崔万松、河北浩正方信房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书
河北省保定市莲池区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）冀0606民初173号
原告（反诉被告）：崔万松，男，1996年9月9日出生，汉族，住河北省保定市唐县。
委托诉讼代理人：吴顶忠，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地保定市朝阳北大街3888号办公楼二层。
法定代表人：勾文生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。
原告（反诉被告）崔万松与被告（反诉原告）河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔万松的委托诉讼代理人吴顶忠、被告（反诉原告）浩正公司委托诉讼代理人张玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔万松向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告交付原告购买的渼林湾10-4-1301房屋并配合办理过户；2、请求法院判令被告支付逾期交房违约金暂为10764元（自协议约定交房之日起至实际交房过户之日，暂计算为10764元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2016年1月29日，原告与被告签订《商品房认购协议》（以下简称“《协议》”），《协议》第一条明确约定了房屋面积、单价、总价，第三条明确约定了房屋交付时间为2018年12月31日。同时双方在《协议》第四条中约定：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除。2019年11月28日，被告取得涉案楼盘10#、11#建设工程规划许可证。2020年01月15日，被告取得涉案楼盘10#、11#商品房预售许可证。现原告认为涉案房屋已满足交付条件，被告应当按照双方协议之约定立即无条件交房及配合办理房屋过户。故原告为维护自身合法权益特诉至贵院。
被告浩正公司辩称，一、首先，被告逾期交房的原因符合双方合同约定及法定的不可抗力情形，不应承担逾期交房的违约责任。2016年至2019年期间，由于保定市出现中度及重度污染，保定市政府决定启动重污染天气应急响应措施，向各施工单位发出停工通知，故由于政府政策原因导致被告延期交房，根据《商品房认购协议》第三条约定，被告不存在违约行为，不承担违约责任。其次，在2019年底至2020年正处于新冠疫情期间，被告延期交房因疫情原因属于不可抗力，众所周知，因新冠疫情影响，2020年1月24日河北省启动河北省重大突发公共卫生事件一级应急响应，在2020年3月23日保定市住建局发布关于新冠肺炎疫情防控建筑业和房地产开工复产指导意见，开工在4月份，故停工期暂计算60天，根据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见一第3点第1项规定，不存在违约责任。二、被告已经履行了《商品房认购协议》中房屋交付义务，并且被告在说已具备购房条件，被告在案涉房屋符合交付条件后，多次通过电话、短信、邮寄方式通知原告办理房屋交接手续及办理房屋贷款或者交清剩余尾款，但是，原告未予办理，其行为亦构成违约。故被告提起反诉要求其承担违约责任。三、原告只是交付了案涉房屋的首付款，未按合同约定支付剩余尾款或办理按揭贷款，构成违约，故无权要求被告配合办理过户手续。四、即使被告逾期交房构成违约，被告已经通知原告办理房屋交接手续及支付剩余房款，原告因自己原因拒绝办理，依据《商品房认购协议》第六条规定“该房屋达到交付条件后，甲方应当通知乙方办理交付手续，乙方应在规定的时间限内办理交接手续同时缴纳相关费用和签订房屋验收证明。由于乙方原因，超过规定期限30天内，乙方不办理交接手续，视为乙方接受该房屋”。被告于2020年1月16日通知原告办理房屋交接手续，但是因原告原因未予办理，视为其接受房屋。故，被告自2020年1月16日之后不承担违约责任。
反诉原告（本诉被告）浩正公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金12839元（自2020年1月16日起暂计算至2020年12月28日）及之后的违约金按照日万分之一利率计算至实际给付之日止；2、判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月29日，反诉原告与反诉被告签订《商品房认购协议》，反诉被告购买反诉原告开发的位于保定市，商品房建筑面积为83.31平方米，总价款172265元，双方约定反诉被告于2016年1月29日付清首付172265元，剩余房款37万元采取银行申请按揭贷款的方式支付。协议签订当日，反诉被告支付了首付款。根据双方签订的《商品房认购协议》第二条第二项规定：如因乙方原因导致银行未予贷款的，乙方应将剩余房款以现金方式向甲方支付；并且根据第四条第一项约定：乙方须按照约定按期支付房款，如未按本合同约定的时间付款，逾期15日内，自本协议规定的应付款项期限之第二天起至全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。反诉原告在案涉房屋具备办理贷款条件时即通知反诉被告办理按揭贷款，但是反诉被告既未向银行办理按揭贷款，也未向反诉原告支付房屋尾款。反诉原告亦多次催促，但直至现在反诉被告仍未办理贷款亦未支付尾款，反诉被告行为已经构成违约，严重侵害了反诉原告的合法权益。
