1792陈宏远与扬州京华城中城生活置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1003民初1792号
原告：陈宏远，男，1983年10月23日生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：张勇，江苏君奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈启田，系原告父亲，1963年8月8日生，汉族，住扬州市邗江区。
被告：扬州京华城中城生活置业有限公司，住所地在扬州文昌西路德馨大夏19楼。
法定代表人：骆俊福，董事长。
委托诉讼代理人：宗宏根，江苏理华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马震宇，江苏理华律师事务所实习律师。
原告陈宏远与被告扬州京华城中城生活置业有限公司（以下简称京华城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈宏远的委托诉讼代理人张勇、陈启田，被告京华城公司的委托诉讼代理人马震宇、宗轰根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宏远向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为G130015H7店铺租赁合同；2、被告向原告返还租金117201.5元、保证金21600元和物业费12337；3、被告赔偿原告各项损失和费用1222037.45元，包含行政处罚100000元、装修工程造价250234.45元及厨卫、酒店、家用电器资产评估191200元、鉴定费5500元、加盟费118800元、两次诉讼代理费64000元、监理住宿费9000元、设计费9295元及2014年3月至9月的可得利润损失421008元。诉讼中原告变更诉讼代理费为34000元、行政处罚及执行费50650元，并放弃要求被告给付可得利润421008元的诉讼请求。
事实和理由：2013年12月9日，原、被告签订编号为G130015H7店铺租赁合同，约定原告承租被告所有的京华城路x号西侧商业街区域用于经营子墨豆浆，租赁期限为2013年11月15日至2017年1月31日。双方并对违约责任、租金标准、支付方法等进行约定。合同签字后，被告依约交付房屋，被告给付租金后，请设计公司进行设计装修图冰晶被告审核后装修完工，2014年2月正式对外经营。2014年6月11日，扬州市邗江区环境保护局（以下简称环保局）对原告下发整改通知，要求原告补办环境评价文件手续，但原告去办理时遭到拒绝。同年8月24日，原告将上述情况告知被告，被告无任何反映。9月9日，原告向环保局提出环评文件分类咨询表，咨询结果为离居民太近，选址不当，建议重新选址。9月26日，环保局下发行政处罚，对原告作出罚款50000元并加收滞纳金日1500元。原告就此提起行政复议，扬州市环保局作出行政复议，维持了行政处罚。
此外，原告得知2004年2月24日，被告就被告知沿街商住楼及住宅区内不得办理有噪声、有油烟污染的项目，并明确区域西至赵家支沟。2015年1月8日，原告向环保局申请环评许可被明确告知，根据子墨豆浆提供的资料，经现场查看，该项目选址距居民住宅较近，项目选址不当，建议重新选址。2014年12月，原告曾经起诉被告存在欺诈行为，2015年12月18日，原告撤回起诉。由于环评不能通过，导致原告不得不停产歇业，造成原告重大损失。
被告京华城公司辩称，因存在以下事实和理由，不同意原告的诉求：1、原、被告于2013年12月9日签订的租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，被告也不存在欺诈行为。案涉租赁的房屋性质属于“小沈式空中街廊（商业用房）”，不属于沿街商住楼。建设项目环境影响报告表（以下简称环评报告表）中对沿街商住楼审批意见为不得兴办有噪声、油烟污染项目，未涉及到“小沈式空中街廊（商业用房）”；根据租赁合同的约定，原告负有自行办理经营所需相关手续、遵守环境保护法律法规的义务，被告仅提供相关图纸、文件予以协助，原告未采取必要措施，噪声、油烟排放不达标无法获得环评手续，应自行承担责任；2、原告要求以受到环保局处罚为由解除合同不符合法律规定。