广州市帝景商务服务有限公司与广州市宏蒲投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷2016民再28再审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民再28号
再审申请人（原审被告）：广州市宏蒲投资管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：罗碧美，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张泽吾，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：广州市帝景商务服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：华莉莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘莹，北京市东卫（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐多，北京市东卫（广州）律师事务所助理。
广州市宏蒲投资管理有限公司（以下简称宏蒲公司）因与广州市帝景商务服务有限公司（以下简称帝景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院于2014年11月5日作出的（2014）穗海法民三初字第434号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月16日(2015)穗中法民申字第229号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，宏蒲公司的法定代表人罗碧美及该公司的委托诉讼代理人张泽吾，帝景公司的法定代表人华莉莉及该公司的委托诉讼代理人刘莹、徐多到庭参加庭询。本案现已审理终结。
宏蒲公司向本院申请再审称：（一）帝景公司不是本案适格原告。帝景公司从未与宏蒲公司签订《租赁合同》并履行。帝景公司于2014年3月11日签署的《确认书》，不具有对抗第三人的效力。（二）原审法院送达程序存在重大瑕疵，导致本案缺席判决及宏蒲公司的辩论权利被剥夺。虽然宏蒲公司工商登记的住所地是广州市番禺区石基镇广华路75号之一，但自2010年已经迁至现址经营。帝景公司未向原审法院如实告知宏蒲公司的实际经营地址。原审法院送达法律文书存在程序瑕疵。（三）帝景公司不能办理餐饮营业执照与宏蒲公司无关，原审法院判令宏蒲公司赔偿经济损失于法无据。与广州市海珠区艺景路250号首层（即锦安苑首层商铺，以下简称涉案房屋）一墙之隔的案外人也取得了餐饮营业执照。退一步而言，帝景公司作为承租人，在签订租赁合同前理应核实涉案房屋有无烟道且是否能够通过环评，但帝景公司未尽审慎审查义务即签订合同，对涉案房屋因无法通过环评所致装修损失亦有过错。鉴于双方对于损害后果存在混合过错，该项损失应由帝景公司和宏蒲公司各承担50％。（四）原审法院对于帝景公司的经济损失认定事实不清。帝景公司所述经济损失证据的真实性、关联性无法确认。所有装修合同都是华莉莉以个人名义而非以帝景公司的名义签署，相关《收据》显示的也是华莉莉的工程款而非帝景公司的装修款。请求：1.撤销原审判决并直接予以改判或者发回原审法院重审；2.驳回帝景公司的全部诉讼请求；3.案件受理费由帝景公司承担。
帝景公司答辩称：一、华莉莉作为帝景公司的发起人、大股东、法定代表人代表帝景公司对外签订合同，并由帝景公司实际履行合同，帝景公司依法是本案的适格原告。二、原审法院已尽到最全面的送达义务，依法完成送达工作。三、宏蒲公司在订立合同时恶意隐瞒涉案房屋没有内置烟道的情形，明知无法满足帝景公司的餐饮营业需求。宏蒲公司不诚信的违约行为导致合同目的无法实现，同时也符合租赁合同第十一条第3款“租赁物由于产权人取得的政府规划功能的原因，使乙方不能办理餐饮营业执照的”、“交付的房屋主体结构不符合合同约定严重影响乙方使用的”的约定，帝景公司有权解除租赁合同，并且按照《租赁合同》第十二条的约定要求宏蒲公司退还履约保证金、免收两个月租金及赔偿损失。四、宏蒲公司明知帝景公司对于餐饮经营规模的要求，与帝景公司合同签订的涉案房屋的租赁面积675平方米，却仅提供面积336.3平方米的租赁物给帝景公司，欺骗帝景公司该租赁物的租赁面积为675平方米。五、帝景公司原审提供的票据中都注明了装修地址或帝景公司，应该认定为帝景公司在涉案房屋的装修。华莉莉作为帝景公司的发起人和法定代表人，有权代表帝景公司对外签订合同。帝景公司和宏蒲公司双方盖章确认的《艺景路250号房屋交接单》可以证实宏蒲公司提供给帝景公司的涉案房屋为毛坯房。帝景公司提交的装修单据总计装修费约820000元，实际装修成本更多。请求驳回宏蒲公司的再审请求。
