滖保国、台山市合鑫投资发展有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤0784民初3390号
原告（反诉被告）：廖保国。
委托诉讼代理人：成宝珠，广东帅毅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈冠弘，广东帅毅律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：台山市合鑫投资发展有限公司。
法定代表人：余星星，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑肯真，广东尚情律师事务所律师。
被告：余星星。
委托诉讼代理人：郑肯真，广东尚情律师事务所律师。
原告（反诉被告）廖保国与被告（反诉原告）台山市合鑫投资发展有限公司（下称“合鑫公司”）、被告余星星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，遂转为适用普通程序，分别于2021年9月27日及2021年11月26日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告（反诉被告）廖保国及其委托诉讼代理人成宝珠，被告（反诉原告）合鑫公司及被告余星星的共同委托诉讼代理人郑肯真到庭参加诉讼；第二次庭审原告（反诉被告）廖保国的委托诉讼代理人成宝珠，被告（反诉原告）合鑫公司及被告余星星的共同委托诉讼代理人郑肯真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖保国向本院提出本诉请求：1、依法判令合鑫公司和余星星立即向廖保国返还厂房押金20000元及电费押金10000元；2、依法判令合鑫公司和余星星赔偿廖保国损失200000元；3、依法判令本案全部诉讼费用由合鑫公司和余星星承担。事实和理由：廖保国与合鑫公司、余星星于2018年5月8日签订《厂房租赁合同》约定，廖保国承租合鑫公司和余星星位于江门市进门右手边厂房半栋第7隔包括外面空地，宿舍1栋15间，租赁期限为5年，自2018年5月10日至2023年5月9日止，月租金为20000元，每满三年在原房租基础上递增10%。签订合同后，廖保国须支付厂房押金20000元，电费押金10000元，合同期满，合鑫公司和余星星无条件退还押金，且合鑫公司和余星星承诺，合同期内，如遇政府原因，必须让廖保国拆迁或者搬走，合鑫公司和余星星赔偿廖保国搬迁费200000元，并退还廖保国已付厂房押金及电费押金。2020年12月9日，江门市鹤山市人民政府以厂房用地不属于工业性质，不能进行生产经营活动为由，查封廖保国的生产设备，要求廖保国立即停止生产并搬走。廖保国与鹤山市政府协商无果后，将工厂搬走。廖保国认为，因合鑫公司和余星星交付厂房不属于工业用地，不能用于生产经营，导致政府查封限期搬走，致使廖保国合同目的无法实现，合鑫公司和余星星的行为属于根本违约，廖保国有权解除合同，并要求合鑫公司和余星星承担违约责任。庭审中，廖保国增加一项诉讼请求为：请求确认双方于2018年5月8日签订的《厂房租赁合同》无效，增加事实和理由为：合鑫公司和余星星交付的厂房没有依法取得报建手续或者产权证明，且厂房用地不属于工业用地，该合同因此无效，合鑫公司和余星星应承担缔约过失赔偿责任。经本院释明，原告表示请求被告余星星对被告合鑫公司的违约责任承担连带清偿责任。
合鑫公司和余星星对本诉共同辩称，1、涉案厂房所占土地是属于鹤山市址山镇禾南村下南村民小组，下南村民小组将该土地给案外人黄伟军新建工业厂房，黄伟军建完厂房后将厂房租赁给合鑫公司进行分租管理，该合同是余星星代表合鑫公司与案外人黄伟军签订的，事实上盖厂房确实是没有进行报建；2、合鑫公司租赁到厂房后，将该厂房的其中一部分分租给廖保国，并签订租赁协议，因此，本案的合同纠纷的相对人应当是廖保国和合鑫公司，与余星星无关，余星星并非本案适格被告。余星星仅仅是作为合鑫公司的法定代表人与案外人签订合同期间作为合鑫公司的法定代表人履行相应的职务。