肥城市边院镇人民政府、泰安七星节能建筑科技有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2021)鲁0983民初1625号
原告：肥城市边院镇人民政府，住所地：肥城市边院镇驻地。
法定代表人：许兴斌，镇长。
委托诉讼代理人：李静，肥城康正法律服务所法律工作者。
被告：泰安七星节能建筑科技有限公司，住所地泰安市老泰莱路以北泰安艺校东临15号楼。
法定代表人：杨赛，经理。
委托诉讼代理人：邵长亮，山东盈和盈律师事务所律师。
被告：山东九安节能建材有限公司，住所地边院镇政府驻地武林项目区。
法定代表人：杨赛，经理。
委托诉讼代理人：邵长亮，山东盈和盈律师事务所律师。
原告肥城市边院镇人民政府（以下简称边院镇政府）与被告泰安七星节能建筑科技有限公司（以下简称七星节能公司）、山东九安节能建材有限公司（以下简称九安节能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边院镇政府的委托诉讼代理人李静，被告七星节能公司、九安节能公司共同委托诉讼代理人邵长亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告边院镇政府向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令解除原被告2017年10月18日签订的投资协议书；2、请求法院依法判令被告将位于边院镇武林项目区的租赁物（四至为：南至边东路、北至东庄盐卤厂、东至泰鑫建材、西至姜堂生产路）恢复原状后返还给原告；3、依法判令被告支付所欠的截至2021年2月1日之前的租金2982191.16元（截至2021年2月1日之前应付3282191.16元减除已经支付30万元，欠付租金2982191.16元）；2021年2月2日之后的租金按照每年100万元支付至返还租赁物之日止；并支付违约金（自欠付租金之日起以欠付金额为基数按照日万分之十支付违约金至付清之日止）；4、一切诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年10月18日原告与两被告签订投资协议书，约定：1、建设内容:由乙方投资建设年产10万立方QX混凝土符合自保温砌块、年产100万平方现浇混凝土复合保温板、年产20万平方水泥聚苯模壳混凝土墙板项目。2、投资总额:5000万元。3、开工时间:自签订正式协议后1个月内开工建设。4、建设周期:6个月。5、甲方将土地及地上附属物以租赁的方式供乙方使用；乙方保证投产后每年度向国税部门缴纳的税金不低于200万元，如纳税金额超过200万元时，甲方可免除乙方当年应交的土地及地上附属物的租赁费用;如缴纳税金额未达到200万元时，乙方应按未纳国税额的50％以现金的形式交付甲方，用于支付乙方应交纳的当年租赁费用。6、乙方连续两年度无法完成本合同约定的税收或乙方未按照本合同约定及时交足应交纳的租金额，乙方应按照应交租金总额(每年100万元)的日万分之十支付违约金，逾期3个月不交，甲方有权解除合同。7、乙方因经营需要在该宗土地上依法建设的地上附属物在本合同解除或终止时，乙方自行处理，甲方不作任何补偿。8、本项目在肥城依法注册登记成立公司后，在本协议中加盖公章，新成立的公司与乙方共同履行本协议约定的义务，被告山东九安节能建材有限公司成立后，在该协议书中加盖了公章，两被告应对该协议书约定的义务共同承担责任。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告并没有按照合同约定进行投资，合同签订三年来也未按照合同约定向国税部门缴纳分文税金，更没有按照合同约定的数额支付租金，其行为严重违反了合同约定。期间经过原告多次与被告协商解除合同，分别于2019年8月19日、2020年8月24日向被告发出函件及通知，书面通知解除了与贵公司于2017年10月18日签订的投资协议书一份，要求两被告恢复原状后返还租赁物、支付欠交的租金并承担违约责任，两被告以各种理由拒绝履行。经过多次催要，被告截至2020年9月30日之前共计向原告交纳租金30万元，后经多次向两被告催要租金，两被告以资金周转困难为由，一拖再拖。原告因与被告签订本投资协议书，向原山东亨昌精工机械有限公司支付了455.13万元的补偿款，收回了该场地并交付两被告使用，现因两被告严重违约的行为已经给原告经济造成巨大损失。请求法院依法判令，准予原告的各项请求。
