瘓志权、鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社租赁合同纠纷民事一审民事判决书
广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤0784民初1167号
原告：易志权，男，1965年10月25日出生，汉族，住广东省鹤山市。
委托诉讼代理人：李凯玲，广东汉铎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周兰桂，广东汉铎律师事务所实习律师。
被告：鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社，住所地：广东省鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社，统一社会信用代码：N1440784584748302F。
法定代表人：易兆坚，该社社长。
委托诉讼代理人：黄金杏，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原告易志权与被告鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日、2021年9月18日两次公开开庭进行了审理。原告易志权及其委托诉讼代理人李凯玲、周兰桂，被告鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社的法定代表人易兆坚及其委托诉讼代理人黄金杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易志权向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《东头村六队租赁合同》无效；2.判令被告向原告退回合同保证金100000元和2018年5月至2018年10月的租金15913.50元及逾期退还的利息（以115913.50元为基数，从2018年4月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，至付清款为止，暂计至2021年1月19日为17556元）；3.判令被告向原告赔偿经济损失250000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月，被告对外发布关于坐落于东坡亭南侧地块的出租事宜的招标公告。2015年9月6日，由原告中标。后原、被告双方签订《东头村六队租赁合同》，约定，涉案地块的用途为正常饮食服务业经营，租赁期限自2015年11月1日至2025年10月30日，每月租金2500元，租期十年，合同签订一年内租金不变，第二年开始租金每年递增3%直至合同期满。同时，合同还约定原告向被告交付100000元租赁保证金，银行到账为准，本合同生效。合同签订后，原告为经营餐饮，投入大量资金修建相关建构筑物、装饰装修、其他附属设备设施，并进行其他经营投入。原告于2015年9月10日向被告交纳保证金100000元，并于2015年11月13日向被告交纳2015年11月至2016年10月的租金30000元，于2017年1月18日向被告交纳2016年11月至2017年10月的租金30900元，于2018年1月14日向被告交纳2017年11月至2018年10月的租金31827元。2018年4月，由于西江大堤建设施工需要，沙坪镇政府向被告征收土地，涉案土地的部分在征收范围之内，但被告在没有通知原告的情况下，于2018年4月18日签署同意镇政府征收涉案部分土地。2018年4月20日，原告收到鹤山市环境保护局《环境违法行为改正决定书》，该决定依据《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条“禁止在饮用水水源一级保护区内新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；已建成的与供水设施和保护水源无关的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭”和第九十一条第一款第一项的规定，要求原告立即自行关闭在饮用水源一级保护区内建成的餐饮场所项目。再加上，涉案部分土地被征用，原告已经无法按合同约定使用土地，原告只能马上停止营业并搬出涉案场地。由于涉案地块位于饮用水水源一级保护区，该保护区禁止从事与保护水源无关的建设项目，包括餐饮项目，因此双方签订的《东头村六队租赁合同》违反了《中华人民共和国水污染防治法》的强制性规定而无效，被告隐瞒上述事实并且以公开招投标方式出租涉案土地，且约定用途为餐饮服务，导致原告产生严重的经济损失，被告对此存在严重过错，应当承担相应的法律责任，赔偿原告的经济损失。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》、《民法典》等相关法律规定，原告特具状起诉，请求法院判允前列诉讼请求。
鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社向本院提供书面答辩状，辩称，一、原、被告双方签订的《东头村六队租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，涉案合同合法有效，双方应根据合同约定的条款履行相应的义务。首先，原、被告是同村成员，原告知悉涉案土地的情况且清楚被告是有权出租涉案土地的。双方自2005年起存在租赁合同关系，并签订了10年的《土地使用权承包合同》及《补充协议》，后因《土地使用权承包合同》及《补充协议》期限届满，双方重新协商并签订了涉案合同。被告不清楚涉案土地何时被纳入鹤山市饮用水水源一级保护区内，更没有相关职能部门在涉案土地附近醒目的位置采取立碑和安装标识牌的方式向社会公布涉案土地属于“饮用水水源一级保护区”的范围，被告不存在原告所说的“隐瞒事实”的情形。其次，涉案土地位置虽部分位于鹤山市饮用水水源一级保护区内，但相应法律、行政法规并未对位于相应保护区内的土地租赁行为作出禁止性规定，故原、被告就涉案土地签订租赁合同的行为本身并不违法。再次，根据涉案合同第六条约定，“乙方对租赁土地需要改变用途的，必须按甲方同意后方可进行”，由此可知被告未将“正常饮食服务业经营”限定为唯一用途。涉案合同中双方亦有约定使用涉案土地时不得违反有关的环境保护法及其他法律法规，不得影响附近村民的正常生活。因此，涉案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有侵犯第三人的合法权益及社会公共利益，涉案合同应当合法有效。二、被告无需向原告退还租赁保证金100000元、2018年5月至2018年10月的租金15913.50元及相应的逾期利息。根据涉案合同第三条“租金交付方式：乙方在租赁期间应于每年11月15日前向甲方支付全年租金”以及第四条“租约期限届满时，如乙方按本合同约定全面履行了租金给付义务……甲方全额退回保证金给乙方”的相关约定，作为乙方的原告，本应在2016年11月15日前支付2016年11月至2017年10月的租金及在2017年11月15日前支付2017年11月至2018年10月的租金，但是原告均没有按时支付租金，甚至从2018年11月起至今未向被告支付租金，未被征收的涉案土地至今仍由原告占有使用，涉案土地上的房屋钥匙仍在原告手上，原告没有将涉案土地交还给被告，被告认为原告没有全面履行租金给付的义务。因此，原告要求被告退还租赁保证金100000元、2018年5月至2018年10月的租金15913.50元及相应的逾期利息于法无据。三、原告主张的经济损失250000元于法无据。被告不同意赔偿。（一）原告对其提出的经济损失250000元，应当提供证据加以证明，如未能提供证据或者证据不足以证明其主张的经济损失250000元的，由负有举证证明责任的原告承担不利的后果。（二）根据涉案合同的第六条“在租约届满时所有搭建、建筑物，及水电装修都无偿归甲方所有”以及第七条“租赁的土地因市政建设统一规划需要，要求全部拆除的，甲乙双方应无条件服从。土地补偿款全归甲方所有，乙方必须搬出交还甲方。甲方对乙方不另作其他任何补偿”的约定，原告在涉案土地上的搭建、建筑物等一切均归被告所有，被告无需向原告作出任何补偿。且部分涉案土地已被征收，未被征收的部分土地仍可继续租赁使用。（三）部分涉案土地被征收时，原告已领取青苗费补偿2500元，该部分费用本应归被告所有，但被告出于人道主义，考虑涉案土地部分被征收，便将青苗费补偿款视为给原告的补偿。故，被告对政府的征收行为不存在任何过错责任，无需赔偿原告的经济损失。综上所述，被告认为原告的诉讼请求于法无据，恳请法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
本院经审理认定事实如下：2005年5月29日，被告与原告签订《土地使用权承包合同》，将其位于西江河南岸大堤内东坡亭侧约500平方米的集体土地发包给原告使用，并约定：承包期为10年，自2005年7月1日起至2015年6月30日期满；该土地租给原告主要用途为饮食服务业，可建简易建筑；租金自2005年7月1日至2010年6月30日每月400元，自2010年7月1日至2015年6月30日每月480元；原告需交付800元作为保证金；原告不得随意改变土地使用性质，不得改变土地属权，如原告中途确需改变土地用途或转租，必须在三个月前书面告知被告，并征得被告同意；原告在使用期内不得超过正常饮食服务业经营范围堆放易燃物品和有污染的物件，不得违反有关环保法规及影响附近居民的正常生活和农业生产；合同期满后，被告如再行出租，在同等条件下原告有优先承包权，如原告不同意续租，原告不得拆除基础建设，毁坏土方工程及地面上的建筑物；等等。2005年7月14日，原、被告签订《补充协议》，约定：合同期满后，被告如再行出租，在同等条件下原告有优先承包权，如原告不同意续租，原告不得拆除基础建设，毁坏土方工程及地面上的建筑物，无偿归被告所有，被告不作任何补偿；原告不得拆除被告的原建筑物（即两间蚕房），如原告经营需要将原建筑物进行改建或加建其他工程，则不影响原建筑物的权属问题，到本合同终止之日起无偿归被告所有；原告在承包期内不得将污水流入附近地域，如有污染环境，影响附近居民生活及农业生产，经村民反映应立刻采取补救措施，如造成损失的由原告负责，如原告无法补救或达两次以上违反环保法规的，被告有权终止合同，退回保证金，收回发包土地的使用权，并不作任何补偿，双方所受损失各自承担；补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准；等等。