同样，跟廖保国签订的这个租赁合同，余星星也是作为合鑫公司法定代表人与案外人签订合同期间作为合鑫公司的法定代表人履行相应的职务，因此余星星并非相应租赁合同的相对方。3、涉案的厂房并非因为政府征收征用或者政府因该建筑属于违章建筑而对廖保国进行查封查处，廖保国之所以被政府查处是因为其自身原因，廖保国在被查处前没有办理工商营业登记，未办理相应环保手续，事实上，涉案的厂房至今仍有其他商家企业在经营，其中就包括廖保国分租给他人的部分厂房仍在继续进行经营活动，没有被政府查处查封，由此可知，廖保国诉状中所陈述的被查封的理由属于虚假陈述。4、廖保国拖欠合鑫公司的租金和水电费没有支付，已经构成违约，廖保国拖欠合鑫公司的租金为2020年12月开始至合鑫公司将厂房交还给案外人黄伟军之日止，这段时间廖保国应向合鑫公司支付相应的租金。如果合同被认定无效，也应该支付相应的占用费，同时，在廖保国占用期间，拖欠合鑫公司水电费14684.58元未支付，也应当清偿。
合鑫公司向本院提出反诉请求：1、判令廖保国向合鑫公司支付租金100000元（分别为2020年12月-2021年4月）；2、判令廖保国向合鑫公司支付水电费共计14684.58元；3、判令厂房押金20000元及电费押金10000元归合鑫公司所有；4、反诉诉讼费由廖保国负担。诉讼中，合鑫公司将第1项诉讼请求变更为：判令廖保国向合鑫公司支付占用费100000元（计算时间为2020年12月-2021年4月），其他诉讼请求不变。事实和理由：在2018年4月1日合鑫公司的法定代表人余星星代表合鑫公司与案外人黄伟军签订厂房租赁协议书，约定合鑫公司向黄伟军租赁位于鹤山市址山镇新联塑料厂的标准化厂房，租赁面积为厂房14亩、空地3亩，租赁期限为2018年4月1日至2038年4月1日，租赁物采用包租方式，由乙方自行分租管理。在2018年5月8日廖保国向合鑫公司租赁位于江门市进门右手边厂房半栋、第7隔，包括外面空地，宿舍1栋15间，即是鹤山市址山镇新联塑料厂标准厂房的其中一部分，主要用于生产木炭。租赁期限为2018年5月至2023年5月9日，租金为20000元／月，厂房押金20000元及电费押金10000元，当月租金廖保国需在每月25日前交付。合同签订后，合鑫公司按照合同约定于2018年5月10日将租赁物交付给廖保国，由于廖保国经营过程中没有办理工商登记及环保手续，被政府部门责令停业整顿，并在2021年4月停止经营，同时廖保国未经合鑫公司同意擅自将租赁物空地部分出租给他人使用，且在此期间，廖保国没有缴纳2020年12月份至今租金及水电费，廖保国擅自转租、不缴纳租金及水电费的行为已经违约，应当承担违约责任。现廖保国因自身原因被责令停产、停业且存在擅自转租、不缴纳租金及水电费的违约行为的情况下恶人先告状，为了维护合鑫公司的合法权益，特向法院提起反诉。
廖保国对反诉辩称，1、廖保国已于2020年12月31日前应政府要求搬离厂房，并已电话方式通知合鑫公司，廖保国不存在2021年1月以后继续占用厂房的事实。廖保国被迫搬离厂房的原因是合鑫公司所交付的厂房属于未取得报建手续，以及厂房的占用地并非建设性用地，更不是工业用地性质，导致廖保国无法继续生产，政府强制性要求廖保国搬离，过错在于合鑫公司，合鑫公司应承担缔约过失赔偿责任。2、合鑫公司诉请廖保国支付电费，没有任何事实依据，廖保国已经在搬离后结清所有租赁费用给合鑫公司，合鑫公司所举证的证据无法证明廖保国拖欠该水电费，合鑫公司也未明确该水电费所产生的时间、计算标准和相关依据，因此廖保国不同意支付该水电费。对于厂房押金及电费押金，因合鑫公司所交付的厂房没有取得相关的报建手续和厂房证明，该租赁合同应属无效，合鑫公司应予返还。另外，对于政府强制廖保国搬离厂房的原因并非廖保国未取得工商登记与环保手续，廖保国已于2020年9月2日办理工商登记，该厂名为鹤山市址山镇小宝木炭加工厂。办理工商登记后，廖保国一直向相关环保部门办理相关环保手续，但由于合鑫公司交付的厂房未取得相关的报建手续与产权证明，属于违章建筑，且该厂房土地并非属于建设性用地，不是工业用途，无法办理相关的环保手续，址山镇人民政府也以厂房土地并非工业性质为由，禁止在该处进行木炭加工，要求廖保国搬离，故该过错在于廖保国交付的厂房不符合法律相关规定。
