>0600昆山市联谊电磁线有限公司、大轸车料（昆山）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）苏05民终10600号
上诉人（原审原告）：昆山市联谊电磁线有限公司。
委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大轸车料(昆山)有限公司。
委托诉讼代理人：赵飞，江苏众冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人:禹业航,江苏众冠律师事务所律师。
上诉人昆山市联谊电磁线有限公司（以下简称联谊公司）因与上诉人大轸车料(昆山)有限公司（以下简称大轸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初4250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。后因案情复杂，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
联谊公司上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判大轸公司赔偿联谊公司因承租期间严重环境污染行为导致联谊公司厂房搬迁被延搁的损失80万元，以及违法违约破坏绿化硬化土地后使用硬化土地的占有使用费60万元；2.一、二审案件受理费由大轸公司负担。事实和理由：1.大轸公司承租案涉厂房期间存在严重环境污染事件，与联谊公司延后搬迁土地安置造成的损失存在因果关系。若没有该事件影响，联谊公司最迟应在2018年1月初完成安置土地的挂牌拍卖，但2018年11月26日才实际完成，联谊公司至少晚10个月取得安置土地，受到的损失远超80万元。2.大轸公司破坏绿化、硬化土地是违法、违约行为，应赔偿联谊公司损失。大轸公司在违法硬化土地上搭建违章建筑并占有使用的行为是另一个违法行为，应支付占有使用费60万元。
大轸公司辩称，联谊公司已通过征收补偿安置协议获得征收补偿，该协议未明确联谊公司因被征收土地存在环境破坏而迟延获得安置土地，也未约定联谊公司获得安置土地的具体时间，仅约定联谊公司在满足相关要求的情况下可通过挂牌出让取得安置土地。联谊公司已于2018年11月26日通过挂牌出让取得安置土地，早于大轸公司按环保部门要求委托鉴定形成的环境调查报告，故环境污染与否不影响联谊公司获得安置土地，环境调查报告也显示案涉土地及地下水未造成污染。此外，联谊公司在取得安置土地后仍收取租金至2019年3月9日，后继续向案外人收取租金，不存在延迟取得安置土地的损失。
大轸公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回联谊公司的全部诉请；2.一、二审案件受理费由联谊公司负担。事实与理由：1.地面处理合同载明“两边通道做防水墙并将下水管道挖开填高重新做”、“铁屑区路面通道压烂处10米砸掉重新浇水泥”等，可证明大轸公司系为开展生产及正常通行对案涉房屋之间走道进行硬化加固，不属于占用土地。第一份租赁协议约定“但乙方在甲方所有空地上的搭建，均需征得甲方同意并符合丙方有关规定要求”，第二份租赁协议约定“乙方在甲方空地上搭建也需提前征得甲方同意”，故第三份租赁协议中“不得以任何理由占用租赁房屋以外的任何部分”，是指大轸公司不得擅自利用空地搭建建筑物。2016年3月房产评估结果明细表中“航拍图未见此房”部分，足以说明不存在占用空地搭建的情况。2.大轸公司2004年3月10日起承租案涉土地、房屋，享有使用案涉土地、房屋的权利。联谊公司的损失计算标准“因为安置土地的面积和被拆迁的土地是等同的，所以参照双方签订的租赁合同计算”，亦可以说明联谊公司将涉案土地、房屋出租给大轸公司使用。一审判决认定大轸公司占用土地，缺乏事实基础。3.破坏绿化不是合同约定的违约情形，厂房示意图和地面处理合同均无法说明联谊公司所有的绿化种类、数量及范围，也无法证明地面处理合同移走的绿化种类、数量及被移走绿化归联谊公司所有，更不能证实大轸公司破坏绿化及被破坏绿化的损失数额。地面处理合同中“移过来”、“移出”、“移走”也可反映大轸公司仅对走道旁绿化的位置进行移动，不存在毁坏绿化的情况。