金锐镝与胡炜土地租赁合同纠纷一审民事判决书
云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)官民一初字第2707号
原告金锐镝，男，1967年5月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，个体工商户，住武汉市青山区。
委托代理人龚林莉、李贵友，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。
被告胡炜，男，1970年11月7日出生，汉族，云南省昆明市人，昆明格霖兰园林绿化工程有限公司经理，住昆明市官渡区。
委托代理人陈庭付、王非，云南华汇律师事务所律师。特别授权代理。
原告金锐镝诉被告胡炜土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员颜芬芬独任审判，于2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告金锐镝及其委托代理人龚林莉和被告胡炜及其委托代理人陈庭付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金锐镝诉称：2014年4月1日，原告金锐镝与被告胡炜签订《土地租赁合同》，双方约定由被告将位于昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子小组面积为二十亩的农村集体土地出租给原告，用于建立公司，经营干混砂浆产品的生产、销售，被告承诺将该土地办成正规工业用地。另，双方约定第一年租金为11600元/亩，共计232000元。原告于2014年4月1日通过银行转账的方式向被告胡炜支付了132000元，又于2014年4月2日支付了100000元。后在合同履行过程中，被告告知原告本合同所涉土地无法办成正规工业用地，即无相关工业用地审批手续。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第16、17、32、33条的规定，本案被告作为农村集体所有土地的承包户，其享有土地承包经营权流转的权利，但同时也应当维护该承包地农业用途的目的。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，同时第11条第2款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。本案原、被告签订的《土地租赁合同》所涉土地正是农民集体所有土地，并且该土地没有经县级人民政府确认用于非农业建设，在此情况下，被告明知原告租赁土地用于非农建设，还将该土地进行出租，并且事后也无法获得工业用地审批的行为已经违反了法律的强制性规定。综上，原告认为本案所涉《土地租赁合同》的内容违反了《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，该合同无效，被告应当返还原告支付的租赁费。庭审中，原告补充如下事实：原告是在58同城网上看见被告的招租广告，其在广告上称该土地可以用于非农建设。原告起诉至法院，请求：一、判令确认原告金锐镝与被告胡炜于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、判令被告胡炜向原告金锐镝返还租赁费232000元；三、判令被告承担本案诉讼费。
被告胡炜辩称：对原告补充的事实不予认可。土地租赁合同是合法有效的，合同签订时，原告知悉土地是农业用地，并承诺被告用于种植。合同是原告单方提供，并且只是称在土地上小范围建立公司。被告未许诺原告将土地办成工业用地。原告在签合同前知悉土地只能用于农业用途。合同中的无效条款只是原告用于干混砂浆生产，但该条款无效不会导致合同无效。被告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告针对其诉讼主张向本院举证如下：
第一组证据：居民身份证，欲证明金锐镝的身份信息及其具有本案适格的原告资格。
第二组证据：1、土地租赁合同，2、银行个人活期明细查询单，欲证明2014年4月1日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定被告将昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子小组的面积为二十亩的农村集体土地出租给原告，用于建立公司，经营干混砂浆产品的生产、销售，被告承诺将该土地办成正规工业用地；第一年租金为11600元/亩，共计232000元，原告已经于2014年4月1日、4月2日分别通过银行转账的方式向被告支付了租金132000元、100000元，后在合同履行过程中被告告知原告本合同所涉土地无法办成工业用地，无相关工业用地审批手续。
第三组证据：1、本案所涉土地测绘图，2、照片，3、录像光盘，4.58同城网站租赁信息及照片，欲证明从土地实际情况来看，本案租赁合同所涉土地为农业用地，并非工业用地，同时，原告在承租后至今未对土地进行实际使用；被告在对外发布土地租赁信息时明确该土地可用于工业用地，如可用于大型停车场、物流基地等经营。
