上诉人陆艳与被上诉人新疆林达房地产开发有限公司、新疆林达房地产开发有限公司博乐分公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
新疆生产建设兵团第五师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵五民终字第00051号
上诉人（原审原告）陆艳，第五师棉麻公司员工。
委托代理人毛新丰，博乐市建明建筑公司员工。
委托代理人秦文艺，新疆亚桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）新疆林达房地产开发有限公司。
法定代表人岳明，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）新疆林达房地产开发有限公司博乐分公司。
负责人岳明，该公司总经理。
委托代理人徐小林，新疆爱博律师事务所律师。
上诉人陆艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2013）博垦民初字第392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陆艳的委托代理人毛新丰、秦文艺，被上诉人新疆林达房地产开发有限公司（以下简称林达公司）、被上诉人新疆林达房地产开发有限公司博乐分公司（以下简称林达公司博乐分公司）共同的委托代理人徐小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月13日前，原告陆艳与被告林达公司博乐分公司签订商品房买卖合同一份，原告与被告林达公司博乐分公司持有的合同中均约定：“原告陆艳购买农五师红星路17区第1幢3单元1603号房。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且买受人付清全款，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起告知买受人的。除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理；逾期不超过10日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”该合同还对其他权利义务进行了约定。
被告林达公司博乐分公司存档的其余原告签订的合同、本院依职权在第五师房产管理局调取的备案合同中均约定出卖人可据实予以延期的情形除遭遇不可抗力外，还包括施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决以及其他非甲方能控制的因素。而原告持有的合同中无上述内容。关于付款方式：原告持有合同为一次性付款；被告林达公司博乐分公司存档的合同未注明付款方式；本院在第五师房产管理局调取的备案合同为公积金贷款。关于计价方式与价款：原告持有的合同每平方米为3076元，总金额为263336.36元；被告林达公司博乐分公司存档的合同和本院在第五师房产管理局调取的备案合同每平方米为3138元，总金额为268644.18元。
2011年9月6日，新疆生产建设兵团农五师环境保护局出具的建设项目环境影响登记表中的审批意见为：同意建设宜轩华庭商住楼。2011年9月23日，博尔塔拉蒙古自治州公安消防支队出具博公消审（2011）第0045号建设工程消防设计审核意见书，同意林达公司博乐分公司宜轩华庭商住楼建设工程消防设计，同时在意见书中写明工程竣工后，应向消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2011年11月13日至12月23日，原告给被告林达公司博乐分公司交纳房款、契税、维修基金、手续费合计273553.15元。
2012年9月新疆新捷股份有限公司博州城市燃气分公司出具一份燃气施工延期交付使用说明，其内容为：2012年9月2日，新疆新捷股份有限公司博州城市燃气分公司与林达公司博乐分公司针对宜轩华庭商住小区项目签订143户天然气安装协议。安装费由林达公司博乐分公司先行垫付，林达公司博乐分公司要求新捷公司于2012年12月30日安装调试完工，由于2012年区天然气主管网没有通至此片区，该公司特上报自治区燃气总公司进行安装设计工作，又与农五师当地政府积极协调天然气安装事宜因燃气主管网安装需要多个职能部门批复同意，致使双方于2012年9月2日签订的天然气安装协议未能达到安装调试使用。
2012年10月29日农五师城市建设管理局向林达公司博乐分公司发了一份通知，要求将沿街住宅部分建筑外立面装饰材料选用质感漆或真石漆，沿街商业建筑外立面装饰材料采用干挂大理石；建筑物至道路绿化带之间地面采用火烧板大理石铺装，实施前将设计方案报农五师城建局规划办公室审核。为此施工方湖南省强友建筑工程有限公司征求监理单位新疆工程建设项目管理有限公司阿拉山口分公司意见后响应农五师临街整体街景规划要求将该项目临街外墙（一至四层）改为钢挂石材。施工方湖南省强友建筑工程有限公司以新疆特殊气候条件当时不适合进行石材干挂施工，提出需延长工期67天，即2013年4月1日至2013年6月6日。同时湖南省强友建筑工程有限公司在整体外墙涂料施工至扫尾阶段时，于2012年10月1日接到甲方转发新疆生产建设兵团第五师城市建设管理局通知，要求该项目外墙改为真石漆。因新疆特殊的气候不具备继续大面积对外墙进行施工的条件，外墙真石漆跨年施工、质量色差也会有不同程度影响，故于2013年4月1日开始进行外墙真石漆施工，需延期交工120天，即2013年4月1日至2013年7月30日。
