四川暨阳置业有限公司、刘波等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）川06民终276号
上诉人（原审被告）：四川暨阳置业有限公司，住所地四川省德阳市区泰山北路三段385号。
法定代表人：严世国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈科，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王怀珍，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘波，男，1986年3月15日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区黄许镇富新村11组，公民身份号码5106031986********。
被上诉人（原审原告）：何秋菊，女，1990年6月27日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区永兴镇大面沟村10社18号，公民身份号码5109021990********。
被上诉人（原审原告）：廖红英，女，1981年6月17日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区柏隆镇向阳村6组，公民身份号码5106021981********。
被上诉人（原审原告）：谢次波，男，1979年8月24日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区柏隆镇向阳村6组，公民身份号码5106021979********。
被上诉人（原审原告）：杨红，女，1988年3月27日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区东湖乡拱桥村5组，公民身份号码5106031988********。
被上诉人（原审原告）：赖吉祥，男，1985年10月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区东湖乡拱桥村5组，公民身份号码5106031985********。
被上诉人共同委托诉讼代理人：王松，四川履枰律师事务所律师。
上诉人四川暨阳置业有限公司（以下简称“暨阳公司”）因与被上诉人刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
暨阳公司上诉请求：一、依法撤销（2020）川0603民初4478号民事判决；二、将本案发回重审或改判驳回刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥的诉讼请求；三、由刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审程序严重违法。暨阳公司与刘波等六人分别签订四个不同的合同，合同之间彼此独立，约定的内容、履行情况均不一致，属于四个不同的法律关系。加之，原审原告在本案中的诉求并不统一，一审决定合并审理，缺乏法律依据。二、一审未查清基本事实。一审认定暨阳公司开展“零首付”促销活动的依据不足。一审未查清办证的起算时间，也未查清暨阳公司逾期交房和逾期办证的原因。三、暨阳公司不应承担违约金，如果法院判决暨阳公司承担违约责任，请求调减违约金金额，逾期办证违约金按万分之0.5的标准调减。
刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥辩称，一、一审程序合法。四份合同的标的相同，刘波等六人同一时期诉至法院，一审法院在合并审理前，已征求当事人的意见，并作出合并审理的裁定，暨阳公司未对此提出异议。一审实质上亦未剥夺暨阳公司的诉讼权利，且不影响本案实体的处理。二、暨阳公司开展“零首付”活动系客观事实，何秋菊提交的证据足以证明其参加上述活动的事实。三、双方当事人已明确约定了交房时间、办证时间以及违约责任，暨阳公司所主张的免责事由，不符合法律规定，其亦未提交相应证据，不应支持。一审判决结果符合合同约定，应当维持。
刘波向一审法院起诉请求：一、暨阳公司立即为刘波办理位于德阳市双河街98号亲亲里2栋1-11-4号房屋的产权过户登记；二、暨阳公司承担本案诉讼费。
何秋菊向一审法院起诉请求：一、暨阳公司向何秋菊交付位于德阳市双河街98号亲亲里3栋1-27-1号房屋；二、暨阳公司立即为何秋菊办理位于德阳市双河街98号亲亲里3栋1-27-1号房屋的产权过户登记；三、暨阳公司承担延期交付房屋的违约金，以254000元为基数，从2017年3月31日按照每日万分之二为标准计算至实际交房为止；四、暨阳公司承担本案诉讼费。
廖红英、谢次波向一审法院起诉请求：一、暨阳公司立即为廖红英、谢次波办理位于德阳市双河街98号亲亲里6栋1-8-5号房屋的产权过户登记；二、暨阳公司承担延迟交付房屋的违约金55140.68元（2017年3月31日至2019年3月1日，按购房款的每日万分之二计算）；三、暨阳公司承担迟延过户的违约金，从2018年10月2日起，以购房款393862元的每日万分之一为标准计算至实际办理转移登记手续为止；四、暨阳公司承担本案诉讼费。
