陈彬与诸暨同方置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸民初字第2708号
原告：陈彬，
委托代理人（特别授权）：毛卫东、汤立挺。
被告：诸暨同方置业有限公司。
法定代表人：姬丽松。
委托代理人（特别授权）：张烨芳。
原告陈彬为与被告诸暨同方置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年11月13日诉讼来院。本院受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2013年12月5日、2014年1月13日二次公开开庭进行了审理。原告陈彬的委托代理人汤立挺，被告诸暨同方置业有限公司的委托代理人张烨芳二次到庭参加诉讼，原告陈彬的委托代理人毛卫东参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告陈彬起诉称，2009年3月22日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买其开发建设的位于诸暨市暨阳街道同方国暨公馆17号楼104号房（排屋）。房屋建筑层次为地上4层、地下2层（局部1层），建筑面积共331.15平方米。总金额为叁佰肆拾贰万伍仟伍佰贰拾元整，被告应于2010年12月31日前交付，交付条件为商品房验收合格，如逾期交房，则应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金。同时，被告应保证在房屋交付时，按规划设计文件规定的公共设施正常使用，否则，也应按已付房价款的日万分之一支付违约金。合同第十四条还对产权登记的期限进行了约定，即被告将在房屋交付使用后90天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期则按交付房屋价款0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告方直到2011年5月10日，才办理房屋验收，消防验收、人防验收及煤气开通也大大超过了约定的期限，按合同约定，被告应承担相应的违约责任。综上，原告认为，原、被告所签订的商品房买卖合同合法有效，被告理应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。被告履约过程中存在的上述情形已构成违约，应按合同承担违约责任。现原告起诉要求判令：一、被告支付逾期交房违约金50000元；二、被告支付逾期办理房屋权属证书违约金17127.60元；三、被告支付逾期交付公共设施设备违约金8（万）元；四、被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更并明确诉讼请求为：一、被告支付逾期交房违约金205530元（2011年1月1日起至2012年9月3日止共计600天，按已交房款日万分之一计算）；二、判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金17127.60元（按已交房款的0.5%）；三、被告支付逾期交付公共设施设备违约金145583元（自2011年1月1日起至2012年3月12日共计425天，按已交房款日万分之一）。审理中，原告申请撤回第二项、第三项诉讼请求。
被告诸暨同方置业有限公司答辩称，一、原、被告双方签订商品房买卖合同后，于2011年5月3日进行了商品房交付，并且签订了商品房交接书，原告当时已经对所涉的商品房进行了收房，并且对收房条件各方面都没有意见，只是在签署时提出漏水问题需要解决，双方已经完成交房、收房。根据约定的交房条件，商品房经验收合格就可以交付，从这个时间上说并没有相差很多。2011年1月1日至2011年5月3日期间确实存在延期交付问题。二、原告进行了收房，对于双方签订的购房合同中约定的房屋交付条件有审核义务，原告既然收房而且入住，即可以视为房屋已经符合了收房的标准，若实际交付条件有差异，也应当认定双方自愿变更了交房条件，原告不得以逾期交房主张权利，并且也超过诉讼时效。应不存在迟延交付的问题。三、原告购买该房屋的目的是为了居住，虽然被告未按照约定将工程竣工验收备案，但最终所涉房屋也是经过竣工备案的，原、被告签订房屋买卖合同的目的并未落空，原告的居住权也不是备案之后才实现的，而是在被告交付原告使用时已经得到实现，从合同目的来说，原告早已经使用房屋，不得主张使用之后的逾期交付违约责任。四、双方签订的合同是浙江省2000年的合同版本，合同第7条明确交付条件为四种，原、被告约定是第一种，竣工验收备案是第四种，后来合同版本再有变更，也不应当影响本案原、被告的约定。
经审理查明，本院认定如下事实：