绿化清查评估明细表显示，案涉土地有各类树木多达300株、绿化带216平方米、草坪300平方米，该绿化面积加上案涉房屋面积5428.48平方米、水泥路面积1789.37平方米，与案涉土地面积8099平方米相当，显然大轸公司并未破坏绿化，联谊公司也不存在绿化被破坏的损失。4.拆迁部门2016年3月18日对案涉土地、房屋等进行评估，故联谊公司至迟2016年3月18日就应知绿化是否被破坏、土地是否被占用。但直至2020年3月25日联谊公司才起诉，已过诉讼时效。5.联谊公司已获得案涉土地、房屋的全部征收补偿，不存在所谓损失。即使认定联谊公司存在损失，相应绿化补偿和水泥地补偿也均被联谊公司实际收取，足以填补其损失。
联谊公司辩称，1.大轸公司委托第三方对绿化、地面进行改造的相关合同和清单反映了大轸公司未经联谊公司同意，私自破坏大面积绿化，并把破坏绿化的地块硬化加以使用，大轸公司称其未占用相关场地，与事实不符。评估报告也可反映大轸公司确实在硬化地面上部分进行搭建，故大轸公司私自占用绿化带进行硬化，严重违约。大轸公司的环境破坏行为也造成联谊公司原来的绿化被大面积烧死、毁损。2.联谊公司在（2019）苏0583民初16342号案件中才取得大轸公司破坏绿化、硬化土地并占用土地的相关证据，故诉讼时效未过。
联谊公司向一审法院起诉请求：1.大轸公司赔偿因其在承租联谊公司厂房期间严重的环境污染行为造成联谊公司的土地安置和建设被延迟的损失80万元；2.大轸公司支付擅自转租厂房的违约金40万元；3.大轸公司赔偿其在租期内破坏和损坏绿化损失暂计30万元；4.大轸公司支付场地（1145.22平方)占用费，暂计60万元。一审中，联谊公司申请撤回第二项诉讼请求并变更第三项诉讼请求为：大轸公司支付联谊公司破坏绿化的违约金40万元。
一审法院认定事实：联谊公司自2004年起将位于昆山市蓬朗镇耀马路东侧厂房出租给大轸公司使用，双方先后签订三份《房屋租赁合同》。最后一份租赁合同签订于2014年2月13日，约定联谊公司将涉案厂房、用电和现有的设施出租给大轸公司使用，租赁期限自2014年3月10日起至2019年3月9日止，租赁部分包括厂房办公楼、食堂、宿舍、门卫配电房、值班室等，总计5200平方米。租金为每年税后800000元，先付后租，每半年支付一次房租。该合同中约定大轸公司不得擅自改变房屋结构、用途，如需对房屋改造需先征得原告书面同意。合同第六条“合同变更、终止与解除”定：本合同约定的期限届满时，本合同自动终止，大轸公司如需续租，应在约定期限届满前三个月以书面形式通知联谊公司，并经双方另定合同为准。合同终止大轸公司不再续租，大轸公司应当结清诸如水电费等费用及返还房屋。如合同终止大轸公司未经联谊公司同意，在合同终止后，如大轸公司设备、产品等，大轸公司所有物品，仍放在所承放的房屋内，视为赠与给联谊公司联谊公司，联谊公司有权随时处理，并无需向大轸公司支付任何报酬。政府征用，大轸公司除享受政府补偿设备搬迁费外，其他应该属于大轸公司大轸公司享受的补偿归大轸公司所有，应该属于联谊公司所享受的补偿与大轸公司无关。合同第七条“违约责任”约定：任何一方违反本合同约定，造成对方损失的，应当赔偿对方的损失（金额为六个月租金）。补充合同条款第2条约定：大轸公司大轸公司自签约后，可在租房内进行初期准备工作，大轸公司须做到未经联谊公司许可，不得以任何理由占用租赁房屋以外的任何部分，和不得以任何理由对本租赁物进行转租、转让。
一审另查明：涉案厂房所在的土地系集体土地，土地所有者为昆山经济技术开发区城乡事业管理局，土地使用者为联谊公司，用途为工业，使用权面积为8099平方米。2017年6月9日，原告（乙方）与昆山开发区房屋征收实施中心（甲方）、昆山市经济技术开发区管理委员会（鉴证方）签订《征收补偿安置协议》，约定：甲方拟对乙方位于昆山开发区前进东路南侧、蓬溪中路东侧地块内所有不动产资产进行征收，并依照有权政策对乙方所涉不动产征收事宜进行补偿。甲方征收乙方的资产范围为乙方位于昆山开发区前进东路南侧、蓬溪中路东侧地块内的土地及地上所有不动产资产，包括但不限于土地（土地面积为8099平方米，昆集用（2004）第22004109033号）、房屋建筑物（建筑面积5428.48平方米）、附属物、围墙、绿化、各类管道设施、变配电设施（以下统称不动产）。甲方应向乙方支付包括不动产资产补偿、搬迁费以及停产停业损失等征收补偿总1395.87万元。