籝城县华南铁合金有限公司、韶关市中凯矿业有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书
湖南省汝城县人民法院
民 事 判 决 书
（2021）湘1026民初1823号
原告：汝城县华南铁合金有限公司，住所地湖南省郴州市汝城县卢阳镇郴义路。
法定代表人：朱翠珊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱正新，湖南为全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓安成，男，1956年3月4日出生，汉族，住湖南省汝城县，系该公司员工。
被告：韶关市中凯矿业有限公司，住所地韶关市浈江区启明北路万通大厦1608房。
法定代表人：程锦波，该公司经理。
委托诉讼代理人：苏章伟，男，1976年5月29日出生，汉族，户籍地广东省韶关市武江区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：林华芬，男，1975年7月15日出生，汉族，户籍地广州市花都区，系该公司员工。
原告汝城县华南铁合金有限公司（以下简称华南公司）与被告韶关市中凯矿业有限公司（以下简称中凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华南公司的委托诉讼代理人朱正新、邓安成到庭参加诉讼，被告中凯公司的委托诉讼代理人苏章伟、林华芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华南公司向本院提出诉讼请求：1、请求中凯公司支付2021年度厂房承包租金40万元、违约金12万元、水电费30076元，合计55.0076万元；2、由中凯公司承担本案诉讼费。事实与理由:中凯公司为进行矿产品经营生产，于2019年10月1日租赁华南公司厂房、场地、办公住宿场所，租期为六年，每年租金60万元，在当年元月一次性支付，双方签订了厂房、料场承包协议。在第一年时，中凯公司能按期支付。第二年时，经华南公司催促，双方于2021年5月20日签订厂房承包租金支付承诺书，中凯公司承诺分期支付，否则承担违约金12万元。但之后中凯公司却只支付了20万元，其余租金虽经华南公司多次发出通知函，但中凯公司均没有按期支付。且在今年的7月份开始便停止经营，还欠下了大量的人工工资、材料供应商采购款，至今不予露面，导致每天大量人员到华南公司进行询问中凯公司的情况。为保护华南公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
中凯公司辩称，1、根据合同约定，中凯公司先付20万元后进场安装设备及基础设施，在能正常生产的情况下再付40万元租金。在正常生产期间出租方多次催收租金，更做出多次关闭工厂大门不让中凯公司运输原材料和货物车辆进出的强硬措施。2、根据2020年3月17日双方签订补充协议约定，免去乙方2020年1月至3月的承包金，而甲方并未履行协议免去乙方150000元承包金。3、根据合同约定，出租方要提供给中凯公司使用的原矿破碎台和原料堆放场地约2亩地至今一直未能提供。4、根据合同约定，出租方要提供给中凯公司使用的铲车至今也未提供。5、电力方面，合同注明出租方要保证中凯公司加工电力的需求，而出租方提供的电力不足以应付中凯公司生产所需的用电，以至于在2021年1月份电力过载烧坏变压器(原变压器功率为200KW，提供给几间厂使用的多方用电，造成了用电功率的严重不足)，才更换了台250**的变压器给中凯公司使用，更换变压器耗时好几天，正是中凯公司准备试生产的情况下更换。6、排污排水生产用水方面至今也未完善，造成生产过程中产生的水没地方排放，影响正常生产加工。根据合同约定，出租方需要为中凯公司提供排污许可证(依据国家环境保护法第四章第四十五条:国家依照法律规定实行排污许可管理制度。实行排污许可管理的企业事业单位和其他生产经营者应当按照排污许可证的要求排放污染物;未取得排污许可证的，不得排放污染物)。7、根据合同约定，出租方需要提供非金属矿酸洗项目的环保许可证，直至今日还未提供。由此造成了中凯公司生产无法正常进行，从而使得合同无法正常履行。8、出租方注册地与承包给中凯公司使用的场地不符。
华南公司为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1.厂房、料场承包协议；2.厂房承包租金支付承诺书；3.通知函、邮寄单；4.水电费收据。中凯公司为支持其答辩理由向本院提供如下证据：5.补充协议；6.情况说明、转账凭证；7.转账凭证、收据。本院组织了双方质证并已记录在卷，对以上证据认定如下：证据1、证据2、证据5，符合证据的真实性、合法的、关联性，本院予以采信。证据3，无法证实中凯公司收到了通知函。证据4，中凯公司无异议，本院予以采信。证据6，华南公司认可协议履行中因中凯公司不按时交付租金偶尔有短暂不让中凯公司车辆出货的情况，但短暂关门后放行。证据7，能证实中凯公司向华南公司支付租金的事实。
本院经审理认定事实如下：华南公司（甲方）与中凯公司（乙方）于2019年10月1日签订厂房、料场承包协议，约定甲方将本公司自建坐落在汝城县泉水镇白泉工业小区的碎石料场机械设备、铲车和华南公司靠边大门以内的厂房、场地、办公住宿场所、地磅房等承包给乙方经营非金属矿酸洗提纯使用，承包金额为60万元每年。甲方承包给乙方的场地、厂房、办公住宿场所、地磅房等保证无任何矛盾和争议，否则由甲方承担由此而造成乙方的损失。甲方提供华南公司的全套生产所需证照手续以及水、电给乙方使用，所需交纳的费用属乙方应该承担的费用由乙方承担。甲方负责处理当地政府和当地周边群众的各种矛盾和纠纷，所需支付的部分费用由乙方负责支付，为乙方提供一个安定的生产环境。甲方的厂房和料场的承包期限暂定六年，即从2020年元月1日起至2026年元月1日止，但其中乙方于2019年10月1日起至2020年元月1日止给乙方作为入场建设、设备改造的优惠时间，甲方免乙方承包费3个月，甲方从2020年元月1日起正式算乙方的承包费。