2013年8月15日，新疆林达房地产开发有限公司博乐分公司宜轩华庭商住楼通过了建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的验收，并取得了新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告。同年8月28日，新疆生产建设兵团农五师建设工程质量安全监督站出具的质量监督报告中写明，位于博乐市红星路与黄河路交汇处的宜轩华庭商住楼于2011年9月30日开工，于2013年8月15日竣工，验收监督结论为：1、工程验收的组织形式、验收程序符合要求；2、同意竣工验收备案。被告林达公司博乐分公司在2013年8月准备向原告交付房屋时要求原告签订房屋交接书，原告未签订。后被告林达公司博乐分公司又于2013年9月13日给原告发出房屋催收通知书，内容为距被告林达公司博乐分公司电话通知原告的交房时间已逾期24天，现请原告在接到通知十日内到公司办理房屋交接手续。原告于2013年9月14日接到通知后认为所购买的房屋不符合交付条件，于2013年9月17日书写拒绝收房通知书并通过天天快递邮寄给被告林达公司博乐分公司。
另查明，被告林达公司博乐分公司从农五师房产局领取了林达公司博乐分公司新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书，住户和被告办理完房屋交接手续后，被告将住宅质量保证书和使用保证书发放给住户。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于被告林达公司、林达公司博乐分公司辩称的“特殊原因”是否可免除其逾期交房违约责任，原审认为从商品房预售合同登记备案的实质来看，其是为了规范商品房预售管理、保护购房者合法权益、有效防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押贷款等违规行为。本案中，原告与林达公司博乐分公司签订的商品房买卖合同是商品房预售合同，该合同的备案登记仅是预售商品房合同登记，而不属于预售商品房预告登记，更不是商品房的物权登记，商品房预售合同是否具有法律效力不以备案登记为标准，备案登记的商品房预售合同不具有当然的法律效力，合同中有关双方当事人权利义务的约定，只有合法有效的部分才对双方当事人具有约束力。原告与林达公司博乐分公司签订的商品房买卖合同由双方当事人分别持有，目的是为了便于履行合同义务、行使合同权利，发生争议时将持有的合同作为证据，以供查清事实、分清是非。而备案登记的商品房买卖合同文本，仅存于合同备案登记机关，不产生物权公示的效力，故原告与林达公司博乐分公司之间仍应按照各自持有的合同文本主张权利、履行义务。同时，原告与被告林达公司博乐分公司各自持有合同中第八条约定的内容不一致，双方的合同均在房产部门备案。而从合同可以看出第八条的内容系林达公司博乐分公司单方拟定的条款，该条款应认定为格式条款。合同法规定当格式条款与非格式条款理解不一致时，应当采用非格式条款，也应做出对原告有利的理解。所以解决本案应以原告持有的合同为准。对被告认为应以备案合同为准，被告延期交房属于合同约定的特殊原因所致，因此应免除相应责任的主张，原审未予采纳。被告林达公司博乐分公司未按合同约定时间将符合条件的房屋交付原告，应承担逾期交房的违约责任。
对于如何理解商品房验收合格的问题。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的交房条件是第1项，即“该商品房经验收合格”，建筑工程竣工备案不是预售商品房交付使用的必要条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。被告林达公司博乐分公司所开发建设的宜轩华庭商住楼竣工后于2013年8月15日通过了设计、施工、监理、建设单位的竣工验收，涉案房屋已验收合格，也符合交付使用的必要条件。而竣工验收备案只是验收合格后所经的一个行政管理程序，只是一种程序性的备案检查制度，并不是验收合格的前置程序。另外，没有任何法律或行政法规要求商品房须经“备案”后方可交付使用，相关规定只是从行政管理的角度要求开发商进行工程竣工验收备案，并非强制性要求开发商向购房人交楼时必须取得《竣工验收备案表》的规定，而是强制规定“竣工验收合格”后方可交付使用。因此，竣工验收备案不是商品房交付的必要条件，而是建设行政主管部门的事后监督行为，《工程竣工验收备案表》是建设行政主管部门规定的申请备案工程的必要审查资料，不是对外具有公示效力和法律效力的证明文件，亦不是商品房验收合格的证明文件。对于消防验收问题，根据2008年修订的《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第七十三条的规定，只有大型的人员密集场所和其他特殊建设工程需经消防机构验收合格后才能投入使用。而根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条和第十四条的规定和《高层民用建筑设计防火规范》的规定，一般的住宅房屋不是《消防法》所规定的必须经消防机构验收合格后才能投入使用的建筑。因此，对于一般的住宅房屋来说，消防机构的验收不再是预售商品房交付使用的必要条件。同时根据《建设项目环境保护管理条例》的规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施属于整个建设项目配套完善的范围，并不影响单体建筑的安全，因本案当事人在《商品房买卖合同》中约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，故建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格可不作为预售商品房交付使用的必要条件。最后，开发商交房时，还应当同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现因原告未接收房屋，故可由被告向原告交付房屋时提供。原告认为《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当是建设部门备案后才能向住户发放的主张，无法律依据和事实依据。现原告购买的房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的竣工验收，系经验收合格的房屋，原审对原告要求被告交付经验收合格的第五师红星路17区宜轩华庭商住楼1幢3单元1603号房的诉讼请求予以支持。对原告认为房屋不符合交付条件的主张，未予支持。
