扶绥县东门国发投资有限公司、黄右军商品房预售合同纠纷二审民事判决书
广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）桂14民终92号
上诉人（原审被告）：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号一楼。统一社会信用代码：91451421574567882B。
法定代表人：林平，公司总经理。
委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：黄右军，男，1975年11月28日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。
被上诉人（原审原告）：麻永先，女，1977年3月4日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄元，广西中善律师事务所执业律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗冰娟，广西中善律师事务所执业律师。
上诉人扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称国发公司）因与被上诉人黄右军、麻永先商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2018）桂1421民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院于2019年2月26日组织当事人询问调查，上诉人国发公司的委托诉讼代理人梁进东、被上诉人麻永先及其与黄右军的共同委托诉讼代理人黄元到庭参与询问。本案现已审理终结。
国发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄右军、麻永先的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，国发公司与黄右军、麻永先在交房时签订的《房屋交接确认书》中第四条已经明确了延期交房的原因，并约定由国发公司在总房款中减免1935元作为延期交房的补偿，并赠送水表电表，黄右军、麻永先已经签字确认，国发公司也已经履行完毕，故该约定已经改变原合同中关于逾期交房的约定内容，国发公司已经赔偿完毕，现黄右军、麻永先再次要求国发公司支付逾期交房违约金违背诚实信用原则，不应得到支持。2.即使黄右军、麻永先可以继续要求国发公司支付逾期交房违约金，但由于《房屋交接确认书》已经改变原合同中关于逾期交房的约定内容，那么根据双方签订的《房屋交接确认书》中的约定，台风、暴雨、中考停工、停电、设计变更、第三方阻挠施工、污水处理厂建设及配套的市政排水排污管道穿越小区施工需停工配合均可在逾期天数中扣减，且无需监理单位确认，而原合同中约定有监理单位确认可扣除天数属于对第三方设立义务，该约定为无效约定。一审法院仅仅扣除了中考天数及暴雨天数，未将停电、设计变更及第三方阻挠施工等国发公司一审已经提供证据证明的天数进行计算扣除，存在扣除天数计算错误的问题。3.在逾期交房天数计算时可扣除天数的情形中，最主要的原因是东门镇污水处理厂及排污排水市政管网建设工程不能按期竣工投入使用造成，根据国务院《城镇排水与污水处理条例》第十四条、第二十条及第四十九条规定，涉案工程必须等到市政排污排水管网及污水处理厂工程竣工投入使用，并将涉案工程排污排水管接入市政排污排水管网后才能达到交房条件，而国发公司由于以上工程需穿过涉案工程地下施工也必须停工，市政排污排水工程至2016年12月13日才验收合格投入使用，国发公司于2016年8月1日通知交房，并不存在违约。4.一审法院认定以房屋月租金1100元作为损失计算标准没有事实和法律依据，涉案房屋在东门镇出租租金在每月800元左右，一审法院认定基数明显过高，应调整为每月810元为宜。
黄右军、麻永先辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案不存在《房屋交接确认书》已经改变原合同中关于逾期交房约定内容的情况，《房屋交接确认书》不具有变更合同条款的效力，应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定履行，且根据环境保护法等相关法律规定，房屋建设项目的实施应与排污环保同时施工、同步进行，如存在国发公司无法预见的情势变更，国发公司应向法院提出情势变更情形确认或与黄右军、麻永先补充签订延期交房的补充协议。一审法院已经对逾期交房的天数进行了合理的扣除，认定月租金1100元为损失计算标准也十分合理，黄右军、麻永先对此予以认可，而关于国发公司提出的预交物业费用的问题，黄右军、麻永先将另行起诉，故国发公司的上诉请求无事实和理由，请求二审法院维持原判。
黄右军、麻永先向一审法院起诉请求：国发公司向黄右军、麻永先支付逾期交房违约金91298.50元。
