苏州清秀鑫物资有限公司与弘敬纺织品（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0899号
上诉人（原审被告、反诉原告）弘敬纺织品（苏州）有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州清秀鑫物资有限公司。
上诉人弘敬纺织品（苏州）有限公司（以下简称弘敬公司）因与被上诉人苏州清秀鑫物资有限公司（以下简称清秀鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太浏民初字第0356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月18日清秀鑫公司与弘敬公司签订租赁合同1份，约定弘敬公司将其合法拥有的座落于太仓市浮桥镇时思区朝阳大道的房屋及土地租给清秀鑫公司使用，其中一期厂房西半部分、东西厂房中间的楼房、上述楼房和西半部厂房的南12米路、北6米路、西6米路以及西6米路应往南延伸至南围墙处、西6米路以西的土地、现有的水电动力系统仍由弘敬公司使用外，其余全部厂房、土地、路面等不动产（包含东半部厂房、宿舍楼、食堂、门卫室、南二期预定地、北三期预定地、池塘以东土地）均租给清秀鑫公司使用。清秀鑫公司承租弘敬公司房屋的用途，不得超过清秀鑫公司营业执照所载明的营业范围。若遇政府过问、调查弘敬公司房屋内发生的木材经营行为，弘敬公司需配合清秀鑫公司，向政府表明此为弘敬公司家具公司配套企业的经营行为，以协助清秀鑫公司的顺利经营不受行政干预，但弘敬公司无法保证清秀鑫公司绝对不受行政干预。该房屋和土地的租赁期限自2012年12月1日至2023年11月30日，共计10年。合同第三条关于前期准备约定，1、待双方签订本协议并且弘敬公司收到清秀鑫公司的营业执照及第一期租金40万元后，弘敬公司即开始负责出租房屋和现有人员及设备的搬离及出租土地水泥地坪铺设的施工，施工费用由弘敬公司承担，并从清秀鑫公司支付给弘敬公司的租金中支付。2、弘敬公司承诺配合将原150KW的电增容至500KW，以符合双方共同需要。增容完成后弘敬公司使用150KW，清秀鑫公司使用350KW。电容增所涉及的费用，若在20万元之内的由弘敬公司负责承担，超出部分由清秀鑫公司承担。弘敬公司应配合清秀鑫公司提供相应材料，并进行增容申请，由清秀鑫公司负责与相关部门的沟通。合同第四条关于租金及付款方式为：1、第一年至第五年租金为200万元／年，自第六年起租金每年递增5%；2、第一年租金自双方签订合同之日后3日内，由清秀鑫公司向弘敬公司支付20%，即40万元。待工地水泥地坪全部施工结束，电容增设完成，清秀鑫公司进场前，再将余下租金，即160万元全部付清；3、第一年租金到期后每年租金分两期支付，第二年租金的第一期自2013年11月1日付清，第二期自2014年5月1日付清，以后每年以此类推；4、甲乙双方约定，弘敬公司交付厂房及土地时，清秀鑫公司应向弘敬公司支付厂房租赁押金，押金为30万元，弘敬公司收取押金后应向清秀鑫公司开具收款凭证。清秀鑫公司依约交还租赁厂房及土地时，除扣除清秀鑫公司所欠租金及其他应付而未付的费用，弘敬公司应无息归还清秀鑫公司押金。合同第五条关于房屋装修及使用约定，因经营需要，清秀鑫公司可以对租赁房屋进行施工，增设相应的厂房及设备，费用由清秀鑫公司自行负担。清秀鑫公司在建设厂房前，需以书面形式通知弘敬公司，并得到弘敬公司书面确认方可动工。合同第七条关于合同的解除及违约责任约定，1、本合同成立后，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。