对于逾期交房违约金的起止时间及计算标准问题。因本案以原告持有的合同为准，故对被告认为逾期交房系合同第八条规定据实予以延期的特殊事由所致的辩称，原审未予采信。涉案房屋于2013年8月15日竣工，原告在庭审中认可2013年8月被告林达公司博乐分公司曾要求原告签订房屋交接书，林达公司博乐分公司于2013年9月13日向原告发出的房屋催收通知书中写明距林达公司博乐分公司通知原告的交房时间已逾期24天。原审确认被告林达公司博乐分公司通知原告交付房屋的时间为2013年8月20日。但被告取得宜轩华庭商住楼质量监督报告的时间在2013年8月28日，原告于2013年9月14日接到通知至今未接收房屋系因与被告就被告是否违约、支付违约金的具体数额及房屋是否符合交付条件产生分歧且协商未果所致。故通知书载明的收房期限届满后的逾期交房违约责任不应由被告承担。按合同约定，被告林达公司博乐分公司应于2012年12月30日前将符合条件的房屋交付给原告陆艳，因此逾期交房违约金的计算期间应为2012年12月31日至2013年9月24日（共计270天）。违约金计算标准，根据合同法及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中双方当事人未提供证据证明原告陆艳的实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任，结合本案案情及博乐市房屋租金标准来看，前者承担的违约责任重于后者，即使按照前者标准来看，双方当事人之间约定的日万分之十的违约金也远高于此标准，确属过高。综合考虑本案各方面因素及根据违约金具有惩罚性的性质，根据公平原则和诚实信用原则，原审酌情确定被告按原告已付房款的日万分之二支付逾期交房的违约金，对原告要求被告按房屋总价款263336.36元的日万分之十支付自2012年12月30日起，至实际交付经验收合格房屋之日止的违约金的诉讼请求，原审予以部分支持。
因被告林达公司博乐分公司不具有企业法人资格，其民事责任应由被告林达公司承担，被告林达公司承担本案全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，原审判决：一、被告新疆林达房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告陆艳违约金14220.16元；二、被告新疆林达房地产开发有限公司于本判决生效后三日向原告陆艳交付第五师红星路17区宜轩华庭商住楼1幢3单元1603号房屋；三、驳回原告陆艳的其他诉讼请求。案件受理费1676元，原告陆艳承担1358元，被告新疆林达房地产开发有限公司承担318元。
宣判后，上诉人陆艳不服一审上述判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院部分事实认定错误，导致判决错误。对商品房的交付，必须是开发商在完成建筑工程的竣工验收和房地产项目竣工验收的“双重验收”后才能进行，《建筑法》意义上的竣工验收和交付，只是施工单位向建设单位完成竣工验收并向建设单位交付建筑工程，因商品房的开发建设也是建筑工程中的一种，因此商品房在建设过程中也必须按照《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定首先完成竣工验收，但此竣工验收是只是施工单位向建设单位交付工程的必经程序和必要条件。在商品房买卖合同纠纷中，确定开发商向买受人交付商品房应满足的法定条件是《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定。根据《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。按照规定，工程竣工验收工作，由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案。该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。因此，对建设工程是否竣工验收合格最终有审查和监督权的就是建设行政主管部门，竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据，其效力具有确定性。而开发商按照《建筑工程施工管理条例》由自己组织的竣工验收合格的报告，效力是不确定的，所以涉案商品房是否达到交付条件，应由第五师建设部门予以确认，举证责任也应由被上诉人承担，一审法院在被上诉人没有出示任何第五师建设部门的涉案争议商品房具备交付条件证明文件的情形下，仅以《建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第16条规定，以涉案商品房只要通过了勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收，即认定涉案争议商品房具备交付条件错误。同时消防、规划、人防、环境、绿化等专项验收也属于商品房公共安全内容的竣工验收项目，《消防法》、《规划法》、《环境保护法》、《绿化条例》等法律法规分别对上述专项验收进行了强制性规定，而且均要求未经验收不得交付使用，原审关于消防验收和环保验收等均不是商品房具备交付使用的必备条件的认定错误。因被上诉人交付的房屋不具备交付使用条件，提前交付的通知是无效通知，最后交付时间的确认应以涉案房屋具备交付条件的时间为准。二、一审法院确定违约金比例为日万分之二显失公平。对于违约金的比例，法律规定有约定从约定，无约定按照法律规定处理。被上诉人做为合同制定人确定了违约金的比例，上诉人与被上诉人自愿签订合同约定了违约金的比例，同时该合同在建设部门备案、审查时对该比例没有提出任何意见，法院应按照合同的约定计算违约金。被上诉人虽辩称违约金高于银行同期贷款利率和租金损失，却未出示任何证据。一审法院以比例过高依职权予以调整时，也比本地区法院对同一栋楼类似情况认定的比例低，严重侵害了上诉人的利益，为切实维护购房者的合法利益，上诉请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判支持上诉人一审的诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费用。