2014年3月13日，帝景公司向原审法院起诉，请求：1.宏蒲公司返还履约保证金121500元；2.宏蒲公司返还已经支付的两个月租金121500元；3.宏蒲公司赔偿帝景公司装修费损失687757元；4.宏蒲公司承担本案的诉讼费。
原审法院认定事实：2011年4月20日，宏蒲公司（原名广州市宏蒲投资咨询有限公司，甲方）和华莉莉（乙方）签订《租赁合同》（合同号HCH-2011-11），约定：乙方承租甲方涉案房屋，建筑面积为675平方米；涉案房屋的产权人是广州市海珠区凤和经济联合社，经产权所有人授权，甲方将涉案房屋转租给乙方（产权人与甲方的租赁合同为本合同附件，作为涉案房屋产权人授权甲方转租的证明），乙方不能利用涉案房屋作任何的抵押、转让或由他人代管代用；（第三条）乙方承租涉案房屋后，经营内容包括餐饮等（以政府部门批准的经营许可范围为准）；租赁期限为八年，从2011年4月24日至2019年4月23日；（第五条）1.装修免租期从2011年4月26日起至2011年6月30日止；2.租金从免租期结束次日开始计收，每平方米每月玖拾元人民币，管理费每平方米每月伍元人民币，首年年租金为729000元，管理费不计升幅，从第三年起的年租金以首年租金为基数逐年递增5%，从第七年起以第六年租金为基数逐年递增10%；3.租金按月支付，支付方式为现金或支票，每月租金在当月10日前支付，从合同生效之日起，甲方免收乙方一年物业管理费；4.除依本合同列明的租金和管理费外，甲方不得向乙方收取其他任何费用，但因乙方经营租赁物而产生应由乙方缴交的政府或第三方收费，包括但不限于水费、电费、电信资费、卫生费、绿化费、排污费、治安费用等由乙方承担（含装修免租期内产生的费用）；5.本合同签订之日起三天内，乙方应向甲方交付人民币121500元作为履约保证金和6000元作为水电周转金，合同终止后，在乙方无需承担违约责任的情况下，在乙方清偿所欠租金、水电费等费用及清理杂物完毕后三天内，甲方将履约保证金和水电周转金（不计利息）返还给乙方；（第八条）1.甲方在乙方对涉案房屋进行装修时，应协助乙方办理各项相关手续，由此产生的一切费用由乙方承担……；3.因甲方破产、物业拆迁，或产权发生纠纷，导致本租赁合同无法履行，或影响乙方经营的，甲方应承担乙方相应损失；（第十一条）……3.甲方有下列情况之一的，乙方有权单方解除合同：（1）涉案房屋由于产权人取得的政府规划功能的原因，使乙方不能办理餐饮营业执照的……；（第十二条）1.甲方违约，有本合同第十一条第三款约定的情形之一的，免收乙方两个月租金并退还履约保证金；如因本合同第十一条第三款第一项解除合同的，除承担上述违约责任外，还应赔偿乙方由此造成的损失……；（第十五条）……4.本合同自甲方收到乙方的履约保证金之日起生效，未尽事宜，甲乙另行签订补充协议，补充协议与本合同均具有同等法律效力。之后，宏蒲公司于2011年4月27日收到华莉莉履约保证金121500元,于2011年10月17日收到帝景公司2011年8月-10月份租金尾数22914.58元；帝景公司缴纳了2011年11月份水电费4723.9元、2011年12月份租金60750元。帝景公司提供的证据显示：一、2011年5月4日，广州安勤会计师事务所有限公司出具《广州市帝景和记餐饮有限公司2011年度验资报告》，其中记载：该公司接受委托，审验了广州市帝景和记餐饮有限公司（筹）截止2011年5月3日止设立登记的注册资本实收情况。经审验，华莉莉认缴18000元，占注册资本60%，出资方式为货币，姚某认缴12000元，占注册资本40%，出资方式为货币。截止2011年5月3日止，广州市帝景和记餐饮有限公司（筹）已收到华莉莉和姚某缴纳的注册资本合计30000元，实收资本占注册资本的100%。二、工商部门于2011年7月8日核准设立帝景公司，企业名称保留至2012年1月4日；帝景公司营业期限从2011年8月1日至长期，法定代表人是华莉莉。三、帝景公司出具的《确认书》记载如下内容：“华莉莉与宏蒲公司于2011年4月20日签订的合同号为HCH-2011-11的《租赁合同》，是华莉莉以法定代表人身份为即将设立的餐饮公司而签订的。