经审理查明如下事实：2018年4月1日，案外人黄伟军作为出租方（甲方），合鑫公司的法定代表人余星星作为承租方（乙方），签订《厂房租赁协议书》，约定甲方将位于鹤山市址山镇新联塑料厂的标准化厂房租赁给乙方使用，租赁期限为20年（从2018年4月1日起至2038年4月1日止），乙方需缴纳租赁押金120000元、租金40000元和电费押金50000元。2018年5月8日，合鑫公司将其中部分租赁物转租给廖保国，合鑫公司作为出租方（甲方），廖保国作为承租方（乙方），签订《厂房租赁合同》，约定：由甲方将位于江门市进门右手边厂房半栋第7隔包括外面空地、宿舍1栋15间出租给廖保国作生产木炭之用；免租期为正式合同签订后一个月；厂房租金价格20000元／月；签订合同后乙方需向甲方支付厂房押金20000元和电费押金10000元，再预付1个月房租20000元，合同期满后甲方无条件退还乙方押金；甲方提供乙方250ＫＶＡ独立变压器使用，所产生的费用由乙方承担，乙方交给甲方基本电费23元一千瓦，乙方所生产的每一度电，甲方收取乙方8分一度；合同年限为5年，即2018年5月10日至2023年5月9日，每满三年在原房租基础上递增10%，甲方于2018年5月10日把该厂房交付乙方使用，租金支付方式为先付当月租金，再使用物业。当月租金均需在每月25日前以现金方式交给甲方或存入甲方银行账户（户名：余星星，开户行：建设银行，账号：6227********）并及时通知甲方，乙方必须每月25号当天交给甲方租金，延迟交租停电处理；甲方承诺乙方在合同期内，如有遇政府原因，必须让乙方拆迁或搬走，甲方赔偿乙方搬迁费用200000元，退还乙方的厂房押金20000元和电费押金10000元。落款甲方栏由合鑫公司盖公章及法定代表人余星星签名确认，乙方栏由廖保国签名摁指模确认。合同签订后，原告如约交付了厂房押金20000元和电费押金10000元给合鑫公司，合鑫公司亦依约将租赁物交给原告使用。
2018年9月5日，双方以甲方余星星、乙方廖保国名义又签订一份《补充协议》，约定：甲方同意乙方生产水泥制品，甲方同意乙方使用厂房内空地，但不能加建大型建筑、厂房；甲方允许乙方在机器上做个临时雨棚，但面积不能超过200平方米；乙方每月需向甲方多支付1000元人民币。廖保国随后将该空地转租给他人作砖厂用途。
址山镇人民政府于2021年10月8日向本院出具《关于对江门市鹤山市址山镇人民政府2020年12月31日作出对鹤山市址山镇小宝木炭加工厂进行临时限制生产的回复》，内容为：“我镇于2020年联合镇环保、消防、安监部门组成人员，多次对鹤山市址山镇小宝木炭加工厂（地址：江门市）进行了调查。根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》相关规定，发现该厂存在环境保护、消防、安全生产等违法违规行为，并多次进行教导要求该厂整改，但一直没有整改到位。该厂也多次被信访投诉，用地性质并不属于工业用地规划。为预防和避免安全责任事故发生，经我镇多个部门联合研判，2020年12月31日决定对该厂进行临时停电限制生产，责令该厂按照相关规定完善相关手续并整改到位才恢复用电。”址山镇人民政府对用电设施张贴了封条，封条落款时间为2020年12月31日。
2021年3月29日，案外人黄伟军与余星星签订《解除合同协议》，解除了双方签订的租赁合同，并约定自解除租赁合同之日起，黄伟军归还押金给余星星15000元，合同地址一切经营权归黄伟军所有。
