触某与宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终861号 上诉人（原审被告、反诉原告）：秦某，住宁夏回族自治区银川市永宁县。 委托诉讼代理人：赵某，宁夏鑫池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，宁夏鑫池律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司。 法定代表人：张某。 上诉人秦某与被上诉人宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司（以下简称“瑞饰装饰公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 原审被告（反诉原告）秦某上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求、驳回被上诉人一审的反诉请求，或将本案发回重审。 事实和理由：一审判决认定部分事实错误，适用法律也存在错误。第一，在双方签订案涉租赁合同前，被上诉人原来租赁的厂房地点位于望远镇长湖村，且早已收到人民政府发布的通告，所以才另行选址与上诉人协商租赁案涉厂房。上诉人一审提交的通话录音可以证实，在签订合同时，上诉人曾明确问被上诉人是否系“散乱污”企业，而其法定代表人予以否认。上诉人在签订前已经尽到审慎义务，反倒是被上诉人故意隐瞒重要事实。另外，需要强调的是，人民政府发布通告在前，案涉合同签订在后。第二，银川市疫情封闭管理自2020年1月26日开始，距合同签订并使用租赁物时间即2019年11月1日接近三个月，被上诉人在此期间从未提出解除合同或主张合同无效。被上诉人在疫情过后直至2020年9月30日，才将物品搬离并交回房屋，使用时间长达314天。被上诉人明显无视法律和合同约定。另，一审法院关于双方于2020年5月协商房屋租赁事宜的事实认定，没有依据。第三，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款确认合同无效，但该解释所指向的房屋不适用于本案租赁物，且即使按照该司法解释规定认定合同无效，也应当依据该解释第五条，参照租金标准支持上诉人房屋占有使用费。第四，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（四）项认定合同无效，但双方在签订合同时，均不是以对环境进行破坏和影响为目的，被上诉人从事加工门窗营业，也应当由相应的监管部门对其污染行为进行监管和督促整改，不能主观臆断为被上诉人就属于人民政府通告的治理范围。双方签订合同行为本身并未损害社会公共利益，不能认定为无效。 原审原告（反诉被告）瑞饰装饰公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 原审原告（反诉被告）瑞饰装饰公司向一审法院起诉请求：1.请求判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效;2.请求判令被告向原告返还支付的租金39000元，并自2019年11月1日起赔偿原告占用资金期间的利息损失,按同业0.拆借中心公布的利率计算至实际付清为止;3.本案诉讼费由被告承担。同时，原审被告（反诉原告）秦某向一审法院反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令反诉原告收取的定金20000元不予返还；3.请求判令反诉被告支付反诉原告租赁费29141.8元(自2020年1月3日至2020年9月10日共计251天,每天按70000÷365天=191.8元计算,减去已经支付的19000元。)；4.请求判令反诉被告赔偿反诉原告三个月租金损失17500元；5.请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费。 一审法院查明，2019年11月1日，本诉原告（反诉被告）瑞饰装饰公司与本诉被告（反诉原告）秦某签订《房屋租赁合同》，该合同约定秦某将具有使用权的的位××县平方米的厂房租赁给瑞饰装饰公司,租期3年，时间自2020年1月3日至2023年1月3日止，年租金7万元；双方合同签订后，瑞饰装饰公司向秦某支付租赁定金两万元，待租赁房屋交付正常使用后冲抵租金。合同签订后，瑞饰装饰公司向秦某分两次共支付39000元,相继在租赁房屋内存放64套木门。2019年10月22日，永宁县望远镇人民政府发布了《关于辖区“小散乱污”企业作坊限期搬离的通告》，通告内容为：一、望远镇辖区内的所有“小散乱污”企业作坊一律停止生产经营活动,限期进行搬离；二、搬离时间为:2019年10月22日至2019年10月29日；三、凡违反本通告规定，擅自进行生产经营活动的“小散乱污”企业作坊，依据《中华人民共和国消防法》和《中华人民共和国大气污染防治法》的有关规定，从即日起，对“小散乱污”企业作坊负责人，由公安、消防、市管、住建、安监、环保等部门按有关规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究有关责任人的刑事责任。秦某出租给瑞饰装饰公司的房屋正位于永宁县望远镇人民政府发布的限期搬离的企业作坊范围内,因此导致承租人租赁房屋用于生产经营的合同目的无法实现。瑞饰装饰公司因此与秦某协商返还租金,秦某则不同意予以退还,本诉原告瑞饰装饰公司诉至法院。 一审法院另查明，瑞饰装饰公司与秦某双方签订《房屋租赁合同》以后，望远镇人民政府便张贴限期搬离通告，瑞饰装饰公司多次与政府工作人员沟通，均未获得生产经营许可，秦某对上述事实予以确认。由于受疫情影响，根据防控疫情工作需要，政府统一组织实施居家隔离措施，杜绝人口流动、人员往返，2020年3月30日（具体以各地疫情防控小组通知为准）之前社会各行各业基本处于停业状态，此期间瑞饰装饰公司无法向秦某腾退房屋，属于不可抗力。2020年5月份，双方就房屋租赁问题再次进行协商，但终因分歧太大未能成功，瑞饰装饰公司自愿向秦某支付两个月房屋租金，以补偿其相应损失。 一审法院认为，永宁县望远镇人民政府关于辖区“小散乱污”企业作坊限期搬离通告，对该辖区内所有“小散乱污”企业作坊均有效力，且具有普遍约束力，政策具有延续性，特别是针对辖区内环境卫生治理工作，符合保护环境的基本国策，更是地方各级政府治理环境的职责，需要坚持不懈、常抓共管，并非该通告规定的限期搬离时间结束后就放任不管，且根据《中华人民共和国环境保护法》第六条之规定：“一切单位和个人都有保护环境的义务。企业事业单位和其他生产经营者应当防止、减少环境污染和生态破坏，对所造成的损害依法承担责任。公民应当增强环境保护意识，采取低碳、节减的生活方式，自觉履行环境保护义务”。本案中，本诉原、被告双方尽管签订了房屋租赁合同，但本诉原告租赁房屋的目的就是用于加工门窗，属于政府通告的治理范围，因此本诉原告多次找政府协商均未成功。本诉被告作为辖区居民，对政府通告禁令视而不见，为了追求个人经济利益，置社会公共利益于不顾，明知或应当知道永宁县望远镇人民政府已于2019年10月22日开始对辖区内“小散乱污”企业作坊开展环境集中清理整治工作，还毅然决然地于2019年11月1日将自己临时搭建的、未取得任何规划手续和产权证手续的房屋出租给本诉原告用于从事对环境造成破坏和影响的加工生产工作。