经甲乙双方协商一致，采用等面积置换的方式对乙方进行安置。本协议生效后，乙方应着手将征收范围内所有土地的土地使用证注销，并应在土地安置（挂牌结束）后一年内将该不动产资产实际交付甲方。在该不动产资产移交甲方时，乙方已告知所有的与该不动产资产相关的承租方，并且租赁关系已全部解除。在本协议规定的征收期限内，乙方需将属于征收范围内的各类动产全部搬迁完毕，结清应由其承担的包括水费、电费等各种费用。该不动产资产交付当日，甲乙双方应当办理交付事宜。关于补偿款支付，协议约定本协议生效后一个月内，乙方将上述不动产资产所涉及的土地使用权证办理注销手续，甲方向乙方支付补偿款总额的20%即280万元，乙方新安置地块落实后（挂牌），甲方向乙方支付补偿金总额的10%即140万元，甲方根据乙方建设期分期支付50%补偿款即700万元，乙方结清应由其承担的水电费等各种费用，且将该不动产资产实际移交甲方，甲方向乙方支付补偿款尾款即275.87万元。2017年5月昆山开发区房屋征收实施中心委托估价单位对房产、房屋装修、附属物、固定资产等进行了评估，被评估人系联谊公司，后征收实施中心编制了涉案不动产资产的征收（搬迁）补偿内容汇总表，其中对于土地补偿费、房屋建筑物补偿费、装修补偿费、附属物补偿费、不可搬迁设备补偿费、设备补偿费、停产停业损失费及补差费、违法建筑残值补偿费等进行了列明，总计13958736.82元。
2017年9月25日，大轸公司与案外人昆山新印象电子有限公司签订了一份厂房租赁合同，大轸公司通过该合同将涉案厂房转租给新印象公司，租赁期限自2017年9月25日至2019年3月8日，每年租金800000元，租金三个月一付。大轸公司与案外人新印象公司之间的厂房租赁合同已履行完毕，新印象公司已将租金按约支付大轸公司。大轸公司也已将2019年3月9日之前的房屋租金全部支付至联谊公司。大轸公司称2017年9月联谊公司告知其涉案厂房已纳入国家征收拆迁范围，大轸公司在大轸公司要求下搬离并将厂房转租他人。联谊公司不认可大轸公司系在其要求下搬离，联谊公司称2017年5月大轸公司因新厂房建造完毕故自行搬迁至新厂房。
一审再查明：2015年5月19日，昆山市环保局环境稽查科对大轸公司进行现场检查，发现大轸公司未经环保部门审批同意，擅自在生产工艺中增加研磨工段，且未配套相应的水污染防治设施。大轸公司将研磨工段产生的研磨废水存放于厂区东北角一方形半地下槽中，用暗管将槽中研磨废水直接排入厂外泥土中。除此之外，大轸公司在距离北侧围墙约40米处的东侧围墙墙角设有一处半地下水泥槽，水泥槽分为南北两个隔舱，隔舱内均存有黑色液体。现场发现，南隔舱舱底内部南侧边缘有一狭长漏斗形渗漏点，北隔舱底部西南角有一不规则形状（类似心形）渗坑，两个隔舱内的黑色液体通过渗漏点及渗坑进入土壤中。经昆山市环境检测站对槽内的废水以及其影响范围内的沟槽水、土壤检测分析后的数据确认，大轸公司及其管理人员未经环保审批同意，擅自增加的研磨工艺以及私设暗管、利用渗坑、裂缝等方式非法排放含总磷、化学需氧量、氨氮、石油类、镍严重超标的污染物等行为，违反了《中华人民共和国水污染防治法》第二十二条“向水体排放污染物的企业事业单位和个体工商户，应当按照法律、行政法律和国务院环境保护主管部门的规定设置排污口；禁止私设暗管或者采取其他规避监管的方式排放水污染物”和第三十三条“禁止向水体排放、倾倒工业废渣；禁止将含有汞、铅、铬等可溶性剧毒废渣向水体排放、倾倒或者直接买入地下；存放可溶性剧毒废渣的场所，应当采取防水、防渗漏、防流失的措施。”的规定和《中华人民共和国环境保护法》第四十二条“严禁通过暗管、渗井、渗坑、灌注等逃避监管的方式违法排放污染物”的规定。为保护国家利益和社会公共利益，根据昆山市人民检察院和环保局的要求，责令对大轸公司2015年环境违法事件进行整改。
2017年12月29日，昆山经济技术开发区安全生产监督管理和环境保护局就被告2015环境污染案对联谊公司进行约谈，并向联谊公司发出《现场检查指导（警示）书》。整改意见为：1.落实企业主体责任，配合昆山开发区安环局、开发区规建局要求大轸公司开展该地块场地调查工作，并且根据场地调查结果，督促大轸公司对污染场地进行治理及修复，消除污染危害。2.以上工作落实后方可完成拆迁工作。请你单位对上述问题进行整改，并对企业存在的问题进行系统排查；请于2018年1月10日前将整改方案报开发区安环局环监科。