根据合鑫公司提供的廖保国和合鑫公司员工之间的微信聊天记录（廖保国对真实性无异议）显示，2021年1月3日合鑫公司员工向廖保国员工发送电费单及电表读数照片并注明“12月份，俩厂共计应收42044.04元”，廖保国员工于同日在电费单金额作出标注后发回给合鑫公司员工；合鑫公司员工于2021年1月11日再次向廖保国员工发送电费单照片并注明“12月份，俩厂共计应收34684.58元，请核对下”。庭审中，合鑫公司认为这实质上是一个对账过程，扣除已经支付的部分，就是合鑫公司主张的拖欠部分即14684.58元；水电费都是先由合鑫公司支付给房东黄伟军，合鑫公司再向廖保国追偿；合鑫公司和房东黄伟军之间的租赁关系在2021年3月29日已经解除，租金和水电费已经结清；2020年12月份砖厂水电费是合鑫公司直接向房东黄伟军交纳，2021年1月份开始才由砖厂直接将水电费交给黄伟军。廖保国对2021年1月11日对账的截至12月份共计产生的电费金额34684.58元予以确认，但认为已经付清该水电费，廖保国是在2020年12月13日通过转账方式支付40000元（该款是预付费用，用于支付租金和预付水电费），剩余部分是由砖厂直接支付给黄伟军。
根据廖保国提供的《廖保国租金及水电费支付情况表》显示，收取廖保国租金、水电费的收款名称有“余星星”、“余生”、“余仲仁”、“一笑而过”，双方于庭审中确认“余生”、“余仲仁”、“一笑而过”均是余仲仁，余仲仁是余星星的叔叔。
合鑫公司是有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为余星星，成立日期和核准日期均为2018年4月20日，股东为余星星、易彩林、余仲仁三人。
庭审中，双方确认涉案租赁房屋没有报建手续，同意《厂房租赁合同》和《补充协议》均无效，并确认廖保国租赁场地占用费支付到2020年12月份，2021年1月份开始的场地占用费没继续支付的事实。另，对址山镇人民政府张贴封条后廖保国是否有继续使用涉案租赁物的问题，合鑫公司认为廖保国的木炭厂被查封后曾经恢复过几天的生产，廖保国认为查封了电力设施后没有再生产了，廖保国于2021年1月12日将设备全部处理完毕并清退厂房给合鑫公司。
本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行之前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律及司法解释。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定……”、第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本案查明的事实，涉案租赁房屋没有报建手续，故廖保国和合鑫公司双方签订的《厂房租赁合同》无效。《补充协议》除了补充部分条款之外，其他条款仍按《厂房租赁合同》执行，故《补充协议》不能脱离《厂房租赁合同》独立履行，因此《补充协议》作为主合同的从属合同亦无效。各方当事人在庭审中均确认《厂房租赁合同》和《补充协议》无效，本院予以确认。
对廖保国的本诉请求处理如下：
一、要求判令合鑫公司返还厂房押金20000元及电费押金10000元的请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照该规定，廖保国要求合鑫公司返还厂房押金20000元及电费押金10000元的请求，理据充分，应予支持。
二、要求判令合鑫公司赔偿损失200000元的请求。廖保国庭审中陈述该损失是属于厂房搬迁以及机器处理所造成的损失。但廖保国并无提供任何证据证明存在其主张的损失以及损失的具体金额，故本院在本案中对合鑫公司该主张不予支持，若廖保国以后有证据可另行主张。
三、要求余星星承担连带清偿责任的请求。廖保国庭审中陈述其理由为：余星星作为合鑫公司的股东，以其个人账户收取公司财产，其个人财产与公司财产存在混同，公司股东应对公司的债务承担连带清偿责任。廖保国在本案中提供的证据并不能证明合鑫公司和余星星存在公司财产和股东个人财产混合、公司账簿与股东账簿不分或者公司盈利随意转化为股东个人财产等可以证明资产混同的情形，故余星星收取廖保国占用费和水电费不能认为是余星星个人收取；另收取廖保国租金和水电费的并非只有余星星一人，还有合鑫公司另一股东余仲仁，而廖保国亦无证据证明余仲仁是替余星星个人收取而非替合鑫公司收取。因此，廖保国要求余星星承担连带清偿责任的请求理据不足，本院不予支持。
对合鑫公司的反诉请求处理如下：