杨红、赖吉祥向一审法院起诉请求：一、暨阳公司立即为杨红、赖吉祥办理位于德阳市双河街98号亲亲里4栋1-30-5号房屋的产权过户登记；二、暨阳公司承担延迟交付房屋的违约金40086.88元（2017年3月31日至2019年1月31日，按购房款的每日万分之二计算）；三、暨阳公司承担迟延过户的违约金，从2018年10月2日起，以购房款298710元的每日万分之一为标准计算至实际办理转移登记手续为止；四、暨阳公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：暨阳公司（出卖人）分别与刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：一、买受人购买“亲亲里”项目的房屋；二、第十一条交付条件：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。三、第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，逾期超过九十日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金；四、第十五条交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受
人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。五、第二十条产权登记：出卖人应当在2018年9月31日（此处部分合同约定时间为2018年3月31日）前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购房屋的权属转移登记逾期的，按照转移登记的相关约定办理。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，自双方当事人约定的备案期限届满之次日起至出卖人实际将办理房屋权证书所需资料到房屋管理部门备案之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。
合同约定的房屋基本情况（附表）
姓名房号（幢-单元-楼层-号）建筑面积
（m2）总房价款
（元）刘波2-1-11-4105.65315894何秋菊3-1-27-191.76254000廖红英
谢次波6-1-8-5120.08393862杨红
赖吉祥4-1-30-591.07298710何秋菊在暨阳公司开展“零首付”房屋促销活动时购买了暨阳公司开发的亲亲里3栋1-27-1号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同在2016年2月25日进行了备案。合同约定，房屋套内面积74.62平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米4842.51元，商品房总价361348元，付款方式：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向出卖人指定银行或住房公积金管理机构借款支付。该合同附件五付款方式及期限的约定载明：买受人采用“按揭”的，买受人签订本合同时已向出卖人支付首付款人民币107348元，余款254000元向出卖人指定银行申请7成20年“按揭”贷款。何秋菊提供了2015年11月13日暨阳公司开具的《收款收据》的复印件，载明：客户姓名袁平、何秋菊，房号3-1-27-1，首付款人民币107348元，其上加盖了暨阳公司的公章。暨阳公司认可此复印件与其提交给银行办理按揭贷款使用的《收款收据》一致。何秋菊与暨阳公司均认可，首付款107348元未实际收取，按揭贷款254000元暨阳公司已收取。
一审法院对本案争议焦点及刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥的诉讼请求分析评判如下：
一、何秋菊是否已付清购房款
暨阳公司“零首付”促销售房，何秋菊与暨阳公司签订《商品房买卖合同》，双方均认可未实际支付首付款107348元，何秋菊认为“零首付”即不用支付首付款，暨阳公司认为应当支付首付款，双方对“零首付”理解存在争议。按照大众普遍理解，“零首付”就是指不用支付首付款或免除支付首付款的义务。依据现有证据，对“零首付”的约定内容不能查明，而“零首付”活动系暨阳公司开展的促销活动，可认定其内容系暨阳公司提供的格式条款，对此有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款方即暨阳公司的解释，故“零首付”就是指不用支付首付款或免除支付首付款的义务。同时案涉《商品房买卖合同》附件五约定：买受人采用“按揭”的，买受人签订本合同时已向出卖人支付首付款人民币107348元，余款人民币254000元向出卖人指定银行申请7成20年“按揭”贷款，该约定能够证实暨阳公司已经对何秋菊的首付款予以了免除，抑或等同于何秋菊的首付款已实际支付。暨阳公司在庭审中认可何秋菊所举《收款收据》复印件与暨阳公司提交给银行申请贷款的《收款收据》一致，进一步印证暨阳公司已免除何秋菊首付款的事实。故一审法院认为，何秋菊已付清购房款，房屋总价款为254000元，暨阳公司应向何秋菊交付房屋。
二、关于逾期交房违约金是否应当支持