大轸公司完成整改后委托南京赛特环境工程有限公司针对环境违法事件整改后区域进行土壤和地下水调查，若仍有污染，则查明其环境违法行为造成的污染程度及范围，并针对调查结果提出修复建议。南京赛特环境工程有限公司于2019年1月出具《大轸车料（昆山）有限公司环境违法事件涉及区域土壤及地下水调查报告》，调查结论为：经过对大轸车料(昆山）有限公司2015年环境违法事件涉及区域的土壤及地下水特征污染因子的采样分析，土壤污染因子六价铬、镍等因子的监测数据未超过《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准》（试行)(GB36600-2018）、《土壤环境质量农用地土壤风险管控标准》（试行)(GB15618-2013）中的筛选值标准，不需要进行风险评价，同时也为超过管制值，不需要修复。此外，土壤和地下水检测结果与对照点相比均没有异常。大轸车料（昆山）有限公司2015年环境违法事件整改后对涉及区域内的土壤和地下水未造成污染。此前，大轸公司曾于2017年12月、2018年5月委托苏州泰坤检测技术有限公司出具针对整改后受污染区域地下水、土壤、底泥的检测报告。
2018年11月26日联谊公司通过昆山市国有建设用地使用权网上交易系统，经过公开竞价竞得昆地网[2018]工挂字37号地块国有建设用地使用权，该地块位于昆山市××××路北侧、高鼎路东侧。2019年7月26日联谊公司与昆山开发区房屋征收实施中心签订一份资产移交单，联谊公司将涉案厂房及土地等不动产资产移交昆山开发区房屋征收实施中心。资产移交单中载明，因开发区整体规划建设的需要，联谊公司列入征收计划中，并于2017年6月9日签订了征收补偿协议。根据双方约定，于2019年7月26日现场移交厂房，土地面积8099平方米，建筑面积5043.43平方米（保留所有围墙，其余立即拆除）。
一审中，联谊公司认为按照2017年6月9日征收补偿安置协议，征收方以等面积安置土地的方式进行挂牌出让，在一般情况下，安置协议签订以后3个月内，就会完成土地的挂牌出让，最长不会超过半年，由于大轸公司的环境污染行为始终没有整治并得到环保部门的认可，环保部门在2017年12月29日发出了整改意见，要求联谊公司配合相关部门督促被告大轸公司进行治理和修复，并且明确以上工作落实以后方可落实拆迁工作，大轸公司直到2018年9月才完成专家调查和评估，环保局和检察院在2018年10月才同意征收工作恢复实施，联谊公司到2018年11月26日才完成了安置土地的挂牌和拍卖，联谊公司从2017年12月29日被约谈到2018年10月征收工作恢复被搁置了10个月，导致其产生建造新厂房建材价格上涨损失至少286万元、租金损失200余万元。联谊公司明确其参照双方签订的租赁合同主张该项损失为80万元。
一审再查明：大轸公司承租涉案厂房期间曾对部分原有绿化的地面进行了硬化处理。大轸公司与施工方签订的《地面处理合同》载明：1.第二车间西面走道两边树和土移走，将其他花圃中的树移过来并栽好，并于空压机旁边预留1.1米*1.2米*2米的坑两个。2.将所有花圃中的树移出并挖平浇水泥，办公室两侧走道位置标准为办公室旁边绿化位置浇水泥20公分厚并埋下水管（三楼卫生间排水管）；餐厅门口到南面围墙浇水泥10公分厚；第一车间旁边花圃，以大门口起到南面围墙，将绿化移走埋平浇水泥10公分厚，两边通道做防水墙并将下水管道挖开填高重做。3.第一车间北侧边花坛由东到西将绿化移走填平浇水泥20公分厚，车间两侧花坛所有绿化移走填平浇水泥全长40米，由北至南30米浇水泥20公分厚，剩余10米（锅炉房前面）浇水泥10公分，铁屑区路面通道压烂处10米砸掉重新浇水泥20公分，两侧水泥务必要浇到厂房边沿，阴井不得损坏，按厂区原设计加固预留。4.皂化区门口位置（即皂化厂房到污水处理区位置）将烂掉区域砸掉重新浇水泥10公分厚，第一车间南侧绿化处将土移走填平并在中间位置加阴井一个。5.办公楼和宿舍楼中间走道两边花圃全部将绿化移走并填平浇水泥10公分厚，走道东西做防水墙、两边水泥务必要浇到厂房边沿，下水道按厂房原设计加固。6.以上工程费用（含税）总计60000元。联谊公司称大轸公司将绿化破坏以后进行地面硬化的面积为1145.22平方米，有评估报告予以证明。