2009年3月22日，原告陈彬（签约买受人）与被告诸暨同方置业有限公司（签约出卖人）签订编号为2C001857的《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人向出卖人购买位于诸暨市暨阳街道金鸡山南侧“国暨公馆”第17号楼104号房，该商品房的用途为排屋，属混合结构，建筑层数地上4层，地下2层，局部1层，房屋建筑面积共331.15平方米，附房国暨公馆17号楼4号，面积77.47平方米。商品房及相关用房总金额3425520元。买受人未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，原告已于2010年12月31日付清合同约定的全部房价款3425520元。2011年5月3日，被告将合同约定房屋交付给原告，未书面告知原告该房屋尚未向建设行政主管部门竣工验收备案。2011年5月10日，被告诸暨同方置业有限公司、浙江省二建建设集团有限公司、浙江省工程咨询有限公司、浙江当代建筑设计研究院有限公司、浙江山川有色勘察设计有限公司等五家单位对诉争房产进行了工程竣工验收。2012年3月12日经网上备案受理系统进行了诉争房产工程竣工验收消防备案。2012年9月3日，被告就诉争房产向诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。2012年10月31日，被告就国暨公馆商品房向产权登记部门进行了初始登记。涉案房屋自2011年2月开始有用电记录。2013年11月13日，原告诉至本院，要求判如所请。
上述事实，由双方当事人的陈述及原告陈彬提供的商品房买卖合同、建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、诸暨市房地产管理处出具的房屋所有权存根，被告诸暨同方置业有限公司提供的商品房交接书、诸暨同方置业有限公司产权证复印件，被告申请本院调取并出示的历史电量电费记录等证据证实，本院予以确认。因原告已申请撤回其中二项诉讼请求，相关证据不再认证。
本院认为，原告陈彬与被告诸暨同方置业有限公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。被告确认双方约定诉争商品房应于2010年12月31日前交付，因工程施工质量问题引起房屋漏水等原因，至2011年5月3日才将商品房交付给原告，确实存在逾期交付的情况，愿意承担2011年1月1日起至2011年5月3日期间约定的违约责任。据此，被告应向原告承担逾期交房的违约责任不存争议。双方主要争议的焦点是被告于2011年5月3日交付诉争商品房有无达到交付条件，承担违约责任的逾期期间如何确定。原告主张，商品房未经建设行政主管部门竣工验收备案进行交付，不符合法律规定，未达到交付的条件，逾期期间应确定至2012年9月3日备案日止。被告则认为，双方合同中约定交房的条件为“验收合格”，即建设、设计、施工、监理、勘察等五方验收，备案并不是双方约定的交付条件，并且原告已收房并入住，即视为房屋已符合交付的标准，若实际有差异，也应当认定双方自愿变更了交房条件，并且已超过诉讼时效。本院认为，首先，《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这些“其他竣工条件”的规定散见包括《消防法》、《城市规划法》、《环境保护法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规和部门规章中。由此可以看出，消防验收、规划验收、环保验收等专项验收是工程竣工验收的前置条件，未进行前述专项验收或者验收不合格不得交付。取得《竣工验收备案证》是商品房投入使用的前提条件，也是法定条件。开发商与购房者自行约定的交付条件低于法定交付条件的条款，系违反法律强制性规定，不能通过合同约定规避国家管理。
其次，订立商品房合同时，对于交付房屋的时间完全是由开发商确定，其应当预见到房屋经过竣工验收备案之前的各种因素。开发商相较于购房者而言，处于优势地位，根据“任何人不得从自已的违法行为获益”的原则，如果允许开发商自行约定低于法定的交付条件，或交付未经竣工验收的房屋，无异于鼓励开发商进行不诚信的交易，也无法保障进入市场的商品房的质量和安全。商品房出卖人在明知标的物不符合合同约定的情形下不因买受人的接收而免除瑕疵担保责任。即使购房者明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋，应视为双方的约定无效，开发商的交付未完成，购房者仍可以自接收该商品房之日起到该商品房符合交付条件前这段时期向开发商主张延期交付的违约责任。结合本案，被告于2012年9月3日向诸暨市建筑业管理局进行竣工验收备案，原告要求被告承担2011年1月1日起至2012年9月3日期间按日支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金205530元，理由正当，本院予以支持。被告关于逾期交房违约金计算至实际交房日止的辩述意见，与法相悖，本院不予采信。关于被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的主张。本院认为，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算，即以2012年9月3日作为起算点，原告于2013年11月13日提起诉讼，未超过诉讼时效，对被告的上述辩述意见，本院不予采信。审理中，原告陈彬自愿申请撤回要求被告承担逾期办证、逾期交付公共设施违约金的诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告诸暨同方置业有限公司应支付原告陈彬逾期交房违约金共计人民币205530元，限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告陈彬的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费3243元，依法减半收取1621.50元，由原告陈彬负担621.50元，被告诸暨同方置业有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员　　张晓华
二〇一四年一月十四日
书记员　　杨　琼