由于宏蒲公司出租的租赁场地广州市海珠区艺景路250号首场不能办理餐饮营业执照，最后注册为帝景公司，我方因此和宏蒲公司产生纠纷。帝景公司对上述《租赁合同》予以确认，因该《租赁合同》产生的一切权利义务均由帝景商公司承担”。四、2012年2月15日，广州市环境监察支队海珠大队向华莉莉（帝景公司）发出《环境问题整改通知书》，主要内容：“……根据上述检查情况，你（单位）需改正的内容如下：1.定期请有资质的环保公司清洗及维护油烟静电处理器，并保存相关记录以备检查；2.尽快完善废水三级处理池，并定期请有资质的环保公司回收废油渣，保存相关记录以备检查；3.未办理环保相关审批手续……”。五、2012年5月25日，广州市海珠区环境保护局向帝景公司作出《行政处罚听证告知书》，主要内容：“……一、有关建设项目环境保护的法律法规要求。《中华人民共和国环境保护法》第十三条第一款规定：‘建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定’，《中华人民共和国环境保护法》第二十六条第一款规定：‘建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用’……二、当事人存在的违法行为。……当事人没有遵守国家有关项目环境保护管理的规定，上述项目需要配套建设的环境保护设施未经环境保护行政主管部门验收，于2011年11月正式投入使用并对外营业。上述行为违反了第二十条第一款、第二十三条的规定，应当承担相应的法律责任……根据上述法律规定，我局拟对当事人作出责令停止上述饮食项目的使用，并处罚款叁万元的行政处罚……”。六、2012年5月，帝景公司和宏蒲公司签署《艺景路250号房屋交接单》，内容：“本人（华莉莉）在2011年4月20日向宏蒲公司，租赁了艺景路250号面积为675平方米的毛坯房，因环评的问题，已于2012年3月份租赁结束，现将做过了室内装饰，水电，消防，煤气，排风管道等几项装修工程的房屋，已完好交给宏蒲公司，室内所属己方的物品已清理完毕。特此证明，办理移交手续”。双方均在该《艺景路250号房屋交接单》中加具印章，帝景公司签署的落款日期为2012年5月23日，宏蒲公司签署的落款日期为2012年5月22日。七、帝景公司的法定代表人华莉莉（甲方）和化州市装修工程公司驻广州工程处（乙方，代表人游某）签订的《餐厅装饰工程合同》（2011年5月4日）、《餐厅装饰（增加）工程合同》（2011年8月），约定涉案房屋室内装修工程交由乙方施工，工程款分别为328000元、205000元；施工期自2011年5月5日至2011年8月25日止。八、帝景公司的法定代表人华莉莉（甲方）和某实业总公司（乙方）签订的《工程施工合同》（2011年5月3日）、《消防工程增加合同》（2011年5月20日）、《排烟管道工程合同》（2011年8月），约定二次装修消防及电路安装工程，消防自动排烟系统，自动报警设施，自动喷淋设施，自动消火栓系统等，三份合同的工程款分别为56800元、34435元、62250元，工程施工期分别从2011年5月2日至2011年6月20日、2011年7月10日至2011年8月5日、2011年7月6日至2011年8月20日。帝景公司还提交了对施工单位已经全部支付上述工程款的收据以及购买厨地砖、欧瓷片等款项1798元、6434元，空调安装人工材料款51267元，水电人工材料款47330元，石膏板天花安装材料人工款21450元，外水、外电共计人工费2800元，大门外墙折砖、批荡人工费3000元等证据资料。
帝景公司在诉讼中表示：1.帝景公司的法定代表人华莉莉及其他股东拟在涉案房屋注册成立“广州市帝景和记餐饮有限公司”，且已经以该名义进行了装修，但该名称最终未经工商部门批准，因此改名为帝景公司。华莉莉是帝景公司的法定代表人和最大的股东。虽然《租赁合同》是华莉莉签订的，但其签订合同的目的是为了成立公司并在此经营，相关的支出也计入成本，所以本案原审原告是帝景公司，而非华莉莉，本案应由帝景公司作为承租人履行《租赁合同》中的权利义务。2.帝景公司于2011年10月17日向宏蒲公司支付了2011年8-10月租金的尾数22914.58元，该尾数22914.58元是指：按照约定帝景公司应从7月1日开始交租，但是由于宏蒲公司的原因，导致帝景公司无法正常装修，所以宏蒲公司同意免掉帝景公司从2011年7月1日至2011年10月31日的部分租金。