被告七星节能公司、九安节能公司辩称，1、关于本案的定性，本案非房屋租赁合同纠纷，而是投资协议纠纷。2017年10月18日原告与七星节能公司签订的投资协议书，是本案的起因。原告通过招商引资项目引进被告，从而形成本案投资协议，协议书中对于双方的权利义务均进行了全面约定，涉案的厂房、仓库等附属设施仅是投资协议的一部分，并不是本案的主要内容，故关于本案的定性，应定为双方的双务合同纠纷，并非单纯的租赁合同纠纷。2、原告没有履行交付相应的厂房、仓库等附属设施，协助办理环评等先行义务，导致投资协议书根本无法实际履行，被告没有实际经营，更无法向国税部门缴纳相应的税金。根据投资协议第二条2“该宗土地原为山东恒昌精工机械有限公司使用，该宗土地包括原有厂房、仓库等附属设施【附土地附属物清单，双方签字确认为准】”，原告根本没有将原山东恒昌精工机械有限公司事情处理完毕，厂房和仓库山东恒昌精工机械有限公司拒绝交付被告使用，原告也未履行交付义务。被告利用该厂房、仓库是生产混凝土符合自保温砌块和现浇混凝土复合保温模板、聚苯模壳混凝土墙板项目，没有厂房、仓库根本无法进行生产。由于被告生产的原料和废料均不能露天，原告不交付仓库，被告根本无法完成环评项目、无法进行生产，没有任何经营行为。双方的合作是以被告投产经营为基础，向国税部门缴纳税金的形式，支付租金。原告未交付相应的厂房仓库，故被告无法缴纳税金，也未支付租金。3、原告的第一项诉讼请求由于原告没有履行先行的投资协议书中的义务，应当继续履行；原告没有实际交付仓库等设施（指的投资协议书中的第二项附属物清单），故无法返还；双方的合作是以缴纳税金的形式支付租金，由于原告的违约行为致使被告无法进行实际的生产、经营，故无法缴纳税金。被告九安节能公司支付了30万元，是为了让原告解决原山东亨昌精工机械有限公司腾退涉案的厂房仓库，然而原告一直没有解决。致使山东亨昌精工机械有限公司还向公安部门报案，称被告强行进入厂房仓库，拒绝被告使用，被告一直没有使用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2017年10与18日，边院镇政府（甲方）与七星节能公司（乙方）签订投资协议书，双方约定七星节能公司在边院镇武林工业区投资建设10万立方ＱＸ混凝土符合自保温砌块、年产100万平方现浇混疑土复合保温板、年产20万平方水泥聚苯模壳混凝土墙板项目。协议载明：“一、项目建设1、建设内容:由乙方投资建设年产10万立方ＱＸ混凝土复合自保温砌块、年产100万平方ＱＸ现浇混凝土复合保温模板、年产20万平方水泥聚苯模壳混凝土墙板项目。2、投资总额:总投资5000万元。3、开工时间:自签订正式协议后1个月内开工建设。4、建设周期:6个月。二、配套政策1、项目建设地点位于肥城市内，甲方保证在双方签订协议后为乙方提供约定的“项目”用地，用地面积42.2亩【如符合土地出让条件时，以国土部门测绘的面积为准】。2、该宗土地为原为山东亨昌精工机械有限公司使用，该宗土地上包括原有厂房、仓库等附属设施【附土地附属物清单，双方签字确认为准】。3、甲方保证该项目用地符合项目建设条件，该宗土地与第三人无任何使用权纠纷，不存在任何第三方对该宗土地提出的任何索赔。4、土地及厂房使用方式:（一）租赁1、甲方将土地及所有地上附属物以租赁方式供乙方使用。2、租赁期限为:（20）年。自本合同签订之日起至2037年12月31日止。3、乙方保证投产后每年度向国税部门缴纳的税金不低于200万元:如缴纳税金超过200万元时，甲方可免除乙方当年应交的土地及地上附属物的租赁费用:如缴纳国税税金未达到200万元时，乙方应按未缴纳国税额的50%以现金的形式交付甲方，用于支付乙方应交纳的当年租赁费用。4、乙方应于每年12月31日之前向甲方提供企业向当地国税部门缴纳税金的税票或纳税入库凭证与甲方结算一次，未达到约定的纳税额度时，将租赁费交付甲方。5、乙方连续两年度无法完成本合同约定的税收或乙方未按照本合同约定及时交足应交纳的租金额，乙方应按照应交租金总额（每年100万元）的日万分之十支付违约金，逾期3个月不交，甲方有权解除合同。（二）出让。本合同履行过程中，在乙方连续2年不违反合同约定内容的情况下，乙方如需对该宗土地办理出让手续，按照土地管理部门的规定，该宗土地如符合办理出让的条件，甲方给予协助，土地价格为9万元／亩，办理土地出让手续时乙方需按规定足额交纳土地出让金。在土地出让成交完成后3个月，甲方将乙方所缴纳土地款高于9万元／亩的款项支付给乙方用于扶持项目发展。