周再军、周再勇等与赵品清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)浙0782民初2485号 原告:周再军。 原告:周再勇。 原告:屈欢欢。 三原告共同委托诉讼代表人:刘志明,浙江大平律师事务所律师。 被告:赵品清。 原告周再军、周再勇、屈欢欢诉被告赵品清房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年2月2日立案受理后,依法组成合议庭,于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告周再军、周再勇、屈欢欢的委托代理人刘志明到庭参加诉讼;被告赵品清经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告周再军、周再勇、屈欢欢向本院提出诉讼请求:确认原、被告间于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效,并依约于2015年7月2日解除;判令被告返还房屋剩余租金538666.67元。事实与理由:原告承租被告位于义乌市兴中小区11幢16号房屋用于经营饭店,原告于2015年4月20日支付定金1万元,双方于2015年4月23日签订房屋租赁合同,合同约定租期为三年,2015年4月23日起至2018年4月22日止,年租金为808000元,保证金2万元,并约定“若因不可抗力致使原告无法从事经营活动的,原告有权要求被告免除不可抗力发生期间的租金”。房屋租赁合同签订后,被告按照房屋租赁的惯例,口头给予15天的免租金装潢日期,原告花费装潢费50万元,原告分别于2015年4月25日、5月10日、5月12日通过银行转账90000元、400000元、295000元,合计785000元,加上定金10000元租金,扣除15天免租33205元,原告相当于已支付828205元,其中2万元作为保证金。原告承租房屋试营业期间,6月20日义乌市环保局的工作人员即来通知,要求原告停止营业,原告当即将此事告知被告,被告对居民区不允许开饭店事先是知道的,因为附近的饭店也因同样的原因被关停,但被告事先并未告知原告。2015年7月2日原告接到义乌市环保局行政处罚听证告知书,责令停止生产,罚款35000元。原告被迫停止经营,原、被告同意解除房屋租赁合同,原告于8月22日腾空房屋交还给被告。后原告多次与被告协商,要求退回剩余租金均遭无理拒绝。原告认为,被告明知出租房屋不能用于饭店经营却不事先告知,违背诚信原则,致使原告遭受巨大损失,同意解除合同又不返还剩余租金更是无理。 被告赵品清未作答辩。 为证明自己的主张,原告向本院提供了下列证据材料: 1、房屋租赁合同一份,证明原、被告间存在租赁合同关系。 2、收条复印件一份,证明被告收取原告定金1万元的事实。 3、银行对账单三份,证明被告收取租金的事实。 4、义乌市环保局行政处罚听证告知书一份,证明解除合同的事由。 5、微信记录截屏打印件一份,证明被告愿意解除合同、同意返还租金的事实。 6、证明及票据复印件各一份,证明原告已履行了交纳罚没款的事实。 被告未到庭,视为其放弃举证、质证的权利。对原告提供的证据的证明力,本院认证如下: 原告提供的证据1,系原、被告签订的合同原件,对其证明力,本院依法予以认定。 原告提供的证据2,系收条复印件,庭审结束后经本院询问被告,被告对真实性无异议,称收到过定金1万元。对该事实,本院予以认定。 原告提供的证据3,系银行凭证,对其证明力,本院依法予以认定。 原告提供的证据4、6,系环保部门所出具,对其证明力,本院依法予以认定。 原告提供的证据5,系微信聊天记录,不能确定聊天对象的身份,且从内容上看,聊天记录也不完整,对其证明力,本院不予认定。 综上,本院认定本案事实如下: 2015年4月23日,三原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》一份,约定:一、租赁标的物:甲方所属位于兴中小区11幢16号,一楼店面五间约135平方,地下室约195平方,建筑工程规划许可证(2004)义规证2098号。二、租赁期限:自2015年4月23日至2018年4月22日止,共36个月。甲方于本合同签订时将房屋交付乙方,但房租自租赁期限开始之时计算。三、租赁用途:法律允许的经营范围。四、乙方于本合同签订后即日内向甲方交纳定金壹拾万元。租赁期限开始后,该定金转为房租。租金及支付期限:租金为第一年808000元,第二年808000元,第三年808000元,租期三年,签合同是交保证金2万元,待合同解除时由甲方退回乙方。