䌗京市大兴区水务局与北京宝兴高尔夫培训中心有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京0115民初7361号
原告：北京市大兴区水务局，住所地北京市大兴区永华南里14号楼。
负责人：刘耕，局长。
委托诉讼代理人：刘颖，北京专助律师事务所律师。
被告：北京市宝兴高尔夫培训中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇前辛庄西（永定河东堤）。
法定代表人：胡志红，经理。
委托诉讼代理人：付双成，北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施峰，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
原告北京市大兴区水务局（以下简称大兴水务局）与被告北京市宝兴高尔夫培训中心有限公司（以下简称宝兴高尔夫公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大兴水务局的委托诉讼代理人刘颖与被告宝兴高尔夫公司的委托诉讼代理人付双成、施峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大兴水务局向本院提出诉讼请求：1.判令法院确认双方的土地租赁合同于2021年4月1日解除，并判令宝兴高尔夫公司将承租土地腾退后交还大兴水务局；2.判令宝兴高尔夫公司向大兴水务局支付违约金15000元及滞纳金57750元（滞纳金以300000元为基数，按每日万分之五，自2020年4月1日起计至2021年4月21日止）；3.判令宝兴高尔夫公司向大兴水务局支付合同解除之日至宝兴高尔夫公司腾退完成之日的占用费，按照合同期内的租金标准支付；4.判令宝兴高尔夫公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年3月30日，北京大兴水资源局（现为大兴水务局）与宝兴高尔夫公司就永定河河床沙荒地及原水泥制品厂共计2604亩土地签订《租赁土地合同》，由宝兴高尔夫公司承租上述土地。合同第四章约定租期30年，每年租金300000元，租金按每两年支付。租房不能按期支付租金的，应承担违约责任，支付当年租金5%的违约金，并按每日万分之五缴纳滞纳金。但是，宝兴高尔夫公司租金仅支付至2019年，后续租金一直未支付。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另外，按照双方《租赁土地合同》第三章约定，宝兴高尔夫公司在承租土地过程中，需遵守法律法规，合法经营。且根据合同法第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
宝兴高尔夫公司辩称，大兴水务局主张解除主要基于宝兴高尔夫公司延迟支付了2020年租金，第二是宝兴高尔夫公司在使用过程中被部门认定非法占地。宝兴高尔夫公司认为解除合同没有事实和法律依据。第一，根据民法典的第722条，大兴水务局主张迟延支付租金解除合同应当先催告，大兴水务局没有经过催告程序直接解除合同，违反法律规定，宝兴高尔夫公司将租金已经支付完毕了。宝兴高尔夫公司支付租金需要大兴水务局配合开单据才能支付，由于大兴水务局没有配合，宝兴高尔夫公司才没有交费。第二，高尔夫球场是被市委认定为合法合规的球场，即使球场存在不合规的情况，大兴水务局也没有解除权，租赁合同上写着很明白，是基于大兴水务局批复同意建设球场，租赁合同第五章2到5条也明确大兴水务局有义务提供文件、协助办理报批手续，球场所有建设情况大兴水务局是明知的。根据民法典546条，即使大兴水务局有解除权，大兴水务局知道或应当知道有解除权一年内没有行使的，解除权消灭，过去一年大兴水务局都没有行使该权利。第三，高尔夫球场客观上受到疫情影响，基于情势变更原则及高院审理新冠疫情指导意见第5条的规定，对违约责任的请求不应该得到支持。第四，整个球场建设和租赁合同都是在基于大兴水务局投入建设的，大兴水务局的内部文件也说取得良好效果，宝兴高尔夫公司球场如果是因为疫情原因清退，将会面临2个亿的损失。
本院经审理认定的事实如下：2004年3月30日，大兴水务局与宝兴高尔夫公司签订《租赁土地合同》，约定宝兴高尔夫公司租用大兴水务局原有水泥制品厂及相邻的永定河堤内河床沙荒地总计2604亩（其中原水泥制品厂104亩，河床沙荒地2500亩）开发、绿化达成共识，即把2500亩沙荒地建成高尔夫球场和相邻的水泥制品厂104亩土地建成配套的培训中心。第二章土地性质及位置约定：甲方为乙方提供原水泥制品厂计104亩国有土地使用权，并为乙方提供不少于2500亩（以规划设计为准）河床沙荒地国有土地使用权，以上土地权供乙方在租赁期间使用，国有土地性质不变。第四章租期、租金和付款方式约定：租期：立项审批后30年，合同到期后应顺延20年，租金适当作调整，以后依此类推。租金：每年30万元。第五章甲方责任约定：甲方向乙方提供河床内沙荒地可以开发建设高尔夫球场的有效证件或证明。甲方协助乙方办理建设培训中心及高尔夫球场的前期手续及相关事宜。第八章违约责任第二条约定：租方不能按期交纳租金的，应承担违约责任，支持当年租金5%的违约金，并按每日万分之五支付滞纳金。
合同签订后，大兴水务局向宝兴高尔夫公司交付土地，宝兴高尔夫公司在土地上建设高尔夫球场、培训中心及配套设施。宝兴高尔夫公司向大兴水务局交付租金至2021年3月30日。
2012年5月28日，北京市国土资源局大兴分局（现北京市规划和自然资源委员会大兴分局）向宝兴高尔夫公司出具《国土资源行政处罚决定书》，载明：你单位未经合法批准，即在大兴区黄村镇前辛庄村西非法占地1373028.46平方米（合2059.54亩）建高尔夫球场和其他设施的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，本机关决定对你单位做出如下行政处罚：1、责令退还非法占用的土地1373028.46平方米（合2059.54亩）。2、没收在非法占用的1373028.46平方米（合2059.54亩）土地上的建筑物和其他设施。3、对非法占用的1373028.46平方米（合2059.54亩）土地处以每平方米20元的罚款，罚款额为27460569.20元。……