一方确需提前解除合同的，必须以书面形式在六个月前提前通知对方。2、双方依照上款约定解除合同时，还应遵守以下规定：①弘敬公司提前解除合同的，需退还清秀鑫公司多缴纳的租金和法定利息，并以六个月的租金作为违约金赔偿给清秀鑫公司。若弘敬公司提前与清秀鑫公司解除合同，并将该房屋租出租给他人的，其收取的租金高于本租赁合同的，高出部分的租金一并作为违约金赔偿给清秀鑫公司。②弘敬公司提前解除合同，除应按照上述条款进行赔偿以外，还应赔偿因提前解除合同给清秀鑫公司所造成的投资厂房及设备的损失。③清秀鑫公司提前解除合同的，已交付的租金不予退还，并也应以六个月的租金作为违约金赔偿给弘敬公司。此外，还应赔偿因提前解除合同给弘敬公司造成的铺设水泥地坪以及电力增容的损失。3、清秀鑫公司逾期支付租金的，每逾期一日增收当期未付租金的0.5%作为违约金，逾期一星期仍未交付租金的，弘敬公司有权单方解除合同。因清秀鑫公司与弘敬公司签订上述租赁合同前已以太仓市浮桥镇福华木材加工厂的名义与弘敬公司协商租赁厂房和土地，为此双方在2012年9月27日签订了与上述租赁合同内容一致的合同，并在2012年9月28日向弘敬公司支付了租金40万元。
清秀鑫公司与弘敬公司签订租赁合同后，弘敬公司开始进行水泥地坪的铺设及出租厂房内物品的搬迁，清秀鑫公司也在弘敬公司铺设的地坪上安装了轨道、柱子及机器坑等，并在弘敬公司的宿舍楼底楼进行装修准备改造成办公室。2012年11月2日清秀鑫公司以自己的名义向供电部门申请增设500KVA用电，供电部门在同年11月8日出具了供电方案答复单，为此，清秀鑫公司在2012年11月9日与江苏省第一建筑安装股份有限公司太仓分公司签订了上述500KVA配电工程施工合同，后进行了施工。2012年12月28日，双方签订了工程终止备忘协议，该协议内容为：兹有双方签订的配电施工合同，江苏省第一建筑安装股份有限公司太仓分公司在施工中途接到供电公司通知，因港区政府对清秀鑫公司木材加工行为存在异议，因此要求我公司终止相关电力增容工程施工。由此产生的所有损失应均由清秀鑫公司负责。
在此期间，因政府部门对清秀鑫公司租赁弘敬公司厂房和土地进行木材加工行为持有异议，致电力增容工程未能完成，且在进入弘敬公司厂房的道路上安装了限高设置，制止大型车辆出入，双方所订立的合同目的已无法实现。为此双方之间进行了多次书面材料往来。2012年12月1日，弘敬公司向清秀鑫公司和清秀鑫公司的法定代表人发送交屋通知1份，主要内容为：因你承诺政府的事由你们自己解决，你说你有良好的关系可以搞定，电力方面你也有良好的关系且已安排好，我才同意与你签订租约合同。电力申请一事，依你10月18日的要求采用B方案，改由贵厂名义直接申请，我方已配合完毕，并于11月2日配合你到供电部门出具房产证和盖公章，但我们不知道你要用金属加工名义申请电力。我已依合同于11月20日完成我方合同图示范围内的地坪，并已于11月30日前搬迁完成，腾空好地方，达到交屋状态。实际上，你未经我许可，在未交屋情况下，你已进入厂区将宿舍楼改装成类似办公楼。一些应保留的绿化及消防通道，你也指挥工程队铺上地坪，并在地坪上筑了轨道、柱子及机器坑等，并已装上一些机器，这些全部没有事先知会我或经我同意。由于需付地坪工程款，请许总安排190万元汇入我公司账号内，同时请联络我司办理贵厂承租标的交屋事宜。2012年12月4日，清秀鑫公司向弘敬公司和弘敬公司的法定代表人发送了关于交屋通知的回函1份，主要内容为：针对目前政府对我司进场开工提出的异议，我司也一直在寻找解决办法。但需强调的是，在与政府进行沟通方面，贵司作为出租人有更为便利的条件，而且租赁合同中已明确保障我司在签订合同后顺利经营的利益，且相关事宜也作了明确的约定，根据约定，贵司也应当配合和协助我司在承租期内的木材经营行为不受行政干预。