山东凤凰岭旅游项目开发有限公司、济南仲裁委员会办公室等土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书 济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0113民初2404号 原告:山东凤凰岭旅游项目开发有限公司,住所地济南市长清区万德镇凤凰岭生态旅游区综合楼。 法定代表人:于卫华,总经理。 委托诉讼代理人:陈学锋,山东科创律师事务所律师。 被告:济南仲裁委员会办公室,住所地济南市市中区经十路20800号。 法定代表人:王伟,主任。 委诉讼托代理人:韩凤雏,男,1970年12月8日出生,汉族,该单位员工,住济南市市中区经十路20800号。 委托诉讼代理人:吴海洋,山东众成清泰(济南)律师事务所律师。 被告:济南仲泰房地产有限责任公司,住所地济南市市中区经十路138号。 法定代表人:孙瑞,总经理。 委托诉讼代理人:张海荣,女,1982年8月13日出生,汉族,该公司员工,住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人:吴海洋,山东众成清泰(济南)律师事务所律师。 原告山东凤凰岭旅游项目开发有限公司(以下简称凤凰岭公司)与被告济南仲裁委员会办公室(以下简称济南仲裁委),济南仲泰房地产有限责任公司(以下简称仲泰公司)土地租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,不公开开庭进行了审理。原告凤凰岭公司的委托诉讼代理人陈学锋,被告济南仲裁委的委托诉讼代理人韩凤雏、吴海洋,被告仲泰公司的委托诉讼代理人张海荣、吴海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凤凰岭公司向本院提出诉讼请求:请求判令原告免交2017年2月8日至2019年2月7日的承包经营使用费70万元及代缴的土地租赁费30万元,共计100万元;请求判令自2019年2月8日起至合同终止之日止的承包租赁费变更为每年10万元;诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年2月8日,原告与两被告签订《资产托管与承包经营协议》,约定原告承包被告租赁的位于长清区拔山村的土地及资产用于景区开发建设。协议约定了承包期限,承包经营使用费的数额及支付方式,协议的变更和解除等内容。2020年2月28日,原、被告签订协议书,对双方的权利义务进行了确认,但对于自2017年2月8日至2019年2月7日两年的承包经营使用费和代缴的土地租金费用有异议。原告认为这两年被告不让原告经营,这两年的承包费,租赁费100万元不应支付。同时,2013年三方签订合同时,约定租赁面积为53公顷计784.06亩土地用于景区开发建设,但实际履行过程中,国家政策、规定等发生了变化,截止2019年2月7日,允许原告使用的土地只有不到80亩,使用面积只有原来的十分之一;并且,被告出租给原告的土地,其中很大部分不属于长清区拔山村使用的土地。因此,原告认为因情势变化,应该减少承包经营费,按照原来每年最高承包费的十分之一即每年10万元支付。 被告济南仲裁委、仲泰公司辩称:一、原告要求免交承包经营费和代缴的土地租赁费没有事实和法律依据,应依法予以驳回。原、被告于2020年2月28日签订的《协议书》已明确原告应向被告支付2017年2月8日至2019年2月7日期间的资产管理承包经营使用费70万元,土地租金及相关费用30万元,不存在任何减免。《资产托管与承包经营协议》签订后,答辩人积极履行协议义务,原告主张这两年答辩人不让其经营与事实严重不符。原告至今未按时支付,就此被告已向原告发出催款函,要求履行协议向被告支付上述费用,被告将依法要求原告履行协议书确定的付款义务。二、景区土地使用与资产管理承包经营属于不同范畴,且费用单独记取,原告以景区土地使用发生变化为由主张资产管理承包费用调整没有事实和法律依据,依法应予以驳回。根据《资产托管与承包经营协议》约定,为开发凤凰岭景区需要,被告将《景区管理和土地租赁补充协议》相关权益一并交由原告,原告承担土地租金及相关费用。