故帝景公司于2011年10月17日向宏蒲公司支付合同约定的租金尾数22914.58元，宏蒲公司也于当日出具了收据。2011年11月1日至11月30日的租金60750元，帝景公司已经汇至宏蒲公司法定代表人罗碧美的个人账户中，但宏蒲公司目前还没有向帝景公司出具收据。对于2012年1月1日至1月30日的租金，由帝景公司于2012年1月13日至2012年3月8日陆续转账支付完毕，宏蒲公司还没有出具收据。由于宏蒲公司一直没有为帝景公司办妥营业执照，且交付的场地面积小于合同约定的面积，所以帝景公司没有支付从2012年2月1日起的租金。3.帝景公司的法定代表人缴纳履约保证金当天（即2011年4月27日），宏蒲公司将涉案房屋交付给帝景公司的法定代表人华莉莉。交付的房屋是毛坯房，帝景公司接收房屋后，对该房屋进行装修，装修工程从5月5日至8月25日左右。4.从2011年9月中旬以后，帝景公司开始实际使用涉案房屋，将场地作为餐厅用，但是被环保部门罚款。2012年3月19日，宏蒲公司担心帝景公司继续经营餐饮连累到他们，所以将门锁上，不允许继续使用，故从2012年3月19日开始，帝景公司已经无法实际使用该房屋，2012年3月21日帝景公司向宏蒲公司发函认为宏蒲公司违约，故发函解除合同，2012年5月23日，双方进行场地交接，帝景公司退出的涉案房屋并签订《艺景路250号房屋交接单》。该日帝景公司退出时，将可移动的物品全部搬出，但不可移动的装修物、镶嵌物仍然保留在房屋内。5.2011年11月及之前的水电费帝景公司都有缴纳，2011年12月、2012年1月、2月的水电费也有缴纳，但是宏蒲公司没有出具收据。6.合同约定的地址为广州市海珠区艺景路250号首层，该地址就是涉案房屋现在的门牌号，位于锦安苑首层中一部分，合同约定的承租面积是675平方米，但接收后发现只有300多平方米，帝景公司对此向宏蒲公司提出异议，宏蒲公司委托广东某建设工程监理咨询有限公司进行了面积测绘，最终测绘的面积是409平方米，帝景公司对面积问题多次向宏蒲公司提出异议，但宏蒲公司一直未作出合理的解释；7.宏蒲公司称房屋的产权人是广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社，但具体的产权情况，帝景公司无法核实。8.帝景公司认为宏蒲公司存在以下违约之处：（1）合同约定应当交付的承租面积为675平方米，但实际面积仅为409平方米，二者相差200多平方米，宏蒲公司构成违约，帝景公司对此一直有提出异议，但宏蒲公司未作相应的解释，也没有提出解决方案。（2）租赁合同约定，帝景公司承租涉案房屋用于餐饮经营，并约定若由于产权人取得的政府规划功能的原因，使帝景公司不能办理餐饮营业执照的，帝景公司有权单方解除合同，据帝景公司了解到的情况，政府部门认为涉案房屋不能办理餐饮营业执照，原因是该房屋在最初设计、施工时没有配置内置的烟道；9.据帝景公司向环保部门了解，环保部门答复称，相关防治污染的设备，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，所以不允许在主体工程完工并竣工验收后，再进行相应的改建。10.环保部门作出《行政处罚听证告知书》后，帝景公司提出异议，认为宏蒲公司隐瞒相关的情况而导致出现环境问题，并且导致无法通过环评。另外，由于帝景公司已经没有实际在此经营了，因此环保部门最终没有作出处罚决定书。11.帝景公司搬出后，该场地又被出租给他人出售红酒使用，具体谁出租的，帝景公司不清楚。经帝景公司到现场了解，现在的实际使用人重新进行了装修，目前的装修情况和当初帝景公司装修的情况，已经发生了根本性变化，故无法评估到宏蒲公司装修的残值。12.帝景公司去过宏蒲公司的工商注册地，但没有找到宏蒲公司，也不知道如何联系上宏蒲公司。13.帝景公司第2项诉讼请求中“返还两个月的租金”，是依《租赁合同》第十二条第1款的约定，若宏蒲公司违约，则免收帝景公司两个月的租金。由于帝景公司已经交纳租金至2013年2月1日，故宏蒲公司应退还两个月的租金，具体是指退还2013年2月1日之前已经交纳的两个月的租金121500元。14.帝景公司第3项诉讼请求中的“装修费损失”是依据合同第十二条第1款的约定，帝景公司因装修该房屋而和两个装修公司共签订了五份合同，并向装修公司实际支付了装修费将近830000元，由于宏蒲公司违约，使帝景公司不能正常使用该房屋，故宏蒲公司应当向帝景公司赔偿装修费，为计算的方便，帝景公司在本案仅主张687757元的装修损失。