因此，为了保证租赁合同的顺利履行，我司恳请贵司积极履行上述合同义务。对贵司所述房屋已腾空的情况，我司暂无法确认，但如确已腾空，我司表示感谢。我司需提出的是，因目前电力增容事宜并未按合同约定完成，尚不具备承租条件，故我司暂不能进场办理交屋手续，合同约定的租赁起始时间也应当顺延。在合同签订后我司在贵厂区内的施工均是在贵司知道的情况下进行的，在施工过程中贵司也从未提出过异议，且并未出面阻止，应当视为对我司施工行为的认可。针对清秀鑫公司上述回函，弘敬公司在2012年12月20日再次向清秀鑫公司发出了复函，主要内容为：一、根据合同约定，若乙方在租赁期间发生的木材经营行为遇到行政干预，本司需配合协助的部分有明确的范围，且合同约定本司无法保证贵司绝对不受行政干预。目前贵司遇到的问题，本司并无义务也无能力解决。二、本司出租房屋已符合出租条件，贵司已实际使用。对于电力增容事宜，根据合同约定，贵司使用出租房屋前，由本司申请电力增容。但是，合同签订后，贵司提出以贵司名义自己申请安装电力设备，本司已予以配合，因此，双方实际已对合同内容进行变更，不再进行电力增容，而是由贵司另外自行安装电力设施。因此，贵司完成电力设施的安装并不是开始租赁的前提。对贵司在厂区内的施工行为的性质，贵司在未提前通知且未经本司同意的情况下，即进厂施工，实际上该行为已经是对本司物业的使用，故贵司进厂施工之日应当视为双方租赁期的开始。本司综合考虑，决定按合同的规定从贵司收到本司的交屋通知之日（2012年12月3日）起开始租赁期，并从该日起计算房屋租金。请贵司按照合同约定，如期支付房屋租金，并承担本司义务之外的相关施工费用。2013年1月24日，清秀鑫公司向弘敬公司发送联系函1份，主要内容为：根据合同约定，1、贵司应当配合我司与政府进行沟通确保我司的顺利经营不受行政干预。2、贵司承诺将原150kw的电增容至500kw，以满足我司使用。3、第一年租金自双方签订合同之日后3日内，由我司支付40万元，待工地水泥地坪全部施工结束，电增容设施完成，我司进场前再将余下租金全部付清。现我司已将第一期租金按约支付，已将第二期租金全部准备到位，并等待进场使用租赁物，而贵司却迟迟无法将满足合同约定的租赁物交付我司，并声称我司欲解除合同，无事实和法律依据。若贵司在近期内仍不能将符合使用条件的租赁物交付给我司，将构成合同违约，我司会通过法律途径要求贵司退还已收取的租金，并赔偿我司对租赁物已进行的装潢、添附等投入造成的损失。2013年2月1日，弘敬公司向清秀鑫公司发出通知1份，内容为：根据厂房租赁合同，本司已按约履行了合同义务，贵司也已实际进场使用，却迟迟不愿按合同足额支付租金及保证金。贵司的行为已构成违约，本司决定按合同法第九十四条的规定与贵司解除租赁合同，请贵司及时支付所欠租金、违约金及给本司造成的损失等相关费用。次日，清秀鑫公司发出回复函明确，我司按约支付了第一期租金40万元，而贵司却迟迟无法按合同约定将符合使用条件的厂房交付给我司，因贵司的违约行为导致租赁合同无法继承履行，我司要求贵司退还已交付租金，并赔偿我司相关投入损失，而贵司欲单方解除租赁合同，也需按照合同之约定，除退还我司缴纳的租金及法定利息以外，还需以六个月租金作为违约金赔偿给我司。
2013年9月13日，原审法院组织双方当事人到租赁房屋现场进行查验，弘敬公司出租的厂房已经腾空，合同约定的水泥地坪也施工完成，清秀鑫公司对宿舍楼一层也进行了部分装修。对于上述已施工的工程，原审法院要求双方如需鉴定评估损失，可在5日内向原审法院申请，但到期后双方均未提出。另外，清秀鑫公司放置在水泥场地上的钢管，弘敬公司同意由清秀鑫公司运回；双方一致确认该日为合同终止之日。