乙方以12个月为一个付款周期向甲方支付租金。首期于2015年5月10日前付清;此后,乙方应于合同签订日前45天付清该期的租金。……十一、乙方提前终止本合同的,乙方应一次性补偿甲方20万元整。十二、若因甲方违约致使乙方无法正常从事经营活动的,乙方有权提前解除合同,由甲方一次性向乙方支付违约金20万元。合同终止或者解除,乙方拒不退房的,应向甲方支付违约金20万元。若因不可抗力致使乙方无法正常从事经营活动的,乙方有权要求甲方免除不可抗力发生期间的租金,不可抗力以当地县级以上人民政府的决定为准。……十七、甲方接受乙方付款账号为:62×××68,户名:赵品清,开户行:工商银行,义乌港城支行。合同签订后,原告交纳了定金1万元,原告于2015年4月25日汇至被告账户90000元,于2015年5月10日汇至被告账户400000元,于2015年5月12日汇至被告账户295000元。原告承租房屋后,用于经营饭店,2015年7月2日,义乌市环境保护局向原告屈欢欢发送义环罚告字【2015】203号《义乌市环境保护局行政处罚事先告知书》,载明:2015年6月11日,我局执法人员现场查实你经营的位于义乌市兴中小区11幢16号的餐厅未经环保审批擅自开始营业,你餐厅于2015年6月8日开始营业,……我局认为,你单位的行为违反了《中华人民共和国环境保护法》第十九条何《建设项目环境保护管理条例》第九条和第十六条的规定,已构成违法。……我局现根据《中华人民共和国行政处罚法》第六十一条和《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定,责令你单位停止生产,罚款人民币35000元整。……原告停止营业。后经义乌市环境保护局向义乌市人民法院申请强制执行,原告于2016年6月28日交纳了罚款35000元。 另,经庭审结束后本院向被告询问,被告陈述其给予原告15天的免租期,年租金是808000元,扣除免租期外的一年租金已经支付,由于原告饭店经营不下去,请求被告转租,被告出于好心同意由被告转租,并同意返还房屋转租给他人之后的房租,但双方至今没有解除合同,原告在2015年12月24日左右搬离租赁房屋。 本院认为,原、被告之间于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规强制性规定,应认定合法有效。依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。原告主张2015年7月2日原、被告双方一致同意解除合同,并已于2015年8月22日腾空房屋交还被告,但其未能举证证明该事实,因此,对于该主张,本院不予认定。但被告自认同意由其转租,原告于2015年12月24日左右腾空房屋交还给被告,因此,可以认定双方于2015年12月24日解除了涉案合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行,因此,被告应返还原告剩余四个月租金269333元。双方合同中约定:若因不可抗力致使乙方无法正常从事经营活动的,乙方有权要求甲方免除不可抗力发生期间的租金,不可抗力以当地县级以上人民政府的决定为准。本案并未发生双方合同约定的“不可抗力”,因此,原告要求返还自2015年8月22日之后的租金缺乏依据。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭,依法可缺席判决。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、原告周再军、周再勇、屈欢欢与被告赵品清于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效。 二、原告周再军、周再勇、屈欢欢与被告赵品清于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月24日解除。 三、被告赵品清返还原告周再军、周再勇、屈欢欢租金人民币269333元。 四、驳回原告周再军、周再勇、屈欢欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9186元,由原告周再军、周再勇、屈欢欢负担3846元,由被告赵品清负担5340元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长 张小燕 人民陪审员 何京伟 人民陪审员 刘森荣 二〇一六年九月二十七日 代书 记员 何丽斯