对此，大轸公司认为仅凭《地面处理合同》并不能说明大轸公司移走绿化的具体明细，评估报告与绿化本身没有任何关系，因为绿化已经经拆迁部门进行评估，如果联谊公司认为其破坏了其绿化，联谊公司完全可以提供当初投入绿化的凭证与拆迁明细进行比对，其当时仅移走了约15平方米的绿化，绿化移至门卫房后面，已被征收评估。联谊公司为证明其前述主张提交房产评估结果明细表、厂房示意图、绿化工程综合取费表、绿化清查评估明细表以及厂房现场的照片予以证明。该些图表均来源于此次征收所形成的评估报告。其中，房产评估结果明细表显示：第14项至22项共九处厂房备注“航拍图未见此房”的场地，面积合计1145.22平方米。联谊公司称这九处就是大轸公司破坏绿化的面积。联谊公司在示意图中用红、蓝两色进行了标注，其中红色部分为大轸公司故意破坏绿化的区域，蓝色部分为大轸公司污染环境而导致绿化被毁坏、烧死的区域和面积，旨在证明绿化被故意破坏或污染的面积达到了整体绿化面积的四分之三左右。绿化工程综合取费表显示：绿化工程评估造价为150040元，评估基准日为2016年3月15日。联谊公司称征收评估时没有被破坏的绿化仅为原有绿化面积的四分之一左右，可以计算出大轸公司破坏绿化的价值至少在50万元以上，按照双方租赁合同的第7.3条和合同补充条款第2条的规定，任何一方违反本合同约定造成对方损失的，应当赔偿对方损失，金额为六个月租金，故其主张的赔偿款也低于实际损失。对于前述证据，大轸公司认为昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司针对被评估的房屋制作的示意图不能说明联谊公司实际绿化情况，仅凭该图示不能说明破坏绿化的情况存在及损失的实际大小。通过评估基准日也可以看出联谊公司所称大轸公司2017年搬离厂房破坏绿化的事实不存在，因为征收部门已对2016年3月15日的绿化情况进行了评估，联谊公司也实际取得了所有的绿化评估补偿，即使2016年3月15日联谊公司主张被告存在破坏行为，联谊公司主张权利的诉讼时效也已经经过，双方的租赁合同并未对绿化进行约定。
联谊公司称大轸公司破坏绿化进行硬化后的场地由大轸公司加盖简易房顶并占用，实际面积远超1145.22平方米，大轸公司作为场地、简易厂房、处理池等使用，除了应当依照合同约定予以赔偿绿化损失外，还应当对实际占用土地面积支付使用费，参照合同租金计算，占有使用费为1145.22平方（占用面积)除以5200平方乘以80万每年再乘以最后一份租赁合同的合同期5年为880938.46元。联谊公司仅依据场地的租赁使用费的市场价、经计算评估报告中大轸公司搭建简易房的面积主张占用使用费60万元。对此，大轸公司表示不存在联谊公司所称的由其搭建14-22号房用于经营的事实，不存在支付占有使用费的事实基础，其搭建的仅是1-13号房中间的一部分。
一审又查明：本案诉讼前，大轸公司于2019年9月11日向一审法院另案起诉联谊公司，要求：判令联谊公司支付大轸公司装修补偿费216154.89元、附属物补偿费216852.54元、不可搬迁设备补偿费768910元、设备搬迁补偿费355060元、停产停业损失费1943760元、违法建筑残值补偿费102454元，并返还押金100000元，合计3703191.43元。一审法院于2020年1月8日作出（2019）苏0583民初16342号民事判决书。本案中联谊公司提交的《地面处理合同》即是来源于大轸公司在该案中提交的证据。
现联谊公司以大轸公司存在破坏绿化、占用场地、污染环境等行为要求大轸公司支付违约金、赔偿损失，双方经协商未果，引起纠纷。
以上事实，有房屋租赁合同、征收补偿安置协议、征收（补偿）内容汇总表、现场检查指导（警示）书、大轸车料（昆山）有限公司环境违法事件涉及区域土壤及地下水调查报告、检测报告、评估明细表、昆山市国有建设用地使用权出让成交确认书、地面处理合同、厂房示意图、绿化工程综合取费表、绿化清查评估明细表、集体土地使用权证及当事人的陈述予以证实。
一审法院认为，联谊公司、大轸公司就涉案厂房及土地租赁事宜签订的租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。