同时,被告将其所属的景区资产交由原告委托管理和承包经营,原告向被告缴纳资产管理承包经营使用费。因此,资产承包经营费系原告管理承包经营被告凤凰岭景区资产而应缴纳的费用,其与景区土地租赁事宜无关。原告以景区使用土地发生变化为由主张变更资产承包经营费没有事实依据,原告主张景区开发面积发生变化没有事实依据。景区土地利用不同于传统意义的土地开发建设,景区更加侧重自然景观的构成,只要是在原告景区范围内及可以实现对景区的利用。并且,《资产托管与承包经营协议》也要求原告合法合规经营,根据国家对自然保护的规定经营也是原告应承担的义务。原告曲解景区土地利用为开发建设,并借此主张费用调整明显不符合协议的规定。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,具体证据和质证意见以及本院审查意见如下: 原告凤凰岭公司提供以下证据: 1、2013年1月2日二被告与济南市长清区万德镇拔山村村民委员会(以下简称拔山村委会)签订的《景区管理与土地租赁补充协议》,拟证实二被告租赁拔山村土地784.06亩进行凤凰岭开发建设,租赁土地分为五部分,每部分具体数量及用途情况。被告对该证据真实性无异议。 2、2013年2月8日原被告签订的《资产托管与承包经营协议》,拟证实原、被告就租赁承包凤凰岭景区事宜达成协议的事实。被告对该证据真实性无异议。 3、2019年2月2日、5月11日原告向二被告邮寄催告函二份,内容均为要求被告将景区钥匙交付给原告,拟证实被告自2017年开始控制景区办公楼等的钥匙,至今没有交付原告,导致原告无法经营。被告对证据真实性无异议,但认为仅是原告的单方主张,函件内容与事实不符,且与本案无关。 4、2020年2月28日原、被告签订的《协议书》,拟证实双方对2017年度和2018年度费用有争议,约定可以通过诉讼解决。被告对证据真实性无异议,但认为被告从未中止过原告的经营,原告所称损失不存在。 5、2020年3月26日原告向万德镇国土所请示及批复,内容为请示在凤凰岭景区进行修建民宿、餐厅、儿童乐园等投资建设是否符合土地利用规划,万德镇国土所答复为在取得规划许可证和土地证前不得动工建设。拟证实原告想进行景区开发建设但国土资源部门不让动工的事实。被告对证据真实性无异议,但认为原告根据《资产托管与承包经营协议》享有承包资产的管理权,没有任何开发建设的内容,原告根据协议合规经营,而办理土地规划相关手续的问题,也应当由原告办理,被告按照协议进行必要的配合。 6、2020年4月19日原告向二被告请示,内容为原告托管的资产会议中心等经营场所需要办理消防证,但被告至今未能办理。被告对证据真实性无异议,但认为仅能代表原告的单方主张,被告将按照协议约定进行必要的配合。 7、济计投资(2003)294号文件复印件,内容为济南市发改委同意被告济南仲裁委关于济南凤凰岭生态旅游区的立项申请,拟证实被告是办理凤凰岭景区建设规划手续主体的事实。被告对证据真实性不予认可,认为系复印件,且在双方协议签订前就存在,不能说明情势变更。 8、济清土处建字第(2004)第620号文复印件、鲁政土字(2005)第797号文复印件,拟证实被告作为凤凰岭景区开发建设主体,没有补办征地手续。被告对证据真实性不予认可,认为系复印件,且在双方协议签订前就存在,不能说明情势变更。 9、2015年2月1日、2016年6月20日拔山村村委会出具证明,系(2015)长民初字1944号民事判决书中提供的,拟证实凤凰岭景区的钥匙2015年2月起由拔山村委会持有,于2017年年初交给了被告济南仲裁委,但被告没有交付原告,导致原告不能经营。被告对证据真实性和证明目的均有异议,认为与本案无关,同时根据2020年8月24日法院对拔山村委会负责人访谈笔录中记载2018年左右拔山村委会才将景区客房和客房大门钥匙交给仲裁委,与原告主张矛盾。 10、涉案房产、土地测绘报告、图纸一宗,证实涉案房产、土地的具体情况。被告对证据真实性无异议。 11、山东得惠价格评估有限公司出具的《价格评估报告》及鉴定费发票,拟证实涉案房产在景区现状下出租的市场价格。