原告未办理环评前置手续就擅自开工建设并营业，此举不但违反其应承担的法定义务，也违法其应承担的合同义务；环保部门建议原告重新选址的意见是不当的，原告仅凭环保局的内部审批意见，而不是正式的审批决定要求解除合同，此举不合法，也不符合约定；双方在租赁合同中约定承租的房屋仅用于经营轻食类（子墨豆浆）使用。轻食类主要指低油、简单便捷的食品。如果原告能够按照合同约定经营轻食类项目，采取合理降噪音等措施，原告申请环评手续应无障碍；3、原告要求被告返还租金并赔偿各项损失无事实和法律依据。双方签订的合同合法有效，目前原告无法正式开业经营，是因为原告未依法履行相应报批手续、原告不能履行租赁合同约定的由原告办理环保手续的义务所导致。履约过程中，被告无任何过错；即使原告确实遭受损失，原告应就被告存在违约行为、原告受到的实际损失等进行举证。
本院经审理认定事实如下：
2004年2月24日，评价单位扬州市环境科学研究所就建设单位被告建设的扬州京华城中城一期房产出具建设项目环评报告表一份，约定：项目地块范围北邻孙庄路、南临孙庄之路、西侧为赵家之沟、东临中心东路。项目建设组成及功能分布为本项目由57幢小高层（含沿街商业用房）、2幢高层、112幢复合多层……370幢……小沈式空中街廊（商业用房）、幼儿园、会馆、绿化休闲区等组成，商业用房为沿街建筑。其中明确小沈式空中街廊在西侧，沿街商住楼在北侧。结论中明确沿街商住楼及小沈式空中街廊（商业用房）投入营运后，若建设有污染的项目（如餐厅、浴室、体育等产生噪声、废气污染的三产项目），还应另行制作相应的环境影响评价。在该建设项目环评报告表中，扬州市环境保护局于2004年3月8日签署审批意见为原则上同意该项目建设……沿街商住楼及住宅区内不得兴办有噪声、油烟污染的项目，其他项目进入时，需另行办理环保审批手续，项目建成后，须经我局验收合格，方可正式投入使用。
2013年11月26日，原告（乙方）与安徽墨宇餐饮管理有限公司（甲方、以下简称墨宇公司）订立合作协议书一份，就乙方在江苏扬州开设子墨豆浆店一事，达成协议：甲方特许乙方在扬州市邗江区京华城路99号开设子墨豆浆加盟店，专门经营有甲方统一开发和配送的子墨豆浆系列产品。甲方特许加盟费用为108800元。本协议订立后乙方在协议订立之日向甲方一次性支付该款项。甲方根据商务店面模式的视觉识别系统，为乙方免费提供店面规划、设计并提供装修设计图纸，审核同意装修方案。乙方需支付图纸设计费55元/平方米。协议有效期自2013年11月26日起至2016年12月26日止。双方并对其他事项进行约定。2013年12月7日，扬州西区开来商务宾馆收取原告为指出墨宇公司设计人员住宿费用9000元。2013年11月28日，墨宇公司收取原告设计费9295元。2014年10月9日，墨宇公司收取原告加盟服务费118800元。
2013年12月9日，原告（乙方、承租方）、被告（甲方、出租房）签订有顶步行街（玩乐城）店铺租赁合同一份，约定甲方同意按本合同约定的条件将位于京华城路99号西侧商业街（玩乐城）1-054区域出租给乙方使用。区域使用面积约199平方米，实际使用面积169平方米。乙方应将承租区域仅用于经营轻食类（子墨豆浆）使用。租赁期间如乙方改变区域用途和经营范围或经营品种、品牌，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权制止或解除合同。租赁期间自2013年11月15日起至2017年1月31日止。自区域交付日起算，甲方同意给乙方2013年11月15日至2014年1月31日的装修期。综合费起付日以2014年2月1日为准。合同第四条区域交付约定：本合同经双方签字盖章后生效，乙方应及时提交该区域室内、外装修设计施工图供甲方审核确认，并由乙方负责将该区域室内装修设计施工图提交当地有关消防部门审核并通过。甲方的权利和义务中约定有乙方在办理经营、设计、装修或改建所需或可能发生的规划、环保、水、电、消防、卫生等国家规定的神情报批手续时，甲方予以协助，包括向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料。乙方的权利和义务中约定有由乙方自行负责向有关部门办理经营所需的证照、行政许可、备案等相关手续。开业前，乙方应自行办妥经营所需的相关证照和发票等。本合同约定的违约方应承担的损失赔偿范围和费用，包括对方直接、间接损失和预期收入损失，以及诉讼费用、律师费用等。双方并对综合费的数额及支付方法等一并予以约定。2013年12月9日，原、被告签订区域交付确认书一份，约定确认甲方于2013年11月15日按租赁合同所述之条件将乙方承租的区域交付乙。