关于联谊公司以大轸公司存在严重污染环境行为致使其征收迟延为由要求大轸公司赔偿经济损失80万元，一审法院认为，联谊公司、大轸公司签订的最后一份合同约定的租期为2014年3月10日至2019年3月9日。2015年，大轸公司实施的严重污染环境的行为被有关部门检查发现，并被责令整改。后联谊公司于2017年6月9日与房屋征收方签订《征收补偿安置协议》。该协议并未明确约定联谊公司向房屋征收方交付涉案厂房和土地的具体期限，仅是约定土地安置（挂牌结束）后一年内完成实际交付。联谊公司称征收协议签订后3个月内就会完成土地的挂牌出让，最长不会超过半年，但其对此未能加以举证证明。昆山经济技术开发区安全生产监督管理和环境保护局于2017年12月29日对联谊公司联谊公司进行约谈，并在向联谊公司发出的《现场检查指导（警示）书》明确要求联谊公司落实相关配合整改的工作落实后方可完成拆迁工作。南京赛特环境工程有限公司于2019年1月出具的调查报告证实大轸公司确已整改完成。且在调查报告出具之前的2018年11月26日，联谊公司已通过挂牌方式取得安置土地。由此可见，大轸公司实施的严重污染环境的违法行为虽对联谊公司与房屋征收方签订征收补偿安置协议的履行有一定影响，但联谊公司最终取得协议约定的相关补偿。且事实上，大轸公司已将合同约定的租赁期限届满前即2019年3月9日之前的房屋租金全部支付给联谊公司，后联谊公司才向征收部门现场移交了厂房。因此，联谊公司的该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于联谊公司要求大轸公司支付破坏绿化的违约金40万元及场地占用费60万元，一审法院认为，大轸公司与施工方签订的《地面处理合同》能够证实大轸公司确有将涉案厂房和土地上原有的绿化移走进行硬化处理，硬化处理后的场地由其实际占用。大轸公司并未举证证明其已就此征得联谊公司同意。从该合同约定的施工范围和工艺以及房屋征收评估中形成的厂房示意图来看，大轸公司擅自破坏的绿化范围较广、面积较大。《房屋租赁合同》中补充合同条款约定：大轸公司须做到未经联谊公司许可，不得以任何理由占用租赁房屋以外的任何部分。违约责任条款约定：任何一方违反本合同约定，造成对方损失的，应当赔偿对方的损失（金额为六个月租金）。大轸公司未经联谊公司许可擅自破坏绿化，并占用破坏绿化后作硬化处理的场地，构成违约，应当承担相应违约责任。联谊公司因原有绿化被破坏，在房屋征收时仅能就剩余的绿化获得补偿，确有经济损失产生。因此，联谊公司依照上述约定主张大轸公司应就其违约行为向其赔偿经济损失40万元（即合同约定的六个月租金）并无不当，一审法院予以确认。对于被告大轸公司提出的联谊公司的该项主张已超诉讼时效的抗辩，一审法院认为，联谊公司在前案即（2019）苏0583民初16342号案件中取得大轸公司与施工方签订的《地面处理合同》并以此作为向大轸公司提出该项诉请的主要证据，并未超过诉讼时效。故一审法院对大轸公司的该项抗辩不予采信。至于联谊公司主张的场地占用费60万元，一审法院认为，联谊公司明确由大轸公司占用的场地即是大轸公司破坏绿化进行硬化处理后的场地，一审法院已在上文中就大轸公司破坏绿化并占用硬化后的场地给联谊公司造成的损失进行了处理，加之大轸公司已按实向联谊公司支付了租赁期间的租金，故一审法院对联谊公司的该项诉请不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、大轸车料(昆山)有限公司赔偿昆山市联谊电磁线有限公司经济损失40万元，于判决生效后十日内支付完毕。二、驳回昆山市联谊电磁线有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23600元，减半收取11800元，由昆山市联谊电磁线有限公司承担8150元，大轸车料(昆山)有限公司承担3650元。
二审中，联谊公司提交昆山经济技术开发区建设用地规划设计技术要点（昆开规地设【2017】13号）、昆山开发区建设项目用地红线图各一份，两份材料系昆地网（2018）工挂字37号公告的附件。证明2017年7月初昆山开发区就完成了对联谊公司安置土地的规划红线和设计，该设计有效期六个月，应当在2018年1月前完成挂牌拍卖。但由于大轸公司环境污染事件，政府部门要求整改完成后才能搬迁，挂牌拍卖被延后，2018年6月昆山开发区规划建设局在上述红线图和规划设计要点上标注“有效期保持顺延，内容保持不变”。故如没有环境污染事件影响，联谊公司最迟应在2018年1月初完成安置土地的挂牌，但实际至2018年的11月26日才完成，大轸公司环境污染事件至少导致联谊公司延迟10个月取得安置土地。