经质证，被告对第一组证据的真实性、合法性及关联性及证明内容无异议；对第二组证据中《土地租赁合同》的真实性、合法性和关联性无异议，对证明内容不予认可，以被告提交的证据所载明的证明内容为准，对银行卡客户交易明细查询单的真实性、合法性和关联性予以认可，对证明内容也予以认可；对第三组证据的证据1真实性、合法性和关联性无异议，并认为从测绘图可以看出土地是农业用地，可以证明原告实际使用过土地，有平整土地的行为，并且原告承租的土地超过租赁合同约定的土地面积；对证据2的真实性、合法性和关联性无异议，可证实原告有实际使用土地的行为；证据3只是原告单方到现场，只有原告的陈述，被告未到现场，不能作为定案的依据，仅对录像中原告陈述的起土、填平的事实予以认可；对证据4的真实性、合法性和关联性均不予认可，互联网下载的信息应有公证机关进行证据保全，被告不清楚是否有修改的情况，也看不出与本案的关联。
被告针对其反驳主张向本院举证如下：
1、被告身份证复印件，欲证明被告的诉讼主体资格。
2、土地租赁合同，欲证明原、被告协商一致签订《土地租赁合同》，约定原告租用被告有使用权的位于李其社区大村子小组的土地20亩，并建成后以实际测绘面积计算，租用10年，按照先缴费后使用的原则支付租赁费，承租期间原告必须遵守国家的法律法规及环境保护法，原告有违法行为，需自行承担法律责任，被告得收回土地，水电由被告提供，投资可行性报告由原告提供，该协议合法有效，是双方的真实意思表示。
3、收付电费协议及预算书（复印件），欲证明原、被告双方签订《土地租赁合同》后，被告为了履行租赁合同中的义务，在2014年4月3日被告以昆明格霖兰绿化工程有限公司的名义与昆明供电局签订收付电费协议，并以公司名义和云南林锦电力工程有限公司达成安装供电工程协议，现变压器已安装，被告已支付完286736元的工程款。
4、建设工程勘察合同（复印件），欲证明原、被告双方签订土地租赁合同后，被告为了履行租赁合同中的义务，与第三人签订打水井的合同，并支付打水井的费用41600元。
5、照片，欲证明原告承租的土地现状，原告已实际使用了土地，并且被告投入安装好了电路。
6、企业法人营业执照，欲证明58同城网中所涉及的公司名称与被告经营的公司名称无关，被告的公司的经营范围是经过核准，经营绿化工程的。
庭后被告补充提交《土地租赁协议》一份，欲证明涉案土地是其与昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子居民小组租用的土地。
经质证，原告对证据1的真实性、合法性和关联性予以认可，对证据2的真实性予以认可，但该合同违反了法律的禁止性规定，属于无效合同；证据3、证据4因无原件核对，原告对真实性、合法性和关联性均不予认可，被告陈述其土地有110亩，看不出被告所做水电及所交水电费跟原告有何关系；且合同中的当事人与本案的当事人没有任何关系，即便被告有原件予以核对也是与本案无关的，看不出与涉案土地有任何关系；对证据5的第1、第2、第5张照片不予认可，与原告承租的土地不在同一方位，不是原告承租的土地，对其他照片予以认可，从照片中可以看出涉案土地是农业用地，土地上有农民种植的庄稼，对证明内容不予认可，照片不能反映被告投入安装了电路；对证据6的真实性、合法性和关联性均不予认可，公司名称为昆明格霖兰园林绿化工程有限公司，与本案无关，公司的经营范围不能证明被告出租给原告的土地是用于农业；对被告补充提供的《土地租赁协议》的真实性予以认可，并认为该合同明确记载涉案土地只能用于种植，不能改变土地用途，被告在明知的情况下还将土地出租给原告用于经营干混砂浆生产和销售，过错在被告。
本院对以上证据综合认证如下：原告提供的第一组证据系原告合法有效的身份证件，本院予以采证；第二组证据中证据1是原、被告共同签订的《土地租赁合同》，被告对真实性无异议，该合同是否有效是本案审理的争议问题，本院予以采证；证据2是银行交易明细查询单，被告对真实性无异议，认可收到原告支付两笔租金的事实，本院予以采证；第三组证据中的证据1是涉案土地坐落位置和区位图，被告对真实性无异议，本院予以采证；证据2是争议租赁合同项下的土地现状照片，被告对真实性无异议，本院予以采证；证据3是涉案土地的现场视频，该证据来源合法，与原告提供的现场照片相印证，本院予以采证；证据4是互联网资料，庭审中原告当庭点击58同城网网站进入当前浏览网页界面，并经过被告当庭质证，该证据系有效证据，来源合法，本院予以采证。被告提供的证据1是被告合法有效的身份证件，本院予以采证；证据2是涉案土地租赁合同，与原告提供的第二组证据中的证据1系同一合同，本院予以采证；证据3涉及的是案外人昆明格霖兰园林绿化工程有限公司与他人之间的合同关系，合同履行情况不详，不能证明被告主张的待证观点，本院不予采证；证据4涉及被告与他人签订钻井工程施工合同，打水井的位置不详，该合同是否履行情况不详，不能证明被告主张的待证观点，本院不予采证；证据5中涉及本案《土地租赁合同》项下的土地现状照片与原告提供的现场照片相互印证，本院予以采证；其中涉及的变压器及电路照片三张无法确认其产权属性，不足以证明被告主张的待证事实，本院不予采证；证据6是昆明格霖兰园林绿化工程有限公司的营业执照情况，虽该公司的法定代表人是被告胡炜，但公司与胡炜是独立的民事主体，亦不能证明被告主张的待证观点，故本院不予采证；被告补充提供的《土地租赁协议》合法有效，涉及本案诉争土地的来源问题，内容与本案关联，本院予以采证。