被上诉人答辩认为，原审认定商品房经验收合格的事实清楚，适用法律正确，上诉人提出商品房的交付，必须在建筑工程验收和房地产项目竣工验收的“双重验收”后才能进行的标准既无法律依据，也无合同约定。按照合同第八条的约定延期交付房屋的责任本不在被上诉人，被上诉人也不应承担违约责任，但考虑到实际交房时间确实推后，为了表示诚意，被上诉人愿意接受一审判决其支付延期交房违约金至2013年9月14日。同时按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，上诉人在三个月的法定期限内未行使合同解除权，而要求上诉人交付房屋，说明其认可延期交房的事实，故被上诉人不应承担违约责任。其次，原审法院认定双方约定的日万分之十违约金标准过高，确定日万分之二的违约金符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。一审法院在是否构成违约责任的认定上与同地区法院也不尽相同，如参考同地区法院的裁判不应片面，而应全面，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中上诉人为证实其主张，提供证据：一、上诉人从网上下载的新疆维吾尔自治区实施《中华人民共和国城乡规划法》办法及自治区建设工程竣工验收备案前行政认可程序打印件各一份，欲证明消防、环保、规划的验收是房屋竣工验收合格的必备条件。被上诉人对二份证据的真实性予以认可，但认为上诉人所举证据不能证实上诉人证明的问题，对证据的关联性不认可，本院对证据的真实性予以确认。二、上诉人引用被上诉人一审出示的新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告，欲证实消防部门和环保部门出具验收报告是房屋验收的必要条件，现被上诉人的竣工验收报告没有消防、环保报告，所以涉案房屋不符合交付条件。被上诉人承认现仍未取得消防部门的认可文件，但并不影响房屋的交付，消防、环保验收应是针对整个商业开发楼进行，而非针对分个开发段内的房屋，质监站的质量检测报告就能够证实房屋符合交付条件。本院对该证据的真实性予以确认。
被上诉人二审中未提供新证据。
二审经审理查明的事实与一审认定相同。
本院认为，二审中双方争议的焦点为，涉案房屋是否符合合同约定的交付条件及一审法院确定被上诉人承担延期交房违约责任是否适当。关于被上诉人承建的涉案房屋是否符合合同约定的交付条件问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条对房屋交付期限及交付条件进行了约定，该条中共列名五种房屋交付条件，上诉人与被上诉人选择“该商品房经验收合格和买受人付清全款”作为本合同履行的房屋交付条件，所以如何理解“该商品房经验收合格”是处理本案的关键。由于合同中双方对“该商品房经验收合格”没有具体解释，双方又对具体交付中的验收内容及具体由谁组织验收、怎样进行验收、以及开发商交房时需提供哪些验收合格的证明文件未进行约定。庭审中双方对合同第八条交付条件中的验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件在房屋验收中内容有何差别，交付提供证据文件有何差别未明确。现上诉人认为应当依照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，被上诉人应当通过消防部门和环保部门验收并提供《竣工验收备案表》才符合双方约定的交付房屋条件的事实依据不足。《中华人民共和国合同法》第六十一条对合同约定不明的补救规定，协商不成可按习惯确定履行条件，现被上诉人提供的由农五师建设工程质量安全监督确认的房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告，确认被上诉人承建房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的竣工验收，综合考虑被上诉人所建房屋已有近百户入住及本地区建筑工程竣工验收的实际情况，一审法院依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》确认涉案房屋系验收合格的房屋，未违反双方合同约定，已达到合同约定的房屋交付条件并无不当，对此本院认定相同。关于一审法院确定被上诉人承担延期交房违约责任是否适当问题。原审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对此事实进行了认定，并在确认事实的基础上依法做出的判决，合法合理，理由阐述充分，本院认定相同，不再赘述。综上，上诉人提出的上诉理由因未提供事实依据，本院对其上诉人请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1676元，由上诉人陆艳承担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　宋桂英
审　判　员　　萧万峰
代理审判员　　杨　波
二〇一四年九月二十四日
书　记　员　　吴　鑫