大轸公司质证称，对上述证据真实性认可，但证明目的不认可。1.该证据是昆山市规划局按照相关规定对拟挂牌出让土地的具体修建要求所做规划，与联谊公司何时可取得安置土地没有关联。2.根据昆地网（2018）工挂字37号公告显示，昆山市国土资源局2018年10月25日才公布出让土地投资强度等要求，足以证明联谊公司在该规划设计要点最初形成时尚不具备通过挂牌出让取得安置土地的条件。3.案涉土地是集体土地，根据土地管理法联谊公司不能获得安置土地的补偿。挂牌出让土地的使用年限为33.93年，与征收补偿安置协议约定的50年土地使用权不一致，间接说明联谊公司何时可取得土地，与被征收土地是否存在环境污染没有关联，需要联谊公司与行政部门达成一致以后才可取得土地。
大轸公司提交以下证据：1.2013年1月16日第一车间照片、2013年1月15日办公楼与大食堂之间照片、2013年1月16日大食堂照片各一张，证明该区域内及防雨棚下方区域（平面图中标注“15”的T型区域）是厂区内通行道路，并非大量绿化，仅道路边缘靠近车间的小部分区域有金叶女贞、黄杨组成的色带。该色带、紫薇树已列入绿化清查评估明细表第31、32、34项，故地面处理合同中涉及的是移走绿化而非破坏绿化，联谊公司不存在绿化损失。上述色带已经破败，道路也年久失修，大轸公司为处理上述影响厂房使用及道路通行问题，实施路面硬化及防水处理行为具有合理性，不属于搭建违法建筑占用土地，且绿化移走后硬化路面的评估单价远高于绿化，联谊公司不存在损失。2.2013年、2017年卫星地图各一张，证明2013年时房产评估结果明细表中1-13号房以外的区域主要是同行的道路，仅部分道路旁有绿化，不存在大轸公司大量破坏绿化的情况。2017年时第一、第二车间北面即与门卫室平行处位置（房产评估结果明细表中1号房）的绿化面积显著多于2013年卫星地图，该多出部分即大轸公司地面处理合同中移走的绿化。
联谊公司质证称，1.对证据一的真实性不能确认。大轸公司提交该证据为证明其破坏绿化，改造成地面的必要性，但双方的租赁合同明确约定，未经联谊公司同意，不能对租赁厂房、地面改造，即使发生房屋质量问题，大轸公司也应通知联谊公司维修。故该组证据反而证明大轸公司确实破坏绿化、占用原来绿化地面。2.对证据二真实性不能确认。该卫星地图不能明确反映大轸公司所称的没有破坏绿化和占用地面。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、大轸公司应否就其承租案涉厂房期间的环境污染行为赔偿联谊公司经济损失；二、大轸公司是否存在违约破坏绿化、硬化土地的行为并因上述行为承担违约责任；三、大轸公司应否就其硬化土地支付占有使用费。
关于大轸公司应否就其承租案涉厂房期间的环境污染行为赔偿联谊公司延迟安置土地的损失。本院认为，首先，昆山经济技术开发区安全生产监督管理和环境保护局虽于2017年12月29日约谈联谊公司并向联谊公司发出《现场检查指导（警示）书》，明确要求联谊公司配合政府部门要求大轸公司开展案涉土地的调查工作，根据场地调查结果督促大轸公司对污染场地进行治理及修复，以上工作落实后方可完成拆迁工作。但根据南京赛特环境工程有限公司2019年1月出具的调查报告，大轸公司已完成整改，整改后对涉及区域内的土壤和地下水未造成污染，且在调查报告出具前的2018年11月26日，联谊公司已通过挂牌方式取得安置土地，故大轸公司污染环境的违法行为虽对联谊公司与房屋征收方签订征收补偿安置协议的履行有一定影响，但联谊公司最终取得了协议约定的相关补偿。其次，联谊公司与房屋征收方签订的《征收补偿安置协议》未明确约定联谊公司交付案涉厂房和土地的具体期限，仅约定土地安置（挂牌结束）后一年内完成实际交付。联谊公司称征收协议签订后3个月内即会完成土地的挂牌出让，最长不超过半年，并提交昆山经济技术开发区建设用地规划设计技术要点及昆山开发区建设项目用地红线图证明其主张，但该证据仅能证明联谊公司安置土地的规划有效期为6个月并在2018年6月进行顺延，不足以证明该安置土地在6个月内必须完成挂牌拍卖。最后，大轸公司已向联谊公司支付合同约定租期届满前即2019年3月9日前的全部租金，后联谊公司才向征收部门移交厂房，联谊公司主张其存在延迟一年的租金损失，没有事实依据。综上，本院对联谊公司的该项诉请不予支持。