一审法院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人均应按合同约定履行权利、义务。现何秋菊、杨红（赖吉祥）、廖红英（谢次波）以暨阳公司逾期交房为由主张违约金，暨阳公司辩称因环保治理和人为阻挠等不可抗力导致逾期交房，不承担责任。一审法院认为，双方在合同中仅约定因不可抗力的影响，暨阳公司方能部分或全部免除责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，暨阳公司建房本应符合相关环保规范。暨阳公司虽称存在人为阻挠施工的情形，但并未举证证明，且该理由并非双方约定可以免除暨阳公司违约责任的情形，故对暨阳公司的上述辩称理由，不予采纳。对要求暨阳公司支付逾期交房违约金予以支持，违约金应从约定交房之次日起算，即2017年4月1日计算至实际交房之日止，按照已付购房款每日万分之二计算，其中何秋菊诉请的逾期交房违约金应计算至暨阳公司实际交付房屋之日止，支持廖红英（谢次波）逾期交房违约金55140.68元，支持杨红（赖吉祥）逾期交房违约金40086.88元。
三、关于逾期办证违约金，请求暨阳公司办理产权证书应否支持
合同约定因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，出卖人应承担逾期办证违约责任。刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥主张合同约定暨阳公司应在2017年3月31日交房，暨阳公司应在2018年10月2日前配合刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥办理好房屋产权证，暨阳公司抗辩认为房屋实际具备交房条件的时间为2019年10月30日，应从2019年10月30日起计算，目前办理房产证的截止时间尚未届满，暨阳公司不存在逾期办证的违约行为。双方对“商品房交付之日”存在两种不同的理解。一审法院认为，合同约定了交房时间,按通常理解应在约定的交房时间交付房屋，从约定的交房时间开始计算办证截止时间；且《商品房买卖合同》系暨阳公司提供的格式合同，存在两种理解时，应作对格式合同提供方即暨阳公司不利的解释，故暨阳公司应在2018年10月2日前配合刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥办理好房屋产权证。刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥诉请暨阳公司承担逾期办证违约金予以支持，但应从次日即2018年10月3日起算违约金，按照已付购房款的每日万分之一计算到暨阳公司实际将办理房屋权证书所需资料到房屋管理部门备案之日止。案涉楼栋的不动产权初始登记已于2020年4月完成，办理房屋权属转移登记的条件已具备，刘波、何秋菊、廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥诉请暨阳公司为其办理产权过户登记，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、暨阳公司于本判决生效之日起十日内向何秋菊交付位于德阳市双河街98号亲亲里3栋1-27-1号房屋。二、暨阳公司于本判决生效之日起十日内向杨红（赖吉祥）支付逾期交房违约金40086.88元、向廖红英（谢次波）支付逾期交房违约金55140.68元，向何秋菊支付逾期交房违约金（计算方式：从2017年4月1日至房屋实际交付之日止，以购房款254000元的每日万分之二计算）。三、暨阳公司于本判决生效之日起十日内向杨红（赖吉祥）、廖红英（谢次波）分别支付延期办证违约金（计算方式：以附表中载明的各户的总房价款的每日万分之一，从2018年10月3日起计算至暨阳公司实际将办理房屋权证书所需资料至房屋管理部门备案之日止）。四、暨阳公司于本判决生效之日起十日内为杨红（赖吉祥）、廖红英（谢次波）、何秋菊、刘波办理位于德阳市双河街98号亲亲里各户对应楼栋房屋（见附表）的产权过户登记。五、驳回何秋菊、杨红（赖吉祥）、廖红英（谢次波）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费共计2431元，由暨阳公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
暨阳公司提交了以下证据：一、出卖人暨阳公司与买受人陈利新、王金兰，宛滨福、吴兆英，鲜刚、胡艳，李复兵分别签订的商品房买卖合同及备案表各一份，拟证明何秋菊购买的房屋价格不存在过高。二、四川省高级人民法院对“零首付”类案作出的（2020）川民申6609、6610、6611号民事裁定书各一份，拟证明四川省高级人民法院已对类案提审。经质证，何秋菊认为，一、对证据一的真实性、关联性无异议；对合法性有异议，暨阳公司提交该份证据可能未征得当事人同意；对证明目的有异议，此证据不能证明案涉房屋的购房价格是合理的，案涉小区共有70余户业主参加了“零首付”活动，不能排除这四户就是参加“零首付”活动的业主。二、对证据二的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的，提审不必然会改判，类案的判决仍属于生效的判决。