以上事实，有庭审笔录、清秀鑫公司提供的租赁合同、转账支票、联系函、通知、回复函、施工合同、发票、工程终止备忘协议及弘敬公司提供的营业执照、用电申请、用电设备明细表、供电方案答复单、交屋通知、回函、复函、通知、回复函等证据佐证。
原审原告清秀鑫公司的诉讼请求为：1、解除双方所签订的租赁合同；2、弘敬公司返还清秀鑫公司已支付的租金40万元；3、弘敬公司支付清秀鑫公司因提前解约所产生的违约金100万元；4、诉讼费用由弘敬公司承担。
原审反诉原告弘敬公司的诉讼请求为：1、清秀鑫公司向弘敬公司支付解除租赁合同违约金100万元；2、清秀鑫公司向弘敬公司支付自2012年12月3日起至判决租赁合同解除之日的租金（审理中，弘敬公司明确租金计算至2013年9月13日）及逾期支付租金违约金（按银行短期贷款利率的1.5倍计算为9%，计算6个月）；3、清秀鑫公司拆除在弘敬公司租赁区域内安装的轨道、柱子，并恢复消防通道和绿化（审理中，弘敬公司撤回了该项反诉请求）；4、反诉费用由清秀鑫公司承担。
原审法院认为：环境影响评价是指对拟议中的建设项目、区域开发可能对环境产生的影响和后果进行的系统性识别、预测和评估。环境影响评价的根本目的是鼓励在规划和决策中考虑环境因素，最终达到人与环境的相容，实现生态文明建设。2012年10月18日，清秀鑫公司与弘敬公司签订房屋和土地租赁合同，其目的是开设木材加工企业，而木材加工所产生的废物和噪音对环境有较为严重的损害，因此有关行政部门对污染型企业进行一定的行政干预是符合环境保护法律的相关规定。清秀鑫公司作为建设单位未通过建设项目环境影响评价审批即仓促上马，弘敬公司作为出租人明知木材加工属于污染行业仍表示积极予以配合，双方的行为均违反了法律的规定，都有一定的过错，导致双方所订立的合同无法履行，双方均有责任。因此对清秀鑫公司和弘敬公司各自追究对方违约责任的请求，原审法院不予支持。
至于因履行合同所造成的实际损失，原审法院依照相关法律规定已行使释明权，双方在规定的期限内未申请对实际损失进行评估，故对合同履行期间双方所添置的附加物损失本案不予理涉。对清秀鑫公司提出的返还租金40万元和弘敬公司提出的支付从2012年12月3日起至2013年9月13日止的租金损失请求，原审法院认为，从双方来往信函所反映的内容和2012年12月28日清秀鑫公司与电力设施安装单位签订工程终止备忘协议的行为可以看出，双方均已预见到所订立的租赁合同已无法履行，为此，双方理应积极磋商，解决履行合同中所产生的问题，避免损失的进一步扩大。但双方在此期间均未采取有效措施予以防范。原审法院对双方的损失情况作如下考量，一、清秀鑫公司实际使用房屋和土地的时间较短；二、弘敬公司已经获取相应的租赁利益；三、双方均有扩大损失的行为。故原审法院酌定弘敬公司返还清秀鑫公司租金20万元，其余损失均不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除苏州清秀鑫物资有限公司与弘敬纺织品（苏州）有限公司于2012年10月18日签订的租赁合同。二、弘敬纺织品（苏州）有限公司返还苏州清秀鑫物资有限公司租金20万元。该款由弘敬公司于判决生效之日起10日内直接支付给清秀鑫公或汇入太仓市人民法院。三、驳回苏州清秀鑫物资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回弘敬纺织品（苏州）有限公司所有的反诉请求。本诉案件受理费21180元，反诉案件受理费12845元，合计34025元，由清秀鑫公司负担16840元，弘敬公司负担17185元。