反诉被告（本诉原告）辩称，被告浩正公司反诉要求原告支付逾期付款违约金没有事实依据和法律依据。1、被告浩正公司通知原告办理贷款，原告并未拒绝而是积极配合，但被告在未出示任何合理证据的情况下，强行要求原告签订新的《商品房认购协议》，在未与原告协商一致的情况下，强行改变房屋面积、交房时间等条款内容，原告有权予以拒绝。2、涉案《商品房认购协议》针对原、被告的义务履行期限有明确约定，协议第三条交房日期针对交房的期限有明确的约定，均集中在2017年12月31日和2018年12月31日，而被告浩正公司直到2020年1月15日才取得涉案楼盘10#、11#的商品房预售许可证，期间业主多次上访要求被告交房，被告始终拒绝交付。所以原告有权依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定行使先履行抗辩权。3、在被告浩正公司不向原告出示《商品房竣工验收备案表》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并交房，原告有权行使先履行抗辩权拒绝支付后期尾款。所以，被告浩正公司反诉要求原告支付逾期付款违约金没有事实依据和法律依据。
原告（反诉被告）崔万松向本院提交以下证据：1、《商品房认购协议》；2、《收款收据》。以上证据证实原告与被告存在商品房预售合同法律关系，原告已经依照协议的约定向被告支付购房款的首付款，但被告并未按照协议的约定期限交房，应当承担逾期交房的违约责任。
被告（反诉原告）浩正公司向本院提交以下证据：1、《商品房购房合同》、原告交首付款的《收据》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，根据该合同第2条第4款约定，原告未按期支付购房尾款，原告应向被告支付违约金，违约金按照逾期应付购房款的日万分之一至实际支付之日止；2、涉案项目渼林湾10号楼、11号楼的五证，证明被告已经取得涉案房屋的五证，双方签订购房协议合法有效；3、2016年9月份至2019年10月16号《停工通知》共计18张，证明被告延期交房系政府政策原因，属于双方合同约定的不可抗力情形，被告不应向原告支付违约金，即使支付违约金也应相应扣减不可抗力停工天数；4、办理贷款的通知（短信、邮寄）、邮寄单、签收单，证明被告通知原告收房，且办理贷款或交付尾款，但原告没有按约定日期来办理构成违约，应承担合同约定的违约责任，逾期收房违约责任自被告通知时间为准，自通知之后不再承担违约责任。
经庭审质证，被告浩正公司对原告证据的质证意见为：证据1-2真实性、合法性无异议，但是不能证明被告存在延期交房的违约责任，因被告延期交房系政府政策的原因，应在2016-2019年期间保定市因环境问题停工，且2019年底到2020年初受新冠疫情影响，属于合同约定的不可抗力，故不应承担违约责任，且即使承担违约责任应扣减不可抗力的天数，在被告已通知原告进行收房并办理剩余按揭贷款，通过电话或邮寄、短信方式告知，即使承担违约责任，违约责任截止至通知办理交房手续之日止，而不是说至原告所谓实际交房之日止。合同中也明确约定原告逾期支付尾款应承担相应的违约责任。根据双方签订的商品房购房合同第四条第二款明确约定如果违约就要支付违约金，但是如遇不可抗力的隐私、国家政策调整…等原因除外，那么双方互不赔偿损失，本案延期交房的原因并非被告所造成的，而是由于在被告建房过程中保定市政府陆续出台因为环境污染要求停工的一些通知导致被告不能按正常时间交房，这属于合同里明确约定的免责条件。
原告崔万松对被告证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性、关联性认可，不认可证明目的，涉案商品房认购协议针对原、被告的义务履行期限均有明确的约定，被告交房都集中在2017年12月31日和2018年12月31日，而被告直到2020年1月15日才取得涉案楼盘的商品房预售许可证，期间原告多次上访要求被告交房，被告始终拒绝交付，原告有权依据《合同法》第六十七条之规定，行使先履行抗辩权，在被告不向原告出示商品房竣工验收备案表和住宅质量保证书、住宅使用说明书并交房，原告有权利行使先履行抗辩权，拒绝支付后期尾款，不承担因逾期支付尾款而产生的违约责任。对证据2除了对建设工程施工许可证有异议，对其他证据真实性均无异议。本案中被告存在未批先建、未批先卖的违法行为，被告声称向原告通知交房，但被告并未向原告出示商品房竣工验收备案表或建设工程竣工验收证明书，不能证明涉案房屋满足合格的交付条件。