徐州市莫泰一六八旅店与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3451号
上诉人（原审被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区市心北路与建设一路交叉口华瑞中心1、2层。
法定代表人汪尧松，该公司董事长。
委托代理人范正刚。
委托代理人王剑平。
被上诉人（原审原告）徐州市莫泰一六八旅店，住所地江苏省徐州市复兴南路54号。
执行合伙人陆军，该旅店经理。
委托代理人仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。
上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称澳门豆捞公司）因与被上诉人徐州市莫泰一六八旅店（以下简称莫泰旅店）租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人澳门豆捞公司的委托代理人王剑平，被上诉人莫泰旅店的委托代理人仇峻峰到庭参加诉讼。该案现已审理终结。
原审莫泰旅店诉称，双方当事人于2010年6月16日签订租赁合同，澳门豆捞公司承租莫泰旅店位于徐州市复兴南路54号一至三层门面房屋，用于餐饮经营。根据合同约定，澳门豆捞公司应于2012年8月18日前一次性支付2012年8月18日至2013年8月17日租金689600元，而澳门豆捞公司分两次支付租金后仍欠租金144800元。莫泰旅店多次催要未果，现诉至法院请求判令澳门豆捞公司向其支付2012年8月18日至2013年8月17日的拖欠租金144800元及违约金344800元（按照2012年8月18日至2013年8月17日的全年租金的一半计算），诉讼费用由澳门豆捞公司承担。
原审澳门豆捞公司辩称，同意解除租赁合同，因承租房屋不符合餐饮业的条件，澳门豆捞公司于2013年5月20日函告莫泰旅店，澳门豆捞公司将于2013年5月24日退租房屋，并将房屋钥匙邮寄给了莫泰旅店，澳门豆捞公司已提前交付房屋，并不欠租金，且已在2013年5月24日交付房屋，不存在延期交付房屋给莫泰旅店造成的实际损失，故违约金应给予适当减免。
原审法院经审理查明，莫泰旅店与澳门豆捞公司分别作为甲方、乙方于2010年6月16日签订房屋租赁合同，约定：甲方向乙方承租徐州复兴南路54号房屋，图纸标称建筑面积1楼约200平方米，2楼约650平方米，3楼约650平方米。租赁期限为2010年6月18日至2022年8月17日，免租期为2010年6月18日至2010年8月17日止共计二个月，该期间不需要支付租金。2010年8月18日至2011年8月17日租金为65万元，2011年8月18日至2012年8月17日租金为669500元，2012年8月18日至2013年8月17日租金为689600元，2013年8月18日至2014年8月17日为710000元。租金支付方式为：在合同签订之日支付2010年8月18日至2011年8月17日的租金65万元，租金为一年一付，提前7日支付下一年租金。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章后视为返还完成。合同第十三条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达10日的。2、交付的房屋不符合合同约定，影响乙方正常使用的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法使用该房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。5、擅自停水、停电，严重影响乙方正常经营的。合同第十三条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、擅自将该房屋转租给第三人的。3、利用该房屋从事违法活动的。4、擅自改变房屋结构，造成安全隐患的。合同第十四条约定，甲方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按年租金的50%向乙方支付违约金；乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按年租金的50%向甲方支付违约金。
合同签订后，莫泰旅店按照约定时间向澳门豆捞公司交付房屋，澳门豆捞公司依约支付了至2012年8月17日的租金。2012年8月18日至2013年8月17日的租金澳门豆捞公司实际支付544800元。
2013年5月24日澳门豆捞公司致函莫泰旅店，函告载明：因房屋存在法律上的缺陷，致使我司长期以来未取得环保合格证件，加之前期停车位与刚承租时的现状不符，无法满足我司的经营需求。致使我司一直处于不盈利状态，亏损严重，直接损失达600多万元。对于上述问题，基于双方长久以来的友好合作，为了避免损失的继续扩大，我司无奈之下只能提前解除房屋租赁合同，并不承担相关违约责任。同日，澳门豆捞公司将承租房屋钥匙邮寄交付给莫泰旅店。2013年5月31日，莫泰旅店回函澳门豆捞公司：贵公司自2010年承租我公司房屋进行餐饮经营，自2012年起就拖欠房租，2013年5月24日贵公司在没有进行任何告知的情况下提前解除合同，并搬移经营设备，贵公司的行为已构成违约。根据合同约定目前贵公司尚欠房租148000元，虽然贵公司邮寄钥匙，但房屋尚有部分物品未搬离，未恢复承租状态，未与我方交接，从法律上不为实际交付。贵公司的函告无中生有，恶意加大矛盾，对此我公司慎重函告贵公司，应以诚恳态度解决拖欠租金及违约责任。2013年6月4日，澳门豆捞公司函告莫泰旅店：我司承租贵单位位于徐州复兴南路54号的商铺，贵司要求提前解除租赁合同，我司同意提前解除。我司已于2013年5月24日腾空房屋并于当日返还了钥匙，同时于2013年5月24日书面函告贵司，将上述情况通报贵司，并要求贵司及时收房，但贵司至今未前往收房。根据《合同法》相关规定：腾房、交房是承租方应当履行的义务，收房则是出租方应当履行的义务。现我司已经履行完交房义务，为了引起贵司的重视及注意，我司再次函告贵司，贵司不履行收房义务导致的一切后果及责任将由贵司自负，与我司无关。
另查明，澳门豆捞公司于2013年5月30日已收到莫泰旅店的起诉状。莫泰旅店于2013年12月1日与案外人就涉案房屋签订租赁合同，约定：房屋租赁期为2013年12月1日至2022年8月17日，共计8年又9个月17天，其中2013年12月份和2014年1、2月份的租期内共三个月为免租期，乙方不需要支付租金。