上述《土地使用权承包合同》期限届满后，双方就上述土地重新签订《东头村六队租赁合同》（合同无签署日期，庭审中双方均确认签订日期为2015年9月10日之前），约定：经村民会议同意，被告将西江河南岸大堤内东坡亭侧约500平方土地对外出租；用途为正常饮食服务业经营，不得违反有关环保法及法律法规影响附近居民的正常生活；租赁期限自2015年11月1日至2025年10月30日止，每月租金2500元，租期为十年，合同签订一年内租金不变，第二年开始租金每年递增3%直至合同期满；原告在租赁期间应于每年11月15日前向被告支付全年租金；原告向被告交付100000元租赁保证金，银行到账为准，本合同生效；租赁期限届满时，如原告按本合同约定全面履行了租金给付义务，没有违约造成被告损失的，被告全额退回保证金给原告；原告没有按本合同约定全面履行租金给付造成被告损失的，原告同意将全部租赁保证金抵作对被告的损害赔偿金，并在30天内将土地交还给被告；被告提供土地，租赁期内一切费用均由原告负责，合法经营；原告对租赁土地需要改变用途的，必须按甲方同意后方可进行；在租约届满时所有搭建、建筑物，及水电装修都无偿归被告所有，原告不得强行拆除搬走，包括花、草、树，否则按违约没收保证金；租赁的土地因市政建设统一规划需要，要求全部拆除的，原、被告双方应无条件服从，土地补偿款全归被告所有，原告必须搬出交还被告，被告对原告不另作其他任何补偿；原告在租赁期内必须保证所租土地完整；原告租用被告的土地只可自用，不得擅自将土地按部分或全部转租或转借给第三人使用，否则被告有权提前解除租赁合同收回租赁土地及要求原告赔偿由此造成的损失；若经得被告同意，原告可将土地经营权转让给他人，并由此与被告重新签订租赁合同；合同期满公开投标，价高者得；等等。
上述《东头村六队租赁合同》签订后，原告于2015年9月10日向被告交纳租赁保证金100000元，并于2015年11月13日向被告交纳2015年11月至2016年10月的租金30000元，于2017年1月18日向被告交纳2016年11月至2017年10月的租金30900元，于2018年1月14日向被告交纳2017年11月至2018年10月的租金31827元。
2018年4月20日，鹤山市环境保护局作出鹤环改〔2018〕190号《环境违法行为改正决定书》，认为原告在涉案土地上建成的餐饮场所项目位于鹤山市饮用水水源一级保护区内，原告的行为违反了《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条第一款的规定，依据《中华人民共和国水污染防治法》第九十一条第一款第（一）项的规定，对原告上述环境违法行为作出限期改正的决定，责令原告在收到本决定书即日起立即自行关闭其在饮用水水源一级保护区内建成的餐饮场所项目。
租赁期间，原告拆除了涉案土地上的一间蚕房（该蚕房为两格），并在上面兴建了经营饮食服务相关的建构筑物、装饰装修及其他附属设施。本院依被告的申请，摇珠选定江门市南方价格鉴证有限公司对被告提供的建设规模大致相同的蚕房（该蚕房为一格）的现价值进行评估，评估价值为14243元。被告为此支付了评估费2000元。另本院依原告申请，摇珠选定江门市南方价格鉴证有限公司对涉案土地上原告兴建的建构筑物、装饰装修及其他附属设施的现价值进行评估，评估价值为192638元。原告为此支付了评估费4000元。
2018年4月，由于西江大堤建设需要，鹤山市沙坪街道办事处向被告征收土地，涉案部分土地位于征收范围之内。2018年9月25日，原告收取了青苗补偿款2500元。原、被告均表示，未收取过涉案租赁土地上的建构筑物的任何补偿。
原告于庭审中表示已于2018年5月13日撤离涉案租赁土地，并口头通知了鹤山市环境保护局和被告的主任易国富，但原、被告未办理交还涉案租赁土地的书面手续。被告否认原告已通知其撤场，并认为原告至今一直占用土地。
本院根据被告的申请，通知江门市生态环境局鹤山分局协助查询涉案土地是何时纳入鹤山市饮用水水源一级保护区内，是否全部范围均在鹤山市饮用水水源一级保护区内。江门市生态环境局鹤山分局向本院复函：经对照涉案位于坡山东头村的土地的相关信息，该地块于1999年5月28日纳入鹤山市饮用水水源一级保护区且全部范围均位于鹤山市饮用水水源一级保护区范围内，自2019年8月17日起已调整出鹤山市西江东坡饮用水水源保护区范围。
本院认为,本案系租赁合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”涉案租赁土地自1999年5月28日纳入鹤山市饮用水水源一级保护区且全部范围均位于鹤山市饮用水水源一级保护区范围内，直至2019年8月17日才调整出鹤山市西江东坡饮用水水源保护区范围，虽然相应的法律、行政法规并未对位于保护区内的土地租赁行为作出禁止性规定，但当事人签订租赁合同，应当遵守法律、行政法规的规定。《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条规定：“禁止在饮用水水源一级保护区内新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；已建成的与供水设施和保护水源无关的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。