原审法院认为：华莉莉和宏蒲公司签订《租赁合同》的目的，是为了在涉案房屋成立公司并开展经营活动，该《租赁合同》签订后，华莉莉作为股东及法定代表人在此地址成立了公司，从宏蒲公司出具的2011年8-10月和12月租金收据、2011年11月水电费收据上看，宏蒲公司亦是向帝景公司收取了相应租金及水电费，交还房屋时双方签署的《艺景路250号房屋交接单》“交房人”处加盖有帝景公司的印章，故帝景公司认为由其作为承租人履行《租赁合同》中权利义务的意见，宏蒲公司没有提出反驳意见，原审法院予以采纳。从《租赁合同》内容上看，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
据《租赁合同》约定，若该房屋由于产权人取得的政府规划功能的原因，使帝景公司不能办理餐饮营业执照的，则宏蒲公司构成违约。帝景公司认为涉案房屋因规划功能的原因，导致不能办理出餐饮营业执照，故宏蒲公司构成违约，从环保部门作出的《行政处罚听证告知书》内容看，“……《中华人民共和国环境保护法》第十三条第一款规定：‘建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定’，《中华人民共和国环境保护法》第二十六条第一款规定：‘建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用’”，帝景公司认为相关防止污染的装修，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，所以不允许在主体工程完工并竣工验收后，再进行相应的改建，该内容与《行政处罚听证告知书》上述内容一致，且宏蒲公司未提出抗辩意见，视为对帝景公司主张的内容无异议，故原审法院采纳帝景公司的意见，认为宏蒲公司提供的房屋不符合办理餐饮营业执照的条件，导致帝景公司无法通过环保部门的审核，构成违约。另一方面，帝景公司认为《租赁合同》约定的承租面积为675平方米，但宏蒲公司实际交付的面积仅为400多平方米，且帝景公司多次与宏蒲公司交涉，但宏蒲公司一直没作合理解释，据帝景公司提交的盖有“广东某建设工程监理咨询有限公司”公章的测绘图，房屋经测绘后的面积为409平方米。对于帝景公司主张的该内容，宏蒲公司亦没有提出抗辩意见，鉴于宏蒲公司实际交付的房屋面积明显小于合同约定的面积，构成违约。
关于帝景公司要求宏蒲公司返还履约保证金121500元的问题。帝景公司和宏蒲公司于2012年5月23日签署的《艺景路250号房屋交接单》，确认了宏蒲公司出租时交付给帝景公司的房屋是毛坯房，并确认该房屋因环评的问题，无法继续承租，帝景公司已经把房屋交还给宏蒲公司。双方确认的上述内容，可视为租赁合同已经于2012年5月23日解除，但对于合同解除后的责任承担问题，双方未达成一致意见。帝景公司现起诉要求宏蒲公司承担相应的违约责任，原审法院予以支持。由于宏蒲公司违约，造成合同无法继续履行，宏蒲公司应向帝景公司返还已经收取的履约保证金121500元。
关于帝景公司要求宏蒲公司返还已经交付的两个月租金121500元的问题。《租赁合同》约定：“甲方违约，有本合同第十一条第三款约定的情形之一的，免收乙方两个月租金并退还履约保证金；如因本合同第十一条第三款第一项解除合同的，除承担上述违约责任外，还应赔偿乙方由此造成的损失”，该内容只是约定宏蒲公司违反相应条款的情况下，帝景公司可免交两个月的租金并要求退还履约保证金，并未约定帝景公司有权要求退还已经交纳的租金，并且从实际情况看，帝景公司表示其未交纳从2012年2月1日开始的租金，并称其于2012年3月21日发函解除合同，据《艺景路250号房屋交接单》记载帝景公司于2012年5月下旬才把房屋交还给宏蒲公司，故从2012年2月1日至交还房屋期间的租金，帝景公司并未实际交纳，其现起诉要求宏蒲公司再退还两个月的租金，原审法院不予采纳。
关于帝景公司要求宏蒲公司赔偿装修费损失687757元的问题。据帝景公司提交的《餐厅装饰工程合同》、《餐厅装饰（增加）工程合同》、《工程施工合同》、《消防工程增加合同》、《排烟管道工程合同》及相关单位（如：化州市装修工程公司驻广州工程处、广州市荣兴盛陶瓷店、广州星辉五金装饰材料经营部、广州市东明装饰材料经营部等）出具的《收据》等证据可证实，帝景公司对该毛坯房屋从2011年5月至8月期间确实进行了装修，其提交的装修单据总计装修费用约820000元，由于宏蒲公司违约，造成帝景公司无法继续承租，宏蒲公司应向帝景公司赔偿相应的装修损失。鉴于涉案房屋的现实际使用人重新进行了装修，目前的装修现状和当初帝景公司装修的状况，已经发生了根本性变化，故无法评估帝景公司交还房屋时的装修残值，原审法院参考帝景公司的装修成本，酌定宏蒲公司应向帝景公司赔偿装修损失630000元。