同时也说明被告截至庭审之日，被告仍然存在迟延履行交房的行为，河北省建设工程竣工验收及备案管理办法第十二条明确规定建设行政主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明书是建设单位办理产权登记手续的必备条件，也就是说办理产权登记时，房地产主管部门要求提供竣工验收备案证明文件，否则将无法办理产权登记，仅仅有所谓的五证不能够代表房屋就满足合格的交付条件，因为商品房竣工验收备案证明文书涵盖了建筑物的质量合法性、功能性、安全性、环保性等强制要求。我国《消防法》第十三条，以及我国《环境保护法》第二十六条都明确规定未经消防验收或者环保部门验收建筑物严禁投入使用。被告也并未向原告出示住宅质量保证书和住宅使用说明书，违反了《河北省城市房地产开发经营管理规定》第二十九条规定。对证据3真实性无法核实，即便证据3是真实的，也无法核实停工的时间，购房协议第三条明确规定了如遇不可抗力、重大疫情、国家政策等原因甲方可据实予以延期，但需及时通知乙方，原告自庭审之日并未收到被告的通知，所以所谓的停工通知对原告不产生任何影响，对原告没有约束力。对证据4真实性有异议，即便被告确实向原告送达了所谓的办理贷款的通知，但办理贷款被告附加重新签订协议，在无任何有效证据证明情况下，增大房屋面积，要求增加原告房屋面积和增大对应房款，要求原告支付因房屋面积增加而对应的房款，修改房屋交付时间，但涉案房屋因缺乏建设工程竣工验收备案的证明文件、住宅质量保证书和住宅使用说明书，被告无法证实涉案房屋是合格的商品房，能够满足交付条件。原告在被告未出示上述证明文件的情况下有权利拒绝予以接受，有权行使先履行抗辩权，拒绝支付后期尾款。
根据当事人的陈述和庭审查明的证据，本院认定事实如下：2016年1月29日，原告（乙方）与被告浩正公司（甲方）签订了《商品房认购协议》，协议约定：乙方自愿购买渼林湾10号楼4单元1301室房屋，总价为542265元；乙方首次于2016年1月29日交付房款172265元，其余房款370000元办理银行按揭，乙方以甲方通知为准7日之内向甲方或甲方指定的银行提供按揭贷款资料。如因乙方原因导致银行未予贷款的，乙方应将剩余款项以现金方式向甲方支付；第三条交房日期：甲方应当在2018年12月31日，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，甲方可据实予以延期，并须及时通知乙方。乙方须按照约定按期支付房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在15日内，自本协议规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，甲方有权解除合同，该房屋可另行出售，所交房款返还乙方。除合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除。合同签订后，原告向被告交纳了购房首付款172265元。
被告未按合同约定日期向原告交付房屋，被告通知原告交付尾款或办理按揭贷款，并交付房屋时，原告以被告未提供房屋竣工验收等证明，不符合交房条件，拒绝交付尾款或办理按揭贷款。
另查明，截止2020年1月15日，被告取得了由其开发的渼林湾项目10#、11#住宅楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证（有效期限：2020年1月15日至竣工验收合格之日）及不动产权登记证书。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案被告未取得商品房预售许可证明与原告订立商品房预售合同，但是在起诉前被告取得了商品房预售许可证明，根据上述规定，原告与被告签订的《商品房认购协议》可以认定有效，原、被告应按约定履行各自的权利义务。
关于支付违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第一款规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告未按照合同约定在被告通知后7日内办理贷款手续，具有过错。被告虽然主张延期交房因环保等原因造成，但即便扣除停工期间，被告仍然存在延期交房的事实，被告也存在过错。因此，原、被告双方均具有过错，所产生的损失自行承担。综上所述，应驳回原告关于逾期交房违约金的诉讼请求，驳回被告关于逾期付款违约金的反诉请求。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）崔万松的诉讼请求；
二、驳回反诉原告（本诉被告）河北浩正方信房地产开发集团有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费70元，由原告（反诉被告）崔万松负担；反诉案件受理费121元，由反诉原告（本诉被告）河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审　判　长　赵　萍
人民陪审员　赵　娜
人民陪审员　郭红涛
二〇二一年七月二十六日
法官　助理　刘丹凝
书记　员代　建　民