乙方承包期满后可根据双方的实际情况，如果是在同等条件下可优先乙方续租，其条款内容不变。甲方的承包金的支付方式:承包金分为6期，一年为期，双方签订合同后乙方先预付给甲方租金20万元整，其余40万元待乙方正式投产后一次性支付给甲方。今后5年的承包费用，乙方实行一年一交一次性支付，而且每年的支付时间都定在每年的元月1日，依此类推。双方约定事项1、根据生产需要，甲方委派1名电工兼设备维修钳工，1名门卫兼清洁工，1名做饭的大师傅，会计到乙方生产车间工地上班，工资待遇由乙方规定。2、提供整套证照的复印件。3、提供股东协议同意华南公司与中凯公司合作的决议。4、乙方在承包期内投入的生产设备归乙方。5、厂房改造(互面及地面)预算8万元内由甲方先行垫付，乙方分4期8万元3年内返清给甲方。超出8万元预算由乙方自行承担支付。改造方案由乙方统一规划。6、承包期内，由于甲方所在地厂房银行贷款的原因导成乙方不能正常生产的经济损失由甲方负责。
华南公司（甲方）与中凯公司（乙方）于2020年3月17日签订补充协议，约定因受武汉新型冠状肺炎疫情影响，造成乙方不能正常开工，经甲乙双方协商甲方同意免去乙方2020年1月至3月份的承包金共计壹拾伍万元整(￥150000元)，乙方的承包金自2020年4月1日起开始计收。
出租方华南公司（甲方）与承租方中凯公司(乙方)于2021年5月20日签订厂房承包租金支付承诺书，约定：1、乙方承包甲方的2021年度厂房承包租金支付计划：5月20日支付20万元；6月30日前支付20万元；7月20日前支付20万元。否则承担违约责任。2、违约责任：如果承租方没有按照双方约定的时间支付出租方租金，则按全年总租金的600000元×20%=120000元处违约金。3、本厂房承包租金支付计划只限于2021年度的期限。4、本承诺书甲、乙双方签字生效，乙方不得违约。该支付承诺书签订的同日支付了租金20万元，此后未再支付租金。庭审中，双方均认可协议签订至今中凯公司已向华南公司支付了租金共80万元，中凯公司同意继续履行合同。
本院认为，华南公司与中凯公司签订的厂房、料场承包协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。厂房、料场承包协议约定“今后5年的承包费用，乙方实行一年一交一次性支付，而且每年的支付时间都定在每年的元月1日”。现2021年度的租金尚未付清，华南公司要求中凯公司支付剩余尚欠租金依法有据，本院予以支持。关于2021年度的租金金额问题，华南公司认为双方于2020年3月17日签订的补充协议约定“乙方的承包金自2020年4月1日起开始计收”、2021年5月20日签订的厂房承包租金支付承诺书也约定乙方需要支付2021年度的租金金额为60万元，故主张尚应支付租金金额为40万元，并认为因2020年度免除了3个月的租金即从2020年4月1日才计收租金故租期相应的顺延了3个月，主张承包协议的租期为2020年4月1日至2026年4月1日。中凯公司认为，2020年3月17日签订的补充协议仅约定免除2020年度的3个月的租金，因华南公司并未扣除该免除的3个月的租金150000元故2021年度应当扣除该150000元，2021年度尚应交付的租金金额为250000元。中凯公司认为租期并未顺延，双方签订的补充协议未约定顺延租期、支付承诺书也未约定顺延租期。本院认为，双方签订的厂房、料场承包协议明确约定租期为从2020年元月1日至2026年元月1日止，2019年10月1日至2020年元月1日为乙方入场建设免收承包费。双方于2020年3月17日签订的补充协议约定免除乙方2020年1月至3月份的承包金150000元，承包金自2020年4月1日起计收。从该补充协议可知，明确免除了中凯公司3个月的租金，约定的承包金自2020年4月1日起计收应为对2020年度租金的补充约定，该协议并未约定租期顺延。双方于2021年5月20日签订的支付承诺书约定了2021年度租金支付计划，从该约定可知2021年度的租金金额为60万元，但同样未约定租期顺延。双方签订的补充协议、支付承诺书均未改变双方签订的厂房、料场承包协议中对租期的约定，仅为对当年度的租金支付进行了补充约定。现华南公司主张租期顺延的意见无充分证据证实，本院不予支持。因双方约定了2020年度的租金免除15万元，即该年度实际租金为45万元。2021年度租金为60万元，尚应支付租金为25万元。
关于华南公司主张的违约金问题，虽双方签订的支付承诺书有明确约定，但违约金条款主要是为了弥补合同违约方对守约方所造成的实际损害，涉案协议中的违约金条款约定比例过高，且在案证据并不足以证明华南公司因中凯公司未按期支付租金遭受到实际损失为12万元。违约金应当以尚欠租金金额为基数进行计算，2021年度尚欠的租金金额为25万元，本院酌情支持违约金为250000元×8%=20000元。华南公司主张的水电费30076元中凯公司无异议，本院予以支持。现根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、韶关市中凯矿业有限公司在本判决生效后十日内支付汝城县华南铁合金有限公司2021年度（2021年1月1日至2021年12月31日）租金250000元并支付逾期交付租金的违约金20000元，合计270000元；
二、韶关市中凯矿业有限公司在本判决生效后十日内支付汝城县华南铁合金有限公司水电费30076元；
三、驳回汝城县华南铁合金有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9301元，减半收取4650.5元，由韶关市中凯矿业有限公司负担2537元，由汝城县华南铁合金有限公司负担2113.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员　　朱美凤
二〇二一年十一月二十九日
书记员　　卢品欣
附本案有关法律条款：
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。