经审理，本院确认本案法律事实如下：2014年4月1日，被告胡炜（甲方）与原告金锐镝（乙方）签订《土地租赁合同》，约定被告将位于昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子小组20亩土地出租给原告使用，租期10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止，第一年租金为11600元/亩，第一年租金共计232000元，其中合同第四条对双方的权利义务作出了具体约定，第四条第（一）项约定“使用期内，如土地因不可抗拒力、政府拆迁等原因导致合同终止，所造成的损失和搬迁所产生的费用，均由乙方自行承担，政府支付给乙方的停产损失和搬迁费用均与甲方无关。乙方应无条件按时交还土地。甲方退还乙方当年剩余的租金。乙方投资的不动产部分每年折旧10%，拾年折完。动产部分由乙方自行处理。”第（二）项约定“乙方自行建立公司，经营范围为干混砂浆产品的生产、销售。合同期内未经甲方同意乙方不得将所租土地转租他人。”原告通过银行转账方式于2014年4月1日、4月2日分别向被告支付租金132000元、100000元，合计232000元。原告对《土地租赁合同》中部分土地进行了平整，现土地处于闲置状态。另，2012年5月13日，被告胡炜与昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子居民小组签订《土地租赁协议》，被告从该村集体租赁土地50亩，租赁期限18年，自2012年6月1日起至2030年6月1日止，租金每年每亩2800元，每三年递增一次，合同约定该土地只准用于种植，不能改变土地用途。本案诉争土地是被告胡炜与村集体签订《土地租赁协议》中的20亩土地。现原告起诉至本院，主张前述诉讼请求。
本院认为，本案争议焦点如下：一、原、被告签订的《土地租赁合同》是否无效；二、被告是否应当返还原告租金232000元。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告签订的《土地租赁合同》所涉的土地来源为被告胡炜与昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子居民小组租用的土地，土地类型为农业用地，并且在被告胡炜与村集体签订的《土地租赁协议》中明确记载该土地只准用于种植，不得改变土地用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途……”《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”原、被告在《土地租赁合同》第四条第（二）项中明确约定原告使用涉案土地建立公司，经营范围为干混砂浆产品的生产和销售，该约定明显改变了涉案土地的农业用途，农用地改变为建设用地，往往导致土地不再具有复垦功能，使土地使用性质完全发生变化。至庭审之日，原、被告并未取得合法的建设用地审批手续。原、被告签订的《土地租赁合同》违法了上述法律的强制性规定，故本院确认该合同无效。被告抗辩称《土地租赁合同》第四条无效不影响合同的效力，本院认为原、被告签订《土地租赁合同》第四条第（二）项的约定是对合同目的的约定，土地租赁合同的目的违法，将导致整个合同的履行内容违法，该约定的无效不仅仅是局部无效的问题，故本院对被告的抗辩观点不予采纳。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告按照《土地租赁合同》的约定支付了被告第一年的租金232000元，并对涉案土地进行了部分平整。原、被告均明知土地类型为农业用地，却签订合同约定将土地用于非农业建设，双方签订的合同无效，原、被告在主观上均有过错。原告已按照约定向被告支付了租金，并在租赁期间对涉案土地进行了部分平整，客观上占有使用了土地，后双方发生纠纷，原告诉至本院主张前述诉请，涉案土地处于闲置状态。根据原告占用土地的事实以及土地的现有状况，本院参照被告向村集体租用土地租金标准2800元/亩/年，酌情减扣原告占用土地期间（计算至2014年11月）的租金37333.33元（2800元/亩/年×20亩÷12个月×8个月），剩余租金194666.67元，被告应当予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、原告金锐镝与被告胡炜于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；
二、由被告胡炜于本判决生效之日起五日内返还原告金锐镝租金194666.67元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4780元，减半收取2390元，由原告金锐镝、被告胡炜各负担1195元，剩余2390元退还原告金锐镝。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员　　颜芬芬
二〇一四年十一月十一日
书记员　　姜敏燕