被告以鉴定事项脱离法院委托范围,鉴定结论明显违法及现场勘查时间早于基准日,鉴定结论明显错误为由,对鉴定结论提出异议。鉴定机构对此进行了书面答复,其鉴定人员亦到庭接受了质询,被告未提供相反证据。 被告济南仲裁委、仲泰公司提供以下证据: 1、2020年3月28日催款函复印件,拟证实被告曾要求原告履行协议约定的付款义务。原告对该证据真实性无异议。 2、鲁泽会审字(2009)039号审计报告,显示凤凰岭景区投资总额1400余万元。原告对证据真实性无异议。 本院依申请调取以下证据: 1、济南市自然资源局对凤凰岭景区的生态红线区域图,原告对证据真实性无异议,认为根据图纸记载,凤凰岭景区绝大部分区域已经划入生态红线之内,生态红线划定和保护是国家政策,因此凤凰岭景区根本没有任何开发利用的可能性,与签订原、被告合同之初的合同约定相比,发生根本性变化。被告对证据真实性无异议,但认为红线问题与原告减免承包费没有关系,因为资产本身价值没有变化,承包经营费也不应该变化。虽然红线规定不允许开发建设,但对景区而言更侧重于生态环境保护,原告并没有对景区进行开发建设的权利,红线问题不影响原告的托管使用。 2、本院对拔山村委会询问笔录,拔山村委会述称,2018年左右村委会将景区客房和客房大门的钥匙交给了仲裁委主任张景新,因为与原告没有合同关系,所以将钥匙给了仲裁委,景区山庄和其他钥匙在凤凰岭公司手中;了解部分土地划入生态红线,但无法说明划入红线土地的范围和面积。原告对证据真实性无异议,认为村委会陈述钥匙交给济南仲裁委属实,但时间应该是2017年2月,被告在第一次开庭陈述没有收到钥匙,此次又陈述收到钥匙,不知道什么钥匙,存在虚假陈述。被告对证据真实性无异议,认为15万元土地承包费是交给拔山村委会,不应减免;关于景区钥匙,收到过钥匙,事后原告主张过返还,但被告没有找到钥匙,但与景区经营没有关系,即使原告陈述属实,原告对景区有经营权利,完全可以通过更换钥匙实现经营目的,且笔录中陈述的交付钥匙时间与原告主张的2017年2月存在冲突。 经审理本院认定,2013年1月2日,拔山村委会(甲方)与二被告(乙方)签订《景区管理与土地租赁补充协议》,由乙方租赁被告拔山村委荒地和坡地,建立凤凰岭生态旅游区,景区土地租期为五十年,自2010年5月8日始至2060年5月8日止。合同中第二条第2项约定:“乙方已将景区内的下列五块土地规划开发使用,这五块土地的规划用途分别如下Jnbs001…500亩木屋度假区;Jnbs002…30亩用途水上活动及游乐区;Jnbs003…88.5亩用途凤鸣苑别墅区;Jnbs004…30亩85.56亩用途会议中心Jnbs005…80亩用途观赏景区”土地总面积为786.04亩。 2013年2月8日,二被告(甲方)与原告(乙方)签订《资产托管与承包经营协议》,协议约定被告将基于与拔山村委会签订协议所获权益转让给原告,相关内容为:“一、租赁土地的相关权益转让,2002年6月6日,市法制办和仲裁委与拔山村村委会签订了《荒山绿化和土地租赁合同》。鉴于市政府部门体制变化使租赁协议承租主体发生变化,遂于2010年以济南仲泰房地产有限责任公司作为乙方与拔山村签订新的合同,现为开发凤凰岭景区需要,由甲方与拔山村村委会签署新的《景区管理和土地租赁补充协议》,并把该协议的相关权益一并交由乙方承包经营,2002年与拔山村签署的租赁协议,2010年签署的《荒山绿化和土地租赁合同》及新签的《景区管理和土地租赁补充协议》的相关权益延续及承租主体的变化不影响承包经营,其租赁协议承租主体变化若造成对本协议纠纷,其责任由甲方承担。租赁协议权益由乙方承继后,土地租金及相关责任一并由乙方承担。”双方约定合同期限为40年,前两年不需支付使用费,由乙方支付给此前投资者张丛海补偿款,第三年支付10万元使用费,此后每年增加10万元,直至增加至100万元每年不再增加。在合同履行过程中,因各方存在分歧,拔山村委会曾自原告处取走景区和托管资产的部分钥匙,后于2018年左右将上述钥匙交付被告济南仲裁委,但济南仲裁委未向原告交付,其主张曾同意原告以不使用钥匙的方式经营景区,原告对此不予认可。 