乙方取得土地所有权后，地上附属物仍归甲方所有，当乙方缴纳国税税金超过200万元时，甲方可免除乙方当年应交的地上附属物的租赁费用:如缴纳国税税金未达到200万元时，乙方应按未缴纳国税额的50%以现金的形式交付甲方，用于支付乙方应交纳的当年租赁费用。自合同生效之日起6年内，乙方向国税部门交纳的税金累计达到2000万元（以国税部门提供的入库税票为准）以上时，该宗土地上的地上附属物归乙方所有。（三）先租后出让。为最大限度扶持乙方项目发展，本宗土地及附属物可采取先租后出让的方式。租赁期间，乙方交纳的国税金额及年限可归并到购买方式计算范围内。5、协议生效后，乙方可立即进场进行场地及厂房整理、设备部署等工作，租赁期从2018年1月1日起算起。三、双方权利和义务（一）甲方权利与义务1、甲方按照合同约定将该宗土地及地上附属物交付乙方使用，以便乙方为项目合法生产经营提供保障，确保乙方项目建设及生产经营不受外部干扰和阻碍;2、甲方协助乙方办理项目有关环评、安评、立项、土地、规划、工商注册、消防、供水、供电、开工等前期相关手续及有关事宜，并向乙方及时提供为开展项目设计所需的水文、地质、气象等相关资料，所需费用由乙方承担。3、甲方协助乙方处理在项目建设中所涉及的民事关系;4、甲方有权在本合同终止或解除时收回该宗土地及地上附属物。（二）乙方的权利与义务1、乙方在甲方区域内依法注册成立公司，并保证依法规范建设，规范经营运作，合法经营，依法纳税;2、为保证本协议正常履行，乙方承诺将所有进厂设备作为本协议的履约保证，如乙方有违约行为，甲方有权对设备处置以维护甲方合法权益。3、乙方在项目建设及生产经营过程中，需严格按照《中华人民共和国环境保护法》和《中华人民共和国安全生产法》相关法律法规建设和经营。4、单位注册成立后要按国家规定进行申报纳税，如果存在税收违法行为，甲方按规定进行违约处理，不免除当期应免收租赁费，每年应收租赁费100万元。5、乙方不得将该项目土地及地上附属物转租、抵押、担保等，否则，甲方有权解除合同。6、乙方因经营需要在该宗土地上依法建设的附属物在本合同解除或终止时，乙方自行清理，甲方不做任何补偿。7、在合同终止时，乙方应及时将租赁物返还甲方，逾期甲方有权给予停水、停电，因此造成的损失由乙方承担。四、其它事项:1……。2、……。3、本项目在肥城依法注册登记成立公司后，在本协议中加盖公章，新成立的公司与乙方共同履行本协议约定的义务。五、本协议未尽事宜，由双方协商后可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。六、本协议在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成任何一方有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。本协议书一式四份，甲乙双方各持两份，双方签字盖章后生效，双方均应共同遵守，否则应负法律责任。甲方：肥城市边院镇人民政府代表人：（签字）韩鹏乙方：泰安七星节能建筑科技有限公司代表人：杨赛乙方：（新成立公司盖章）山东九安节能建材有限公司法定代表人：（签字）杨赛2017年10月18日”。边院镇政府与七星节能公司均在协议中加盖公章。七星节能公司按协议约定成立九安节能公司，九安节能公司亦在协议中加盖公章。
协议签订后，边院镇政府将涉案厂房院落交付七星节能公司。九安节能公司试生产，因九安节能公司违反环境保护法的相关规定，被肥城市环境保护局处以立即停止建设，罚款3000元的行政处罚。此后，九安节能公司未再生产。
另查明，协议签订后，边院镇政府与九安节能公司、七星节能公司未就协议第二条第2款附土地附属物清单进行交接，涉案厂房院落内北车间未实际交付。根据边院镇政府提交的资产评估表中，该北车间建筑面积为1900㎡，原山东亨昌精工机械有限公司建筑物面积为23851.80㎡，已交付面积占整个厂房院落建筑面积的92.6%。
还查明，投资协议签订后，九安节能公司未能投产，也未向税务部门缴纳税款。2019年9月22日，杨赛的父亲杨永睦向边院镇政府转账200000元。2020年9月30日，九安节能公司向边院镇政府转账100000元。