上诉人弘敬公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定合同目的无法实现没有依据。本案中没有证据证明政府对清秀鑫公司与弘敬公司的租赁合同持有异议，因政府部门持有异议致电力增容未能完成完全是无稽之谈。弘敬公司向法院提供的证据足以说明电力部门已批准了清秀鑫公司的电力增容申请。清秀鑫公司称其提交了资料和委托了施工方施工时因电力部门要求施工方停工没有证据证实。清秀鑫公司厂房出来的一条道路上虽然设置了一道限高标示，但那不是进入厂房的唯一道路，而且限高标示在原审法院召集双方去现场时已被移至道路两旁，弘敬公司厂里至今还有集装箱进出，未受到任何影响。2、原审法院审理查明弘敬公司与清秀鑫公司约定清秀鑫公司在其营业执照的经营范围内合法经营。弘敬公司将厂房和土地租赁给清秀鑫公司并无不当或违法之处。原审法院认为双方签订合同目的是为了开木材加工企业与事实认定矛盾。即使清秀鑫公司租赁厂房、土地是用于木材经营，弘敬公司也只是认为其在营业执照范围内合法经营，法院不能断定其一定为污染企业。原审法院认定双方均有过错导致合同无法履行是错上加错。3、弘敬公司依合同约定及时完成地坪铺设、腾空租赁物，清秀鑫公司即进入厂区装修。清秀鑫公司怠于履行备案手续导致电力设施未能安装完成，弘敬公司多次要求清秀鑫公司及时履行付款义务，在多次催促无果的情况下为避免双方损失扩大而提出解除合同，清秀鑫公司拒绝。弘敬公司无权自行处理或使用已租赁给清秀鑫公司的厂房和土地，原审法院认定双方未采取有效措施防范损失扩大与事实相左。4、原审判决认定双方在2013年9月13日一致确认终止合同，也就是说此前合同关系还是存在的。清秀鑫公司虽未全面使用租赁的厂房、土地，但这是由于其自身的违约行为造成的。清秀鑫公司一直将财产堆放在租赁的场地上，使用租赁场地直至2013年9月13日，其应支付此期间的租赁费用。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人清秀鑫公司答辩称：1、清秀鑫公司在原审中已提交工程中止备忘录等证据证实增容是电力公司主动停工而使电容增设被迫无法完成。如果电力部门确实批准清秀鑫公司增设电容，清秀鑫公司并无不积极施工之理。根据双方合同约定增设电容义务属于弘敬公司，2012年12月20日弘敬公司给清秀鑫公司的复函中也提出由其申请电力增容，该义务自始至终没有变更。2、双方合同第四条第2款明确约定在工地水泥地坪全部施工结束，电容增设完成后，清秀鑫公司再支付160万元租金。现弘敬公司无法完成电力增容义务，支付租金的条件并未成就。3、弘敬公司对实际不能增设电容的情况置之不理，执意要求清秀鑫公司支付租金，并以逾期支付租金为由提出解除合同，已构成违约，理应返还全部租金并支付清秀鑫公司100万元违约金。4、原审法院实地察看，又现场主持财物交接，对租赁厂房周围环境非常熟悉。政府在进入厂房的道路上安装限高装置禁止大型车辆进入是法院查明客观存在的事实。5、清秀鑫公司前期投入超过100万，这些投入现在还附着在弘敬公司的房屋上。清秀鑫公司未实际使用弘敬公司的房屋，未获得租赁利益，而是弘敬公司得到了利益。请求二审法院维持原判。
本院查明的事实与原审查明的相一致。
本案二审争议焦点为：1、弘敬公司与清秀鑫公司签订租赁合同的目的；2、是否存在合同目的不能实现的情形；3、如租赁合同确无法履行，弘敬公司对此有无过错；4、清秀鑫公司应承担的租金损失。