2020年2月28日,二被告(甲方)与原告(乙方)签订《协议书》,载明经各方协商一致,现就乙方应付的资产管理承包使用费、土地租金及相关费用等事宜达成如下协议:1、经甲、乙方确认,根据《资产托管与承包经营协议》第4条之规定,自2015年2月8日至2020年2月7日,乙方应向甲方支付5年资产管理承包经营使用费合计150万元。其中第三年(2015年2月8日至2016年2月7日)10万元,第四年(2016年2月8日至2017年2月7日)20万元,第五年(2017年2月8日至2018年2月7日)30万元,第六年(2018年2月8日至2019年2月7日)40万元,第七年(2019年2月8日至2020年2月7日)50万元。根据《资产托管与承包经营协议》第1条规定,乙方应向甲方支付上述5年的土地租金及相关费用共计75万元。……3、甲方要求乙方按照《资产托管与承包经营协议》及本协议约定支付第五年、第六年资产管理承包经营费、土地租赁费及相关费用共计100万元,并于本协议签订之日起30日内支付至甲方指定账户;乙方认为因发生情势变化事项,应对该期间资产管理承包使用费和代缴的土地租赁费用免缴。双方认为,如乙方对该费用确有异议,可以通过诉讼途径予以确认。诉讼中,二被告认可原告已交清2017年2月8日前的费用。 根据济南市自然资源与规划局(原济南市国土资源局)提供的资料显示,2016年开始开展生态保护红线划定工作,并经2018年和2020年两次定稿。凤凰岭景区除已建房屋和硬化路面区域之外的绝大部分区域被划入生态红线保护区域。 诉讼中,原告申请对《资产托管与承包经营协议》中托管资产的管理承包经营使用费因客观情况变化导致减少金额进行评估鉴定。鉴定过程中,原、被告双方对评估资产情况进行测绘,确认托管资产中的房产共31项,建筑总面积8607.899平方米,均未办理不动产权证书。鉴定机构要求原、被告补充提交资产托管明细并明确是否仅将房产、土地纳入评估范围并确定该部分资产在《托管资产与承包经营协议》中所占比例,若无法明确,需提供除房产、土地外资产名称、规格型号、购置日期、数量、单价等详细信息。因被告未提交相关证据,原告遂变更鉴定事项为对涉案房产在景区现状下出租的市场价格进行评估。本院委托山东得惠价格评估有限公司经评估作出DHJG(JN2021)第0070号《价格评估结论书》,鉴定结论为:“在价格评估基准日2021年5月20日,山东凤凰岭旅游项目开发有限公司与济南仲泰房地产有限责任公司、济南仲裁委员会办公室土地承包经营权纠纷一案涉及的房产在景区现状下出租的市场价格为:¥191952元。”。原告为此支付鉴定费10000元,二被告为此支付鉴定人员出庭费用2000元。 本院认为,本案的争议焦点为:第一,根据景区现状,被告交付原告使用的房屋等资产是否存在利用价值明显下降的情况,是否应当减少租赁使用费;第二,2017年至2019年期间,是否存在原告因被告原因无法全部正常使用景区和相关资产的情况,是否仍应全额支付费用。 关于焦点一。第一,《中华人民共和国环境保护法》第二十九条规定,国家在重点生态功能区、生态环境敏感区和脆弱区等区域划定生态保护红线,实行严格保护。国务院《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》也对生态红线划定工作作出具体要求,包括确保优先地位,只能增加,不能减少。因此,凤凰岭景区绝大部分土地区域被划入生态保护红线之内属于政府政策原因导致,不属于商业风险,也非原、被告可以预料和控制;第二,凤凰岭景区远离市区,托管资产的经营和使用价值完全依托于景区,自然景观本身固有一定价值,但是否允许对景区整体进行人为修整、添附,对商业利用价值存在巨大影响。而在2016年后,除已建成和硬化区域外,景区绝大部分地区被划入生态保护红线范围之内,丧失了今后人为整修、添附和提升的可能,景区利用价值应存在降低;第三,被告在与原告签订协议时,将与拔山村委会签订协议中的权益一并转让给原告,原协议中明确约定大部分土地用途为进行开发建设,故转让权益即包括了景区的继续开发建设权利。故在商定资产使用价格时,将景区可开发利用这一条件考虑在内亦属合理。