一审法院认定事实：2015年5月26日，黄右军、麻永先与国发公司签订《商品房买卖合同》。该合同第三条、第四条约定：黄右军、麻永先购买国发公司开发的坐落于扶绥县，房价总金额363739元整。该合同第八条第一款约定：国发公司应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经地方建设主管部门验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付给黄右军、麻永先使用。该合同第八条第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协调同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.在本合同项下的商品房及配套设施工程施工期内因停水停电（每天累计达4小时以上的）、雨天无法施工的、或出现公共突发事件的、政府部门原因（包括但不仅限于遵守政府法令、政令、政府部门政策变化、文物挖掘）、进行与本项目相关联的市政干线工程突然性施工等情况，商品房可延期交付，具体日期以监理公司统计为准；3.在施工过程中，规划部门批准的规划变更，设计部门出具的设计变更等导致工期延长的；4.出卖人将竣工资料报告提交政府部门被接收后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收所需时间；5.如买受人因房屋质量问题延期接收的，须以书面向出卖人提出维修申请，经双方确认属实后，由出卖人对该房屋进行维修，维修期间不承担相应违约责任。该合同第九条约定：国发公司逾期超过90日后，黄右军、麻永先有权解除合同。黄右军、麻永先要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款千分之一的违约金。双方在签订《商品房买卖合同》后，黄右军、麻永先依约向国发公司支付了首付款109739元，剩余房款以银行按揭方式支付，已完全履行付款义务。2016年6月20日，涉案的7号楼经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。2016年8月1日，国发公司向黄右军、麻永先送达《入户通知书》，要求办理涉案商品房的入伙手续。黄右军、麻永先于2016年9月8日办理了收房手续。根据涉案楼盘监理单位广西洋城工程项目管理有限公司出具的《施工期间雨季停工统计》内容显示，7号楼雨天影响施工天数为40天，中考影响天数为3天。
另查明，根据黄前才与国发公司签订的《房屋交接确认书》第四条约定，国发公司因延期交房已为黄右军、麻永先代缴纳物业费1935元。广西金一里物业服务有限责任公司已在涉案楼盘开展物业服务工作。
在案件审理过程中，黄右军、麻永先认可逾期交房的实际损失可以用其购买的商品房租金损失来计算，认为可以参照国发公司提交的东门镇房屋租赁合同为依据。国发公司延期交房造成的损失，可以依照当年东门镇新房而且是电梯房的价格来认定每个月的租金，黄右军、麻永先购买的商品房属于四房格局，参考的房屋月租金应按每月1100元计算。
一审法院认为，黄右军、麻永先与国发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效。依据双方当事人签订的商品房买卖合同，黄右军、麻永先依合同约定履行了足额交清房款的义务。国发公司作为出卖人理应在2015年12月31日前向买受人交付房屋，但国发公司未能依约履行交房义务，系属违约。
关于国发公司是否应承担违约责任问题。根据国发公司的答辩意见，房地产开发项目竣工，经验收合格后即可交付使用。现行法律法规已不需要建设主管部门组织验收，因此双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交房条件无效，应按法律规定执行。涉案楼房经勘测、设计、监理、施工、建设等五方验收合格，就可以将涉案商品房交付黄右军、麻永先使用。国发公司的该项答辩意见符合事实和法律规定，应予以认可。根据涉案楼盘7号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》显示，2016年6月20日，涉案的7号楼经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格，涉案楼房已达到交付使用条件。2016年8月1日，国发公司向黄右军、麻永先送达《入伙通知书》，要求办理涉案商品房的入伙手续，收房时间应确定为2016年8月2日。黄右军、麻永先在2016年8月2日之后才办理了收房手续，不是国发公司的原因造成，因此2016年8月2日之后不应计算为国发公司的逾期交房时间。国发公司未按期交房，其辩称双方签订的《房屋交接确认书》第四条中已明确延期交房的原因并明确可延期交房，双方约定由国发公司在总房款中减免1940元作为延期交房补偿，并赠送电表和水表。《房屋交接确认书》第四条约定可以看出，该约定的履行要以双方签订的《商品房买卖合同》内容为前提条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定，出现停水停电、雨天无法施工、附近居民阻止施工、政府要求中考停工、配合市政排污管网建设等情况导致可以延期交房的天数，应以监理公司统计为准。根据国发公司提交的证据，涉案楼盘监理单位广西洋城工程项目管理有限公司出具了《施工期间雨季停工统计》所打印的文字内容显示：7号楼雨天影响施工天数为40天，中考影响天数为3天，共计43天。其中，“中考影响天数为3天”“共计43天”被人为用黑色笔明显改动成“中考影响天数为4天”“共计44天”，该改动内容没有任何变更人员的签字或盖章确认，国发公司亦没有对该改动内容进行合理说明，因此一审法院采信该证据的原始打印内容，即“7号楼雨天影响施工天数为40天，中考影响天数为3天，共计43天”。国发公司主张设计变更导致项目延期交房22天，但国发公司提交的证据仅能证实在涉案楼房在建设过程中发生设计变更，没有证据证实设计部门出具的设计变更导致工期延长，故对国发公司的该项主张不予认可。综上，国发公司逾期交付房屋，应承担违约责任。