综上所述，因宏蒲公司未发表抗辩意见，视为放弃抗辩权利，原审法院采纳帝景公司主张的合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、广州市宏蒲投资管理有限公司本判决生效之日起10日内，向广州市帝景商务服务有限公司返还履约保证金121500元；二、广州市宏蒲投资管理有限公司在判决生效之日起10日内，向广州市帝景商务服务有限公司支付装修损失费630000元；三、驳回广州市帝景商务服务有限公司要求广州市宏蒲投资管理有限公司返还已付两个月租金121500元的诉讼请求。原审案件受理费13108元，由帝景公司负担1793元，宏蒲公司负担11315元。
本院再审审理期间，宏蒲公司提交如下证据：1.2014年10月29日工商管理部门核发的该公司的营业执照，载明住所为现址。2.该公司与广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社于2010年3月签订的《租赁合同书》，拟证明该公司于2011年已迁至现址经营。3.该公司与广州市艺苑餐饮有限公司（经营地址为广州市海珠区艺景路254号首层）、广州市海珠区开心快餐店、广州市海珠区千尊西饼店分别签订的租赁合同以及相关餐饮经营主体的工商登记信息，拟证明帝景公司无法通过环评与宏蒲公司无关。4.华莉莉于2012年2月24日向宏蒲公司提交的《租金交纳意见书》，载明“本人在租赁……期间，未按双方签订的《租赁合同》交纳租金及有关费用，现在我想转租给其他人……希望宏蒲公司能让我们坚持到3月份顺利转租……让双方合理的解决此事”等，拟证明双方解除合同的真实原因并非涉案房屋没有烟道而是对方逾期支付相关费用导致。经质证，帝景公司认为宏蒲公司不能证明其签订租赁合同后就迁移地址，而且该地址与宏蒲公司、帝景公司签订的《租赁合同》上记载的地址不一致；相关餐饮经营主体的登记信息不代表其已获批餐饮许可证，也不能证明涉案房屋有内置烟道；《租金交纳意见书》上华莉莉的签名属实，但内容并非最终的合意。
对帝景公司原审中提交的证据，宏蒲公司认为，规划图和《环境问题整改通知书》、《行政处罚听证告知书》不能证实烟道的问题，而是因为帝景公司没有申请环评导致；《致广州市宏蒲投资咨询有限公司函》、《艺景路250号房屋交接单》等往来的文件可以反映，并非烟道问题而无法经营，而是因为帝景公司没有缴纳租金导致；对帝景公司装修合同的真实性等有异议；帝景公司缴纳租金的证据能够证明帝景公司认可租赁物的现状并履行合同，不存在面积差异问题；对广东某建设工程监理咨询有限公司的测绘图，不能证明租赁物的面积不符合行业习惯有使用面积和建筑面积的区分，帝景公司也已缴纳租金，不存在宏蒲公司刻意隐瞒面积的事实。
因双方当事人对涉案房屋的环评问题存在争议，本院发函给广州市海珠区环境保护局，该局复函称帝景公司未曾就其涉案房屋地址向该局申报环评审批手续；帝景公司存在经营餐饮项目未办理环评审批手续的环境违法行为，经营过程存在油烟、废水以及噪声污染问题；广州市艺苑餐饮有限公司、广州市海珠区开心快餐店、广州市海珠区千尊西饼店均需办理环评审批手续，其中广州市艺苑餐饮有限公司已通过该局环评审批，其余两个餐饮项目均未经该局环评审批；经现场检查，涉案房屋无法通过增加环保设施达到现行餐饮场所环评审批的要求。经质证，宏蒲公司认为涉案房屋的大楼有内置烟道，涉案房屋符合《租赁合同》的约定，《租赁合同》解除的原因是帝景公司延期缴纳租金，合同也是经双方同意一致解除的，应由帝景公司承担全部后果。帝景公司认为因环保行政部门告知不能通过环评所以没有收取该公司的申报环评资料，但该公司原审提交的大楼竣工图纸是环保部门提供的，涉案房屋所在大楼首层没有内置烟道，且广州市艺苑餐饮有限公司签订的租赁合同早于涉案的《租赁合同》，因排放量限制《租赁合同》签订时已经不能作餐饮使用。