禁止在饮用水水源一级保护区内从事网箱养殖、旅游、游泳、垂钓或者其他可能污染饮用水水体的活动”，上述法律规定为效力性规定。本案中，被告与原告签订《东头村六队租赁合同》，约定被告将涉案土地出租给原告，用途为正常饮食服务业经营，并由原告兴建了经营饮食服务相关的建构筑物及其他附属设施，上述建构筑物及附属设施系与供水设施和保护水源无关的建设项目，而原告在涉案租赁土地上经营饮食服务，亦有可能对饮用水水体造成污染，故此，原、被告签订的《东头村六队租赁合同》违反了《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本院确认涉案《东头村六队租赁合同》为无效合同。
被告根据涉案《东头村六队租赁合同》中“乙方（原告）对租赁土地需要改变用途的，必须按甲方（被告）同意后方可进行”的约定，辩称被告未将“正常饮食服务业经营”限定为唯一用途，但根据原告从2005年租用涉案土地直至被环保部门责令关闭，一直在涉案土地上从事餐饮服务经营而从未改变用途的事实，可知原告租用涉案土地的唯一用途就是进行饮食服务业经营，故被告根据上述约定认为涉案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效的主张，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，环保部门于2018年4月20日作出《环境违法行为改正决定书》，责令原告在收到决定书即日起立即自行关闭其在饮用水水源一级保护区内建成的餐饮场所项目，原告于庭审中亦陈述其已于2018年5月13日撤离土地，被告亦无证据证明原告在2018年5月13日之后尚在涉案土地上进行经营，故原告向被告交纳的保证金100000元及已缴交的2018年5月14日至2018年10月31日（5个月又18天）的租金（实为占用费）14801.27元[31827÷12×5+31827÷12×18/31]，被告应退还给原告。至于原告主张的逾期退还利息，应从其主张权利之日（2021年3月2日）起至退还之日止，按未退还金额以年利率3.85%计算。
原告租赁涉案土地期间，拆除了涉案土地上的一间蚕房，并在上面兴建了经营饮食服务相关的建构筑物、装饰装修及其他附属设施。根据评估报告，原告所拆除蚕房的价值应为28486元（14243×2），该项为被告的损失；原告兴建的建构筑物、装饰装修及其他附属设施的评估价值为192638元，考虑到原告利用上述设施进行餐饮服务经营已有两年多时间，已经获得了收益，故该评估价值不应全部认定为原告的损失，本院酌定按评估价值的50%来核定其损失，为96319元。被告作为涉案土地的所有者，理应知悉涉案土地的情况，却违反规定与原告签订租赁合同并任由原告在饮用水水源一级保护区内从事餐饮业，建设与供水设施和保护水源无关的项目，其对于涉案《东头村六队租赁合同》的无效存在一定的过错，应当承担主要责任。原告租赁涉案土地，未审慎审查涉案土地的情况，并自觉遵守国家法律规定，其对于合同无效也存在一定过错，应当承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本院根据原、被告的过错程度，认为对于双方因合同无效造成的上述损失，应由原告负担40%、被告负担60%为宜。故被告应赔偿原告的损失为46397元（96319×60%-28486×40%）。
对于租赁期间政府征用涉案部分土地及补偿的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告易志权与被告鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社签订的《东头村六队租赁合同》为无效合同；
二、被告鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金100000元及租金（实为占用费）14801.27元给原告易志权，并从2021年3月2日起至退还之日止，按未退还金额以年利率3.85%计算逾期利息；
三、被告鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告易志权损失46397元；
四、驳回原告易志权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4650元（已减半收取），由原告易志权负担2735.92元，被告鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社负担1914.08元（受理费原告已预交，原告并同意被告负担的受理费由被告迳付原告，故本院不再收退）。评估费合计6000元，由原告易志权负担2400元，被告鹤山市沙坪街坡山村东头第六股份经济合作社负担3600元（评估费已由原告预交4000元，被告预交2000元，被告应向原告返还1600元）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 员　吕铁城
二〇二一年十月十八日
法官助理　任泳怡
书 记 员　王小青