2013年12月17日，被告收取原告保证金21600元。2014年2月11日，被告收取原告2014年2月1日至2015年1月31日租金117201.5元，同日，扬州卓越物业管理有限公司收取原告2014年2月1日至2015年1月31日物业服务费12337元。2014年1月16日，原告以子墨豆浆名义向扬州中燃城市煤气发展有限公司缴纳煤气工程款53000元。
2014年6月11日，邗江环保局向原告发出整改通知一份，明确由于原告经营面点、中式简餐建设项目未经环保部门审批，于2013年1月擅自开工建设，于2014年2月擅自投入使用，根据《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条之规定，责令你店建设项目停止建设，限你点于2014年6月26日前补办报批建设项目环境影响评价文件手续。2014年9月19日，邗江环保局出具权限内建设项目环评文件分类咨询表明确：根据《江苏省环境噪声污染防治条例》和国家环保部《执行饮食业环境保护技术规范》以及扬州市政府扬府办【2012】192号文件，原告经营的项目因楼上为怡景苑一期居民楼，离居民太近，达不到以上文件法律规范要求，所以该项目选址不当，建议重新选址。
2014年9月26日邗江环保局作出扬邗环法【2014】11号行政处罚决定书，该处罚决定书认定原告经营的子墨豆浆餐饮店于2013年11月建设，2014年2月建成，2014年3月正式营业2016年6月11日该局曾向原告送达补办环评文件整改通知书，但原告至今未补办，故该局决定对原告作出如下行政处罚：责令原告停止餐饮项目建设，罚款五万元，逾期不缴纳罚款，每日按罚款数额的3%加收处罚。原告不服该处罚，于2014年10月15日向扬州市环保局申请复议，扬州市环保局于2014年11月17日作出【2014】1号行政复议决定书，决定维持被申请人邗江区环保局扬邗环法【2014】11号行政处罚决定书的具体行政行为。此外，该行政复议决定书认定原告得到另行选址的建议后，并未立即停止经营，直到邗江环保局9月28日送达行政处罚决定书后，才于10月13日停止营业。
2014年10月13日邗江区环保局给被告发函一份，明确贵公司怡景苑西侧步行街餐饮废气、噪声扰民。我局检察人员实地察看，该步行街前期新开多家餐饮店。经查，该步行街属商住楼，根据《关于禁止在居民楼内新办餐饮业污染环境的通知》（扬府办【2012】192号文件）规定，商住楼中禁办产生油烟噪声排放的餐饮业项目。故贵公司在签订该步行街租赁协议时在应明确告此情况，要求承租方不得从事餐饮经营。
2015年1月8日，根据原告向邗江环保局进行环评许可申请，邗江环保局审批意见为：根据新城西区子墨豆浆餐饮店提供的资料，经现场查看，该项目选址距居民小区较近，不符合《江苏省环境噪声污染防治条例》及《饮食业环境保护技术规范》的要求。
2014年12月8日，原告第一次提起诉讼，要求撤销原、被告签订的租赁合同，被告返还租金并赔偿损失。诉讼中，本院委托江苏天业工程咨询房地产估价有限责任公司对原告经营的子墨豆浆店内的装修工程造价进行司法鉴定，鉴定结论为：由于该装修工程不需缴纳规费和税金，应该从造价中扣除，扣除规费、税金后装修造价为250234.45元，为此原告支出鉴定费3000元。同时本院委托扬州佳诚资产评估事务所对原告因经营购买的厨卫用品、酒店用品和家用电器进行价格评估，评估结论为191200元，为此原告支出评估费2500元。2015年12月18日，原告向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。
2016年1月22日，邗江环保局向本院申请执行原告，要求停止餐饮项目经营，补缴罚款50000元和加收罚款50000元。2016年11月18日，原告向本院缴纳罚款50000元及执行费650元。邗江环保局放弃其他申请事项，同意执行完毕。此外，原告支出代理费34000元。
本案的争议焦点：1、原、被告签订的店铺租赁合同是否应当解除？2、如若解除双方签订的店铺租赁合同，责任如何确定？2、原告主张的各项损失数额如何确定和分担？
针对争议焦点1，本院认为，原、被告签订的店铺租赁合同应当解除。理由：原告签订店铺租赁合同的目的是为经营子墨豆浆店需要，但邗江环保局先后作出整改通知、权限内建设项目环评文件分类咨询表、行政处罚决定书，结论均停止经营子墨豆浆店，另行选址经营。原告并为此提起行政复议，扬州环保局维持了邗江环保局的具体行政行为，故原告经营子墨豆浆店已无法获得行政许可，继续经营必将处于行政违法状态，原告签订店铺租赁合同的经营目的已不能实现，原告要求解除店铺租赁合同合法有据，应予支持。