本院认为：在与清秀鑫公司签订租赁合同前，弘敬公司已与太仓市浮桥镇福华木材加工厂签订过一份内容一致的合同且收取了以太仓市浮桥镇福华木材加工厂名义支付的款项，且该笔付款在本案中已作为清秀鑫公司支付的租金。弘敬公司未能证明其确曾与太仓市浮桥镇福华木材加工厂协商过租赁事宜，对于清秀鑫公司提出上述合同是其以太仓市浮桥镇福华木材加工厂的名义签订的主张，本院予以采信。虽然清秀鑫公司与弘敬公司签订的租赁合同约定承租房屋的用途不得超过清秀鑫公司的营业执照所载明的营业范围，但从租赁合同中“若政府过问、调查弘敬公司房屋内发生的木材经营行为，弘敬公司需配合清秀鑫公司向政府表明此为弘敬公司家具公司配套企业的经营行为”的约定以及前一份合同签订的情况看，清秀鑫公司租赁房屋的目的系用于木材加工经营，且弘敬公司对此应该知情。
对于合同目的是否能实现的问题，虽然就清秀鑫公司的用电申请供电部门已出具了供电方案答复单，但在清秀鑫公司提交的非居民用电申请表中载明的行业分类为金属制品，与其申请电力增容的实际用途并不相符。根据清秀鑫公司提交的2012年12月28日工程终止备忘协议，施工方江苏省第一建筑安装股份有限公司太仓分公司确认因港区政府对清秀鑫公司木材加工行为存在异议，因此要求终止相关电力增容工程施工。弘敬公司并无证据证明该协议内容为虚假。2012年12月1日弘敬公司的交屋通知提出“因你承诺……电力方面你也有良好的关系且已安排好，我才同意与你签订租约合同”；2012年12月4日，清秀鑫公司回函称“针对目前政府对我司进场开工提出的异议，我司一直在寻找解决办法”；2012年12月20日弘敬公司回函“目前贵司遇到的问题，本司无义务也无能力解决”。上述往来函件反映，清秀鑫公司已将政府对其进场有异议的情况告知过弘敬公司，弘敬公司在签订合同时对于用电可能受到政府干预的情况已有一定预见，对于清秀鑫公司电力增容受阻的情况也应知晓。因此原审法院认定因政府部门持有异议致电力增容未能完成并无不当。由此导致清秀鑫公司无法开展木材加工经营活动，合同目的不能实现。
木材加工过程中产生的废物和噪音等对环境有较为严重的损害，相关项目应事先通过环境影响评价。弘敬公司明知清秀鑫公司超越其经营范围从事存在环境污染的木材加工经营，仍与其签订租赁合同，并承诺配合向政府作虚假陈述以协助清秀鑫公司的经营不受行政干预，存在明显过错，与最终租赁合同目的无法实现的后果存在关联。弘敬公司认为其将厂房租赁给清秀鑫公司无不当之处的上诉理由，本院不予采信。对于合同无法履行而需要解除的结果，双方均有责任，双方要求对方承担合同提前解除违约金的诉讼请求，均不能获得支持。
关于租金问题，2013年2月1日弘敬公司通知因清秀鑫公司未足额支付租金构成违约，按合同法第九十四条解除合同。但实际上弘敬公司自身对于合同不能履行也存在过错，其未就合同解除事宜与清秀鑫公司协商一致而单方要求清秀鑫公司承担全部责任，对于损失扩大也有责任。虽然在办理交接前清秀鑫公司已进场进行了改建和设施添置，但清秀鑫公司和弘敬公司均确认是在2012年10月开始改建，弘敬公司未能证明其对清秀鑫公司进场提出过异议。在弘敬公司2012年12月1日发交屋通知后，双方因未完成电力增容能否开始计算租期的问题存在争议，清秀鑫公司并未正式接收租赁物。弘敬公司认为清秀鑫公司使用租赁物直至2013年9月13日的主张不能成立。综合考虑租赁物的占有和使用情况、弘敬公司与清秀鑫公司对于合同无法履行及损失扩大的过错，原审法院酌定弘敬公司返还清秀鑫公司租金20万元也较合理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人弘敬公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费34025元，由上诉人弘敬纺织品（苏州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　王稚群
代理审判员　　陈　斌
代理审判员　　沈维佳
二〇一四年五月八日
书　记　员　　毛莉莉