因此，本诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效，基于该合同所取得的财产39000元，应当予以返还。但由于本诉原告在承租房屋过程中没有尽到审慎义务，没有核实承租房屋的实际情况，其自身存在过错，并实际占用了本诉被告部分库房用于存放64套木门，应承担相应的过错责任。综合本案实际情况，酌情考虑支持反诉人（本诉被告）秦某两个月房屋占用费共计11666.67元，相互扣减后实际返还27333.33元。基于双方签订《房屋租赁合同》的无效性，遵从相互返还原则，结合双方的过错责任，因此对于本诉原告（反诉被告）瑞饰装饰公司和本诉被告（反诉原告）秦某的其他诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款、《中华人民共和国环境保护法》第二条、第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（四）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司与被告（反诉原告）秦某签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）秦某于判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司定金20000元及房屋租金7333.33元；三、驳回原告（反诉被告）宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）秦某的其他诉讼请求。本诉案件受理费775元，由被告（反诉原告）秦某负担500元，原告（反诉被告）宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司负担275元。反诉案件受理费483元，由被告（反诉原告）秦某负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 二审经审理查明，根据永宁县自然资源局出具的查询结果，案涉厂房及所属土地没有办理不动产登记信息。根据上诉人原审提交的照片，案涉厂房系彩钢房。 2020年9月10日，被上诉人将案涉厂房内64扇门拉走，并向上诉人交还了库房大门钥匙。 根据上诉人一审提交的其与被上诉人法定代表人张某的通话录音（通话时间在本案涉诉后）内容，张某称：被上诉人一直以来，并非不打算租赁案涉厂房，只是因政府通告张贴后，没法经营，所以还在永宁县继续寻找新的场地，但搬迁一次费用就得几万元；被上诉人并非污染企业，只是属于需要整改的“脏乱差”企业；被上诉人期间找政府部门协调，因防控疫情耽误两个月，且最终没有结果。 另，一审庭审中，经一审法院当庭核实，被上诉人称：被上诉人在签订案涉租赁合同之前，生产的场地也在望远镇辖区，正好在政府的整改范围内，所以联系上诉人租赁案涉场地，但当时不知道案涉厂房也在整改范围。 二审查明的其余事实同一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于，案涉租赁合同效力如何认定和责任如何承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第一条规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”；第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。依据上述规定，双方以案涉厂房作为租赁标的所签订的房屋租赁合同无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，故在无其他法定事由的情形下，被上诉人应当参照合同约定的租金标准向上诉人支付房屋占有使用费46666.67元（70000元÷12个月×8个月）【按照合同约定的租赁起算时间即2020年1月3日至被上诉人实际交还房屋的时间即2020年9月10日】。 本案的特殊点在于，不仅存在合同无效事由，且存在合同无法继续履行的事由，即依据永宁县望远镇人民政府发布的《关于辖区“小散乱污”企业作坊限期搬离的通告》，被上诉人不得以案涉厂房从事经营活动。而对于该通告内容，双方事先都知晓，且存在信息不对称的情形，即被上诉人对于合同不能履行这个大概率事件的发生，有着更为明确的预知和判断。同时，被上诉人之所以长期没有腾退房屋，主要在于其抱有通过向政府相关部门报告、申请，以消除合同不能履行障碍的期待所致。总而言之，就房屋占有使用费的产生，被上诉人存在主要过错。考虑到2020年度疫情防控期间，被上诉人客观上确实无法完成相关事项（腾退并搬离厂房）的情节，且上诉人自身也存在一定过错，本院酌定对2020年1月至2020年4月期间产生的房屋占有使用费予以扣除，即被上诉人应当参照合同约定的租金标准向上诉人支付4个月的房屋占有使用费23333.33元（70000元÷12个月×4个月），且对双方一审本诉、反诉其他请求，不予支持。鉴于上诉人已经收取39000元，则上诉人还应当退还被上诉人15666.67元（39000元-23333.33元）。 综上，原审判决认定部分事实不清，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初3035号民事判决第一项即“确认原告（反诉被告）宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司与被告（反诉原告）秦某签订的《房屋租赁合同》无效”、第三项即“驳回原告（反诉被告）宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司的其他诉讼请求”、第四项即“驳回被告（反诉原告）秦某的其他诉讼请求”； 二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初3035号民事判决第二项即“被告（反诉原告）秦某于判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司定金20000元及房屋租金7333.33元”； 三、秦某于本判决生效之日起十日内返还宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司房屋租金15666.67元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费775元，由秦某负担192元，宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司负担583元，反诉案件受理费483元，由秦某负担；二审案件受理费775元，由秦某负担192元，宁夏瑞饰家居装饰工程有限公司负担583元。 本判决为终审判决。 审判长 李**程 审判员 牛有成 审判员 赵来珍 二〇二一年四月三十日 书记员 马利利 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。