2016年5月13日，北京市国土资源局大兴分局（现北京市规划和自然资源委员会大兴分局）向北京市大兴区黄村镇人民政府出具《关于没收北京宝兴高尔夫培训中心有限公司非法占地地上物的函》，载明：将宝兴高尔夫公司的地上物移交贵镇人民政府处置。
2019年5月23日，现北京市规划和自然资源委员会大兴分局向大兴水务局出具《关于依法处理北京宝兴高尔夫球场违法建设的函》，载明：位于黄村镇前辛庄村西、左堤路东侧的北京宝兴高尔夫球场项目，未依法取得建设工程规划许可证，违反《北京市城乡规划条例》第九十二条的规定及《北京市禁止违法建设若干规定》第三条的规定，属违法建设。依据《北京市城乡规划条例》第六十五条规定，请你单位依职责启动相应程序，并将处理结果反馈我分局。
2021年1月11日，大兴水务局向市规划和自然资源委大兴分局出具《关于协助提供宝兴高尔夫有关材料的函》，载明：宝兴高尔夫公司位于大兴区黄村镇前辛庄系（永定河东堤），其中建设的主会场约14000平方米、办公楼约3000平方米、车库约2000平方米。请贵局协助确认宝兴高尔夫公司内的以上建筑是否属于违法建设。
2021年1月13日，北京市规划和自然资源委员会大兴分局向大兴水务局复函，载明：经查，宝兴高尔夫公司内的建筑物未依法取得建设工程规划许可证，属违法建设。
另查，2500亩沙荒地和原水泥制品厂104亩土地中绝大部分土地有国有土地使用权证，极少部分没有国有土地使用权证。国有土地使用权证上载明：使用权人为大兴水务局，使用权类型为划拨，用途为水域用地，使用权面积1309595平方米。北京市地籍调查表显示：土地使用者为大兴县水利局，批准用途为护堤地，实际用途为护堤地，使用期限为永久。
经与大兴水务局和宝兴高尔夫公司核实，宝兴高尔夫公司在租赁土地上的违法建筑物于2021年10月30日之前被黄村镇政府强制拆除。现宝兴高尔夫公司未将案涉土地腾退返还给大兴水务局，案涉土地仍由宝兴高尔夫公司实际占有。
经本院释明，大兴水务局表示对于租赁合同的效力问题，同意法院根据事实情况依法裁判，并对合同无效后的法律后果同意依法裁判。宝兴高尔夫公司主张土地租赁合同有效，其公司提交《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》，证明宝兴高尔夫球场已经经过十一部委整治，包括国土资源部，严格按照《城乡规划法》《土地管理法》《环境保护法》的规定开展整治，经过整改后合格，保留下来了球场，并没有要求关闭。
本院认为：关于本案合同效力问题。依据《土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。经核实，案涉土地为国有土地，登记的用途为水域用地，护堤地。依据上述法律规定，如果改变土地用途，需要经人民政府自然资源主管部门同意，报人民政府批准。本院认为，大兴水务局将案涉土地租赁给宝兴高尔夫公司用于建高尔夫球场，改变了土地用途，但没有履行审批手续。虽通过整改，宝兴高尔夫球场被保留下来，但不能否认该土地租赁合同改变了土地用途，违反了《土地管理法》的相关规定。且宝兴高尔夫球场内的建筑物未依法取得建设工程规划许可证，属违法建设，已被当地政府强制拆除。综上所述，本院确认大兴水务局与宝兴高尔夫公司于2004年3月30日签订的《租赁土地合同》无效。
关于腾退问题。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因土地租赁合同认定为无效，宝兴高尔夫公司因此取得的土地应当予以返还。故对大兴水务局要求宝兴高尔夫公司腾退承租的土地的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金和滞纳金问题。因土地租赁合同被认定为无效，合同中约定的违约金和滞纳金条款亦属无效，大兴水务局依据合同约定要求宝兴高尔夫公司支付违约金和滞纳金的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。
关于占用费问题。宝兴高尔夫公司支付租金至2021年3月30日，2021年4月1日之后，宝兴高尔夫公司未实际经营，且违法建筑物现已被拆除。同时，考虑大兴水务局对土地租赁合同无效亦存在过错，本院对占用费依法予以酌减，宝兴高尔夫公司应支付大兴水务局土地占用费（自2021年4月1日起至租赁土地实际腾退完成之日止，按照年租金200000元的标准计算）。对超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条之规定，判决如下：
一、确认北京市大兴区水务局与北京市宝兴高尔夫培训中心有限公司于2004年3月30日签订的《租赁土地合同》无效；
二、北京市宝兴高尔夫培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内将承租土地腾退返还给北京市大兴区水务局（原水泥制品厂104亩，河床沙荒地2500亩，总计2604亩）；
三、北京市宝兴高尔夫培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京市大兴区水务局土地占用费（自2021年4月1日起至实际腾退完成之日止，按照年租金200000元标准计算）；
四、驳回北京市大兴区水务局的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1618元，由北京市大兴区水务局负担809元（已交纳），由北京市宝兴高尔夫培训中心有限公司负担809元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员　　李玮唯
二〇二一年十二月七日
书记员　　宋爱芹