本院认为，2017年10与18日，边院镇政府与七星节能公司、九安节能公司签订投资协议书，从投资协议的部分内容来看，涉及税收、土地出让等内容的条款，一方主体是行政机关边院镇政府，另一方是行政相对人，该部分内容具有行政法的权利义务内容，应由行政法规来调整。投资协议书关于租赁部分的内容，具有平等主体之间的权利义务，系双方真实意思表示，合法有效，可以适用民事法律相关规则调整。本案中，根据协议书第二条第4款第5项约定，九安节能公司未能完成税收，也未按照协议约定足额交纳租赁费，现九安节能公司也未生产，边院镇政府要求解除合同，符合法律规定及合同约定，故边院镇政府要求解除租赁合同、返还租赁物、恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定，新成立的公司与七星节能公司共同履行本协议约定的义务，故九安节能公司需与七星节能公司履行同等义务。
关于租赁费，根据合同约定，边院镇政府应将原山东亨昌精工机械有限公司的厂房、附属设施交付被告使用，因双方未就协议第二条第2款附土地附属物清单进行交接，北车间未实际交付被告使用，实际交付面积占应交付面积的92.6%，故租赁费应以实际交付的面积计算，实际租赁费应当按照年租金926000元计算。因合同约定租赁期自2018年1月1日起，截至2020年12月31日，被告应支付的租赁费为2778000元（926000元×3），扣除被告已经支付的300000元，还应支付2478000元。2021年1月1日之后的租赁费，以年租金926000元为标准，计算至实际返还之日止。
关于违约金，协议约定的违约金为日万分之十，该约定过高，根据协议约定，被告于每年的12月31日之前将缴纳税金的税票或者租赁费交付边院镇政府，本院确认自2019年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金，违约金按照实际欠付租金数额分段计算。
关于被告辩称边院镇政府没有履行交付相应的厂房、仓库等附属设施，协助办理环评等先行义务，导致投资协议书根本无法实际履行的意见，因协议约定边院镇政府协助办理环境评价手续，主要义务在于被告，对此辩称意见，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除2017年10月18日原告肥城市边院镇人民政府与被告泰安七星节能建筑科技有限公司、山东九安节能建材有限公司签订投资协议中土地厂房租赁合同；
二、被告泰安七星节能建筑科技有限公司、山东九安节能建材有限公司于本判决生效之日起六十日内，返还原告肥城市边院镇人民政府位于边院镇武林项目区原山东亨昌精工机械有限公司所在厂房院落（南至边东路、北至东庄盐卤厂、东至泰鑫建材、西至姜堂生产路），并恢复原状；
三、被告泰安七星节能建筑科技有限公司、山东九安节能建材有限公司自本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市边院镇人民政府租金2478000元；2021年1月1日之后的租金，以年租金926000元为标准，计算至被告泰安七星节能建筑科技有限公司、山东九安节能建材有限公司实际返还边院镇武林项目区原山东亨昌精工机械有限公司所在厂房院落之日止；
四、被告泰安七星节能建筑科技有限公司、山东九安节能建材有限公司自本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市边院镇人民政府违约金（以906000元为基数，自2019年1月1日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的计算至2019年12月31日；以1552000元为基数，自2020年1月1日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的计算至2020年12月31日；以2478000元为基数，自2021年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的计算至实际付清之日止）；
五、驳回原告肥城市边院镇人民政府的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30658元减半收取计15329元，由原告肥城市边院镇人民政府负担2592元，由被告泰安七星节能建筑科技有限公司、山东九安节能建材有限公司共同负担12737元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 员　　张　燕
二〇二一年五月二十七日
法官助理　　吕　文
书 记 员　　李翠翠