关于大轸公司是否存在违约破坏绿化、硬化土地的行为并因上述行为承担违约责任。本院认为，首先，双方房屋租赁合同约定大轸公司未经联谊公司许可，不得以任何理由占用租赁房屋以外的任何部分。根据大轸公司与案外人签订的地面处理合同，大轸公司确实存在迁移部分绿化并硬化土地的行为，故大轸公司应就其违约行为承担相应违约责任。其次，联谊公司主张被大轸公司破坏的绿化面积为1145.22平方米，其提交的房产评估结果明细表中标明“航拍图未见此房”的第14至22项的面积均为大轸公司破坏绿化后硬化土地的部分，但其未提交证据证明该部分面积的原有绿化情况，不足以证明被大轸公司破坏的绿化面积及硬化土地面积，亦不足以证明联谊公司因此造成的损失。最后，联谊公司虽未就被破坏的绿化部分得到拆迁补偿，但被硬化的水泥地在拆迁评估中存在相应补偿，联谊公司的部分损失已得到弥补。综上，一审判决认定大轸公司应就其违约行为赔偿联谊公司经济损失40万元过高，综合大轸公司的违约程度、联谊公司的实际损失、拆迁中剩余绿化的评估价值等情况，本院酌情调整大轸公司应赔偿联谊公司违约金为20万元。
关于大轸公司应否就其硬化土地支付占有使用费。本院认为，因大轸公司已就破坏绿化并占用硬化后场地的行为承担相应违约责任，且大轸公司已向联谊公司支付了租赁期间的租金，故本院对该主张不予支持。
综上所述，联谊公司的上诉请求不能成立，应予驳回，大轸公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初4250号民事判决；
二、大轸车料(昆山)有限公司应于本判决生效后十日内赔偿昆山市联谊电磁线有限公司违约金20万元；
三、驳回昆山市联谊电磁线有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23600元，减半收取11800元，由昆山市联谊电磁线有限公司负担9650元，大轸车料(昆山)有限公司负担2150元。二审案件受理费41000元，由昆山市联谊电磁线有限公司负担36700元，大轸车料(昆山)有限公司负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长　　陈　斌
审 判 员　　沈维佳
审 判 员　　曾雪蓉
二〇二一年五月七日
法官助理　　孟　桢
书 记 员　　王文君
法律文书履行提示
人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：
一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。
二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。
三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。
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五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：
（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；
（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；
（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；
（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；
（五）购买非经营必须车辆；
（六）旅游、度假；
（七）子女就读高收费私立学校；
（八）支付高额保费购买保险理财产品；
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七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。
国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。
八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。