何秋菊提交了以下证据：三、复印自德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初2859号卷宗的《零首付按揭房款收据领取明细表》一份，此证据由暨阳公司向一审法院提交，拟证明何秋菊参加了暨阳公司组织的“零首付”活动。四、2015年12月15日备案买受人为李英、邹柯的商品房买卖合同备案表一份，该证据显示，李英、邹柯于2015年12月15日购买了案涉小区1幢25楼1号房屋，购房款为274362元，购买价格为套内面积3676元/㎡。经比较，与本案何秋菊购买的价格2989元/㎡差距较大。何秋菊一户约定的合同价高于其他人购买的价格，拟证明暨阳公司为了将贷款金额做高，故将合同价款约定过高，“零首付”的意思为不交首付。经质证，暨阳公司认为，对证据三的三性予以认可，亲亲里小区部分业主参加了“零首付”活动，“零首付”的意思不是不交首付，而是暂缓交付，收据上已载明应收款、未付款等内容；对证据四的三性不予认可，此证据是缩印版并非原件，暨阳公司的系统正在维护，暂时核实不了，而且同时期房屋价格有高有低属于正常情况。本院认为，双方当事人均对何秋菊一户实际支付的房款是否合理进行了举证，主要目的为佐证各自对“零首付”的解释更符合客观实际，本院将结合全案事实及证据进行综合评判。
二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
另查明，何秋菊、袁平于2015年12月22日领取“零首付”按揭房款收据，并在《零首付按揭房款收据领取明细表》上签字确认，上述明细表载明“总房款金额为361348元，首付款未收金额为107348元”等内容。
暨阳公司提交的商品房买卖合同及备案表载明：2015年11月5日，陈利新、王金兰与暨阳公司在《商品房买卖合同》（该合同的备案时间为2015年11月26日）中约定，房号为3－1－12－2的房屋，套内面积86.08㎡、公摊面积19.77㎡，总价390000元，按套内建筑面积计算单价4530元／㎡，按建筑面积计算单价3684元／㎡。2015年11月23日，李复兵与暨阳公司在《商品房买卖合同》（该合同的备案时间为2015年12月7日）中约定，房号为3－1－11－2的房屋，套内面积86.08㎡、公摊面积19.77㎡，总价400095元，按套内建筑面积计算单价4647元／㎡，按建筑面积计算单价3780元／㎡。2016年1月19日，宛滨福、吴兆英与暨阳公司在《商品房买卖合同》（该合同的备案时间为2016年1月19日）中约定，房号为7－1－10－2的房屋，套内面积110.66㎡、公摊面积20.56㎡，总价473030元，按套内建筑面积计算单价4274元／㎡，按建筑面积计算单价3604元／㎡。鲜刚、胡艳与暨阳公司在《商品房买卖合同》（该合同的备案时间为2016年6月22日）中约定，房号为7－1－7－1的房屋，套内面积
106.66㎡、公摊面积19.82㎡，总价445000元，按套内建筑面
积计算单价4172元／㎡，按建筑面积计算单价3518元／㎡。
何秋菊提交的买卖合同备案表载明，李英、邹柯与暨阳公司在《商品房买卖合同》（该合同的备案时间为2015年12月15日）中约定，房号为3－1－25－1的房屋，总价274362元，按套内建筑面积计算单价3676元／㎡，按建筑面积计算单价2989元／㎡。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。
本案的争议焦点为：一、一审合并审理是否属于严重违反程序；二、何秋菊参加的“零首付”活动该如何理解；三、暨阳公司是否构成逾期交房，应否承担逾期交房的违约金，如果认定应当承担，约定的逾期交房违约金是否过高；四、暨阳公司应否承担逾期办证违约金，如果认定应该承担，逾期办证违约金是否过高。
关于争议焦点一，本院认为，本案当事人虽分别签订四份商品房买卖合同，但出卖方均为暨阳公司，买受人的委托诉讼代理人为同一人。一审合并审理有利于节约司法资源，且未剥夺当事人的诉讼权利，不属于严重违反程序，暨阳公司该项上诉理由不成立，不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款系一方当事人为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商，却于合同中载明的条款。对于采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并无案涉房屋购买方式为“零首付”的格式条款内容，而根据双方于庭审中的诉辩意见及合同履行情况等事实，可以认定双方就“零首付”确有协商，且已事实履行，故一审法院将“零首付”认定为一方单方提供的格式条款并不恰当，不符合法律规定，亦与本案事实不符，予以纠正。其次，双方对于“零首付”的具体内容存在重大分歧，何秋菊认为“零首付”为“首付不支付”，而暨阳公司则认为“零首付”为“首付缓支付”。经二审查明，暨阳公司虽于2015年11月13日出具了首付款107348元的收据，但购房人何秋菊与暨阳公司均认可首付款107348元未实际收取，故仅凭该收据，除能认定双方有“零首付”的约定外，并不能认定“零首付”为购房人何秋菊所主张的“首付不支付”，亦不能认定“零首付”为暨阳公司主张的“首付缓支付”。本案中，何秋菊提供了购房人何秋菊签字确认的《零首付按揭房款收据领取明细表》，该表明确记载首付款未收金额，且购房人何秋菊签字确认时间在首付款收据出具时间之后。本院认为，若购房人何秋菊所称“零首付”为首付不支付的主张属实，则其无须在暨阳公司出具首付款已支付的收据后，再对“首付款未付金额”进行确认。暨阳公司所称“零首付”为“首付缓支付”的解释更为客观，具有高度可能性，予以认定。一审法院将“零首付”认定为不支付或免除支付首付款缺乏充分证据支持，并不恰当，予以纠正。依据《商品房买卖合同》的约定，何秋菊主合同义务为支付购房款，暨阳公司的主合同义务为向何秋菊交付房屋。因何秋菊在本案中拒不支付首付款，故对其要求暨阳公司交付房屋、办理产权过户登记手续，以及要求暨阳公司承担逾期交房违约责任的请求不予支持。