关于违约金数额是否应予酌减问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。从2016年1月1日至2016年8月2日为214天，减去合同约定可以延期交房的天数43天，国发公司逾期交房天数为171天。国发公司主张因逾期交房已补偿黄右军、麻永先1940元物业管理费，并赠送电表和水表。黄右军、麻永先对国发公司已补偿物业管理费和赠送电表和水表不予认可，认为涉案楼盘没有开展物业服务工作，并提供证据证实电表和水表是业主自己出钱购买。但国发公司提交的证据可以证实，广西金一里物业服务有限责任公司已在涉案楼盘开展物业服务工作，而且物业公司已收到国发公司代黄右军、麻永先缴纳的物业费1935元，故对国发公司已补偿黄右军、麻永先1935元物业管理费予以认定。在衡量是否应当减少违约金时，应以黄右军、麻永先的实际损失为基础予以审查判断，但黄右军、麻永先就其损失未能提供相应证据予以证实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，可参考同地段同类房屋租金标准确定。国发公司主张逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金均价为每月810元。黄右军、麻永先主张所购买的商品房为电梯房，而且属于四房格局，参考的房屋月租金应按每月1100元计算。黄右军、麻永先主张的参考月租金1100元符合本案的实际情况予以确认。参照此标准，双方当事人约定违约金按已付房款每日千分之一计付，约定的违约金明显过高。国发公司请求予以减少一审法院予以支持。因此，国发公司逾期交房171天，由此产生的违约金以不超过实际损失30%为原则，并参照租金损失1100元/月计算，逾期交房违约金为[1100元/月×（171天/30天）个月×130%]=8151元，扣除国发公司已补偿的1935元物业管理费，国发公司尚应向黄右军、麻永先支付逾期交房违约金6216元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、扶绥县东门国发投资有限公司向黄右军、麻永先支付逾期交房违约金6216元；二、驳回黄右军、麻永先的其他诉讼请求。一审案件受理费1041元，由黄右军、麻永先负担970元，扶绥县东门国发投资有限公司负担71元。
本院二审期间,国发公司围绕其上诉请求提交企业变更通知书复印件及《关于东门污水处理厂及配套管网建设对东门国发中央广场项目建设影响的说明》复印件各一份，拟共同证明污水处理厂及市政管网建设对国发公司的交房存在严重影响，在扣除相应天数后，国发公司不存在违约责任。对于国发公司提交的证据，本院认定如下：对于以上证据真实性本院予以认可，但该证据仅能证明监理公司知晓存在涉案小区排污排水管需接入市政管网及供销社失业职工阻挠施工的情况，但以上情况对涉案工程建设影响的具体天数并未进行统计确认，故不能证明国发公司主张的证明目的，本院不予采信。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于国发公司逾期交房天数如何确定的问题。国发公司与黄右军、麻永先签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定履行。而该合同第八条第二款中虽然明确约定了国发公司可延期交房的情形，但同时也限定了具体日期以监理公司统计为准，因此，确定国发公司可延期交房天数应以监理公司统计数字为依据。黄右军、麻永先收房时签字确认的《房屋交接确认书》中的第四条约定并未明确废除或修改《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，也不能视为双方当事人对国发公司逾期交房违约金数额的最终确定，故双方仍应按照《商品房买卖合同》约定履行。本案中，监理公司确认可扣除天数为43天，故一审法院计算国发公司逾期交房天数为214天后据此最终确认逾期交房天数为171天正确。国发公司主张一审法院未计算台风、停电、设计变更、第三方阻挠施工、污水处理厂建设及配套的市政排水排污管道穿越小区施工需停工的可扣除天数计算在内，但以上情形监理公司并未计入具体可扣除天数当中，故国发公司该项主张无事实依据，本院不予采信。至于国发公司提出其未能按约定期限交房最主要的原因是东门镇污水处理厂及排污排水市政管网建设工程不能按期竣工投入使用造成的上诉意见，因国发公司未能提供证据证明，故本院不予支持。
关于黄右军、麻永先因国发公司逾期交房造成的损失如何确定的问题。本案中，国发公司认为原合同约定按已付房款每日千分之一的违约金计算标准过高，要求予以调整。一审法院根据黄右军、麻永先所购买的涉案房屋的位置、户型及新旧程度，参考国发公司一审提交的租房合同，综合确定按照每月1100元的月租金标准计算国发公司的逾期交房违约金共8151元。国发公司逾期交房天数为171天，每日违约金为47.67元（即8151元÷171天≈47.67元/天），黄右军、麻永先已付房款363739元，每日违约金在已付房款中占比为0.131‰（即47.67÷363739元≈0.000131），由此可见，一审法院确定的逾期交房违约金计算标准已由原合同约定按已付房款的每日1‰调整为每日0.131‰，符合本案的实际情况。鉴于国发公司已经支付1935元的物业费用，该款项应从国发公司承担的违约金8151元中予扣除。故一审法院确定国发公司向黄右军、麻永先支付逾期交房违约金的数额为6216元（即8151元-1935元=6216元）正确，本院予以维持。
综上所述，国发公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2082元，由扶绥县东门国发投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长　　林文标
审判员　　韦权美
审判员　　梁　飞
二〇一九年三月二十五日
法官助理苏梦晓
书记员阮政朝
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。