原告使用的资产完全地处景区之内,并依托于景区进行经营和吸引客户,景区的可利用价值下降,势必带来相关资产的商业利用价值下降,从而影响资产使用价格;第四,2020年2月28日《协议书》中亦载明原、被告对于2017年度和2018年度承包管理经营使用费和土地租赁费存在争议,双方约定可通过诉讼途径解决,故原告该项请求不违反双方约定;第五,被告方在承包土地建造景区之初,也是景区作为一个整体进行开发利用,其于2013年与拔山村委会签署的补充协议中亦约定了五块土地详细用途为开发建设。故被告辩称景区主要侧重自然景观构成,无需人工开发,划定红线对价值无影响的意见,与之相悖,本院不予采信。 综上,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此资产托管使用费的数额应当根据实际情况进行变更,根据评估结论,在价格评估基准日2021年5月20日,涉案资产中房产在景区现状下出租的市场价格为191952元每年,该价格可以反映托管资产中占主要部分的房产的客观市场租用价值,在无相反证据情况下,可作为调整后价格的标准。关于托管资产中除房产外其他资产在总资产中所占价值比例,因被告作为资产提供方未按鉴定机构要求提供除房产、土地外资产名称、规格型号、购置日期、数量、单价等详细信息,且鉴定人员陈述现场勘验时双方均无法对该部分资产进行区分并提交证据,致无明确依据确定房屋之外资产所占比例,故结合双方现有证据和房屋价值明显多于其他资产价值的客观情况,本案中按照房屋占比为2/3计算总费用,因此在景区现状下的托管使用费应当按照房屋出租价格除以其所占比例计算为287928元(191952元÷2/3)。此费用自2021年5月20日起适用,今后如发生足以影响定价的其他客观情形,原、被告均可就新的客观变化再行主张调整价格。 关于焦点二。原告主张因被告原因导致2015年2月后一直无法正常经营,但未提供充分证据证明,其要求减免2017年度费用缺乏事实依据,本院不予支持。但拔山村委会陈述在2018年左右将景区大门及客房钥匙交还被告济南仲裁委,济南仲裁委认可收到钥匙且未返还原告,但对交付的具体时间和钥匙对应的资产范围不能确定,本院对2018年左右被告收到凤凰岭景区部分钥匙且未返还原告的事实予以确认。被告作为资产的出租方,有义务在收到景区资产钥匙后及时交付原告,以保障原告的租赁物使用收益权,但其未交付钥匙的行为,在一定程度上影响了相关资产的正常使用和利用,阻碍了原告相关权利的行使,应承担相应责任。但根据目前查明情况,只能证实原告在此期间无法使用部分托管资产,原告要求全部免除租金缺乏事实和法律依据,本院认为减免2018年度(自2018年2月8日至2019年2月7日止)资产托管使用费40万元的50%为宜。 关于土地租赁费用,因涉及土地所有方拔山村委会的权益,本案中不宜进行处理。 综上,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国环境保护法》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、原告山东凤凰岭旅游项目开发有限公司应向被告济南仲裁委员会办公室、济南仲泰房地产有限责任公司支付的2018年2月8日至2019年2月7日的资产管理承包经营使用费减交20万元; 二、原告山东凤凰岭旅游项目开发有限公司与被告济南仲裁委员会办公室、济南仲泰房地产有限责任公司于2013年2月8日签订的《资产托管与承包经营协议》中付款方式变更为:乙方自2021年5月20日起每年向甲方支付资产管理承包经营使用费287928元,不再浮动; 三、驳回原告山东凤凰岭旅游项目开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14700元减半收取7350元,由原告山东凤凰岭旅游项目开发有限公司负担4010元,由被告济南仲裁委员会办公室、济南仲泰房地产有限责任公司负担3340元,鉴定费10000元及鉴定人员出庭费用2000元,由原告山东凤凰岭旅游项目开发有限公司负担6546元,由被告济南仲裁委员会办公室、济南仲泰房地产有限责任公司负担5454元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 范超元 二〇二一年七月六日 书记员 史云升