原审法院认为，债是按照合同的约定，在当事人之间产生的权利义务关系，债务人应当按照约定履行义务。本案中双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同内容履行双方义务。关于莫泰旅店解除租赁合同的主张，2013年5月24日澳门豆捞公司致函莫泰旅店主张单方解除租赁合同并向莫泰旅店交付了租赁房屋的钥匙，法院认为澳门豆捞公司在租赁期间内要求单方解除与莫泰旅店的租赁合同不符合双方约定，澳门豆捞公司亦无充分证据证实其解除主张符合相关法律规定，故澳门豆捞公司未依约定足额支付租金，并主张单方解除租赁合同交付钥匙的行为应视为明确表示不再依约继续履行合同，已构成预期违约，莫泰旅店可以主张解除租赁合同。双方当事人均认可诉状已于2013年5月30日送达澳门豆捞公司，故双方间的租赁合同应于2013年5月30日解除。关于莫泰旅店租金的主张，双方租赁合同解除前均应按照约定继续履行合同，双方约定2012年8月18日至2013年8月17日租金为689600元，澳门豆捞公司已支付544800元，因双方之间租赁合同已于2013年5月30日解除，结合双方租金约定标准和澳门豆捞公司实际租用房屋期间，澳门豆捞公司不应再向莫泰旅店继续支付租金。
关于违约金，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿责任的，人民法院应予支持。莫泰旅店主张澳门豆捞公司应按照合同约定向其支付344800元，法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第二十九条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合合同的履行情况及莫泰旅店和他人签订的租赁合同的约定，参照双方关于租金约定标准及2012年8月18日至2013年8月17日年度租金澳门豆捞公司实际支付情况，法院认为莫泰旅店关于违约金的主张并无不当，应予支持。遂判决：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司向徐州市莫泰一六八旅店赔偿违约金344800元。
上诉人澳门豆捞公司不服上述民事判决向本院上诉称：1、涉案房屋在消防方面及环保方面均不符合国家强制性规定，故租赁合同应为无效。2、双方当事人对于合同无效均有过错，上诉人拒付租金的行为系正常行使抗辩权，同时上诉人退租交房，也是合法保护自己权益的行为，上诉人不存在违约行为，故被上诉人主张上诉人承担违约责任，无事实和法律依据。3、一审判决违约金过高，一审法院是按照合同约定违约金数额进行判决，违约金数额高于被上诉人实际损失，请依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。
被上诉人莫泰旅店辩称：上诉人自2010年8月租赁被上诉人房屋长达两年多，一直正常经营，直至2013年3月15日中央电视台向全国曝光澳门豆捞使用假牛羊肉致使上诉人生意直线下降。2013年5月下旬上诉人在没有告知被上诉人情况下以装修为名欺骗被上诉人将所租房屋所有设备全部迁走，随后告知被上诉人上诉人要提前解除合同。至2013年5月上诉人仍欠被上诉人租金144800元。根据合同约定，上诉人违约解除合同应当赔偿被上诉人6个月租金。因此，原审法院判决并无不当，请求依法驳回上诉人诉讼请求。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、双方所签订的租赁合同是否有效。2、上诉人应否向被上诉人支付违约金344800元。
被上诉人在二审期间向法庭提供如下证据：证据1、2005年7月16日徐州市公安消防支队出具的关于国华宾馆装修改造工程消防验收合格的意见复印件；证据2、2011年3月17日公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证原件，以上证据证明涉案房屋经过消防验收。
上诉人质证认为证据1是复印件，对其真实性不予认可，且消防验收合格意见仅是初步意见，最后的验收应以企业公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证为准；证据2的时间为2011年3月17日，而租赁合同签订时间为2010年6月，故该证据与本案无关。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于双方签订的租赁合同是否有效的问题。本院认为上诉人租赁涉案房屋用于餐饮行业，其在营业前应自行办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但其并未提供相关证据证明其无法办理上述消防审批手续及其无法办理的原因是涉案房屋未经消防验收，故对其涉案房屋未经消防验收，导致租赁合同无效的主张，本院不予采信。上诉人亦未提供相关证据证明因涉案房屋不能作为餐饮用房故导致其无法办理排污许可证，故对其涉案房屋违法环境保护法的相关规定，导致租赁合同无效的主张，本院不予采信。综上，双方当事人签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该租赁合同合法有效。
二、关于上诉人应否向被上诉人支付违约金344800元的问题。上诉人未能按照合同及双方之间的约定缴纳租金，且在没有约定或法定事由的情况下单方面解除合同，上诉人的上述行为已构成违约，根据合同的约定应承担相应的违约责任。上诉人主张一审判决违约金数额过高，但是根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条的规定“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月”，一审法院判决并无不当，故本院对上诉人的该项主张不予支持。
综上所述，上诉人澳门豆捞公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费8690元，由上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担。
审　判　员　　张　蕾
代理审判员　　崔金城
代理审判员　　孟　娟
二〇一四年十二月八日
书　记　员　　许　丽