一、要求廖保国支付2020年12月至2021年4月的占用费100000元的请求。由于合同无效，故占用费计算应以实际占有使用时间为依据。对址山镇人民政府查封用电设施后廖保国是否有继续使用的问题，合鑫公司认为木炭厂被查封后廖保国曾经恢复过几天的生产；廖保国认为因为查封了电力设施所以没有再生产了，并于2021年1月12日将设备全部处理完毕并清退厂房给合鑫公司。根据查明的事实，址山镇人民政府查封鹤山市址山镇小宝木炭加工厂用电设施并张贴封条时间为2020年12月31日，按日常经验法则，工厂断电就无法继续生产了，故廖保国的陈述更符合情理，本院确认廖保国实际占有使用时间截至2020年12月31日止，故占用费亦应计算至2020年12月31日止。由于双方在庭审中均确认廖保国的占用费支付到2020年12月，2021年1月份开始的占用费才没有继续支付，因此廖保国并没有拖欠合鑫公司占用费，对合鑫公司该项请求应予驳回。
二、要求廖保国支付水电费共计14684.58元的请求。合鑫公司认为双方通过微信对账廖保国已于2021年1月11日确认截至12月份共计产生的水电费金额为34684.58元，扣除已经支付的部分，就是合鑫公司反诉主张的14684.58元；廖保国对2021年1月11日对账的截至12月份共计产生的水电费金额34684.58元予以确认，但认为已经付清该水电费，廖保国是在2020年12月13日通过转账方式支付40000元（该款是预付费用，用于支付租金和预付水电费），剩余部分是由砖厂直接支付给黄伟军。从金额上分析，廖保国陈述其在2020年12月13日转账支付给合鑫公司的40000元是用于支付租金和水电费，按照合同约定，廖保国在2020年12月份应支付的租金金额为20000元，则余下20000元应为预付水电费。双方已于2021年1月11日对账确认廖保国尚欠的水电费为34684.58元，那么扣除上述预付的水电费20000元，余下的14684.58元就是廖保国尚欠的水电费金额，该金额与合鑫公司在本案反诉主张尚欠的水电费金额一致。因此，合鑫公司该项反诉请求理据充分，本院予以支持。至于廖保国陈述剩余部分水电费是由砖厂直接支付给黄伟军的内容，廖保国并无提供证据证明，合鑫公司亦不予确认，故对廖保国该项陈述内容不予采纳。
三、要求厂房押金20000元及电费押金10000元归合鑫公司所有的请求。由于合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，押金应该返还，因此对合鑫公司该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）台山市合鑫投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）廖保国返还厂房押金20000元和电费押金10000元；
二、原告（反诉被告）廖保国于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）台山市合鑫投资发展有限公司支付尚欠水电费14684.58元；
三、驳回原告（反诉被告）廖保国的其他本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）台山市合鑫投资发展有限公司的其他反诉请求。
对比上述第一、二判项，被告（反诉原告）台山市合鑫投资发展有限公司尚应返还原告（反诉被告）廖保国15315.42元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4750元，由廖保国负担4130.43元，台山市合鑫投资发展有限公司负担619.57元；反诉受理费1596.85元，由台山市合鑫投资发展有限公司负担1434.78元，廖保国负担162.07元（由于双方均同意台山市合鑫投资发展有限公司应负担的本诉受理费以及廖保国应负担的反诉受理费于履行判决时分别迳付给对方，故本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长　　源冠泉
审判员　　何建通
审判员　　古辉林
二〇二一年十二月十七日
书记员　　李笑媚