关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，暨阳公司以不可抗力导致逾期交房为由，主张不承担赔偿责任。主要理由为：一、案涉小区系“小二楼”改造工程，拆迁难度大，工期跨度加长；二、修建期间遭遇有人为干扰施工和国家环境治理等不可抗力的因素；三、开发商收到恶意上诉、投诉。本院认为，环保督查等系列措施系政府部门针对违反环境保护法律法规的行为进行的查处行为，系合法履行其行政职能的行为。暨阳公司建房本应符合相关环保规范，暨阳公司也无其他证据证明政府部门向其发出了停工指令，不属于暨阳公司不能避免且不能克服的情况。关于暨阳公司主张存在拆迁难度大、人为阻挠施工等理由，不属于法律规定或合同约定的免责事由，暨阳公司亦未对其主张的事实提交证据予以证明，故不予支持。关于暨阳公司主张其不应承担逾期交房的违约责任，如果判决其承担违约责任，请求法院进行调减的请求。暨阳公司虽主张逾期交房的违约金过高，但未提交过高的证据。按照常理，逾期交房将导致买受人不能及时使用案涉房屋，可能导致租金等损失，经审查，双方约定按日万分之二计算违约金的标准合理，不存在过高的情形，故不予调整。
关于争议焦点四，暨阳公司认为，其不存在逾期办证的行为，不应承担逾期办证的违约责任。主要理由为，一、暨阳公司于2019年10月30日取得竣工验收备案书，此时才能正常交房，应从此时起算办证期，目前办证时间尚未届满。二、业主未积极履行办证的配合义务。本院认为，一、各方当事人在合同中约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，自双方当事人约定的备案期限届满之次日起至出卖人实际将办理房屋权证书所需资料交到房屋管理部门备案之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。一审起算的办证日符合上述约定，暨阳公司的该项理由不能成立，不予支持。二、暨阳公司未提交证据证明其已通知廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥提交办证所需的资料，故其主张廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥未履行相应的配合工作的事由不能成立，不予支持。关于暨阳公司主张其不应承担逾期办证的违约责任，如果判决其承担违约责任，请求法院按万分之0.5的标准进行调整的请求。暨阳公司虽主张逾期办证的违约金过高，但未提交过高的证据。廖红英、谢次波、杨红、赖吉祥虽主张双方约定的违约金计算标准合理，亦未提交相应的证据。本院认为，按照常理，逾期办证不影响房屋居住的功能，对买受人的影响较小。综合本案合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定万分之0.5的标准计算逾期办证的违约金。
综上，暨阳公司提出的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初4478号民事判决；
二、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨红、赖吉祥支付逾期交房违约金40086.88元；
三、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向廖红英、谢次波支付逾期交房违约金55140.68元；
四、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨红、赖吉祥支付逾期办证违约金（计算标准为：以298710元为基数，从2018年10月3日起至实际将办理房屋权证书所需资料交到房屋管理部门备案之日止，按每日万分之0.5的标准支付）；
五、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向廖红英、谢次波支付逾期办证违约金（计算标准为：以393862元为基数，从2018年10月3日起至实际将办理房屋权证书所需资料交到房屋管理部门备案之日止，按每日万分之0.5的标准支付）；
六、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内为杨红、赖吉祥办理位于德阳市双河街98号亲亲里4－1－30－5房屋的产权过户登记；
七、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内为廖红英、谢次波办理位于德阳市双河街98号亲亲里6－1－８－５房屋的产权过户登记；
八、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内为刘波办理位于德阳市双河街98号亲亲里2－1－11－4房屋的产权过户登记；
九、驳回何秋菊的诉讼请求；
十、驳回杨红、赖吉祥、廖红英、谢次波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2431元，由何秋菊负担731元，由四川暨阳置业有限公司负担1700元。二审案件受理费4762元，由何秋菊负担1462元，由四川暨阳置业有限公司负担3300元。
本判决为终审判决。
审判长　李　家
审判员　毛文婷
审判员　吴　剑
二〇二一年五月二十八日
书记员　张　晶