还查明：经查阅原审法院案卷材料，帝景公司原审提供的涉案房屋所在大楼首层平面图（竣工图）显示“机动车入口”位置左上方“自行车、摩托车库”处标注“烟道”设施；广东某建设工程监理咨询有限公司于2011年12月28日出具的书据载明“黑框内面积为409平方米”。另，《租赁合同》第四条“租赁期限和租赁物的交付”载明“2.甲乙双方应在甲方将租赁物交付乙方使用之前对租赁物进行核对确认。经甲乙双方核对确认的清单为租赁物最终清单。甲方于本合同签订的次日应按上述清单向乙方交付租赁物”；《致广州市宏蒲投资咨询有限公司函》为帝景公司于2012年3月21日向宏蒲公司发出，载明帝景公司“因环保手续的问题至今无法解决，现决定到本月25日结束……26日双方就租赁期间所发生的租金问题协商解决”；此外，原审法院受理案件后依宏蒲公司工商登记住所直接送达未果，遂公告送达应诉材料和开庭传票。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
另，宏蒲公司于2016年10月27日提交书面意见表示其自愿承担再审案件受理费。
本院认为：双方当事人对涉案《租赁合同》的真实性、合法性并无争议，原审法院认定该合同对双方有约束力正确，本院予以维持。本案的争议焦点一是帝景公司的诉讼主体资格问题，二是宏蒲公司是否存在违约行为，三是宏蒲公司应否对帝景公司承担返还履约保证金以及赔偿装修费损失的责任。
关于帝景公司的诉讼主体资格问题。根据本案查明的事实，《租赁合同》是帝景公司成立前以华莉莉的名义与宏蒲公司签订，帝景公司成立后，华莉莉为该公司的股东及法定代表人，及后涉案房屋作为帝景公司的经营场所由帝景公司使用，并由帝景公司向宏蒲公司缴纳租金，宏蒲公司予以收取并无异议，至《租赁合同》终止履行时帝景公司与宏蒲公司办理了涉案房屋的移交手续。故此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，帝景公司确认其承担《租赁合同》的权利义务关系并就《租赁合同》产生的民事争议向原审法院提起诉讼，诉讼主体适格，原审法院予以采纳并无不当。宏蒲公司再审主张帝景公司的诉讼主体不适格，理据不足，本院不予采纳。
关于宏蒲公司是否存在违约行为的问题。首先，帝景公司主张宏蒲公司交付的涉案房屋面积小于《租赁合同》约定的面积。从本案的证据来看，《租赁合同》约定涉案房屋建筑面积为675平方米且双方当事人应在宏蒲公司交付帝景公司使用涉案房屋前对“租赁物进行核对确认”，根据帝景公司提交的证据显示其接收涉案房屋后曾进行装修达三个月之久，帝景公司理应知悉涉案房屋的状况和具体面积；同理，帝景公司原审称“接收后发现只有300多平方米”、“最终测绘的面积是409平方米”，该主张明显与“建筑面积为675平方米”的数值存在较大差异，但本案中并没有确切的证据证明帝景公司就涉案房屋的面积差异明确向宏蒲公司提出异议；审查帝景公司对其缴纳“2011年8月-10月份租金尾数22914.58元”解释为“按照约定帝景公司应从7月1日开始交租，但是由于宏蒲公司的原因，导致帝景公司无法正常装修，所以宏蒲公司同意免掉帝景公司从2011年7月1日至2011年10月31日的部分租金”，但帝景公司既未提供证据证实宏蒲公司同意免除其部分租金，从“尾数”的一般文义理解也不能得出其他款项当然减免的结论，故该缴纳租金尾数的证据不足以认定与涉案房屋面积差异有关联性；同时，帝景公司在缴纳租金尾数之后至2012年1月，仍按照约定的租金标准向宏蒲公司缴纳租金；帝景公司原审提交的广东某建设工程监理咨询有限公司于2011年12月28日出具的测绘结果也不能证明帝景公司据此向宏蒲公司提出面积差异异议；鉴于2012年5月22、23日帝景公司、宏蒲公司盖章确认《艺景路250号房屋交接单》，该单上仍载明“（华莉莉）在2011年4月20日向宏蒲公司，租赁了艺景路250号面积为675平方米的毛坯房”的内容，帝景公司遂移交涉案房屋给宏蒲公司，至2014年3月帝景公司向原审法院起诉时长达近二十一个月，期间也并无证据反映帝景公司提出相关异议。根据上述存在的情形，应视为帝景公司实际同意、接受了宏蒲公司交付的涉案房屋的面积现状，并依《租赁合同》约定的租金标准履行了缴纳租金至2012年1月的义务，故原审法院以宏蒲公司实际交付的房屋面积小于合同约定为由认定宏蒲公司构成违约不当，本院予以纠正。其次，帝景公司主张宏蒲公司交付的涉案房屋因规划功能的原因，导致不能办理餐饮营业执照，宏蒲公司构成违约。