针对争议焦点2，本院认为，导致合同解除的责任分配为原告承担次要责任，被告承担主要责任。理由：1、依据2004年2月24日的建设项目环评报告表记载，沿街商住楼及住宅区内不得兴办有噪声、油烟污染的项目，涉及到的环评地块范围西至赵家支沟，而原告经营的子墨豆浆店地址就在赵家支沟以东，属上述沿街商住楼及住宅区内，且不可避免会产生噪声、油烟，被告据实就应当将该租赁店铺不得对外招租用于饭店；2、被告辩称案涉租赁房屋是小沈式空中街廊，不属于沿街商住楼，可以开办子墨豆浆店，但建设项目环评报告表虽认定为小沈式空中街廊，同时也注明为商业用房，加之邗江环保局派员实地察看，在给被告的函中认定该怡景苑西侧步行街属商住楼，故对被告所持该抗辩不予采信；3、在订立店铺租赁合同时，原告并未隐瞒自己经营子墨豆浆，且合同中亦约定原告在装修前向被告提交室内、外装修设计图纸，由被告对此进行审核确认。故被告在审核确认的过程中，应当发现被告经营的项目应会产生噪声和油烟，需及时提醒原告不得进行装修；4、原告的责任在邗江环保局向其送达的整改通知书已明确，即建设项目未经环保部门审批，擅自开工建设并擅自投入使用。如原告能够在装修前慎重行事先行办理环评许可，也能一定程度上减轻不必要损失。
针对争议焦点3，本院认为，相关法律规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方根据各自的过错承担相应的责任。双方租赁期间自2013年11月15日起至2017年1月31日止（1173天），依据扬州市环保局作出的行政复议决定书的认定，原告于2014年10月13日停止营业，故剩余期间为2014年10月14日至2017年1月31日止（840天），原告主张的装饰装修费250234.45元应当依此方法解决，被告应赔偿装饰装修费143356.82元（250234.45元×80%×840天/1173天）。原告主张的其他加盟费118800元、律师代理费34000元、行政处罚费50000元、装饰装修鉴定费3000元、煤气安装费53000元均是原告的实际损失，其中律师费用并由双方事先在合同中约定，应按照双方的责任予以分担，被告应赔偿207040元（加盟费118800元+律师代理费34000元+行政处罚50000元+装饰装修鉴定费3000元+煤气安装费53000元）×80%。此外，原告主张的保证金21600元，被告在合同解除后应当予以全额返还。原告主张被告返还2015年1月31日之前的租金、物业费，因在此期间，原告未实际腾让承租的房屋，故不予支持。原告主张被告赔偿厨卫用品、酒店用品和家用电器损失191200元及评估费2500元，因上述物品为流动性资产，由出租人负担该损失，无法律依据，且上述物品，原告也可以另行使用和转让，故不予支持。原告主张的住宿费9000元，仅提供收款收据一份，本院无法确认其关联性和真实性，不予支持。关于设计费用9295元，因加盟合同中约定墨宇公司免费提供店面规划、设计及提供装修设计图纸，该费用应由墨宇公司承担。现原告要求被告承担该费用，与该约定冲突，不予支持。综上，被告一并应给付原告各项损失350396.82元并返还保证金21600元，合计371996.82元。
综上，因原告不能继续经营子墨豆浆店，故原被告双方签订的店铺租赁合同应当予以解除。原告因此造成的损失，应当根据过错责任予以分担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，判决如下：
一、被告扬州京华城中城生活置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈宏远各项损失350396.82元并返还保证金21600元，合计371996.82元；
二、驳回原告陈宏远的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12521元，由原告陈宏远负担5642元，被告扬州京华城中城生活置业有限公司负担6879元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审　判　长　　陈　彦
人民陪审员　　姚盛雨
人民陪审员　　叶　剑
二〇一六年十二月七日
书　记　员　　卞　杰