，应免除其逾期交房责任，原审法院认为该证据无法证明该降水情况不能克服，对信达公司该主张不予支持。2013年1月18日杨青签收信达公司寄送的信达国际花园城交房材料，可以确认本案涉案房屋的交付时间应为2013年1月23日。信达公司已向杨青履行了交房义务，但其在2013年1月23日履行交房义务的行为违反合同约定的交房日期（2012年12月31日），属于逾期交房，应按合同约定承担违约责任，违约金数额为3800.69元（330495元×23天×0.0005）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、山东信达置业有限公司于本判决生效后十日内支付杨青违约金3800.69元；二、驳回杨青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，由山东信达置业有限公司负担。
宣判后，杨青不服上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。一、原审判决对合同房屋交付条款的认定事实不清。原审判决单一论述了各验收选项的关系，得出了“双方当事人选择的是该商品房经验收合格”的结论，却忽略了“依照国家和地方人民政府的有关规定”这一前提条件。尽管合同交付条款中有“该商品房经验收合格”在内的五个选项，但并不是当事人可以随意选择或者不选，而是必须符合国家和地方人民政府的有关规定，如果选择的交付条件与有关规定相悖，应以国家和地方人民政府的有关规定为准。二、原审判决关于房屋交付标准的事实认定错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收。”此外，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条、第七条，《滨州市城市商品房预售管理办法》第二十六条，《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十四条等现行房地产法律、行政法规、地方政府文件、国家强制性标准等对此均有规定。山东省高级人民法院2011年审判会议纪要关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题中，阐明了山东省高院对于审判工作的指导意见是商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。根据上述规定，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，出卖人交付的房屋应完成工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。被上诉人作为建设方所组织的工程竣工验收代表着建筑工程的完工，并非房屋交付的标准和条件。原审判决以被上诉人取得竣工验收报告的时间视为商品房验收合格并达到交付条件的时间没有事实和法律依据。三、原审判决以“被上诉人寄送交房材料的时间”作为逾期违约金计算的截止时间有误。上诉人从未收到被上诉人寄送的交房材料，因此，上诉人在庭审中并未认可被上诉人的“交房材料”，原审判决却以该瑕疵证据上标注的时间视为被上诉人履行了交房义务，没有事实和法律依据。根据合同第十一条约定和《滨州市城市商品房预售管理办法》等规定，房屋交接应具备：开发商向购房者出具综合验收报告及备案证明、质量保证书和使用说明书、面积测绘报告等七项资料；业主收到正式的书面交房通知；业主经验收确认符合合同约定和法律规定后与开发商签署交接单。而在本案中，涉案房屋的上述三个条件均不具备。上诉人向法庭提交的录音录像、报纸报道等证据足以证实涉案房屋当时水、电、电梯不通，绿化未完成，被上诉人在业主的多次交涉下，仍不能提供任何验收文件的事实。在此情况下，逾期交房违约金应一直计算至被上诉人向上诉人交付合格房屋，双方签署交接单之日。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决显失公正，上诉人特此提起上诉，请求二审法院查清事实并依法改判。
被上诉人信达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为，原审法院认定涉案房屋符合约定交房条件的时间及诉讼双方交付房屋的时间是否正确。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为系双方的真实意思表示，该合同应作为认定事实的依据。关于本案房屋的交付标准，应依据法律、行政法规的规定及商品房买卖合同的约定综合认定。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”但对于“验收合格”的解释，诉讼双方产生分歧。上诉人认为涉案房屋应经规划验收、消防验收、人防验收、工程质量监督验收并取得备案后，取得《综合验收备案表》，方能视为“验收合格”。本院认为，上诉人该主张不能成立，理由如下：
第一，关于双方约定的“验收合格”是否应解释为“综合验收合格”。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列。从该表述方式理解，除有相反证据能够推翻外，应当认定双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”是不同的标准。上诉人所主张的“验收合格”的标准，实际上是房地产开发项目竣工综合验收被取消之前所施行的“综合验收合格”的标准，上诉人应有相应的证据或法律依据予以证实该解释的必要性及法定性，否则其主张不能成立。
第二，关于涉案房屋及所属的房地产开发项目是否应经相关行政部门综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再能成为商品房交付的法定条件。《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》及《滨州市房地产开发项目竣工备案管理办法》既非法律也非行政法规，应视为对房地产开发企业的行政管理，不能作为人民法院审理民事案件认定合同条款效力的依据。上诉人据此主张涉案小区必须进行竣工综合验收方能视为合同约定的“验收合格”无法律依据，本院不予支持。上诉人主张以取得《综合验收备案表》作为房屋“经验收合格”的标准，既非双方约定，也非法律、行政法规的强制性规定，本院不予支持。
第三，上诉人主张的消防验收、环保验收等是否属于法律、行政法规的强制性规定。本院认为，诉讼双方签订的《商品房买卖合同》虽然仅约定了“商品房经验收合格”作为交付标准，但该“验收合格”除竣工验收外，还应包括法律、行政法规强制规定的验收。1.关于消防验收。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋所在楼房属于二类住宅建筑，不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。2.关于环保验收。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登计表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收……”因此，《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》规定的验收程序系针对建设项目配套的环境保护设施的验收，而非建设项目本身。
综上，上诉人主张涉案房屋及建设项目必须经过消防部门、环保部门的验收无法律依据，本院不予支持。原审法院结合双方合同约定及法律、行政法规的强制性规定，将诉讼双方约定的“商品房经验收合格”认定为涉案商品房经竣工验收合格，符合法律、行政法规的规定。
关于竣工验收合格的时间。上诉人主张应以取得备案登记的时间为准，被上诉人主张应以设计、建设、施工、监理单位出具竣工工程质量验收报告的时间为准。本院认为，首先，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”因此建设工程竣工验收合格在前，建设单位依法向备案机关备案在后。上诉人主张取得备案机关的备案证方能视为验收合格与本条规定不符，本院不予支持。其次，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据本条规定，建设工程竣工验收的主体应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定，建设工程竣工验收的条件应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第二款之规定，满足以上条件即为竣工验收合格。因此原审法院依照建设单位、设计单位、施工单位及监理单位出具的竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工报告、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表（户内部分）等证据，认定涉案房屋于2013年1月20日经验收合格正确。涉案房屋在被上诉人告知上诉人的交房时间已经验收合格，符合交付条件，上诉人拒绝受领房屋，应依照合同约定视为房屋已经交付。因此原审法院将入伙通知书告知的交房时间即2013年1月23日认定为涉案房屋交付的日期正确，上诉人该上诉理由不能成立。
综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由上诉人杨青负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　韩现文
审　判　员　　王　琳
代理审判员　　刘　洋
二〇一五年八月三日
书　记　员　　张寒冰