对此，帝景公司提供了《环境问题整改通知书》、《行政处罚听证告知书》作为主要证据，但该通知书、告知书载明的违法事由并不是宏蒲公司提供涉案房屋建筑竣工验收时的环保验收事项，整改的内容也不是宏蒲公司应负的合同及法定义务，该前述证据的内容只能证明作为餐饮经营者的帝景公司未按照环境保护法律法规的规定就餐饮建设项目办理环评手续而对外营业，不足以证明未办理环评手续的原因在于涉案房屋及其所在建筑物的规划功能限制或不足，且上述证据也不属于规划行政部门对涉案房屋及其所在建筑物规划功能的评价性质，本案并无其他的可以证明涉案房屋及其所在建筑物建设项目初始规划中禁止引入餐饮业态的相反证据，同时综合再审中宏蒲公司提交的与涉案房屋邻近的案外人取得餐饮营业执照的证据以及相关环保行政部门的答复意见，涉案房屋所在建筑物首层平面图（竣工图）标注“烟道”设施的事实，故本院认定帝景公司主张宏蒲公司交付的涉案房屋因规划功能的原因导致其不能办理餐饮营业执照的理由不成立，原审法院认定宏蒲公司交付的涉案房屋违反《租赁合同》的约定构成违约不当，本院予以纠正。
关于宏蒲公司应否对帝景公司承担返还履约保证金以及赔偿装修费损失的责任的问题。根据前述分析意见，并考虑双方当事人在2012年5月22、23日均盖章确认《艺景路250号房屋交接单》里的意思表示，足以认定帝景公司因涉案房屋的环评审批问题未能解决而提出解除《租赁合同》，宏蒲公司并无异议，双方于2012年5月23日对终止《租赁合同》达成一致意见，宏蒲公司再审称帝景公司逾期缴纳相关费用导致合同解除证据不足，本院不予采纳。根据《租赁合同》“合同终止后，在乙方无需承担违约责任的情况下，在乙方清偿所欠租金、水电费等费用及清理杂物完毕后三天内，甲方将履约保证金和水电周转金（不计利息）返还给乙方”的约定，帝景公司主张宏蒲公司返还履约保证金121500元有理，宏蒲公司再审主张驳回帝景公司的该项诉讼请求理据不足，本院不予支持。至于帝景公司的装修费损失一节，帝景公司接收涉案房屋后进行装修、经营，但因环评审批问题未能解决而终止《租赁合同》，由此产生相关装修费损失，帝景公司以宏蒲公司提供的涉案房屋因规划功能的原因，导致其不能办理出餐饮营业执照，宏蒲公司构成违约为由，主张宏蒲公司予以赔偿。根据本案现已查明的事实，《租赁合同》履行期间因涉案房屋作为餐饮经营使用目的，其使用人帝景公司需办理环评审批手续，帝景公司应承担的该项义务并非《租赁合同》约定的“因规划功能的原因，导致乙方不能办理出餐饮营业执照”的宏蒲公司应履行合同义务的范围，审查帝景公司提供的证据不足以证明环评审批问题未能解决是宏蒲公司的违约或者过错导致，故帝景公司主张宏蒲公司赔偿装修费损失理由不成立。另一方面，帝景公司租赁涉案房屋从事餐饮经营活动，其应事先经过考查，并了解涉案房屋实际经营使用面积、合理评估可能影响餐饮经营环评审批手续的各种因素等相关情况，理性考虑相应的经营投资风险，但本案中帝景公司在未办理环评审批手续或者环评审批问题未能解决的情况下即进行装修投入、经营，对此产生的风险也应由其自行承担。原审法院对帝景公司的该项诉讼请求予以支持并判决宏蒲公司向帝景公司赔偿相应的装修费损失不当，本院予以纠正。
此外，宏蒲公司主张原审法院送达不当的问题，经核对原审法院卷宗材料，原审法院受理案件后因直接向宏蒲公司的工商登记住所送达未果遂公告送达应诉材料和开庭传票，程序正当，宏蒲公司的主张理由不成立，本院不予采纳。另，双方当事人对原审法院不予采纳帝景公司要求宏蒲公司再退还两个月租金的主张并未提出异议，原审法院的相关判项并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实部分不当，本院予以纠正，宏蒲公司部分再审主张理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下:
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第434号民事判决的第一项、第三项；
二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第434号民事判决的第二项；
三、驳回广州市帝景商务服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费13108元，由广州市帝景商务服务有限公司负担10378元，由广州市宏蒲投资管理有限公司负担2730元；再审案件受理费13108元，由广州市宏蒲投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长　　叶惠莲
审判员　　林　娟
审判员　　汤　琼
二〇一六年十月三十一日
书记员　　周夏如